顯示廣告
隱藏 ✕
回列表(←)
Disp BBS guest 註冊 登入(i) 線上人數: 730
首頁(home) 上頁(↑) 下頁(↓) 末頁(end)
※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2017-07-30 15:06:17
看板 home-sale
作者 ceca (生活藝術大師  惽)
標題 Re: [請益] 朋友被房仲話術了嗎？
時間 Sat Jul 29 19:11:45 2017

哀....一般人買房就是那麼囉嗦..XD

你就一個價,對方要不要賣,不要拉倒,要就成交.

整天在那邊猜猜猜...猜到最後沒買到有比較開心??


基本上,這種就是,有一方殺仲介費.

例如本來預估,成交500,買2%=10萬,賣4%=20萬.原本總傭收30萬.

仲介一開始跟買家做狀況,說底價在510,買家出490.

然後跟賣家說買家出480,然後殺屋主到490..

要成交在490很完美了.

這時候賣家突然說"品德操守,老子不給你仲介費"
(這樣不會被水桶吧.我好害怕喔)

這時候仲介就騎機車歪掉了..做白工...不如不要成.
(為了不被水桶)

然後又去找買家拉拉拉到500.

所以賣家拿490不給傭金,買家付510,仲介拿傭金20...

大家都退一步.

好,成交了....

而這時候,買賣合約該怎樣寫呢??

你不能寫賣500,傭金10萬....這樣賣家一定會多拿10萬走.

而仲介如果傭金只有10萬太少,她會放棄這一次成交,等下一個買方.

所以買賣合約上面要寫成交價490,傭金20萬.

但是因為賣家不給傭金,所以這20萬只好寫在買家身上.

so...最後就是,成交價490(時價登陸),賣家拿走490不給傭金,買家實出含傭金510.

大概是這樣一回事.

成交是一個數字,但是買賣合約書上該怎樣寫就是另外一件事情.

把傭金灌在一邊是因為另外一邊砍傭金的現象產生合約書上面必須挪動數字.

至於猜甚麼仲介偷偷多收傭金OOXX...

哀,就說,一堆人被害妄想症太重了.....

你有買賣合約書阿,仲介實際拿多少錢上面都有寫,他還要開發票給你哩...



so..通常這種情況就是有一邊成交後在那邊砍傭金.

比較惡劣的就是,成交後才砍傭金...

通常我們投資客不幹這種事情.(有水桶關鍵字..!!)

我們靠仲介報apple給我們,所以跟仲介的關係都會維持非常良好.

當然做投資客案件,也很多時候傭金是拿不滿的,因為我們出價很精準.

屋主底價500,通常我們會出在450~470去嘗試,之後可能尷尬在480左右.

這時候就可能各退一步,屋主退一點,仲介退一點傭金,我們加一點成交.

但是我們從來不主動砍傭金,我都是說"我出XXX,傭金2%"...

(當然也是有主動砍傭金的投資客,但大多都是外行人,或是規模很小手上沒幾間的
 你如果同時手上有超過10間,你就不會幹這種蠢事,你砍人家傭金,以後誰報物件給你?
 喔...有關鍵字,我又要被水桶了嗎.)

所以如果仲介有本事把價格整個議下來,那我們傭金也都是全給..
(有時候剛好屋主缺錢,或是以前買的有賺就想說算了隨便之類的,或是二代後輩等)

同樣的,我賣價例如500萬,仲介有本事賣到510萬,我私底下包紅包給他ok的.


一般人和投資客差距最大的一點就在於.

一間房子下來,我們進去3分鐘後大腦就會出現一個行情價,一個我入手價,和一個未來賣價.

所以我們投資客從來都不去思考甚麼手段阿,詐騙阿,騎機車歪掉阿...


我就是要這個價,買不買的到直接告訴我結果.

中間你要做狀況,你要編故事,你要幹嘛隨便你...但我可能沒啥耐心聽你講那麼多故事.

