※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2017-08-27 23:17:41
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作者 標題 Re: [請益] 租金不跌 房價有可能崩跌嗎？
時間 Sat Aug 26 16:59:55 2017
好吧,好久沒講投資客奧義了...
今天來講一個...包租公奧義.
包租公有兩種,一種是改套,一種是不改套.
我的某一個包商,他本來玩套房,後來背棄了套房擁入了兩房三房的懷抱..
今天我就簡單講一下這個奧義.
奧義就是.....轉貸!!!
今天你是投資客(包租公也是投資客的一種),你的入手成本一定比一般人低.
所以你還是需要第一筆資金,也就是第一間.
例如你買3F公寓3房好了,一般勘住的行情在350,你大概買在220~250但是屋況很爛.
這時候你大概花30萬整修+5萬家電,總成本大概在280萬.
你要的現金是多少?大概80萬...
這是第一間的第一年.
但是等到第二年...你正常還款+收了一年的1萬5租金(年收18萬).
你就可以去辦轉貸...轉貸參考行情..都沒漲好了還是350.
所以350的8成貸款=70萬
你還加上你收的15萬租金(你轉貸後當然是本金也一起貸出來,但要扣掉利息和手續費)
所以你手上資金就有85萬...
看到沒...你第二年轉貸後就可以在玩一間....
之後就無限迴圈.
因為你同時把付進銀行的本金又轉貸出來,外加不斷增加你的租金收益(還款能力)
所以可以達到一個迴圈...同一筆錢可以一直買一直買一直買.
這就是這種非改套房的包租公奧義...
你一年只要找一間低於行情的廢墟就可以了...所以找物件也不是問題..
當然正常來講這種玩法有可能會卡到還款能力的cap.
因為你租金是一萬五,可以還的本金大約是三百萬,你轉貸借350萬.
所以這時候就需要公寓5+6來撐.
因為5+6黑心投資客進貨成本大概在1xx,整理好大概在200~250之間.
你就算230好了,但她租金有一萬五以上...
所以5+6公寓是會有人買的,也是這個原因.他是一個很好的現金流製造工具.
不過以上玩法不適合改套房.
改套房的話,你一間改四間套房的公寓,就算是4樓好了,價格也可能在4xx.
你自己改的話成本也在350以上.
銀行估價就估不太到之外,他去看只要看到是改套,他貸款利克縮水成6成.
因此改套房的心法是另外一種,跟這個不改套房的奧義是不一樣的.
你練錯功用錯招數,你會走火入魔(迴圈error)
包含5+6也是...你一改套,你的現金就無法全部貸款出來,會被吃到.
當然反過來講,改套的投報率又高更多更多更多.
同樣3樓公寓,改四套可以收到兩萬五以上..你直接出租只有一萬五左右.
很多人說老屋貸款很困難.
我們玩廢墟的投資客從來沒遇到這種問題.
當然我知道有一些銀行放款是很龜毛的.
但是,總是有銀行願意放款給這些房子.你幹嘛去找那些龜毛的銀行??
so...你只要逼代書去找對銀行,找到就行了....
你跑去找匯豐,找渣達...老屋估不到??...怪我摟??
基本上買apple永遠沒再煩惱房子本身貸款估不到的問題.
問題永遠只有個人的還款能力而已.
--
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※ 編輯: ceca (1.172.191.176), 08/26/2017 17:02:32
※ 編輯: ceca (1.172.191.176), 08/26/2017 17:02:57
目前六都最容易玩的是台南.
因為台南出租投報最好...
外加台南的廢墟最少人搶,所以進貨容易...
※ 編輯: ceca (1.172.191.176), 08/26/2017 17:09:13
我們就是資源回收/中古車商或貿易商阿...
幹的事情是一樣的.
另外刺激內需市場活躍+製造工作機會..XD
※ 編輯: ceca (1.172.191.176), 08/26/2017 17:12:04
玩不玩得起來看入手價...
也就是炒房最重要的技術 => 買便宜.
當然如果純包租,還可以路走偏鋒.
例如風水不好/格局奇怪的物件,價格會更低.
另外製造現金流除了5+6外,也可以適度的買入套房.
畢竟你一筆資金好了,一年一間這樣轉.
可是當你第三年後,你第一間的房子除了第二年領走的本金外,第三年他又累積了15萬本金.
