台灣房價不合理的程度堪稱世界之最，已瀕於泡沫化的邊緣，甚至誤導資金流向而影響經
濟發展，但藍綠兩黨執政期間卻都不願意去解決──因為房地產炒作已經是財團不勞而獲
的最有利管道，而政府早就被財團徹底綁架，變成財團剝削全國民眾的工具。

美國市場調查公司Demographia把合理房價定在房價所得比小於3.0，並且把房價所得比高
於5.1定為最高等級的「極端負擔不起」。但是過去一年來台灣平均房價所得比卻經常高
於9.0，而台北市更曾在2011年第四季飆到創紀錄的15.3，遠高於英語世界所有主要城市
，包括渥太華的10.6，雪梨的9.2，夏威夷的8.7，墨爾本的8.4，大倫敦區的6.9，舊金山
的6.7，奧克蘭的6.4與基督城的6.3。香港因為政府限制土地供應量而使得房價飆漲到號
稱全球最高，但是房價所得比也只有12.6，低於台北市。

房價之高不僅造成台灣人普遍的痛苦，甚至將房市推往泡沫的邊緣。學者在2010年時就已
經警告：國際上有10項房價泡沫化的評估指標，大台北除空屋率較低外，其他如房價所得
比、房貸負擔、房貸餘額佔GDP比重與租金報酬率等關鍵指標都不合理，顯示泡沫化的風
險相當高。2012年時全省空屋率更高達19.3%，新北市則高達22%，已經遠超過合理範圍
10~15%，房市泡沫隨時可能會被戳破。

但是，許多人卻還是冒著泡沫的風險在進場。他們不見得貪財，而是被綁架：「今天不買
，未來可能會遭受更加嚴重的懲罰──在泡沫被戳破之前，房價可能會繼續漲，愈晚進場
的人要付出的痛苦代價愈高。」張金鶚用賽局理論中「囚犯的困境」來形容民眾這種既痛
苦又無奈的處境。

瞭解不合理房價的成因，就可以找到適用的政策工具！根據張金鶚的說法：電子代工業的
毛利率只有3%~4%；而房地產業炒作的毛利卻在30%以上，很多電子企業因而無心於本業而
進入房地產業。不僅如此，兩者的經營風險差距更大：電子代工業的獲利是跟全球競爭來
獲取，風險相當高；但是房地產商人只要買通政府，就可以將政府投資引導到財團事先購
買的農地上，坐收農地變高級商業區的暴利。即使是欠缺官商勾結管道的投資客，也吃定
政府在財團的挾持下絕不敢打房，反而會在政策上一直做多，因此不斷湧進。

財團法人國土規畫及不動產資訊中心指出，台灣房價所得比相對偏高的主要原因有：購屋
經濟成本偏低（特別是不動產稅賦、房貸利率與頭期款資金成本都偏低），投資客比重較
高，和台商大陸資金回流等。但是後面三個原因都不重要，因為它們都來自一個簡單的事
實：購屋經濟成本與風險偏低而報酬率偏高，使得國內既有資金與台商大陸回流資金不去
從事有益經濟發展的投資，而去從事已經泡沫化而無益於經濟發展的房地產炒作。

因此，要解決不合理房價，只需要讓房地產投資的成本、獲利與風險合理化即可。台灣的
地價稅是日本的四十分之一，美國的十分之一，大有提升的空間；而房貸利率與頭期款資
金成本都是中央銀行可以影響的，因此政府有很多工具可以讓房地產投資成本合理化，同
時又可充裕國庫。此外，土地增值稅若以實價課徵，可以回收不勞而獲的利得來充裕國庫
，又可以引導房價合理化，一舉兩得。要將風險合理化在實務上最難，因為財團獲取政府
資訊的能力一定較強，但是只要民眾認真監督政府建設的合理性與必要性，還是可以明顯
改善房地產投資風險的合理性。

政府有龐大的權力可以導正市場，但是政府也可以用這權力扭曲市場，創造不勞而獲的暴
利。除非民眾普遍地積極督促媒體善盡監督之責，並以選票制裁官商勾結，否則總會有財
團受不了這誘惑而去綁架政府。民主政治其實就是財團與選民之間不休止的角力：財團贏
的時候全民當屋奴，選民贏的時候才有公平正義可言。公義與民主不是免費的午餐！