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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2018-10-01 16:20:55
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作者 jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)
標題 [新聞] 瑞銀公佈全球房產泡沫：香港最嚴重慕尼黑
時間 Sun Sep 30 22:58:48 2018


新聞標題
瑞銀公佈全球房產泡沫：香港最嚴重慕尼黑其次

新聞來源：
德國之聲中文網

新聞連結：
https://goo.gl/V7kB9f
瑞银公布全球房产泡沫：香港最严重 慕尼黑其次  | 经济纵横 | DW | 29.09.2018
[圖]
[圖]
瑞银集团（UBS）"全球房产泡沫指数"2018年最新一期刚刚公布。排在前20位的城市中，香港高居榜首。 ...

 

新聞內文
瑞銀公佈全球房產泡沫：香港最嚴重慕尼黑其次

瑞銀集團（UBS）"全球房產泡沫指數"2018年最新一期剛剛公佈。排在前20位的城市中，香港高居榜首。

房產泡沫指的是對其的估價發生錯誤，而這種錯誤是實質性和持續性的。但泡沫的存在很難證實，一般而言，證實它的日子也就是它破裂的時候。

按照"全球房產泡沫指數"的排名，排行榜上靠前的城市除香港外還包括慕尼黑、多倫多、溫哥華、阿姆斯特丹、倫敦。德國的美因河畔法蘭克福排第10位，東京第14位，紐約第16位。排位越靠前，房產泡沫的概率就越大。

專家指出，雖然證實泡沫的難度很高，但可以使用由歷史數據生成的房地產價格走向模式，並根據它指明一些典型的泡沫特徵。

"全球房產泡沫指數"報告的作者之一、瑞銀集團全球財富管理部成員霍爾茨海（Matthias Holzhey）告訴德國之聲，"泡沫出現時，一個典型的跡像是房地產同大眾收入和租金嚴重脫節。"

報告顯示，大城市白領技術工薪階層的平均年收入（稅前），如果用來購買一處60平方米的公寓，目前在香港需要22年（2008年時需要12年），倫敦需要15年，巴黎14年，新加坡12年，東京11年，慕尼黑8年，法蘭克福6年。

在大城市出租一套60平方米的公寓，如果用累計租金購買這套住宅的話，在蘇黎世需要36年，巴黎也是如此，新加坡、慕尼黑、香港35年，法蘭克福30年。

在對亞洲城市進行長期觀察的基礎上，報告列舉了新加坡和香港同房產泡沫作鬥爭的不同經驗。

亞洲金融危機剛剛過去的那些年裡，香港和新加坡的房價呈現兩位數增長。但到了2012年之後，新加坡的房價基本保持了穩定，2017年房價再上揚的時候，政府出台了旨在打擊投機行為的稅務法律。不過，該報告對國家干預持拒絕態度，認為一些微觀的調控是健康的，但在一些外國資金扮演重要角色的市場上，國家的干預則具有很大的風險。

香港的情形則不是這樣。自2012年以來，香港的房地產價格每年的增速為將近10%。鑑於投資者的需求幾乎無法滿足，加上投機商對價格炒作，即便政府出台調整房市的法律，也都無濟於事。

除了納入收入和租金作為基準比較外，瑞銀金融專家霍爾茨海還表示，報告計算了房價增長同實體經濟增長之間的偏差，貸款的活躍程度和建築工業的活力也都是計算的對象。他還尤其比較了一個城市目前的房地產價格狀況同長期以來的平均值。

他承認，以上手段不適用考察中國一、二線大城市的房價泡沫，因為觀察中國城市的年限還不夠，"我們至少需要25年至30年時間，才能得出有說服力的評估。"這也是本年度"全球房產泡沫指數"又一次不含中國內地城市的原因。

原文報告
https://tinyurl.com/y88x2jzk

相關原文
https://goo.gl/3gAVxH
UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 | UBS Global topics
[圖]
The UBS Global Real Estate Bubble Index is designed to track the risk of housing bubbles in global financial centers. Hong Kong tops our list in 2018. ...