所以其實你到第三年,如果你手上兩間都去轉貸,你實際手上的錢會是85+15.
(第一間還進去的本金又可以貸出來)
所以總體上總資金是不段膨脹的.
而當第5年後,你的本金大概就變大兩倍.
就可以回頭來把多餘的錢弄去支撐現金流(還款能力)
方式也是看是貸款少一點或是把多餘的錢拿去買0056都是一種作法.
(股票本身也可以當作資產做貸款擔保)
so...後面也只是一些金融操作手法而已....
整體來講,因為現金投報率遠高於房貸利率.
所以才延伸出這麼多黑心包租公的奧義.
so...在租金這麼好的情況下,投資客只有手上更多更多房子的走向趨勢.
租金...才是真正一個地區不動產的根....
不動產的基本面...
※ 編輯: ceca (1.172.191.176), 08/26/2017 17:20:11
我講的是租金行情.
也就是大約1~2星期內99%會被租走的行情.
要灌高行情,公寓五樓出租一萬二有沒有看過..XD
另外兩房三房都是助家庭,他們很討厭搬家(很麻煩又要花很多錢)
所以通常收租穩定,五年十年可能都不會變動..除非你去變動他.
這我在做的事情啊.
上面不是有人問我,那麼好租幹嘛賣.
啊我現在就在賣阿,因為...賣更好賺.
很多人有這個煩惱.
但我只能講...
起步最難..
一般都是拿約去根仲介打關係,我走進你的店,就送你5張賣約,我一秒鐘就跟你熟了.
可是一般人無法打這種人脈...
(其實有能力後,打人脈是最無腦簡單的事情..
你只要在對的人面前展現你的價值,下一秒鐘你們就建立好良好關係了..
但一堆人沒能力還在那邊整天認識有錢人
我都不知道他們認識那些人要幹嘛...XD..他們會分錢來花媽??)
這時候,要嘛你有老同學或麻吉是房仲,靠他開第一炮.
不然就去房仲店兼職來找物件...
這大概是我想到比較容易的切入手段了...
※ 編輯: ceca (1.172.191.176), 08/26/2017 17:45:42
沒有,工程公司我沒開.
一般自己開的話可以在押20%成本起來.
(自己點工點料,一間廁所大概在三萬五,我包給包商大概在5.5萬上下)
但是我很懶,我主張躺著賺錢,所以我不點工點料.
這時候就要套詐諞集團最愛的"窮爸爸富爸爸"的概念..
你要把工作分給別人做,把錢分給別人賺,讓別人來幫你賺錢...
你甚麼東西都自己做,那你能做的事情就太有限了..因為你的時間精神體力有限.
你把事情分出去給別人做,你才有辦法做更多更多的事情.
(其實我只是為了我的懶找藉口..XD)
不過我們身為黑心投資客,自然裝修都必須有"超乎價值性"的CP值才做.
所以我們做的東西是非常有效,但是很會精打細算節省成本..
不過這邊,中南部和北部是不一樣的概念,所以手法不太一樣.
北部因為價差很大,所以裝修必須做得更精緻更好.
因此1000買入,裝修30你會很難賣1100,但你裝修80,可以賣到1200.
南部你200入手,你裝修30賣300...很快可以賣掉.
你裝修80....靠著北邊走的樹幹,你要賣360??...那你準備被套牢.
這就是南北的差異...
很多台北投資客在南部吃了虧也是這樣子造成的.
市場個性不一樣...就像高雄投資客會在台南投資錯誤件而吃虧一樣...
而因為現在是平盤,所以利潤很薄,利潤很薄的情況下,你的容錯率很低.
so...要下手短期,就需要長時間的先觀察市場個性一段時間比較好.
而相對,包租公的容錯率則是高非常多...所以大多新手都會從出租開始做.
不過短期其實真的要細分,我做每一個物件的裝修都不太一樣.
公寓5F和公寓2F就差很大.
公寓5F我一定做非常便宜,公寓2F我就會多花一點錢去做精緻一點.
所以5F我可能會壓在2x~3x,2F我可能會抓到3X~50.
因為訴求層級不一樣,所以產生產品之間有最佳解的裝修型態.
不過這是我個人的風格.
