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作者 標題 [心得] 日本東京買房買屋經驗談(四)--2年歷程
時間 Fri Dec 9 18:46:26 2016
文好讀版?
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[心得]日本東京買房買屋經驗談(四)--2年的歷程 @ 月夜星空甘蔗書園 :: 痞客邦 PIXNET :: [心得]日本東京買屋買房經驗談(三)-買高齡50年老屋 投資日本買屋買房子(二) 地區選擇 [心得]投資日本買屋買房子經驗談 從上次發日本房市的文到現在 已經經過2年了 歷經過房客的退 ...
從上次發日本房市的文到現在
已經經過2年了
歷經過房客的退租、新房客的招租、設備老舊損壞的更新
和房屋管理公司的溝通等等
台日友好這個名詞好像越來越遠了~
來總結一下這段時間發生的心路歷程
還有意想不到的隱藏花費
1.說先好事，目前房價的漲幅大約當初購入價的2~3成
加上房租的進帳可謂是有吃又有拿，這也算是唯一值得開心的事
有在看這幾年日本房地產的人就會知道，現在的物件越來越少
尤其是好的物件，價格很多是開很高瞎賣的，
真的物美價廉的物件已經是鳳毛麟角了
當然價格是相對的，如果未來還會漲的話，現在的物件也都是好物件了
2.再說房客退租一事
理由無限個，結論就是房客說不要住了，我詢問管理公司一約不是兩年?
怎麼說不住就不住? 我才知道只有第一約是兩年，之後續約就不限住多久
想閃就閃~ 基於台日友好，他說我也就信了，再找下一個房客吧~
怎麼說不住就不住? 我才知道只有第一約是兩年，之後續約就不限住多久
想閃就閃~ 基於台日友好，他說我也就信了，再找下一個房客吧~
房客臨走前，會有管理公司的人來檢查房屋狀況，會收一筆清潔費
也就是房客入住前繳的一個月的押金(大概是吧~)
有些人以為那個押金最後是房東的，但是那筆錢其實會扣除清潔費
差額會退回給房客。
接下來要清潔房屋等待下個房客入住
3.房屋整新
舊舊的房屋不好出租，所以一般管理公司都會建議你換新一些設備
這時候就是和管理公司拉鋸戰的時候了
為什麼這麼說呢? 一般房屋管理公司大約是收房租的5%作為管理的費用
租金60000，管理費就是60000*5% = 3000元+8%稅金=3240元
付這5%的錢換來的服務就是幫你收房租和繳繳稅這樣
其實勉強還說得過去，但是一間成功的公司
當然要想盡辦法從任何可能的地方榨出利潤來
她東看看 西瞧瞧，結果報價30萬元叫我把能換的都換了
我的天天兒啊，我一個月的租金也才六萬多，你這一弄我半年的租金不就泡水了
說好的為台灣增加點出超呢? 說好的平衡一下對日貿易的逆差呢?
一切憂國憂民的熱血都化為冰霜了
抱怨完後還是要解決問題，看了一下報價單，大多是地板壁紙老舊要更換
其實不換應該也可以，反正老屋也都敢買了，舊屋有啥不可?
就定位為安身立命小舊屋來出租吧~反正租金很便宜，應該還是可以租掉
4.遇到新房客
歷經三個月的出租都無下文，我也急了，立馬狂降5千大促銷
結果證明我當初太貪心了，一降價房客就如雪片般飛來
這段時間詢問和帶看也不少，但是沒有找到愛舊屋的知音
還是只能靠台灣人最會的殺價拚成交了
新房客找到又是另一個噩夢的開始
房客是一個中年大叔，我本人也是一個大叔
想說大叔惜大叔，應該不會互相為難，但是住進去一個月後
收到了管理公司的信件
房客說他不滿意現有的裝潢，當然包括那個老舊的地板
後來要報價要2.3十萬
我的天天兒啊part2
你不是看過這個屋況了嗎，它的特色就是舊阿
配合便宜租金的套餐，我還以為你愛吃耶
沒想到你一入座，就想換成龍蝦大餐...
哀...我也只是笑笑的....說 NO!