所以投資客買賣非常簡單,三分鐘看屋,有要就當場下斡旋,支票丟出去就等見面談.

但是一般自住戶就很麻煩,整天在那邊猜屋主的心態,行情多少應該要多少實價多少.

弄了半天還被害妄想症很嚴重....然後本來可以成交的弄到不能成交?!!?


當然啦,我們身為投資客,都是躺在床上等仲介電話而已.

這些辛苦的工作,都是仲介要承擔....

所以通常平常日,我們是看不到這些"愛恨鳩葛情仇萬里"的鄉土劇.

然後再討論區看到,就常常覺得,靠著老背,買個房子搞那麼多內心戲和陰謀論到底在幹嘛.

你連基本行情都沒搞清楚,買在多少錢也都沒概念.


一昧的"依據仲介開價和告訴你的底價"在那邊打轉.

不覺得很本末倒置嗎??

這是幾百萬上千萬的東西...

你買幾百萬上千萬的東西功課不做足??

然後隨著狀況心情起伏很大,又盲目地亂猜忌各種奇妙的劇本狀況???

不覺得很危險嗎??

這樣就算仲介不騙你好了...

今天一個超喜歡的物件..整個市場上當下只有一間.

屋主,賣800萬,底價750,你出700,屋主還跟你猶豫一星期.

最後仲介告訴你屋主被他說動了,外加他自退傭金,你只要出5萬塊傭金就好..

所以你705買到....好開心喔?

喔,樹幹.....我們投資客看到驚了一下,因為我們預估行情應該在680...
(我講樹幹應該沒事吧...這是名詞,不是語助詞了)

你只要在耐心等個兩三個月,就有很大的機率有釋出可以成交在這個數字左右的物件..

你確定你搞了那麼一大圈,又殺動屋主,仲介又退傭金....你真的有賺到嗎??

買賣東西,最重要只有一個..

那就是"錢"....
(這也是世界真理,一大堆事情都是假的,只有鈔票是真的)

你把數字抓清楚,其他的一大堆煙霧彈,根本就不重要...


你越從根本著手,從根本判定起,上面的詐騙阿演戲阿根本妨礙不到你..


而當你對最根本的價格都搞不清楚,一昧地想要從表面狀態去找線索決定價格.

就算沒人騙你,你可能也會莫名其妙掉入自然產生的陷阱裡.

這.....喂,這幾百萬上千萬耶...你要賺多久啊...不要開玩笑了..


--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.134.203.193
※ 文章代碼(AID): #1PV6rqUh (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1501326708.A.7AB.html
推 ganninian: 沙發1F 07/29 19:19
推 nook777: 這篇比較貼近現實，抓好總支出金額就好2F 07/29 19:21
→ nook777: 一直在那邊抓服務費沒有太大意義，屋主服務費不也是買方
→ nook777: 出的
推 zeroyaking: 所以仲介遇到小劇場型客戶 會被盧死 XD5F 07/29 19:22
→ zeroyaking: 我常說 買方不是要買便宜 是覺得買便宜 爽就好了
推 amordelcor: 好7F 07/29 19:24
推 amordelcor: Ceca大 發一下實坪制 定錨理論的炒房觀點（趁還沒被
→ amordelcor: 桶）（笑）

換個單位而已,價格不變...

這沒啥好討論的,對建商來講影響只有短時性.

後面成本就是這樣子,大家不買單就回家買老大樓老公寓...

真正會崩潰的是....公務員.

地政應該滿肚子"樹幹你的娘親"


另外,請問...建商做公設比較貴,還是做你的房間客廳比較貴?

當然是公設比較貴阿.

那建商幹嘛要30%公設?

阿他們也很無奈啊...消防法規規定的.

而因為樓高,預估內部住戶人數,疏散通道大小,而有一些公設比的數字差異.