有一些老鳥投資客,它們很愛擺家具,那個也有它們自己的一套必勝公式.
and..市場同時會有需要空屋,以及需要家具全配的買家.
所以大家要賣的族群也不太一樣...
也因此,我有一間公寓,1樓和2樓都是我的,我正在整理...
3樓被另外一個老鳥投資客買走...他找我出來談廁所管線的問題.
就有順便聊到,他3F打算要裝修60萬...@@
而我2F也不過只花40萬....
而他就是那種會家電全配型態的投資客...
另外還會做天花板,做電視牆,做床板等等...
但無論怎樣做裝修,能賺到錢就是對的...
另外,他之後裝修內裝,我也會偷偷跑去探勘敵情..XD
投資客遇到投資客,永遠不試問你買幾間,你有多少錢.那種比身家比大小的遊戲..
而是交流,你在玩甚麼,你在玩甚麼,效果怎樣....
進而去吸收學習人的的特長和觀點或技術,將來自己遲早會用到..
so...有時候版上在那邊整天吵吵鬧鬧甚麼少子化還是買房租屋的.
其實很無聊..XD
吵了半天,有增加自己賺錢的能力了嗎??..有讓自己更有買房子的概念了嗎?
沒有阿...
so..不如把時間拿去跟其他投資客聊天聊物件聊處理聊聽到的八卦或是資訊..
※ 編輯: ceca (1.172.191.176), 08/26/2017 21:55:57
電梯大樓的問題..
就是屋況再爛也不會太爛..
所以電梯大樓的價格都比較死板.
當然3x就開始有一些機會,20年大樓幾乎都死豬價.
所以投資客現在都在玩公寓和透天...價差才夠大.
電梯大樓通常是直接炒作行情.而不是翻新拉抬價格.
但要炒作行情..
但是那需要很多前提底下.
要相對低+有利多有話題+戶數夠多+獨特性夠強..
果貿國宅的話,聽說有人在偷偷收偷偷打底了(收價大概在8~9上下)
打算鐵路地下化一過,可能就全部拿出來掛13~14賣..到時候你會看到一大堆開高價的.
當然因為這不是操盤在我手上的東西,所以我秉持著看熱鬧的態度.
另外他門收的價格也很低,所以如果你有要搭車,那一坪收在9以下也是一個安全價格.
至少他再低也就是10上下..你收9,最多就是白走一圈炒沒起來只能收租賺租金.
當然你要收到8以下就難,因為他們在地收,你的耕耘沒他們多,很難搶得贏他們.
※ 編輯: ceca (1.172.191.176), 08/26/2017 23:04:15
--
※ 編輯: ceca (1.172.191.176), 08/26/2017 17:02:57
推 : 這種玩法的重點是要收的租金能撐過寬限期甚至本利。北市1F 08/26 17:06
→ : 玩不太起來
→ : 第二間之後，還款能力不足，銀行不願意借你錢就止步了
→ : 玩不太起來
→ : 第二間之後，還款能力不足，銀行不願意借你錢就止步了
目前六都最容易玩的是台南.
因為台南出租投報最好...
外加台南的廢墟最少人搶,所以進貨容易...
※ 編輯: ceca (1.172.191.176), 08/26/2017 17:09:13
→ : 所以350的8成貸款=70萬？？4F 08/26 17:10
推 : 活化廢墟換個角度想,也是功德一件5F 08/26 17:10
我們就是資源回收/中古車商或貿易商阿...
幹的事情是一樣的.
另外刺激內需市場活躍+製造工作機會..XD
※ 編輯: ceca (1.172.191.176), 08/26/2017 17:12:04
推 : 推6F 08/26 17:12
推 : 我也認為台南比較玩得起來，桃園市15000可以租到很新的7F 08/26 17:13
→ : 房子，青埔還可以新房附車位
→ : 房子，青埔還可以新房附車位
玩不玩得起來看入手價...
也就是炒房最重要的技術 => 買便宜.
當然如果純包租,還可以路走偏鋒.
例如風水不好/格局奇怪的物件,價格會更低.
另外製造現金流除了5+6外,也可以適度的買入套房.
畢竟你一筆資金好了,一年一間這樣轉.
可是當你第三年後,你第一間的房子除了第二年領走的本金外,第三年他又累積了15萬本金.
所以其實你到第三年,如果你手上兩間都去轉貸,你實際手上的錢會是85+15.
