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作者 標題 [心得] 首購族通識：二樓為什麼難賣?
時間 Wed Jun 28 17:56:24 2017
網路好讀版：https://goo.gl/4xD83i
最近如果有在找房子的版友們應該會覺得奇怪
為甚麼打開網頁常常會發現一堆二樓頂樓掛在上面
好像二樓跟頂樓大家都住得不舒服，全都丟出來賣一樣。
其實不是。
不是住不好，而是因為二樓頂樓不好賣，平均流通期間長消化的慢，所以容易囤積。
所以今天就來說說為甚麼二樓頂樓不好賣，他的原理以及如何將風險降低~
二樓
二樓其實說真的，有人說低樓層面中庭很吵，容易聽到小朋友嬉鬧聲甚麼的我都覺得還好
畢竟嬉鬧聲不是24小時，而且聲音是往上竄其實差別真的不大
畢竟嬉鬧聲不是24小時，而且聲音是往上竄其實差別真的不大
採光也是見仁見智，低樓層對面無遮蔽的，採光也會比高樓層棟距近的來得強。
最主要是因為管線轉折的問題。
即便是現在新的大樓，還是蠻多是在二樓轉折的
這是物理上無法避免的設計缺點
如圖：http://i.imgur.com/DAqRGg6.png
![[圖]](http://i.imgur.com/DAqRGg6h.png)
因為一樓是大廳、店面、中庭、公設梯間等，只要二樓有排水孔的「下面」是空的
那管線理所當然當然是在二樓轉折的呀~
而且化糞池也很難做到一棟一個，很多是共用，這個不轉折實在是很難達到共用
所以像是糞管或是廚房管，那種洞很大的
只要樓上白目把衛生棉或是大塊廚餘丟進去，或是小朋友手滑玩具掉進馬桶
圖片的轉折處相對容易堵塞
可是堵塞後樓上的水還是繼續下來
這樣第一個滿出來倒灌的當然就是二樓囉~
還有一些狀況不一定是樓上白目
有時候剛好是同時用水量太大，轉折處來不及消化水就噴到二樓了
附上一張我表哥買房子不久後裝潢完的慘照
http://i.imgur.com/ga2vKPT.jpg
![[圖]](http://i.imgur.com/ga2vKPT.jpg)
這個原因是頂樓洗水塔，要先把水塔水排出來，可是不小心一個量太大了
水管就像小宇宙一樣爆發了囧
不過當然現在新大樓遇到的機會相對低
一來是管線做的比較粗、比較好消化也較不容易堵塞
二來是新大樓的管理通常較好，約半年一年會請人去你家裏通一下確保不會塞
另外因為通常容易甚麼東西都往馬桶丟的通常是：
1.租客
2.社區倒垃圾麻煩是要等垃圾車的。
所以如果你是找優質的新社區、三房或以上(因為樓上租客容易多的是套、二房)
有24小時垃圾集中處，又定時請人來疏通的話，爆管機率就還好
但我個人覺得還是有風險啦囧
而且我客戶都自住跟我買一間房子多半要住個五年十年
就怕萬一遇到整個心情就毀了，回到家很累不能休息還要處理問題
這誰受的了
所以從業以來成交7X間沒有二樓XD
真的會讓我想推的二樓，除非他真的便宜、社區又優質
或是樓下有住家，或是有露臺(已做雨遮)等特殊加分條件.....
不然因為親人的遭遇，通常都不太想推QQ
可是真的要說的話二樓還是有優點的呢!!
例如家中有小朋友很爆走，晚上怎麼跑跳都不會有人抗議XD
電梯在很樓上時不用等，直接走逃生梯上去
就是看大家怎麼取決囉~
雖然我個人是不大推...因為如果未來要轉手處理，是也真的不好賣囧
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信義小魯：
(疑難雜症免站內信快速諮詢專頁)
https://www.facebook.com/sinyi.ptt.overshot/
陸陸續續把自己寫的文章移過去方便大家檢索諮詢囉~!!
