※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2017-07-19 18:09:16
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作者 標題 Re: [閒聊] 不降店租是因為可以維持店面價格
時間 Wed Jul 19 14:44:12 2017
※ 引述《youguysuck (╳╳╳╳╳)》之銘言：
: 最近跟長輩聊天聊到: 他有一個店面,前幾年不管租給誰都撐不久
: 我一問才知道,店面的位置這幾年已經沒什麼人潮了,但他開的租金還是貴的誇張,
: 現在店面已經空一兩年了,問他為什麼不降店租多少賺一點
: 回說是因為店租是為了維持房價
: 想確認一下這句話合理嗎?便宜租出去的話會影響本身售價?
行情不是一個店面訂出來的.
所以這種堅持其實意義不大.
對店家來講,他要租店面也不是只會看一間或一條街或是一區.
因此有些房東會去堅持房租,基本上對市場是沒有影響力的.
例如我有一間店面,對面的屋主就是堅持比我高25%的租金,更扯的是他不願意租給餐飲業.
(餐飲業的租金比較好,我是租給餐飲業)
我這邊幾年間,店家換過三個,他則是從來沒有租出去過.
而請問,這間的出租行情,是我的租金為依據,還是他的??
那這邊的店面行情,是拿我的租金做基準,還是他的?
而請問,這間的出租行情,是我的租金為依據,還是他的??
那這邊的店面行情,是拿我的租金做基準,還是他的?
當然我這個店面因為之後有大利多,所以我可以理解對面屋主寧願空也不急著租的想法.
他想要等利多產生租金上跳之後再正式找店家.
而對我來講,反正店面空也是空著,我就先租,利多之後再漲租就好..
不過同樣的,另外一條路的店面也是.
因為那條街很老字號了,所以很多店家都是很久以前就租地.
租金很低...
但是也因次很多老字號店家,所以店面釋出出租很少.
我們買了一間店面後出租,後來租金創在地最高.
so...請問這邊的店租是以誰為標的??
當然還是我的....
店租有時候是這樣子.
你開多少價格出租,是你的自由.
房客要不要接受,是他的自由.
行情不是你開個價格就可以決定的.也不是租方自己感覺良好決定的.
行情是成交決定的...也就是你確實有租掉才可以說妳是行情.
然後最新行情,當然取決於最新的成交價阿...
so..你掛租但租不掉掛在那邊,你不是行情,我租掉了,我是行情.
你整排10年前租一萬,今天我租三萬租掉了,我還是行情.
所以當有租客說"旁邊才租一萬OOXX"...我自然會說"那你跟他租阿"
而當租金行情隨著成交而改變後...
而當租金行情隨著成交而改變後...
店面價格自然就變動了.
買店面的可不像版上那麼多大腦不清楚地領薪水的,在那邊胡思亂想做夢做到流口水..XD
買店面的都老狐狸,全都是高手.
買店面的都老狐狸,全都是高手.
你這邊行情下降了,你擺高租金在那邊說要稱房價..
人家會裡你媽??....他直接去別的地方買別的店面去了.
店面有鎖定學區?鎖定媽媽住旁邊老家在附近?鎖定要costco???
沒有阿,買店面幾乎都是純投資或是開店自用(開店是投資,所以店面算是一種投資工具)
因此林森路的店面他買不到,他可以買信義路的阿,他可以買民生路的阿.
然後買家又很會算又很會比較之外,店面數量又少,看店面又超快.
雖然我看房子只要三分鐘,但畢竟有時候還是需要爬樓梯,脫拖鞋,停機車.開手電筒.
(投資客三法寶,機車拖鞋手電筒...)
但是看店面喔,有時候連機車都不用熄火,我就看完了.
面寬面深四周的商效馬路的連貫性,人車潮的動線,再問一下使用分區等等...
所以基本上三兩天把一整個高雄市區(舊市區)的591上面店面都看過一次是很簡單的事情.