(第一間還進去的本金又可以貸出來)
所以總體上總資金是不段膨脹的.
而當第5年後,你的本金大概就變大兩倍.
就可以回頭來把多餘的錢弄去支撐現金流(還款能力)
方式也是看是貸款少一點或是把多餘的錢拿去買0056都是一種作法.
(股票本身也可以當作資產做貸款擔保)
so...後面也只是一些金融操作手法而已....
整體來講,因為現金投報率遠高於房貸利率.
所以才延伸出這麼多黑心包租公的奧義.
so...在租金這麼好的情況下,投資客只有手上更多更多房子的走向趨勢.
租金...才是真正一個地區不動產的根....
不動產的基本面...
※ 編輯: ceca (1.172.191.176), 08/26/2017 17:20:11
→ : 台南老屋入手成本也比較低9F 08/26 17:14
→ : 以前在116租過 3房7000元，30年公寓，屋主懶得整理
→ : 以前在116租過 3房7000元，30年公寓，屋主懶得整理
推 : 年薪100...存5年 台北大概玩2間就差不多了XD11F 08/26 17:16
→ : 現金流和槓桿抓好 其實租金還貸比可以抓很穩
推 : 房屋轉 增貸 抵押融資 以房買房不難 央行也懶得管了
→ : 現金流和槓桿抓好 其實租金還貸比可以抓很穩
推 : 房屋轉 增貸 抵押融資 以房買房不難 央行也懶得管了
推 : 看C大的文比每天說崩盤的實際多了，推14F 08/26 17:29
推 : c大的 推15F 08/26 17:36
推 : 你講這些的大前提是要順利出租 沒租掉就玩不下去16F 08/26 17:37
我講的是租金行情.
也就是大約1~2星期內99%會被租走的行情.
要灌高行情,公寓五樓出租一萬二有沒有看過..XD
另外兩房三房都是助家庭,他們很討厭搬家(很麻煩又要花很多錢)
所以通常收租穩定,五年十年可能都不會變動..除非你去變動他.
推 : 行情350，你買下來整到好成本才280？？那你每年找2間馬上17F 08/26 17:38
→ : 轉賣，就可年賺140萬，在那邊搞什麼套房不套房？？
→ : 舉的例子，數字有點太浮誇，這種數字，到哪或換成其他商品
→ : 都賺爆，誰不會說故事
→ : 轉賣，就可年賺140萬，在那邊搞什麼套房不套房？？
→ : 舉的例子，數字有點太浮誇，這種數字，到哪或換成其他商品
→ : 都賺爆，誰不會說故事
這我在做的事情啊.
上面不是有人問我,那麼好租幹嘛賣.
啊我現在就在賣阿,因為...賣更好賺.
推 : 而且你以前也提到 一般人絕對沒辦法像你能入手這麼便宜21F 08/26 17:40
→ : 光是要跨過的大門檻至少就2道
→ : 光是要跨過的大門檻至少就2道
很多人有這個煩惱.
但我只能講...
起步最難..
一般都是拿約去根仲介打關係,我走進你的店,就送你5張賣約,我一秒鐘就跟你熟了.
可是一般人無法打這種人脈...
(其實有能力後,打人脈是最無腦簡單的事情..
你只要在對的人面前展現你的價值,下一秒鐘你們就建立好良好關係了..
但一堆人沒能力還在那邊整天認識有錢人
我都不知道他們認識那些人要幹嘛...XD..他們會分錢來花媽??)
這時候,要嘛你有老同學或麻吉是房仲,靠他開第一炮.
不然就去房仲店兼職來找物件...
這大概是我想到比較容易的切入手段了...