但無論怎樣,建商寧願把這些空間拿來多蓋幾戶賣,而不是做挑高豪華大廳,健身房等.

游泳池更是,那是消防蓄水池...建商只是把蓄水池弄成游泳池.

你不做游泳池,你還是要做一個水池用水泥包起來..

另外..

你看,遠雄大巨蛋就是挪用公設來當商店.
(因為單純可推動式攤位也是可以做疏散空間,只是科批在這邊找他麻煩)

阿奇怪,大巨蛋大家就要求要這麼高的公設,自己住的房子就不要公設??

真是雙重標準...XD


so...獎那麼多,改成實坪制完全不會影響到價格.

只是短時間內會讓人驚訝一下實坪價格的內心小小受精.

也許也會短時間內推升公寓的銷售.

但是時間久了,有一群人得到了"不買新屋就會死"的病.

後面還是不乖乖買單...

而對建商來講,成本多少,固定利潤多少,賣價也都是死的..

所以總價還是一樣...不會有改變....地球繼續旋轉.
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 07/29/2017 19:37:58
推 a001ou: 真的,難得推你,囉哩巴瑣一大堆,那當初就別買啊10F 07/29 19:33
推 cvGG: a00不覺得自己很____嗎？我用在商言商兩句話講完被你嗆，ce11F 07/29 19:45
→ cvGG: ca複雜寫這麼多被你讚，空軍被嘎到人格錯亂？吱吱～
推 firmament: 聽起來挺中肯的13F 07/29 19:54
推 infinitie: 太中肯了 你需要很多的推14F 07/29 19:59
推 hihi5566: 馬照跑舞照跳15F 07/29 20:06
推 hihi5566: 沒錯！ 台灣不一樣 房屋不可能跌的
→ supa64: 哎.常常感覺買便宜然後感覺怪怪怎樣.........17F 07/29 20:32
→ a001ou: cv你崩潰到這來幹嘛？不同議題自有不同立場,買賣該怎樣就18F 07/29 20:39
→ a001ou: 怎樣,制度沒改前遵從它,但不表示不能對它有意見,連這麼基
→ a001ou: 本都不懂,難怪只能當娛樂我的小x
推 cvGG: 看著a00前後論述錯亂被嘎翻天,真是好笑,感謝娛樂大眾21F 07/29 20:46
→ cvGG: 吱吱~
噓 hank12332: 噓你大巨蛋23F 07/29 20:53
→ hank12332: 而且這篇盲點在，你有自己信任的房仲，對方沒有
推 ericekin: 推25F 07/29 21:08
推 sjyang: 服務費不管哪方出，都不應列入實價登錄26F 07/29 21:12

投資客通常都是仲介最後買賣合約書操作數字最好的空間.

多次交易,仲介費都是灌在我們這邊.

而對我們來講,我們拿到發票可以報稅,所以沒有影響.

另外也因此,我們可以看得清楚很多狀況的真相..


另外,為啥大家都沒想過.

買賣合約書上面有寫成交價和仲介費...

為啥要一直用猜的呢??...買賣簽約的時候,代書也會重申一次交易價和仲介費阿.??

※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 07/29/2017 21:15:27
推 Hermess: 現在一堆人罵沒有房仲值得信任。然後抱怨為什麼房仲比較27F 07/29 21:15
→ Hermess: 幫投資客。
噓 nitero: 一般人對房價的判定是用比較的,這時基準點很重要（定錨）29F 07/29 21:19
→ nitero: 實坪制的落實,可以讓大家在看房時更方便比較。
推 cvGG: 一邊罵仲介騙人，一邊又要仲介服務，最後更不想付錢。吱吱31F 07/29 21:22

講道實價...

一般人不太會看實價..XD

請問這邊公寓,同樣5F好了(因為5F數量多).

成交價95 130  170 185 190 230 250 280

他的實價是多少?


你不會統整歸納實價登陸,很多時候也只是被耍弄.

