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作者 標題 [新聞] 十大建商存貨賣壓超過三千億 房市恐盤整
時間 Tue Oct 24 00:03:09 2017
連結：
https://www.nownews.com/news/20171018/2627516
內文：
十大建商存貨賣壓超過三千億 房市恐盤整五到十年
文／財訊2017/10/18 20:06
https://rssimg.nownews.com/images/59e7407c10288e48b71cc18c_201710181952.jpg
![[圖]](https://rssimg.nownews.com/images/59e7407c10288e48b71cc18c_201710181952.jpg)
房市好時，推案量大的建商是營收獲利霸主，但房市走下坡，存貨也大增；十大建商的庫
存推案量，換算推案銷售額是台北市去年推案量的快兩倍，預估須好幾年才能去化。
「我們在雙北、桃園的推案餘屋量體約還有三二七億元…」，上市公司皇翔建設十月初的
法說會上，向法人解釋手上推案餘屋量，已經悄悄達到歷史新高紀錄；但這樣的窘境，還
只是建商的冰山一角。根據《財訊》雙週刊統計，國內營收規模排名前十大的上市建商，
盤點各家手上存貨(指財報上「待售房地」和「在建房地」的成本)壓力，赫然發現，十大
建商的存貨竟高達二五九六億元，如果以很保守的毛利率25％計算，就是有三四六一億元
的總銷售金額，這數字有一半會在未來兩、三年完工後，全部湧入市場。
法說會上，向法人解釋手上推案餘屋量，已經悄悄達到歷史新高紀錄；但這樣的窘境，還
只是建商的冰山一角。根據《財訊》雙週刊統計，國內營收規模排名前十大的上市建商，
盤點各家手上存貨(指財報上「待售房地」和「在建房地」的成本)壓力，赫然發現，十大
建商的存貨竟高達二五九六億元，如果以很保守的毛利率25％計算，就是有三四六一億元
的總銷售金額，這數字有一半會在未來兩、三年完工後，全部湧入市場。
兩大建商存貨壓力上千億元，淡江大學產經系教授莊孟翰更明確指出，全台未來兩、三年
新成屋的量，會比帳面上看到的更多，將出現超額供給現象，預料台灣自二○一四年房市
反轉後，進入五到十年的房市盤整期，呈現大Ｕ型走勢。換言之，台灣房市已正式告別高
房價時代，不再是資金追捧的投資標的，而是回歸到以自住為需求的住屋市場。
新成屋的量，會比帳面上看到的更多，將出現超額供給現象，預料台灣自二○一四年房市
反轉後，進入五到十年的房市盤整期，呈現大Ｕ型走勢。換言之，台灣房市已正式告別高
房價時代，不再是資金追捧的投資標的，而是回歸到以自住為需求的住屋市場。
「建商的存貨，可以從年報中待售房地和在建房地來統計。」一名上市公司財務長解釋，
建商從整地開始就算入在建房地；待售房地則是成屋量，這些都是迫切待售的存貨。統計
國內前十大上市建商，發現興富發、遠雄的存貨壓力堪稱前二大，這些成屋多是一四年景
氣反轉時就已投入開發，現在反而成為存貨壓力。根據半年報，興富發和遠雄兩家的存貨
量規模就超過一千億元，換算下來的推案銷售額，將達到一三三○億元。
建商從整地開始就算入在建房地；待售房地則是成屋量，這些都是迫切待售的存貨。統計
國內前十大上市建商，發現興富發、遠雄的存貨壓力堪稱前二大，這些成屋多是一四年景
氣反轉時就已投入開發，現在反而成為存貨壓力。根據半年報，興富發和遠雄兩家的存貨
量規模就超過一千億元，換算下來的推案銷售額，將達到一三三○億元。
不僅如此，《財訊》雙週刊報導指出，財報更顯示，這兩家建商的待售房地(成屋量)，相
對十年前更暴漲了五至十三倍。○七年房市景氣尚可時，遠雄建設存貨是一三六億元，目
前增逾兩倍；若觀察成屋量，當時是二十六億元，如今是一四八億元，增逾四倍。舉例來
說，遠雄七年前開始在中和造鎮，戶數高達一千戶，整個遠雄企業團造鎮銷售規模達四百
億元，目前已銷售二百多億元，還剩一百多億元未銷售，是餘屋的來源之一。