 

幾個國家的不動產稅制比較
http://imgur.com/a/nktkBHD
[圖]
 

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香港22年，不知台灣如果台灣放入表內排名會在哪裡
只是比較特別的是，德國以及其他歐洲國家包含美國算是有在抑制炒房，但看來似乎泡沫還是會出現就是


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→ abyssa1: 這指標看收入跟租金 台北評估下去香港應該只能退居第二1F 09/30 23:02
推 ceca: 結果德國房地產風險過高?2F 09/30 23:33
→ ceca: 版上不是說德國不動產法律最好,炒房要被抓去關..XD
推 HANAXALICE: 德國不是說不能炒房嗎？4F 09/30 23:41
→ HANAXALICE: 哈哈哈，我跟西卡的疑問一樣
推 kingmarker: 政府無能的國家房價都很貴ex台灣，香港6F 09/30 23:42
推 HaHaPoint: 我也好奇當初一堆人說德國不炒房的，結果不吵也泡沫?XD7F 09/30 23:43
推 HANAXALICE: 說香港政府無能是不是誤會了，香港政府超有效率的好8F 09/30 23:43
→ HANAXALICE: 嗎
推 jinso7410: 全球房市資金來台避險 台房再次井噴10F 10/01 00:06
推 killCHina: 台灣噴+10011F 10/01 00:39
推 Petrovsky: 中國房地慘 也出現崩崩的新聞12F 10/01 06:46
→ Petrovsky: 全球熱錢 全部都鎖定台灣房地慘了 台灣噴噴噴
推 doogie: 房價過高國家整體發展相對遲緩14F 10/01 08:17
推 nelley: 德國有難民。。。15F 10/01 08:46
推 carterdunk: 台灣連前15名都排不進 穩得很16F 10/01 09:12
→ sareed: 台灣大概歸到中國所以沒有評17F 10/01 09:35
→ aloness: 是要抓去關沒錯啊，你交易一手漲幅30%，德國要交易兩次18F 10/01 09:41
→ aloness: 才有30%, 鎖死漲幅上限，不代表不能多轉幾手…
→ aloness: 德國的難民是公家出房子給難民住，難民是無法烘抬價格的
→ IS0987: 為啥沒有呆丸？21F 10/01 09:43
推 Petrovsky: 長期QE 超級寬鬆貨幣政策 實體資產全部都會漲22F 10/01 09:46
→ Petrovsky: 漲多漲少的問題
→ Petrovsky: 歐盟還有負利率 房地慘 當然漲
→ Petrovsky: 不過 歐洲寬鬆也到尾聲了
→ Petrovsky: 這種新聞 出來的時機點 都很微妙 XD
→ aloness: 德國漲房地產是從歐洲負利率開始的，逼的大家把錢拿出來27F 10/01 09:48
→ aloness: 投資，不過不像台灣幾乎是70%up進入房地產，德國不動產
→ aloness: 交易稅是實價6%，在台灣苛這種稅你願意炒？
→ aloness: 德國也有類似台灣的房地合一，台灣卡六年，德國卡十年，
→ aloness: 額外每筆交易加收至少25%資本利得稅，在台灣照樣課稅你
→ aloness: 說如何？
→ aloness: 另外用本文評鑑方式來看台灣，月薪取政府公告5萬就好，6
→ aloness: 0m2中古屋為18實坪，等同24坪的台灣屋，以高雄為例粗估
→ aloness: 一坪15萬，如此算來也要6年才買的起
→ aloness: 如果把月薪降到3.5萬來算，則至少是8.6年了…好意思笑人
→ aloness: 家？
→ sareed: 完全看不懂樓上在說甚麼?38F 10/01 10:04
→ sareed: 最近又要買房才又回頭看這個版 怎麼都看不太懂阿?是要先選
→ sareed: 邊站嗎?
→ aloness: 選邊站？ 買房就買房啊，有誰說別買嗎41F 10/01 10:08
→ aloness: 我上面只是在寫德國房地產的課稅規則，問問那些笑說德國
→ aloness: 炒房的要不要比照辦理而已
→ aloness: 德國課稅成這樣還可以把房價疊上去，這只能說明德國的經
→ aloness: 濟水準跟台灣不是同一個水準的
→ sareed: 所以UBS說慕尼黑可能泡沫化不具參考性因為人家防堵炒房法46F 10/01 10:17
→ sareed: 律訂得嚴?本篇台灣(台北)沒資料拉 不然真想知會落在哪?
推 Xander0130: 一樣QE但是發展不同，德國拿去投資實體經濟，台灣拿來48F 10/01 10:19
→ Xander0130: 炒房