你是賣家

仲介把230 250 280的價格遮住,拿95 130這一段和幾個170 185給你看.

你是買家,反過來給你看230 250 280...

你真的知道行情應該多少嗎??


正確來講,實價登陸拿到手對投資客來講,第一件事情就是分類.

新古屋通常只有兩個數字,分兩類.

1.空屋....例如500 510 515...

2.裝潢後,例如580 600 612.

你就知道,裝潢後大概可以賣再600,空屋入手大概在500.

甚麼中古屋比新屋貴,很多時候是因為他有裝潢,所以1年屋賣的比建商新屋還貴.
(一堆人在講這個也很好笑...XD)

而上面的公寓是..

95這個先刪除,有可能是黑道押著賣房子給黑道大哥,或是親友交易,或是真實的亂賣.

130持保留態度....因為投資客不一定進的到這個數字,太稀有.

180左右則是一般屋況差的入手價行情.

250~280則是裝修後的賣價.

所以如果有一間5F掉出來賣,屋況不好.

除非仲介有說"屋主很急,空間很大"...如果是的話就會下一個120~130的斡.

不然一般來講應該是先下150的斡旋,讓仲介去瞧看看,然後最高大概加到170左右為cap.

整理費用估30萬好了,翻修兩間廁所,管線換新,塑膠地板,陽台,油漆,塑膠地板.

之後大概掛298底價270...當有人出價到260上下就可以考慮放掉.
(因為公寓五樓所以看到利潤就會跑)
(如果是公寓2F,同樣的價位,會開價到330底價300.
 試圖看看有沒有辦法再賣高一點突破最高價280.
 理由是,二樓搶手,市場物件非常少,甚至可能只有你這一間,所以適合衝高價)

當然當然,這還要參考四周其他同類型物件的\掛賣狀況..不過我先排除這一點.


so...一個實價登陸來,投資客一定先分析,然後再其中思考自己的操作策略.

而不是無腦亂看,或是買的時候看低價,賣的時候看高價.

人家整理過,你還想買低價...或是你沒整理還想賣高價,都是不明智的.

當然,買多少賣多少是你的自由,可是下場大多就是交易不成功,你在浪費你的人生罷了.

你花時間精神下去,要有結果 => 買到或賣掉.

而不是你三天兩頭都去看房子,看了好幾年花了幾百個小時,到最後還是沒買到房子.

這樣你不就浪費你的人生在對你生命完全沒價值的事情上面.

更糟糕的還是,大腦被奇怪的思想扭曲了,反而更看不懂這個世界...

不如把這些時間拿去散散步,看看電影小說比較快樂.
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 07/29/2017 21:36:07
→ nitero: 減少資訊不透明,並且加速市場賣方的競爭。32F 07/29 21:23
推 Kamov: 終於又有好文章可以看了33F 07/29 21:37
→ a001ou: 疑人不用,用人不疑,跟身分無關連這也不懂喔,搞笑嗎？34F 07/29 22:25
推 loserDJ: 推35F 07/30 00:32
推 fytnship: 為什麼前面的文章有討論到 多數真實成交價低於實價登錄36F 07/30 01:05
→ fytnship: 怎麼跟你這篇講得不一樣? 只舉特例?

雙北我不知道.

中南部的話.

很多的"新屋"的實際成交價,都比實價登陸低..

因為建商做ab約做到非常氾濫.

但是中古屋的話,幾乎都是實際成交價.

現在做ab約需要賣家配合.

但是一般賣家大多都是自住戶.

這樣講好了,你自己想一下..今天要搬家,所以要賣房子.

賣價500萬....買家希望你幫她把成交價做到600萬.

你會配合嗎?

當然不會...你光想到這樣做很奇怪,就不會去配合她.

也因此,中古屋要做ab約.

要嘛就是賣家是不動產內行人,要嘛就是賣家被逼急了甚麼都願意配合.