對十年前更暴漲了五至十三倍。○七年房市景氣尚可時，遠雄建設存貨是一三六億元，目
前增逾兩倍；若觀察成屋量，當時是二十六億元，如今是一四八億元，增逾四倍。舉例來
說，遠雄七年前開始在中和造鎮，戶數高達一千戶，整個遠雄企業團造鎮銷售規模達四百
億元，目前已銷售二百多億元，還剩一百多億元未銷售，是餘屋的來源之一。
此外，遠雄的在建房地共有三百億元規模，未來兩、三年建設為成屋後， 也是頗大的量
體。不過，遠雄去年六月底的待售房地有一九八億元，今年同期減少五十億元；再觀察遠
雄六、七、八月各出現許久不見的逾二十億元營收，相較一到五月，每月營收都在七至十
一億元間徘徊，增長逾倍。業界認為，遠雄砸重金送家電等促銷手法，已出現成效。
體。不過，遠雄去年六月底的待售房地有一九八億元，今年同期減少五十億元；再觀察遠
雄六、七、八月各出現許久不見的逾二十億元營收，相較一到五月，每月營收都在七至十
一億元間徘徊，增長逾倍。業界認為，遠雄砸重金送家電等促銷手法，已出現成效。
遠雄內部資料也顯示，今年一到九月，整體企業團的銷售量有二百億元，較去年同期成長
三成。但此速度能否順利去化存貨壓力，還需要時間觀察。
「除了看存貨量， 也要看流動負債中的預收款項。」國內某大建設公司財務長觀察，此
代表建商預售屋的已銷量，可以反扣在建房地的金額，回推建商壓力是否有減輕的機會。
《財訊》雙週刊報導中提到前三大建商中，以壓力最重的興富發建設為例，預收款項是七
十五億元，以此視為房屋總價的兩成金額，包括訂金和工程款，換算回去等於賣了三七五
億元的預售屋。但是興富發的待售與在建成本是七百億元，加上毛利率二五％等於九三○
億元銷售量，九三○億元扣掉三七五億元，手上還有五五○億元的銷售壓力。
代表建商預售屋的已銷量，可以反扣在建房地的金額，回推建商壓力是否有減輕的機會。
《財訊》雙週刊報導中提到前三大建商中，以壓力最重的興富發建設為例，預收款項是七
十五億元，以此視為房屋總價的兩成金額，包括訂金和工程款，換算回去等於賣了三七五
億元的預售屋。但是興富發的待售與在建成本是七百億元，加上毛利率二五％等於九三○
億元銷售量，九三○億元扣掉三七五億元，手上還有五五○億元的銷售壓力。
不僅如此，興富發還有轉投資上市公司潤隆建設，潤隆在建與待售的量體相加後也有一二
○億元的存貨壓力。興富發對於存貨則有準備，內部主管表示，在建的案子都是後續規畫
中小坪數，所以銷售速度增快，未來完工入帳就能看到存貨降低，目前主要是「圓山一號
院」等豪宅較難賣，仍有四成餘屋待售。市場人士透露，興富發的豪宅案對外降價，看屋
人數已增加。
○億元的存貨壓力。興富發對於存貨則有準備，內部主管表示，在建的案子都是後續規畫
中小坪數，所以銷售速度增快，未來完工入帳就能看到存貨降低，目前主要是「圓山一號
院」等豪宅較難賣，仍有四成餘屋待售。市場人士透露，興富發的豪宅案對外降價，看屋
人數已增加。
至於上半年存量排名第三與第四的華固與長虹建設，其中華固的地上權案─華固新天地在
八、九月已陸續交屋，預計年底可交完百億元的銷售額，所以存貨可減輕很多。長虹建設
則因今年待售房地中，把正在收租的大直商場「新時代廣場」和商辦大樓「長虹新世紀」
拿出來賣賣看，因此待售房地比去年底暴增八十億元，扣除之後，成屋量體維持在四十億
元規模。
八、九月已陸續交屋，預計年底可交完百億元的銷售額，所以存貨可減輕很多。長虹建設
則因今年待售房地中，把正在收租的大直商場「新時代廣場」和商辦大樓「長虹新世紀」
拿出來賣賣看，因此待售房地比去年底暴增八十億元，扣除之後，成屋量體維持在四十億
元規模。
十月初舉辦法說會的皇翔，檔案上明確列出台北市成屋銷售以「紫鼎」和信義區「皇翔御
琚」的銷售量最大。從實價登錄上來看，「紫鼎」已出現明顯降價，一三年預售時，十一
樓單價是一二五萬元，今年五月時，十八樓的交易單價剩一○七萬元，降幅近15％。
琚」的銷售量最大。從實價登錄上來看，「紫鼎」已出現明顯降價，一三年預售時，十一
