---

現在的民眾看房價都看得太樂觀了
現在的房價很驚人沒有錯，支撐房價的是什麼？
首先是基礎建設與工作機會
台北的房價之所以高就是因為全台灣最多工作機會和基礎建設最好的地方就是台北
當台中也有了基礎建設也有了工作機會
就開始會分散台北資金集中的效應

而實價登錄會促使房價透明以後
如果買氣在停滯
有人帶頭下殺，馬上就會有資金比較嘎不過來的投資課開始拋售
這跟股票的原則是一樣的
當你看到股票跌停了
有錢的人不會急著砍 因為他覺得這是一點小錢
但是槓桿開很大的人已經開始殺了 房子很多的人已經開始殺了
等到又殺了一隻跌停
他會覺得開始注意了 這時候已經大部分的人都退場了

再殺一隻跌停就會有兩派
一派就是認為他房子還是有價值續抱他沒差這錢
比較積極處理資產的就會開始賣了

基本上長期來看我是不相信台北有這個本事可以拉到這種房價
紐約中央公園路程10分鐘的房子金錢爆有分享過30坪才1500萬左右
台北跟紐約中央公園比拿大安公園比
是要比什麼？

太看得起自己了，也就是這就只是新興國家被熱錢炒起來
自己在乾爽而已
投報率低到連3％都沒有
而基本面的公共建設又沒有起來，連工作機會都一直在減少
工資一直在降低，兩大基本盤都沒有起來？
憑甚麼房價可以撐住呢？

摸黑交易的房市在實價登錄後就會有實際效應
香港上海的的等級不是台北這種可以比擬的
怎麼會拿台北跟上海香港比勒？

光是工作機會的成長
中國好歹每年經濟成長率至少還有7％
台灣經濟成長？？
這基本的就業機會基本盤就差了
工資的下降
大家能出多少租金租房？
只怕是越來越少

所以房價說白了就是在玩投機股的操作模式
比賽堆資金
看誰有錢能夠一棒接一棒的玩一下
接到最後一隻老鼠死了就崩盤了
崩到他應該有的位置

以人口紅利 外來人口 經濟成長 實質薪資成長 台幣匯率 基礎公共建設 就業機會
這些角度來看都沒有樂觀的理由
怎麼會有人還能一直看多房價我實在匪夷所思

大概就跟03年05年那時候
有一本書很有名叫a到a+裡面把房地美房利美這類公司講的很好
結果The big short這本書裡面那些有眼光的研究員和基金經理人
大玩CDS讓那些保險公司全部都一鼻子灰

就是因為當時美國瀰漫著也是這種氣氛
大家都覺得房市不會跌
而且美國更扯他們當時的資金寬鬆的比台灣還誇張
但房價都沒有台灣這麼扯
當然一方面也可以說台灣自有房屋率很高
大家買起來長期套牢也心甘情願
不過這是惡性循環

我之前說過資金的氾濫
是造成房價高漲 而用負債（房貸）去買下房子
就讓你的可支配所得很低
造成生活品質和整題消費的下降
搞得大家是更只能依賴出口
當出口的競爭力不夠 就又會想要靠匯率來提高競爭力
就又變成惡性循環
但是這個資金的洪水
最後還是有一天會發現自己根本不足以支撐這樣的本質

至於銀行業我倒是認為不用太擔心
爆掉的話也是在燒錢產業
那邊才是爆點
反而是四大慘業的爆炸讓銀行抽銀根的動作
才開始讓房價崩盤的可能性最高

而不是房價的崩盤去造成產業的緊縮銀根
台灣銀行在算擔保和個人信用
以及房屋價值都估的相當保守
鑑價都只有用七折去算
可貸比例也只有7成到8成左右
房價不太可能出現大幅度的崩盤而是以緩步的方式慢慢走跌
所以現在量縮起來了，再來價格就會慢慢探底
且用個人薪水和資產做放貸計算的房貸
基本上就算爆掉 還是不會造成太大的呆帳的
大部了銀行把你的房子法拍掉而已

