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※ [本文轉錄自 HatePolitics 看板 #1SL_0FnE ]

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1.轉錄標題︰

為什麼店面房東不降租？「不動產估值」背後的金融遊戲

1.轉錄網址︰

The news lens https://www.thenewslens.com/article/113236

2.轉錄來源︰

The news lens https://www.thenewslens.com/article/113236

3.轉錄內容︰

文：沈道廷



幸好，我的同溫層大多很理性不是單純跟著鄉民起舞；也看到很多朋友從經濟觀點分析


「為什麼店面房東不降價」的真實理由。

首先這種老房東根本不缺錢更沒負債，他們在乎的早就不是單月租金，而是



的真正原因。


我想到一個故事讓大家更容易理解：如果你是一整條街「店面」的房東，你的總資產、

也就是身價，乃是基於「店面價值」換算出來，而所謂的店面價值則是基於

「年租金收入多寡」去計算報酬率。舉個例子，一間店面一個月只能收租2萬元，

年收租金24萬，姑且假設這間店面的總價值是300萬元；如果另外一間店面每月可收租

1XX萬、年收租2400萬，這間面的價值可能高達2億到3億。


問題來了，如果某一年大環境差、導致經濟不景氣，原本的長租的店家倒閉了，



答案就是，當你調整租金從100萬變成50萬且租出去的瞬間，雖然你下個月又可以領到



所有的估算影響甚大，意味著你的身價可能從30億變成10億。等於你為了眼前這區區


50萬或500萬，導致你的身價瞬間暴跌數十億，任何一個有概念的商仲當然是不會這樣

搞的。







撐著確實算是「最佳策略」。

當然，積極一點的房東也不會完全擺爛，他們也怕哪天政府搞出囤房稅；相關的後路

早就都想好了。例如，或找親人當人頭去投資簡單的連鎖加盟店，公開租下自己的店面

盛大開幕、營造房租真的被撐下來的表象，反正這操作成本低廉又能讓市場好看，

何樂不為？說到這裡，你以為老房東只為「愛面子所以拚身價」嗎？

當然不是，跟銀行時常往來的朋友都知道，最容易跟銀行「調錢」且利率低到嚇人的非

「不動產抵押」莫屬，用房子抵押的貸款利率遠低於其他任何抵押品或信貸！



到這邊很多鄉民無法理解，畢竟，再低的利息還是要利息啊！ 幹嘛多借不需要的錢負

債去還利息？ 傻了喔？事實上，銀行同時派了另外一個資產部門的同事來，

針對該1億元現金開出了一個簡單方案，保證儲蓄利息剛好高於貸款利息多出一點點。

直接舉例：



固定給你每年1.1%的利息，銀行多個部門有業績好交差、屋主也能穩定賺外快。

（附註－這邊為了簡單解釋，恕省掉很多細節，其實更多情況是被洗去買銀行內的

各種看似美好的衍伸金融商品，於是大家都在同一艘船上了。）


簡單的數學；你每年要還銀行100萬的借錢利息，但你每年同時會領到銀行給你的110萬

的存款利息（或金融商品的報酬），等於你什麼都沒做，莫名其妙就賺了10萬，

連我都覺得——這什麼世界啊X！（以上只是舉例、不代表實際利率）

其實，過去幾十年來一直有很多人把槓桿更大，幾乎不用利息就借出幾個億、

立刻轉投資去「報酬率更高的標的」賺取價差，這就是所謂「循環資本套利」，

幾乎每個銀行都玩這樣的遊戲，玩了幾十年。

為什麼房東打死不降租金？



明知道這遊戲不公平，為什麼國家還一直降息？為何不敢大肆對房東徵稅？

因為，不只是東區房東，幾乎所有大財團都在玩這一套資本遊戲。

「房地產價格」與「利息」早就成為動搖國本的大事，不動產價格暴跌必定造成各家

銀行的大災難、還會影響一堆金融商品連環爆，說不準引發金融海嘯股匯市陪葬。

沒有任何一個執政者敢承擔這個政治責任，下次保證不用選了，換任何人上任都只能

繼續維持這個畸形的狀態。



但必定有背後縝密市場機制」的思維、而非激動開罵發洩情緒；

唯有搞清楚真實市場的運作，才是讓我們持續進步的關鍵啊！



4.附註、心得、想法︰

這應該算是常識了 寧願讓他空著租不出去 也不願意把租金降低

反正早就取得的房子 愛怎麼處理是我們屋主的事情

不費吹灰之力 就能夠有錢進來

好方法 不用嗎？
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