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為什麼店面房東不降租？「不動產估值」背後的金融遊戲

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The news lens https://www.thenewslens.com/article/113236

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文：沈道廷



幸好，我的同溫層大多很理性不是單純跟著鄉民起舞；也看到很多朋友從經濟觀點分析


「為什麼店面房東不降價」的真實理由。

首先這種老房東根本不缺錢更沒負債，他們在乎的早就不是單月租金，而是



的真正原因。


我想到一個故事讓大家更容易理解：如果你是一整條街「店面」的房東，你的總資產、

也就是身價，乃是基於「店面價值」換算出來，而所謂的店面價值則是基於

「年租金收入多寡」去計算報酬率。舉個例子，一間店面一個月只能收租2萬元，

年收租金24萬，姑且假設這間店面的總價值是300萬元；如果另外一間店面每月可收租

1XX萬、年收租2400萬，這間面的價值可能高達2億到3億。


問題來了，如果某一年大環境差、導致經濟不景氣，原本的長租的店家倒閉了，



答案就是，當你調整租金從100萬變成50萬且租出去的瞬間，雖然你下個月又可以領到



所有的估算影響甚大，意味著你的身價可能從30億變成10億。等於你為了眼前這區區


50萬或500萬，導致你的身價瞬間暴跌數十億，任何一個有概念的商仲當然是不會這樣

搞的。







撐著確實算是「最佳策略」。

當然，積極一點的房東也不會完全擺爛，他們也怕哪天政府搞出囤房稅；相關的後路

早就都想好了。例如，或找親人當人頭去投資簡單的連鎖加盟店，公開租下自己的店面

盛大開幕、營造房租真的被撐下來的表象，反正這操作成本低廉又能讓市場好看，

何樂不為？說到這裡，你以為老房東只為「愛面子所以拚身價」嗎？

當然不是，跟銀行時常往來的朋友都知道，最容易跟銀行「調錢」且利率低到嚇人的非

「不動產抵押」莫屬，用房子抵押的貸款利率遠低於其他任何抵押品或信貸！



到這邊很多鄉民無法理解，畢竟，再低的利息還是要利息啊！ 幹嘛多借不需要的錢負

債去還利息？ 傻了喔？事實上，銀行同時派了另外一個資產部門的同事來，

針對該1億元現金開出了一個簡單方案，保證儲蓄利息剛好高於貸款利息多出一點點。

直接舉例：



固定給你每年1.1%的利息，銀行多個部門有業績好交差、屋主也能穩定賺外快。

（附註－這邊為了簡單解釋，恕省掉很多細節，其實更多情況是被洗去買銀行內的

各種看似美好的衍伸金融商品，於是大家都在同一艘船上了。）


簡單的數學；你每年要還銀行100萬的借錢利息，但你每年同時會領到銀行給你的110萬

的存款利息（或金融商品的報酬），等於你什麼都沒做，莫名其妙就賺了10萬，

連我都覺得——這什麼世界啊X！（以上只是舉例、不代表實際利率）

其實，過去幾十年來一直有很多人把槓桿更大，幾乎不用利息就借出幾個億、

立刻轉投資去「報酬率更高的標的」賺取價差，這就是所謂「循環資本套利」，

幾乎每個銀行都玩這樣的遊戲，玩了幾十年。

為什麼房東打死不降租金？



明知道這遊戲不公平，為什麼國家還一直降息？為何不敢大肆對房東徵稅？

因為，不只是東區房東，幾乎所有大財團都在玩這一套資本遊戲。

「房地產價格」與「利息」早就成為動搖國本的大事，不動產價格暴跌必定造成各家

銀行的大災難、還會影響一堆金融商品連環爆，說不準引發金融海嘯股匯市陪葬。

沒有任何一個執政者敢承擔這個政治責任，下次保證不用選了，換任何人上任都只能

繼續維持這個畸形的狀態。



但必定有背後縝密市場機制」的思維、而非激動開罵發洩情緒；

唯有搞清楚真實市場的運作，才是讓我們持續進步的關鍵啊！



4.附註、心得、想法︰

這應該算是常識了 寧願讓他空著租不出去 也不願意把租金降低

反正早就取得的房子 愛怎麼處理是我們屋主的事情

不費吹灰之力 就能夠有錢進來

好方法 不用嗎？
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