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好不容易推掉這個請求，但緊接而來的事情
也是讓我很無言
過沒多久，又收到管理公司的來信
說是冷氣壞了，問我要修還是要換新的
基於更換設備是房東的義務，不換也是不行
所以就請他們報價 大約8萬多
想想八萬多勉強還是可以吃得下去 頂多一個多月的租金罷了
但是本人縱橫沙場多年 早有身為肥羊的自覺
想說上網看一下價格，看看自己到底有多肥
早就說過先進國家的好處就是價格透明
還可以精準算出到底流出多少肥油
一看不得了~ 網路報價才5萬多 我簡直肥到流油
只好跟公司反應，當然公司就是看你人在台灣也拿他沒皮條
也不答應用我選的店家來安裝
最後僵持到房客也不爽了，公司才用合理一點點點點的價錢算給我。
5.取暖
本篇沒有甚麼重點，不過大多人講完買房心得後，後續就是一片空白
我這個只是為這兩年來發生的事情做一些紀錄
讓有意想進入日本房市的人有一些預期準備和沒有計算到的多餘花費
平心而論整體還是給予中性偏正面的評價
大多數我知道的房東狀況都是蠻穩定的收租，當然像我的例子也是有
有一個房東幾乎每個月都在幫房客換新東西
弄到她不知道是在養房客還是房客在養他
至於管理公司收費的規定，我認為只是定價不同
就算在台灣的商品也是有貴有便宜，不過當你明明看到有更便宜的價錢卻不能用
心裡還是蠻XX的
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最後我想說的是，雖然很多台灣房東去日本買房
但是卻很少看到大家聚集起來
我猜至少有千位的台灣房東
能聚集的話，對於裝修和維護等等的費用應該可以降得很低
至少受到委屈 還可以抱在一起取暖喔~
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推 : 我一年八個月 修了兩次水管二十幾萬。修繕費漲一萬 哈1F 12/09 18:55
推 : 推，目前正在找老房子中。=_>=把台灣那套帶過去就對了2F 12/09 19:32
推 : 第二點押金還可以扣清潔費算是很保障房東，是優點吧3F 12/09 19:34
→ : 借題問一下 你們前兩年有繳稅嗎。 另外兩成的預收所得稅4F 12/09 19:49
→ : 有拿回嗎
→ : 有拿回嗎
推 : 感謝分享6F 12/09 20:12
推 : 開一個line群如何？日本房東的7F 12/10 00:22
推 : 聽來不錯 但日本是不是也有類似房地合一稅問題？買屋後8F 12/10 02:05
→ : 少年內賣出會被課重稅？
→ : 少年內賣出會被課重稅？
推 : 你還沒遇到特別狀況，夜逃，死亡，漏水之類的才叫麻10F 12/10 12:47
→ : 煩，有空大家可以多交流一下心得。
→ : 煩，有空大家可以多交流一下心得。
推 : 感謝分享，正好想看日本置產心得12F 12/10 13:10
推 : 兩成預收稅叫作源泉徵收，報稅時可以扣，多繳的會退13F 12/10 13:20
→ : 還
→ : 還
推 : 為什麼押金是房東的？ 本來扣掉清潔費就15F 12/10 16:34
→ : 是要還房客的
→ : 是要還房客的
推 : 推實務的分享經驗。我也有投資日本房產，因玩票性質，19F 12/10 21:58
→ : 故投資地為名古屋，購入價360萬,六坪、1993年建、租45
→ : 000，走路至上前津站五分鐘，代管公司是朗透。前一陣
→ : 子房客退租，後續代管公司報來的單子，其中冷氣其換室
→ : 外機風扇而已，總報價為28萬多，當下就決定和代管公司
→ : 解約。目前新接的代管公司冷氣全套換新(一線廠牌，報7
→ : 5000日幣，全部總報價額24萬多日幣。不過解約要賠償六
→ : 個月代管費(3240*6)，不過新公司優惠六個月免代管費。
→ : 故投資地為名古屋，購入價360萬,六坪、1993年建、租45
→ : 000，走路至上前津站五分鐘，代管公司是朗透。前一陣
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→ : 外機風扇而已，總報價為28萬多，當下就決定和代管公司
→ : 解約。目前新接的代管公司冷氣全套換新(一線廠牌，報7
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推 : 利潤的匯差有算進去嗎？27F 12/10 23:43
→ : 樓上man可以透漏一下你的管理公司嗎~ 哈28F 12/11 01:31
推 : 我的是7年的套房 房客因為疑似有其他住戶偷偷跟蹤她而退29F 12/11 18:57
→ : 租 我沒很勉強一定要當初的93000租金出租 有給彈性 後來8
→ : 7000租出去 只花不到一個月的時間 維護部分約10萬多 但是
→ : 房客負擔3萬多 我負擔7萬多
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→ : 房客負擔3萬多 我負擔7萬多
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※ 看板: K_hot 文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 66
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