→ aloness: 可以自己算啊…台北房價粗估一坪60萬就好50F 10/01 10:22
→ Xander0130: 炒房賺得又快又多，但是爽到少數人跟有錢人51F 10/01 10:23
→ aloness: 以月薪 5萬計算，買北市一間24坪的1450萬(60萬/坪)，負52F 10/01 10:24
→ aloness: 擔年份是24年…比香港還高
→ Xander0130: 發展實業賺錢慢，但是整體經濟實力上升，平民也能分享54F 10/01 10:24
→ sareed: 其實還是看不懂 所以人家德國讚讚讚 台灣爛爛爛的意思?55F 10/01 10:31
→ sareed: city住不起 可以移去郊區阿 德國城鄉差距小 生活品質也平
→ aloness: 可以這麼說啊，大概只有飲食這一塊是台灣讚，德國爛吧57F 10/01 10:33
→ sareed: 均 相形之下人們比較願意移去郊區住 這種情形之下 還是有58F 10/01 10:34
→ aloness: 這玩笑開大了…光是法蘭克福郊區等同橋頭到小港距離了59F 10/01 10:34
→ sareed: 泡沫疑慮 顯然這些年全世界不動產趨勢不管炒不炒還是漲的60F 10/01 10:35
→ aloness: 這話不完全正確，還要考慮到匯率的波動跟實質購買力61F 10/01 10:49
→ aloness: 最顯著的例子是俄羅斯，房價10年內漲了幾十倍
→ aloness: 但盧布卻在十年內跌到剩1/3~ 1/4價值
→ sareed: 你不用刻意講一些德國俄羅斯甚麼歐洲的例子 我還滿常跑德64F 10/01 10:53
→ sareed: 國的 接觸的人多半跟我年紀相仿(40左右) 認識都10年了
→ sareed: 他們確實有在說city房價貴到他們也買不下手 要買也得買到
→ aloness: 貴到買不下手是跟之前比啊，不然你光用台北的房價就把德67F 10/01 10:57
→ aloness: 國人通通打死了
→ sareed: 郊區 這跟台灣人愛擠市中心的心態差很大~~房價漲是全世界69F 10/01 10:58
→ sareed: 趨勢 QE?whatever~~但人家UBS一篇評估泡沫化的文章就聯想
→ sareed: 到台灣房價世界第一 這也滿好笑的~(而且人家還沒評你台灣)
→ aloness: 就算把慕尼黑這個全德國物價最高有拿掉不談，德國房價在72F 10/01 11:02
→ aloness: 課稅嚴格之下漲價也是事實啊
→ aloness: 人家沒評你不會自己算？有啥好笑？人家沒估你平均月薪，
→ aloness: 你就不要領月薪了嗎
推 jeff0323: 就台灣人愛擠市區啊XD  那越精華地段就不是只比薪水了。76F 10/01 11:35
→ jeff0323: 整天在那邊房價所得比，精華區大家都想要就是比實力了。
→ abyssa1: 台北不動產置產投資需求太強... 基本上跟租金/所得都脫鉤78F 10/01 11:56
→ abyssa1: 了... 歐美日稅制讓人很難當置產 香港倒是可以
推 Refauth: 看得出來台灣根本不嚴重啊！！連上榜的機會都沒有啊！！80F 10/01 12:00
推 galaraga911: 樓上的，你如果要打這麼多，可以直接回，這樣一直推81F 10/01 12:11
→ galaraga911: 跟本不想看
→ galaraga911: alo大
→ aloness: 才寫這樣你都不想看，那我寫一篇正式的你就會看…？84F 10/01 12:17
推 tk88769: 低端買啥台北？低端買車也一定要買賓利？85F 10/01 12:33
推 Petrovsky: 德國 大概是一個 超級特例86F 10/01 13:33
→ Petrovsky: 歐元成立 最大受惠國 就是德國
→ Petrovsky: 德國高品質商品 強勢統一歐洲市場
→ Petrovsky: 德國銀行 大量貸款給 歐豬、東歐等 次級國家
→ Petrovsky: 然後 因為有歐豬不定時爆炸 長期壓低歐元匯價
→ Petrovsky: 讓德國出口 永遠的暢旺
→ Petrovsky: 德國出口賺的錢 就是犧牲其他歐豬的經濟成長
→ Petrovsky: 所以 德國房地慘 在稅制嚴苛之下 還能大漲
→ Petrovsky: 大概真的就是 錢賺太多了
推 DouglasT: 台灣不一樣。我家不一樣～～～95F 10/01 15:37
→ aloness: 別這麼講，歐盟有綁定歐規標準，能過這標準的一般都比亞96F 10/01 15:50
→ aloness: 洲好
→ aloness: g8那幾個歐洲的，上下游供應鏈都互相買來買去的，談不上
→ aloness: 主導統一啦

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