但這種比率太低了,所以大多可以忽略不計.

只是我不知道為啥在討論區,會把這種極少數的ab約講成滿大街都是..XD

對喔,我投資這麼多間房子,我沒做過ab約....

不是我不願意做,而是大多都很難做,而我有足夠的現金,所以通常看到apple就買了.

你要同時又有ab約,又是apple案件,這樣很難很難等,另外這種通常仲介自己就吃掉了.

所以,我寧願她賣便宜一點讓我利潤空間大一點.

我也不會花大半人生去等那種又可以做ab約,又是apple的稀有產品.


and...以前的ab約,是代書串改送給銀行的成交價.

不過現在銀行規定要核對實價登陸.

所以串改成交價的這條路已經行不通了...


另外,房地合一稅後,目前還可以做ab約的,都是舊制稅制的屋主.

新制稅制的屋主,不會願意配合你做ab約.因為稅金差很多.

※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 07/30/2017 01:37:24
推 popoliii: @v@ ceca回來了 推~38F 07/30 02:11
推 Hermess: 竄改啦XD39F 07/30 04:04
推 fytnship: OK感謝回應 前面的討論我也提出過這種質疑 我的想法也40F 07/30 05:58
→ fytnship: 比較同你解釋的一樣 真實成交比實登低 賣方將多付稅金
→ fytnship: 怎麼想都不太合理 除非像建商要拉抬同一案的價格才醬做
推 fytnship: 而且實價登錄將改由買賣雙方自行申報 亂報的改罰買賣方
推 antiyahoo: 可以請教一下C大，您實價登錄是抓幾年?謝謝您44F 07/30 06:29
推 reuao1110: 我覺得實價登錄不實，買賣雙方代書跟房仲都應該判死刑45F 07/30 09:04
→ supa64: 照樓上說法先死的是政府立法院行政院官員啊(大笑46F 07/30 09:18
推 bear04072002: 謝謝分享~47F 07/30 09:22
推 rockhart: 實用文48F 07/30 09:22
推 reuao1110: 實價登錄不實不是因為有人做假? 為什麼要政府負責啊??49F 07/30 09:47
推 amordelcor: ceca解釋完 幻想文可以少一點 （笑）50F 07/30 09:48
推 bjoe: 我只能說你人真好,都把建商面對制度改變的眉角講出來了^^51F 07/30 09:52
→ supa64: "當年要開始登大家可是認為仲介垮了政府幹的好"結果哩?52F 07/30 10:38
→ supa64: 不要說我說的.板上怎麼說的?還不把最高最低寫上去.誰放的
→ supa64: 後門?仲介投資客還是誰?不是立法院國會還有誰?
→ supa64: 就跟台灣交通法規1樣.都抄然後用1半.然後又搞不健全.然後
→ supa64: 說登錄不實先去死仲介代書.乾我們屁事.
推 amordelcor: 所以既得利益一直是政府/立委 現在又期待他們實坪制?57F 07/30 10:45
→ amordelcor:  有應該也是...
→ supa64: 騙騙忘記社會學的很方便.實際上業界的都知道哪可能做到好59F 07/30 10:49
→ supa64: 台灣人天性(攤手
推 zusuki: 所以雖然買方買貴了，但只要仲介用話術把買方唬的自以為61F 07/30 10:50
→ zusuki: 買便宜了，就算功德圓滿了
推 KYOLONG: 就買奇濛子啊覺得爽有賺到就好了63F 07/30 13:57
推 e20021104: 樹幹推推XDDD64F 07/30 14:22
推 caneyg: 大推樹幹！樹幹真是好用~65F 07/30 14:40

--
※ 看板: K_hot　文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 59　
作者 ceca 的最新發文:
點此顯示更多發文記錄
分享網址: 複製 已複製
r)回覆 e)編輯 d)刪除 M)收藏 ^x)轉錄 同主題: =)首篇 [)上篇 ])下篇