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.40.65
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推 : 感謝1F 06/28 17:58
推 : 小朋友跑跳別人來抗議還好，你樓上小朋友跑跳你的火會更2F 06/28 18:00
→ : 多，祈禱三樓朋友很乖
大樓沒辦法...→ : 多，祈禱三樓朋友很乖
就算不是二樓，除了頂樓每個都有可能~
推 : 推好文4F 06/28 18:02
推 : 寫得挺好5F 06/28 18:03
推 : 感謝分享，想問頂樓的優缺點6F 06/28 18:10
推 : 推7F 06/28 18:10
推 : 我以前住過2F 以前還被人問過 為何住2F不走樓梯8F 06/28 18:11
→ : 有的時候走樓梯 比等電梯還快....管理費公用電費也要繳
→ : 這也是討厭的地方之一
→ : 有的時候走樓梯 比等電梯還快....管理費公用電費也要繳
→ : 這也是討厭的地方之一
推 : 推優文，解釋的超清楚11F 06/28 18:17
→ : 頂樓漏水2樓漏尿12F 06/28 18:19
推 : 等待頂樓分析好文13F 06/28 18:23
推 : 114F 06/28 18:36
推 : 你說出來 買2f的魯套怎麼出貨15F 06/28 18:36
推 : 馬桶爆炸好可怕16F 06/28 18:38
俗稱爆屎管，我不銷售二樓就是怕我客戶買了萬一半夜爆屎管怎麼辦囧
→ : 想知道頂樓的問題。17F 06/28 18:41
頂樓...下次寫=)推 : 不錯的心得分享18F 06/28 18:41
推 : 推19F 06/28 18:45
推 : 4樓好像也不好賣20F 06/28 18:47
四樓現在真的還好耶!遇到全部都滿意跟我說因為四樓不要的...1個XD
阿可能因為我客群都年輕人啦~~
推 : 2樓有付管理費為什麼不能搭電梯，就是要搭！21F 06/28 18:48
推 : 住二樓水管真的會爆，廁所還有屎味。二樓跟頂樓都不好22F 06/28 18:54
推 : 推好文23F 06/28 19:00
推 : 公寓二樓也是轉折嗎？24F 06/28 19:01
公寓不一定喔喔喔喔不過因為我一間公寓都沒帶人買過所以我也沒特別研究
(因為桃園還不至於很貴，買管理好的舊大樓都比公寓好我覺得)
但根據我之前幫屋主賣的經驗
二樓即便管線有風險，也比4樓好賣好幾倍...
公寓真的不知道為什麼，爬到三樓都還算輕鬆，但一口氣爬到四就很累囧
※ 編輯: overshot (42.73.40.65), 06/28/2017 19:08:49
推 : 推 好文25F 06/28 19:03
推 : 推26F 06/28 19:09
推 : 頂樓為什麼不好?27F 06/28 19:12
→ : 太熱又會漏水吧....28F 06/28 19:13
推 : 推文有盲點，臺北數十萬戶的公寓二樓很值錢，比上面幾29F 06/28 19:13
→ : 樓都貴
→ : 樓都貴
推 : 推31F 06/28 19:14
推 : 好文推32F 06/28 19:19
→ : 公寓有一樓抗,這篇講大樓好嗎33F 06/28 19:27
推 : 好文，至於頂樓大概低預算的自住不推，大多有死忠客源34F 06/28 19:27
推 : 我賣過很多二樓，新大樓管線比較不會出問題，但是大家35F 06/28 19:33
→ : 還是會用這點打槍。
→ : 還是會用這點打槍。
推 : 透過設計，還是可以讓2樓不產生轉折37F 06/28 19:48
推 : 不買二樓 頂樓 但硬要選一個 頂樓一定優先不買 很多社區38F 06/28 19:49
→ : 鉺漏管線還沒爆 頂樓就先漏水
→ : 鉺漏管線還沒爆 頂樓就先漏水
推 : 推好文40F 06/28 19:55
推 : 推41F 06/28 20:06
推 : 管線改斜的，管徑改大都不是問題42F 06/28 20:19
推 : 有的1樓還是有住人喔，你吵下面還是會上來炒43F 06/28 20:28
推 : 推這篇解釋跟附圖 新手可以參考44F 06/28 20:42
推 : 多一點知識分享，少一點口水，房版風氣愈來愈好！45F 06/28 20:56
推 : 其實也要考慮小偷好爬又好偷 又可能被偷窺46F 06/28 21:00
推 : 請問如果1樓有住家的話，就是在1樓轉折嗎？47F 06/28 21:07
推 : 公寓二樓比較沒這問題 層數少 而且管線設計也不大一樣48F 06/28 21:07
→ : 至於華夏2樓 以前住過 住兩年只有小爆過一次
→ : 但是會有各種奇異味道(屎味 肥皂味 煙味)是常態
→ : 至於華夏2樓 以前住過 住兩年只有小爆過一次
→ : 但是會有各種奇異味道(屎味 肥皂味 煙味)是常態
推 : 請問公寓一樓為什麼不推薦？51F 06/28 21:17
推 : 推一下，對新手很有幫助，另期待頂樓分享52F 06/28 21:20
推 : 推 長知識53F 06/28 21:25
→ : 公寓1樓貴很多,因為1.大前院2.不用爬樓梯3.侵占路邊車位54F 06/28 21:30
→ : 所以使用空間比權狀顯示的大不少
→ : 所以使用空間比權狀顯示的大不少
推 : 推56F 06/28 21:35
推 : 推 期待下篇57F 06/28 21:39
推 : 謝謝分享58F 06/28 21:39
推 : 以前租房在二樓，下大雨就會水漫套房，來通水管的師傅跟59F 06/28 21:43
→ : 你說一樣的話
→ : 你說一樣的話
推 : 電梯頂樓好處就是安靜，不用怕樓上有人吵。61F 06/28 21:58
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※ 看板: K_hot 文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 109
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