(以前買透天,我會把整區網路廣告上有的透天都看過一次)
你在人家買家老狐狸的眼皮底下做動作,其實是沒啥效應的.
它們會看會比較會判斷會計算.
可不是被唬兩句就傻濘濘的年輕人.
另外,店面空在那邊其實反而對商效比較殺傷力.
你先出租有時候還比較容易加強他的群聚效應.
當然大店面會有對方要簽長約的問題.
你先出租有時候還比較容易加強他的群聚效應.
當然大店面會有對方要簽長約的問題.
例如興富發大悅旁邊那個三角窗,有醫美要跟他租,約好像一簽要十年還是多久.
屋主就不願意....
但是中小型店面應該比較不會有這麼多煩惱.
大多約都還是1~3年...
與其空在那邊,不如就行情出租吧..
一般我的店面大多都在半個月到一個月內租掉,比較久的一次等了兩個多月.
不要讓店面空在那邊空太久...會破壞在地的群聚效應,外加造成商圈沒落感.
店租要高,你要聚集人潮和店家,所以先聚集才有得高阿.
不要讓店面空在那邊空太久...會破壞在地的群聚效應,外加造成商圈沒落感.
店租要高,你要聚集人潮和店家,所以先聚集才有得高阿.
另外,商圈在成長中,不要急著一次找到強力店家到位.
你先出租,增加商圈活性,刺激商圈成長快一點.
等到成長成熟後再漲租汰換店家就好了.
不棟產很忌諱一步到位,無論是買個家還是你是店面房東想要一次租個好租客.
世界沒那麼完美的...
一步一步慢慢來比較實在.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.172.236.11
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※ 編輯: ceca (1.172.236.11), 07/19/2017 14:46:23
台北幹道店面或是熱門區店面.
很多店家主要不是靠營運賺錢的.
他是租店面當作行銷廣告招牌+服務門市.
這是一種都會區的商店轉型.
但在高雄,可能北高有一些,南高還不明顯.
這也造就了整條中山路店面都租不掉的冏況.
高雄主力商圈還是以8~20米這種型態為主.
無論是文化中心四周(8米),巨蛋/明誠商圈(10~20米),高醫熱河山東街(12米)
高雄幹道型態商圈目前大概只有博愛自由兩條路比較有成氣候.
但是高雄和台北的百貨商場卻是同步發展,高雄並沒有落後多少.
這也是為啥高雄百貨公司一大堆還有新的一值開的主因.
百貨公司還滿多人的,並且連比較老的,大多也都沒虧錢.
車子停好後,吹冷氣+溜小孩+吃喝玩樂全包....
so...以上是一種目前商圈的局面.
不過照理講,百貨商場應該是競爭到8~10米路店面才對.
無論是專櫃,吃的喝的用的....第一受到百貨商場衝擊的應該是這種零售業.
反而幹道精品品牌類型租店面當路邊行銷廣告型態的店家應該是不衝突.
不過目前在高雄看到的就是,幹道店面不興盛,主流還是8~20米路型態店面.
然後百貨商場還在繼續一個個開的現象...
※ 編輯: ceca (1.172.236.11), 07/19/2017 16:16:24
各位看看..
版主都不處理一下樓上這種亂入的仁兄..XD
到底是這個版太放任呢.
還是這是正常該有的風氣...
上班族跟人家湊熱腦亂入店面幹嘛.
隨便都千萬起跳,跟上班族一輩子無關的拉.
※ 編輯: ceca (1.172.236.11), 07/19/2017 16:59:41
![[圖]]()
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推 : CECA回歸 其實房版需要專家 鄉民之福1F 07/19 14:56
推 : 真是有趣2F 07/19 14:56
推 : 又學了一招3F 07/19 15:16
推 : 老字號街老商圈老店面老屋主-->99%可能性房子已經沒貸款..4F 07/19 15:17
→ : 所以這些人都是亂租的 可以開高高租 也可能便宜隨便租
→ : 說穿了就是因為 無貸款 不缺錢 完全無壓力 所以做事不用腦
→ : 爽租多少就租多少 空租對他來講也沒差 他又不缺錢 也沒貸款
→ : 高雄這種店面屋主太多了...
