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※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1FasoMWY ]

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※ 引述《billandcs (Bill)》之銘言：
: 別傻了,40年房貸不是你想貸就貸的,就連一般銀行的貸款,20年期的都會把還款能力
: 風險,以及抵押物列入考量,你若是公務員,高薪的醫生,或是頂級傳產的員工才有機會
: 貸到利息低,額度高的貸款.
: 你去看看土銀的房貸方案就知道了,不同的社會階級有不同的利息.
: 再加上你買房時,銀行都會派人鑑價,你要是買鬼地方,它一毛都不會借你.
: 貸40年必要條件就是穩定收入的工作以及合理的地段. 一般民眾根本貸不到的.

 40 年房貸基本上不是給還款能力大有問題的人貸的, 理由同上.
 他針對的族群是那種薪資略低, 以及有錢但槓桿想開到最大的人用的.
 可是不是每個人都想要炒房, 那麼原因在哪?

 其實鄉民只要走出 PTT, 裝成自己老爹很有錢, 去一些新建案問,
 就可以發現現在很多新成或是預售屋, 基本上一推出時你去問時,
 大部分就已經賣光. 這點代銷人員真的沒有騙你, 如果建案沒有完銷到某程度以上,
 向銀行根本借不到建築融資.

 可是建案賣完不等於買家買來就一定要住, 也有很多是買來要投資的,
 買來要投資的又有兩種, 一種是和建商合作的地主合建/股東/投資客/自住兼投客,
 另一種是代銷/建商相關人的人頭, 搭配合作銀行的高鑑價/高成數貸款/寬限期,
 簽完契約後, 只靠完全貸款, 幾乎不用花到自己錢就可以買到一間/數間房子,
 可是你可以和建商的代銷簽約, 請代銷幫你賣, 看最後賣的價錢再來均分.

  (舉個例子, 2% 全貸 1000 萬, 寬限期內一個月利息只要一萬五, 你只要敢,
   配合政府放寬遺贈稅, 找兒子女兒當人頭, 自住兼投資買兩間全貸 2000 萬,
   寬限期內只要三萬, 假設三個月內代銷幫你賣掉一間 1400 萬, 就可以賺錢省很大,
   等於一間自住的只要 600 萬 + 3 x 3 = 609 萬)

 所以, 如果你是買房要自住的, 建商第一手, 合作投資客第二手, 代銷第三手,
 你是第四手¸這種層層利潤轉嫁下, 呆呆只買一間房要住的, 是最慘的大頭.
 其實坊間有人有在教, 去一個建商那邊假裝先看房, 然後推說地點不滿意,
 但是你很喜歡她們的建築方式, 留下名片, 下次該建商若有新推案就會找上你,
 跟你談和建商合作的的自住兼投客方式. 跳過代銷, 當第二手自住兼投資.

 這也是為何奢持稅不用在預售屋的原因, 台灣房地產除了台北市以外,
 很多新重劃和自辦重劃的都是新成屋, 也只有新成屋才有這種瘋狂的自住兼投資的操作.
 當鄉民眼睛都只放在大安區的三十年中古鬼屋賣一坪 100 萬,
 卻不知道過了淡水河的台灣南部, 一堆自住兼投客的房地產炒很大.
 自住兼投客的一家人槓桿敢的衝到五千萬到一億所在多有, 甚至一堆個人公司,
 只要賣不出去或是房地產炸掉, 家族中來的及脫產和放給公司倒,
 將債務全部丟給銀行, 對這些建商投客根本是零風險, 聰明的還有海外帳戶先洗走錢.
 這個對建商投客零風險的外部成本大到會搞炸台灣, 炸了台灣就是萬劫不復.

 所以要維持這個自住兼投資的操作的重點在哪?

 重點在於政府傾其全力拉動房地產的決心, 是這個自住兼投資的操作的核心,

 說真的能搞出這麼多花招來投入房地產推動型經濟, 這在人類歷史上真的是空前絕後了,
 徹底執行以高度政府資本投入的房地產推動型經濟, 放寬遺贈稅, 降存準率,
 降息到零利率, 放寬寬限期, 推動失業只繳房貸利息, 多次首購和青年優惠房貸,
 甚至去年年底首購和青年優惠合流最高 750 萬貸款, 馬總統勝選後,
 央行立刻再次放寬土建融資, 現在又推出 40 年房貸, 資本利得只課股市殺股市撐房市,
 製造通膨預期配合媒體要大家去買房,

 所以房地產真的不能炸, 嘴巴說要炸的, 當萬一真的炸掉, 台灣會很慘很慘,
 不過以台灣人常常搞錯歸罪對象的情形, 一定是阿扁和民進黨的錯.


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