※ 編輯: ceca (1.172.191.176), 08/26/2017 17:45:42
推 : 我沒有C大那麼厲害，但是我兩個月之前找到一間，銀行貸23F 08/26 17:44
→ : 款鑑價比入手價多五十萬
→ : 還有大家好像忘了房地合一稅
※ 編輯: ceca (1.172.191.176), 08/26/2017 17:47:39→ : 款鑑價比入手價多五十萬
→ : 還有大家好像忘了房地合一稅
推 : 推26F 08/26 17:54
推 : 再推27F 08/26 18:59
→ : 5+6是指什麼？28F 08/26 19:46
推 : 公寓五樓加頂加，最沒有都更效益的配置29F 08/26 20:05
噓 : 那麼好賺房仲沒家人買嗎30F 08/26 20:23
→ : 房地合一稅收45%
→ : 房地合一稅收45%
→ : 這工班有點強 30萬就搞得起來... 量不夠的應該拿不到這價32F 08/26 21:04
→ : 感覺這樣下去也不會有空房過多人口少所謂的泡沫化？因為包33F 08/26 21:06
→ : 租公房子越來越多
→ : 租公房子越來越多
推 : 某E大人說話，小朋友去旁邊玩沙去35F 08/26 21:08
推 : 其實我覺得ceca跟本是主賺工班壓成本...36F 08/26 21:16
推 : 房地合一稅下 剩高手盤37F 08/26 21:19
推 : 其實是裝潢業裝投資客吧38F 08/26 21:23
→ : 自己開裝潢公司可以省很多，不過工班要養..39F 08/26 21:24
→ : 房地合一是最高個人45%，扣除成本40F 08/26 21:25
→ : 他如果當包租公公司可以報的成本太多了
→ : 法人25.3%
→ : 但是自有公司來給自有個人房產施工報成本
→ : 感覺好像不錯
→ : 他如果當包租公公司可以報的成本太多了
→ : 法人25.3%
→ : 但是自有公司來給自有個人房產施工報成本
→ : 感覺好像不錯
推 : 本魯 覺得 偶蹄目 那篇 好精彩45F 08/26 21:35
→ : 本魯 魯魯的 不太懂這個社會
→ : 本魯 魯魯的 不太懂這個社會
沒有,工程公司我沒開.
一般自己開的話可以在押20%成本起來.
(自己點工點料,一間廁所大概在三萬五,我包給包商大概在5.5萬上下)
但是我很懶,我主張躺著賺錢,所以我不點工點料.
這時候就要套詐諞集團最愛的"窮爸爸富爸爸"的概念..
你要把工作分給別人做,把錢分給別人賺,讓別人來幫你賺錢...
你甚麼東西都自己做,那你能做的事情就太有限了..因為你的時間精神體力有限.
你把事情分出去給別人做,你才有辦法做更多更多的事情.
(其實我只是為了我的懶找藉口..XD)
不過我們身為黑心投資客,自然裝修都必須有"超乎價值性"的CP值才做.
所以我們做的東西是非常有效,但是很會精打細算節省成本..
不過這邊,中南部和北部是不一樣的概念,所以手法不太一樣.
北部因為價差很大,所以裝修必須做得更精緻更好.
因此1000買入,裝修30你會很難賣1100,但你裝修80,可以賣到1200.
南部你200入手,你裝修30賣300...很快可以賣掉.
你裝修80....靠著北邊走的樹幹,你要賣360??...那你準備被套牢.
這就是南北的差異...
很多台北投資客在南部吃了虧也是這樣子造成的.
市場個性不一樣...就像高雄投資客會在台南投資錯誤件而吃虧一樣...
而因為現在是平盤,所以利潤很薄,利潤很薄的情況下,你的容錯率很低.
so...要下手短期,就需要長時間的先觀察市場個性一段時間比較好.
而相對,包租公的容錯率則是高非常多...所以大多新手都會從出租開始做.
不過短期其實真的要細分,我做每一個物件的裝修都不太一樣.
公寓5F和公寓2F就差很大.
公寓5F我一定做非常便宜,公寓2F我就會多花一點錢去做精緻一點.
所以5F我可能會壓在2x~3x,2F我可能會抓到3X~50.
因為訴求層級不一樣,所以產生產品之間有最佳解的裝修型態.
不過這是我個人的風格.
有一些老鳥投資客,它們很愛擺家具,那個也有它們自己的一套必勝公式.
and..市場同時會有需要空屋,以及需要家具全配的買家.
所以大家要賣的族群也不太一樣...
也因此,我有一間公寓,1樓和2樓都是我的,我正在整理...
3樓被另外一個老鳥投資客買走...他找我出來談廁所管線的問題.
就有順便聊到,他3F打算要裝修60萬...@@
而我2F也不過只花40萬....
而他就是那種會家電全配型態的投資客...
另外還會做天花板,做電視牆,做床板等等...