樓單價是一二五萬元，今年五月時，十八樓的交易單價剩一○七萬元，降幅近15％。
據傳皇翔御琚還有三十戶以上沒賣掉，皇翔建設發言人游玉華說，價格有彈性，不願透露
降價幅度，只強調會繼續努力出清餘屋。
另外，冠德建設的存貨壓力也很大，尤其在建的存貨就有一八○億元，主要是還未開賣的
信義區興雅BCF豪宅存貨。存貨量持續增加，讓建商們形成默契不推新案，轉向以去化庫
存為主；減少供給量，企圖穩住交易量和房價，導致今年第三季北台灣新推案量創○四年
同季新低，僅一五八九億元。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，建商觀望不推案，台
北也不推豪宅案，使新案規模較上季大減七百億元。
信義區興雅BCF豪宅存貨。存貨量持續增加，讓建商們形成默契不推新案，轉向以去化庫
存為主；減少供給量，企圖穩住交易量和房價，導致今年第三季北台灣新推案量創○四年
同季新低，僅一五八九億元。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，建商觀望不推案，台
北也不推豪宅案，使新案規模較上季大減七百億元。
另一個新案指標國泰房地產指數，今年第二季新案三十天銷售率，台北市僅在10％邊緣，
新北市也在11％左右，意味一個月新案僅賣一成，相較一四年景氣好時都在20％，等於腰
斬，建商要去化庫存的時間拉長很多。
新北市也在11％左右，意味一個月新案僅賣一成，相較一四年景氣好時都在20％，等於腰
斬，建商要去化庫存的時間拉長很多。
政治大學特聘教授張金鶚說，現在房市盤整，就算銷售狀況下降，但建商過去多頭賺很多
，口袋夠深，加上現在利息低，建商還挺得住存貨壓力，所以房價只降一點點；張金鶚認
為，現在台北市長柯文哲又把囤房稅降了，建商壓力更小，所以民眾想透過餘屋等降價，
恐怕還有得等了。
，口袋夠深，加上現在利息低，建商還挺得住存貨壓力，所以房價只降一點點；張金鶚認
為，現在台北市長柯文哲又把囤房稅降了，建商壓力更小，所以民眾想透過餘屋等降價，
恐怕還有得等了。
心得：
1.要口袋比建商深 才能撐的比建商久
那撐的這段期間的成本呢?
2.建商需要金流會先降價求售 而且養地久了
成本通常相對目前房價要低很多
如果降的價格比你當初中古屋的入手價還低
投資中古屋的要賺什麼?
好好考慮這兩種狀況
再來思考要停損或及早有獲利就出場
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推 : 興富發這個存貨量真的很可觀1F 10/24 00:10
推 : 假的 百萬外勞 一人30萬就可以消化2F 10/24 00:11
推 : 發哥什麼最多？地多、廣告多、投客粉絲多，別替他們3F 10/24 00:18
→ : 擔心。
→ : 擔心。
→ : 破盤5F 10/24 00:19
推 : 不要怕 呆灣房地慘是一種信仰6F 10/24 00:28
→ : 只要相信 死死抱著手上的房地慘 一定變成大負翁!
→ : 只要相信 死死抱著手上的房地慘 一定變成大負翁!
推 : 發哥的土地部會很多..8F 10/24 00:52
→ : 遠雄的土地才很多.
→ : 遠雄你看他股東權益有多高就知道.
→ : 遠雄的土地才很多.
→ : 遠雄你看他股東權益有多高就知道.
推 : 遠雄很會算，真的蓋太多 如果卡現金會GG,且遠雄還有人11F 10/24 00:59
→ : 壽可以調頭吋
→ : 壽可以調頭吋
推 : 等Q3季報出來.就知道誰存貨多了13F 10/24 01:00
推 : 遠雄股份,趙家持有太多..14F 10/24 01:02
→ : 遠雄幾乎算半個趙家的家族企業..XD
→ : 不過也因此,外資和法人都不愛玩遠雄.
→ : 因為趙家持股太多,主力近來會被趙家玩..
→ : 遠雄幾乎算半個趙家的家族企業..XD
→ : 不過也因此,外資和法人都不愛玩遠雄.
→ : 因為趙家持股太多,主力近來會被趙家玩..