→ : 所以這些人都是亂租的 可以開高高租 也可能便宜隨便租
→ : 說穿了就是因為 無貸款 不缺錢 完全無壓力 所以做事不用腦
→ : 爽租多少就租多少 空租對他來講也沒差 他又不缺錢 也沒貸款
→ : 高雄這種店面屋主太多了...
推 : 高雄房租應該不高 看很多店蠻冷清的卻也開了好幾年9F 07/19 15:30
→ : 反而台北人潮洶湧的店沒多久撐不下去
→ : 你買已經很熱門的地方都要溢價 投報率超低的
→ : 只有買還沒很熱鬧的地方慢慢養
→ : 反而台北人潮洶湧的店沒多久撐不下去
→ : 你買已經很熱門的地方都要溢價 投報率超低的
→ : 只有買還沒很熱鬧的地方慢慢養
推 : ....有趣13F 07/19 15:50
推 : 推C大回歸!! 商圈招租率低空屋多的殺傷力真的大，這一年來14F 07/19 15:52
→ : 高雄陸續商圈有些沒落，像新堀江中山路明誠都有空屋拉高的
→ : 現象，雖然多半也是因為網購盛行，但這持續下去也令人憂心~
→ : 高雄陸續商圈有些沒落，像新堀江中山路明誠都有空屋拉高的
→ : 現象，雖然多半也是因為網購盛行，但這持續下去也令人憂心~
推 : 是逛街型態改變 不然你看周六日 草衙道夢時代漢神巨蛋17F 07/19 15:57
→ : 假日人潮全部都是大爆炸~~~ 難怪義大有信心也來蓋購物中心
→ : 夢時代已經改停車要收費了 假日照樣爆炸 車子排滿滿進不去
→ : 假日人潮全部都是大爆炸~~~ 難怪義大有信心也來蓋購物中心
→ : 夢時代已經改停車要收費了 假日照樣爆炸 車子排滿滿進不去
推 : 台北也差不多，南港Citylink一堆人20F 07/19 15:58
→ : 草衙道我上星期天去 堵到高速公路口 直接放棄 開去凱旋站停21F 07/19 15:59
→ : 改坐捷運XD 然後我看夢時代那邊也是 一堆計程車載短程的
→ : 改坐捷運XD 然後我看夢時代那邊也是 一堆計程車載短程的
推 : 台北有些熱門區域的店面是為了廣告宣傳，不是賺錢23F 07/19 15:59
→ : 高雄騎樓整頓遠不如台北落實 所以其實一般商圈很難逛24F 07/19 16:00
→ : 我在台北高雄都待過很久 其實兩個城市騎樓差異非常巨大
→ : 我在台北高雄都待過很久 其實兩個城市騎樓差異非常巨大
推 : 草衙道最近去過 不過好像因為虧損賣了？26F 07/19 16:00
→ : 才做一年就轉手賣 絕不是虧損 你看夢時代撐了幾年27F 07/19 16:01
→ : 夢時代開了快十年吧 到去年才開始收停車費耶 之前都免費XD
→ : 夢時代開了快十年吧 到去年才開始收停車費耶 之前都免費XD
推 : 也是 還是蓋來土地開發的 地賣完了？29F 07/19 16:02
推 : 推30F 07/19 16:06
台北幹道店面或是熱門區店面.
很多店家主要不是靠營運賺錢的.
他是租店面當作行銷廣告招牌+服務門市.
這是一種都會區的商店轉型.
但在高雄,可能北高有一些,南高還不明顯.
這也造就了整條中山路店面都租不掉的冏況.
高雄主力商圈還是以8~20米這種型態為主.
