過春節，房價自然又會成為親朋好友談論的話題。昨天有朋友問我，在日本買房到底貴不
貴？東京比北上廣地區貴出多少？我告訴他們一個數據：東京的房價要比北上廣實際便宜
一半。

說到日本的房價，我們必須要理清2個概念：第一，中國出售的房子大多數是毛胚房。第
二，中國的房子面積都是按照建築面積計算。而日本恰恰相反，所有出售的房子必須是精
裝修房，房子面積是按照實用面積，也就是自己家裡的室內面積來計算，走廊、陽台、電
梯間、大廳等公用部分，是不能計算在房價中分攤到每一戶住戶頭上的，必須由建築開發
商自己承擔。

那麼，中國房子的建築面積和日本房子的實用面積相差多少呢？一般是相差30%。也就是
說，在日本買的70平方米的房子，相當於在中國買了100平方米的概念。這也意味著，日
本的房價假如是1萬元人民幣一平米，那麼，在中國就變成了1萬3000元的價格。

所以日本房地產開發公司的人常說，中國人實在太精明，建築開發商把自己應該承擔的那
一部分責任與義務，全部轉嫁到住戶的身上，自己一點也不會吃虧，而且還能賣一個好價
錢。

日本的建築法規定所有的房屋，都必須是要精裝修完畢以後才能出售，或者出租，這樣一
來的話，就意味著日本的房價是包含了精裝修完畢的房價，而我們中國的許多房價，還只
是毛胚房的房價。那麼，精裝修完畢的房價和毛坯房的房價，差距有多少呢？如果按照通
常的3室1廳的裝修標準來計算的話，大概這一差價在70萬元人民幣左右。日本精裝修的基
本標準是，牆體、地板、廚房設備、衛生間設備、洗浴間設備、中央空調設備、除了吊燈
和吸頂燈之外的基本燈具都必須安裝完畢，你只要拎一套被子就可以入住。而且精裝修使
用的材料都是環保材料，包括隔熱保溫牆體、隔熱阻冷門窗等。

現在我們來比較一下東京與中國北上廣地區的房價差距。東京是日本最大的都市，東京的
城市核心區，是以環城的輕軌列車山手線為界，山手線之內為核心城區，山手線之外，為
非核心城區。其實這一劃分方法是有問題的，因為銀座就在山手線之外。但是東京的不動
產市場就是喜歡以山手線作為房價的分界線，核心城區就相當於北京的三環之內地區。

目前，在山手線之內地區的房價，以高層公寓樓為標準，一般都是1平方米100萬日元。
100萬日元相當於6萬元人民幣。但是這6萬元一平米的房價，包含了精裝修，而且是實用
面積。因此，北京的一位房地產公司的總裁跟我細細計算了一下，如果按照北京毛胚房、
又是建築面積的房價來計算的話，東京的6萬元1平米，放到北京的話，其實際價格只有3
萬8000元1平米，要比北京的房價便宜一半左右。更為重要的是，因為日本實施的是土地
私有制，因此，即使買了公寓樓，所有的住戶對於整棟公寓樓的土地依然擁有均等的永久
權利。

東京的土地和房價自然是日本全國最貴的，比大阪京都地區都要貴，如果去日本地方城市
買房的話，那房價就相差很大，譬如說，在日本著名的旅遊勝地的北海道小樽市，一戶建
，也就是中國概念中的別墅樓的二手房，它的價格往往只有相當於30萬到50萬人民幣。而
在東京，這個房子價格就要達到250萬到350萬人民幣。

現在在東京買房子最多的中國人，其實不是投資家，而是在日本工作的中國人。因為有許
多的孩子，他們在日本讀完大學以後就在日本工作和生活，也準備在日本結婚安家，那麼
父母親本來要在中國國內給孩子買一套婚房，現在就改在日本買。 我前些天遇到日本不
動產研究所的市場調查部長本田先生，問他中國人在日本買房的比例佔到了外國人買房總
數的多少？他說，大概在60%左右。

那麼日本的房價會不會像中國那樣狂漲呢？今年年初東京的房價，與5年前的房價相比，
平均是上漲了15%左右。為什麼東京的房價會出現上漲呢？這裏面有3個最基本的原因，一
個是因為東京的商業用地的土地價格上升。最近幾年，大批外國遊客的到來，使得不少公
司紛紛建造酒店和各種商店，這就促使東京的商業土地價格出現上升，商業土地價格上升
也自然帶動了住宅土地價格的上升。

還有一個因素，就是東京奧運會的因素。2016年，到日本旅遊的外國遊客已經突破了2400
萬人，根據日本政府的估計，每年遞增15%的話，在2020年東京奧運會開幕時，外國遊客
總數一年將達到4000萬人。這樣一來的話，東京和日本主要旅遊城市的酒店就會顯得不夠
，因此政府就積極鼓勵發展家庭旅館來接待外國遊客，這就讓一部分人看到了商機，買房
開家庭旅館，因此導致東京等一些城市二手房價格的上升。

那麼，日本的房價是不是會繼續上漲呢？日本不動產研究所的本田部長認為，到2020年東
京奧運會開幕前，還有一點上漲的空間，此後會出現滑坡。原因在於，日本的目前空房率
，也就是無人居住的房子已經達到2400萬套，預計到2025年，將會達到3000萬套。加上日
本的出生率越來越低，房子需求人口減少，因此，房地產市場的供大於求的問題會越來越
嚴重，房價上漲的空間已經沒有。所以，他是這樣勸我：如果你是想買來自己居住的話，
現在可以買。如果你想買了以後出租的話，建議你不要買，因為可以出租的房子太多，必
定會拉低租金，無法保證盈利。