推 : 笑死 聽好多年了 房價還是沒跌18F 10/24 01:39
→ : 存貨多有聽很多年..? 13-14年不是公開就完銷嗎?19F 10/24 02:00
推 : 安啦 外勞隨便買就沒了20F 10/24 02:01
推 : 加價賣可以賣超快 繼續噴 加個兩億再來砍21F 10/24 02:23
推 : 賣不掉 加價賣還要教嗎？22F 10/24 03:08
推 : 彭總:什麼?房價怎麼可以崩?年底我要再降一碼23F 10/24 05:58
推 : 空空不要老在po幻想文拉 年底該升息的不升 又會很痛喔
推 : 空空不要老在po幻想文拉 年底該升息的不升 又會很痛喔
噓 : GG25F 10/24 06:10
推 : 也搞不好是建商知道現在央行正在做利率決策 故意放消息說26F 10/24 06:23
→ : 我要倒了XD
→ : 我要倒了XD
推 : 套套氣噗噗28F 10/24 06:30
推 : 套套 又生氣了!29F 10/24 06:32
推 : 經濟學不就是供給和需求嗎?這麼多的房是要蓋給火星人住30F 10/24 06:41
→ : 嗎？就跟當年Dram價格好,大家搶蓋12吋廠一樣！通常合理
→ : 價是健商倒閉時.......
→ : 嗎？就跟當年Dram價格好,大家搶蓋12吋廠一樣！通常合理
→ : 價是健商倒閉時.......
推 : 現在資產價格只看供給需求 通通會死的很慘 利率的作用其33F 10/24 06:53
→ : 實和持有稅是完全一樣 都是製造房價和現金的價差 魯蛋空
→ : 空不要再魯了
推 : 每隔一段時間就有這種新聞 搞不好都是央行利率決策的時間X
→ : D
→ : 實和持有稅是完全一樣 都是製造房價和現金的價差 魯蛋空
→ : 空不要再魯了
推 : 每隔一段時間就有這種新聞 搞不好都是央行利率決策的時間X
→ : D
推 : 樓上財經大師38F 10/24 06:58
→ : 台中每坪上看100萬 我信了
→ : 台中每坪上看100萬 我信了
噓 : r大 沒當部長 國家損失 佩服40F 10/24 06:59
推 : 房市本來就在修正，搞不懂這些多多是在嘴硬什麼41F 10/24 08:29
推 : 台中無感42F 10/24 08:35
推 : 台北無感，噴啊43F 10/24 08:44
推 : 鬼島樓價只漲不跌 再不買就要報復性漲價了44F 10/24 09:18
推 : 跌就跌 盤整是誰創的智障詞45F 10/24 09:44
推 : 盤久了,就有盤子上門46F 10/24 09:46
噓 : 賺了10年了...應該也賺飽飽 撐得住 難怪都不降價47F 10/24 10:54
→ : 空空：會哈哈我要買房了48F 10/24 11:00
→ : 但這新聞是不是半年來一次啊
→ : 但這新聞是不是半年來一次啊
推 : 10年......新屋都變中古屋了50F 10/24 11:01
推 : 賺十年撐十年ok的51F 10/24 11:16
推 : 十大建商？如何定義？52F 10/24 11:54
推 : list本身就很有問題呀～不知道的還以為follow表上的買...
推 : list本身就很有問題呀～不知道的還以為follow表上的買...
推 : 十大屯貨商54F 10/24 12:20
→ : 表上無誤
推 : 只有3個在拼銷庫存
→ : 表上無誤
推 : 只有3個在拼銷庫存
推 : 固定每週都會播幾次房市主題57新聞王 已經快一個月都沒57F 10/24 12:46
→ : 在播了
→ : 現在房市就是一整個冷到不行 真有市場 媒體不會播嗎
→ : 認清事實吧 現在就是房市大空頭 除非你是潘仔 不然買
→ : 房還是再緩緩吧
→ : 在播了
→ : 現在房市就是一整個冷到不行 真有市場 媒體不會播嗎
→ : 認清事實吧 現在就是房市大空頭 除非你是潘仔 不然買
→ : 房還是再緩緩吧
→ : 可能茂德要併購，不敢講房市，怕未來老闆森7762F 10/24 13:05
推 : 爽63F 10/24 14:46
推 : 遠雄根本不怕，光壽險的資金就夠他們運用了64F 10/24 15:20
推 : 房市在冷 股市萬點又下不來上不去 57台已經快沒話題可撥65F 10/24 15:47
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