無論是文化中心四周(8米),巨蛋/明誠商圈(10~20米),高醫熱河山東街(12米)
高雄幹道型態商圈目前大概只有博愛自由兩條路比較有成氣候.
但是高雄和台北的百貨商場卻是同步發展,高雄並沒有落後多少.
這也是為啥高雄百貨公司一大堆還有新的一值開的主因.
百貨公司還滿多人的,並且連比較老的,大多也都沒虧錢.
車子停好後,吹冷氣+溜小孩+吃喝玩樂全包....
so...以上是一種目前商圈的局面.
不過照理講,百貨商場應該是競爭到8~10米路店面才對.
無論是專櫃,吃的喝的用的....第一受到百貨商場衝擊的應該是這種零售業.
反而幹道精品品牌類型租店面當路邊行銷廣告型態的店家應該是不衝突.
不過目前在高雄看到的就是,幹道店面不興盛,主流還是8~20米路型態店面.
然後百貨商場還在繼續一個個開的現象...
※ 編輯: ceca (1.172.236.11), 07/19/2017 16:16:24
推 : 還是不能理解寧願空租 你都知道之後再漲租金換租客了31F 07/19 16:37
→ : 空租的還要等利多產生租金上跳之後再正式找店家?
→ : 空租的還要等利多產生租金上跳之後再正式找店家?
推 : 推33F 07/19 16:38
→ : 說穿了就是買爛屋租人呀,在店面這塊寫這堆幹嘛34F 07/19 16:51
→ : 地點好搭鐵皮屋不就好了?
→ : 還不用花到兩百萬
→ : 你真的會炒地皮嗎？還是賠錢賠怕了只會做這種低利潤的
→ : 地點好搭鐵皮屋不就好了?
→ : 還不用花到兩百萬
→ : 你真的會炒地皮嗎？還是賠錢賠怕了只會做這種低利潤的
各位看看..
版主都不處理一下樓上這種亂入的仁兄..XD
到底是這個版太放任呢.
還是這是正常該有的風氣...
上班族跟人家湊熱腦亂入店面幹嘛.
隨便都千萬起跳,跟上班族一輩子無關的拉.
※ 編輯: ceca (1.172.236.11), 07/19/2017 16:59:41
推 : ceca大在房版發文要加關鍵字“少子化/租/蛋黃保值“才安全38F 07/19 17:05
推 : 大大回歸了XD39F 07/19 17:07
→ : 反正炒地皮，沒分到他很不爽，不過應該沒在上班，不然40F 07/19 17:07
→ : 應該沒那麼閒
→ : 應該沒那麼閒
推 : 市場效率化42F 07/19 17:10
推 : 推ceca大分享43F 07/19 17:13
→ : 某樓zz44F 07/19 17:17
推 : c神回歸真是太好了。台灣房地之神45F 07/19 17:24
推 : 到底有完沒完阿 ! 人家好好講事情妨礙到你嗎?46F 07/19 17:29
→ : 買爛屋租人還租的出去，也是人家有本事阿 !不然你咬他
→ : 買爛屋租人還租的出去，也是人家有本事阿 !不然你咬他
→ : 這版哦,有料的發言會被一堆無腦的噓文氣到不想再說48F 07/19 17:31
→ : c大胸襟不錯,還願意分享哈哈哈~
→ : c大胸襟不錯,還願意分享哈哈哈~
推 : 希望c大鍵盤留情, 不然一時講錯話又沒文章可看了!50F 07/19 17:32
→ : 店面都是高手在玩,房地產難度最高是土地,再來就店面跟工業區51F 07/19 17:33
推 : ceca大要不開個line群，讓真正想學東西或長知識的人加52F 07/19 17:33
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→ : 但中正路跟中華路口那個超大店面
→ : http://i.imgur.com/PtxK8hf.jpg
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→ : http://i.imgur.com/PtxK8hf.jpg
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