但無論怎樣做裝修,能賺到錢就是對的...
另外,他之後裝修內裝,我也會偷偷跑去探勘敵情..XD
投資客遇到投資客,永遠不試問你買幾間,你有多少錢.那種比身家比大小的遊戲..
而是交流,你在玩甚麼,你在玩甚麼,效果怎樣....
進而去吸收學習人的的特長和觀點或技術,將來自己遲早會用到..
so...有時候版上在那邊整天吵吵鬧鬧甚麼少子化還是買房租屋的.
其實很無聊..XD
吵了半天,有增加自己賺錢的能力了嗎??..有讓自己更有買房子的概念了嗎?
沒有阿...
so..不如把時間拿去跟其他投資客聊天聊物件聊處理聊聽到的八卦或是資訊..
※ 編輯: ceca (1.172.191.176), 08/26/2017 21:55:57
推 : 就利益率(差)啊...我也在投報比來衡量房價就說過這個概念47F 08/26 21:43
→ : 了
推 : 算了我直接回文好啦
→ : 了
推 : 算了我直接回文好啦
推 : C大給推 長知識50F 08/26 21:47
推 : ceca大未看先推!!51F 08/26 22:56
推 : 想請問ceca大老電梯國宅(ex果貿翠華)跟老公寓手法一樣嗎？
→ : 還是老國宅目前市場價錢還是偏高呢？
推 : 想請問ceca大老電梯國宅(ex果貿翠華)跟老公寓手法一樣嗎？
→ : 還是老國宅目前市場價錢還是偏高呢？
電梯大樓的問題..
就是屋況再爛也不會太爛..
所以電梯大樓的價格都比較死板.
當然3x就開始有一些機會,20年大樓幾乎都死豬價.
所以投資客現在都在玩公寓和透天...價差才夠大.
電梯大樓通常是直接炒作行情.而不是翻新拉抬價格.
但要炒作行情..
但是那需要很多前提底下.
要相對低+有利多有話題+戶數夠多+獨特性夠強..
果貿國宅的話,聽說有人在偷偷收偷偷打底了(收價大概在8~9上下)
打算鐵路地下化一過,可能就全部拿出來掛13~14賣..到時候你會看到一大堆開高價的.
當然因為這不是操盤在我手上的東西,所以我秉持著看熱鬧的態度.
另外他門收的價格也很低,所以如果你有要搭車,那一坪收在9以下也是一個安全價格.
至少他再低也就是10上下..你收9,最多就是白走一圈炒沒起來只能收租賺租金.
當然你要收到8以下就難,因為他們在地收,你的耕耘沒他們多,很難搶得贏他們.
※ 編輯: ceca (1.172.191.176), 08/26/2017 23:04:15
推 : 大感謝ceca大解惑!!推推推54F 08/26 23:13
推 : CECA還是中肯 只是更精闢55F 08/26 23:33
推 : 謝謝分享56F 08/27 00:04
推 : 哇噢57F 08/27 02:28
推 : 滿認同吵少子化、房價會跌n年的那些喊話沒啥意義...最好58F 08/27 03:10
→ : 一兩句話就能把如此複雜的市場概念分析的清楚透澈
→ : 一兩句話就能把如此複雜的市場概念分析的清楚透澈
推 : 精闢文，謝謝ceca大！60F 08/27 08:31
推 : 桃園可能無法用你公寓哪招。光租金就gg了。61F 08/27 09:41
推 : 推62F 08/27 10:31
推 : 感謝C大分享63F 08/27 15:02
→ : 高雄王竟然進軍台南了！64F 08/27 19:01
推 : Ceca大必推好文65F 08/27 21:16
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基本上你們要關注兩場戰爭的差異. 1.尾巴戰爭. 2.烏俄戰爭. 你知道這兩場戰爭最大的差異是怎樣嗎? 1.尾巴戰爭. 以色列要土地不要人. 所以實行種族滅絕,他要把所有巴勒斯坦人都趕走. 下場就是 …253F 73推 13噓- 36F 16推
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雖然以前流體力學念得很爛. 但還是要講一下. 其實最好把你家整個封閉起來. 你要知道,風真正的威力是單向的壓力. 也就是他從垂直於玻璃的方向給予壓力. 這樣最危險. 而如果是震震震,通常是聲音很大. …103F 53推 6噓
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