※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2018-04-09 23:58:27
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作者 標題 Re: [心得] 房價漲勢已見加速
時間 Sat Apr 7 18:34:03 2018
※ 引述《CoffeeandTea (back to road!!!)》之銘言：
最近的 少子化 系列文讓我很想好好回一篇
但是每次想要回就被事情支開 忙完再回來文章就不知道被洗到哪去了
趁現在有點空閒 就順手先來談一下這篇
: 因為台北市還是很多人想買
其實你這個大前提就已經充滿疑問了
(先說明 我不是要徹底否定你這個論點)
台北市是台灣的核心 經濟與政治中心 交通最便利
工作機會最多也最有機會拿到合理待遇 最有發展機會
還是多數台灣人眼中的 天龍國
這些我想都是沒有什麼爭議的
但問題就是 真的有那麼多人想"買在台北"嗎?
台北市許多黃金地段的店面已經開始租不出去 高級商業地段人流明顯減少
從不知道幾年前台北市人口就一直在負成長 反倒是新北桃園相對有成長
這都顯示了幾個明顯的現象
從不知道幾年前台北市人口就一直在負成長 反倒是新北桃園相對有成長
這都顯示了幾個明顯的現象
台北在台灣人心目中的地位仍高 大家依然會嚮往進入台北市工作 活動
但會想在台北置產的越來越少
除了高房價高物價是問題外 台北的生活環境扣除掉方便 恐怕也不是真的那麼討喜
尤其是當台北變成一個"上班的地方"之後
大家平時假日或休閒時段可能會更想往其他地方走(這是心理學上的事實)
在捷運網和完善的大眾交通繼續往外擴展之後
台北剩下高價大樓和四五十年以上的老公寓這種兩極化物件
多數民眾在台北置產的動機恐怕真的是會越來越低
當然 想買台北的人還是"相對算多" 畢竟台北門牌是身價的表現
但回歸現實面
這個"多" 剩下多少? 我想可能已經沒有那麼樂觀
: 這3-4年已經有明顯的讓利
這點我覺得就應該蠻多人不是那麼同意
基本上中古屋開價的落差不是很大 還是有很多屋主是惜售的狀態
我自己半年多一點看下來的感覺是
屋主開價沒低很多但議價空間變大 因為買方追價的越來越少
開始有低於實價的行情出現(還不至於差很多)
我這邊看過幾個印象比較深刻例子是
台北東部某區 靠捷運站(正常步行約5分鐘)的一樓 位置算是非常好
加增建共約30坪的公寓 有當店面的空間
屋主年初開價2000萬整 第一次去看時仲介說有人出1700被屋主打槍
由於那間採光不是很好加上價格偏高 當時不是很有興趣就沒再繼續關注
到上個月底再和仲介聊起的時候 就說屋主16xx賣掉了(隱私因素xx消音sorry)
離開價接近8折成交 也確實錯過了曾經可以更高價賣掉的時機
說真的我當時一度懷疑仲介一開始說的有人出1700是唬爛騙我墊價格的
但後來陸陸續續一起看過不少案子才覺得這位仲介應該不至於那麼糟糕(應該吧...?)
另外還有更低的是 台北東北某區也是離捷運站不遠的 26坪上下
掛一段時間後直接開價7折多賣鄰居的
好像12xx成交 不是很確定 那間因為時間因素我沒看到所以也沒詳細追問
但印象很深的是仲介自己講起的時候也是一臉無奈XD
這都是自己看到的真實案例 之後實價登錄上應該都看得到
由於我擔心房仲有看板所以這邊不詳說太細
之後會再整理一篇完整的看房經驗&心得
另外還有更多的是 屋主開價已經調降了 但還是沒成交的
然後幾個親愛的仲介大哥也是一直催我不管怎樣有興趣的先開個價去談
但我這邊覺得還是可以先觀望一陣子 雖然很抱歉但只能先給仲介大哥軟釘子
anyway 好像扯遠了
這邊結論就是 我覺得讓利空間還沒有大到會讓一些處於邊緣的剛需族進場
就像顏總講的 前一波剛需族群願意進場的都已經進去的差不多了
剩下的都是覺得還是不夠低 還可以等 還在觀望的
我自己大概也算吧 雖然也不是說買不起
但這情勢就是非常明顯 還沒有真的讓到一個會讓多數人有感的地步
: 屋主心態好，買家看對眼，價格也合理，還是會捏著買下去
你這句話有點似是而非 前三句我覺得很有道理
但最後一句整個讓人黑人問號 為什麼這麼說?