所以未爆彈在那些慘業
從銀行近期已經提高房貸利率
頭部已逐步成型










※ 引述《KH152 (Sisyphe)》之銘言：
: 1.原文連結：http://0rz.tw/jTy3I
: 2.內容：聯合晚報╱記者游智文╱台北報導
: 見真章的時刻來了！實價登錄上路兩個多月，內政部預計下周二(16日)揭露首批實價登錄
: 資訊，台北市中心是否真的連中古屋動輒一坪都要8、90萬元？豪宅是否真有一坪2、300
: 萬元行情？預售屋是不是「開價嚇死人，成交笑死人」，下周二見分曉。
: 目前資訊來看，內政部將公布的實際成交房價，低於市場認知行情的可能性相當大，而多
: 數房仲、建商、學者都認為，如果兩者落差很大，實價登錄的「助漲助跌」效應將迅速發
: 酵，為房市投下震撼彈。
: 實價登錄自今年8月1日實施後，累計至本周四(10月11日)為止，全台房屋買賣共7.3萬件
: ，已按規定登錄交易價格的有5.9萬件，申報率達80%；另外，預售屋方面則已有77件登錄
: 價格，包括北市2件，新北市7件及新竹市68件。
: 在初步查核相關登錄資料真實性之後，內政部地政司預計本月16日先將8月份所有交易資
: 料公布在「不動產交易實價查詢服務網」，民眾在輸入路名後，即可查出鄰近地區，甚至
: 要買的同一棟社區的真實交易行情。
: 預售屋行情 不再是賣方的秘密
: 儘管目前已有很多管道可查到房價，但真實性如何，許多人持疑，特別是預售屋，民眾對
: 業者公布的行情大多半信半疑；知名豪宅勤美璞真日前「一坪成交300萬元」在市場傳得
: 沸沸揚揚，最後即証實只是開價，根本沒有成交。
: 永慶房屋協理黃增福分析，從目前資訊來看，官方版房價與市場認知行情持平或低於認知
: 行情的可能性較高。
: 以台北市地政局日前提前揭露的部分實買登錄物件資訊為例，交易單價主要落在每坪
: 40~60萬元之間，占近5成，成交總價則以1000萬元至1500萬元居多。這和市場認知的「北
: 市連一間公寓也要1、2000萬元」，便有不小落差。
: 信義豪宅 每坪曾遭「灌水」50萬
: 北市地政局上次還同時公布了一戶位於信義區松勇路的最貴豪宅：含車位總價2.38億元、
: 每坪約130萬元。根據謄本，松勇路近來包括「冠德領袖」、「台北信義」等豪宅都有成
: 交，依地政局所公布資料，推算最貴住宅指的應是「台北信義」。
: 但台北信義早在預售時就喊到每坪150~180萬元，去年更有仲介宣稱成交到一坪200萬元，
: 屋主開價也至少230萬元起跳；但依地政局公布含車位的成交行情每坪只有130萬元，推算
: 回不含車位價格也大約只在150萬元上下，落差實在很大。
: 「代銷恐怕會死得很難看」
: 除豪宅外，不少代銷業者坦言，面對內政部將公布官方版預售行情，現在高度「忐忑不安
: 」。根據地政司規劃，預售屋採單獨公布，和成屋分開，由於推案不多，分布零散，單獨
: 公布後，即便不說案名，民眾問一下也會知道哪一個推案。
: 預售屋開價和成交價本來就有不小落差，業者擔心，如果第一波登錄的推案，成交價殺得
: 很低，那麼正在周邊銷售房子的代銷恐怕會「死得很難看」。因為，除非降價，否則根本
: 賣不掉，但代銷業承銷建案和建商都簽有最低售價，要不要降價得看建商臉色，如果建商
: 不肯，很可能血本無歸。
: 3.心得/評論：
: 台灣房市市場黑箱了幾十年
: 不知道害死了多少人
: 雖然無法期待政府推動實價課稅
: 但透明化是必要的一步
: ＊eHouse不動產交易服務網 http://ehouse.land.moi.gov.tw/

--
Every man for himself and God against them all.

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 106.1.192.117

--