先不提剛需買房族群的增減和新世代心態的改變
大哥 買房子不是買手機買包包買車子耶
但最後一句整個讓人黑人問號 為什麼這麼說?
先不提剛需買房族群的增減和新世代心態的改變
大哥 買房子不是買手機買包包買車子耶
台北市一間房子的價格不是你吃土幾個月or一兩年就能買到的
除了一筆一般上班族不知道要存多久的自備款
一個月四五萬以上的房貸一扛就是二三十年以上耶
房市正逢不知底在何處的空頭 加上物價↑薪水成長↓ 真的有需求得捏著買的人
會不去做功課去思考去研究到底是不是真的是合適進場時機
就真的好乖好傻好天真的捏著去扛房貸嗎?
以前房地產在大多頭的時候 我父母那輩的親友同事們 包含我父母
相信不少人的父母輩也是 買個房都可能看個一兩年以上了
現在這種情況你覺得大家真的會這麼容易就"捏著進去"嗎?
不否認有些人買房是衝動式消費 但這種人再怎麼樣也不可能是多數
現在這種情況你覺得大家真的會這麼容易就"捏著進去"嗎?
不否認有些人買房是衝動式消費 但這種人再怎麼樣也不可能是多數
不然法拍屋真的就買天飛了
: 其實台北市1-2000萬的物件看到喜歡跟價格合理的可以下手了，因為這怎麼跌都不可能跌
: 太多（這是大多數人勉強買的起的）
上面已經講不少了 這邊我就不講太多 直接用簡單的事例來反證
光是591上 光是一個台北市2000萬以下就有5600多筆待售屋源
加上新北幾個鄰近台北主要大區的話 大概有1.5萬間
當然 一定會有人說 很多案件都是重複的 還有很多都是爛地點爛格局爛屋況啊
好 就算當中有8成都是重複物件+爛物件好了
也還有3千多間應該是合理物件啊 為什麼沒人去買呢?
就算再扣掉一成可能屋主很鳥 最後1成也還有一千多至兩千件
這還只是591上的 各家房仲還有不少專任物件不會591在上面出現
甚至還有不少是屋主不想要久掛影響行情而不會出現的
(這是仲介說的 會定期撤下避免久掛影響物件身價)
你覺得這些物件價格都會撐住然後自然而然的銷掉嗎?
有時候人容易被困在很多常識所衍生出的邏輯裡面
反而忽略了眼前最基礎的事實
: 至於3000以上的，讓子彈再飛一下吧
我總結一下 你這篇的核心邏輯在於
台北這樣的地方 再跌都有限 一定會有支撐
"正常來說"也應該是這樣 我曾經也一度這樣認為
但問題是 市場機制沒有正常性可言 只有現實的價格反映
天真的心態只會帶來天真的結果
雖然這裡是房版 但請原諒我舉個股票的例子 畢竟股市的循環週期比房市短
錸德 曾經是全世界最大的光碟片製造商之一
1999年他的股價曾經上看到300多
現在呢? 一股不到6塊錢 再跌下去就要變壁紙了
為什麼我會提這間公司?
因為我父母就曾經因為覺得這間公司"再跌也不會跌到哪去"
畢竟是數一數二的光碟片大廠 光碟片到處都會用到 再怎麼樣都會有支撐
所以在他20幾塊的時候進場買了幾十張等反彈
然後呢? 可能一輩子都解不了套了
即使我身為IT工程師 等到我開始接觸股市時也早就來不及勸退他們
如果說這間公司你無感的話
還有間更有名的 他叫做hTC 曾經只在蘋果之下的智慧手機廠 股價現額67
現在不知道有多少人因為它幾乎賠上身家 套在600 400 200甚至更高的山上
這些人都是抱著 "再跌也不可能跌到哪 畢竟是XXX啊" 的心態進場的
現在不知道有多少人因為它幾乎賠上身家 套在600 400 200甚至更高的山上
這些人都是抱著 "再跌也不可能跌到哪 畢竟是XXX啊" 的心態進場的
已經有不少戰場冤魂在前面給後人警惕了
對於物件價值的評估 還是要回歸到最重要的基本面和未來性
不要用先入為主的觀感覺得是什麼就一定有它的基本盤在
世界一直在前進 環境也一直在改變
很多你現在以為的理所當然 一兩年後可能就完全無意義 甚至反過來打你臉
當然房地產不同於股市 畢竟它是剛需品
永遠會有需求有它衍生的價值 不像股票是純投資商品
但是房地產的交易單位總額更高 持有成本更高 交易週期也更長
即使未來有解套的一天
以一般人的經濟狀況 有沒有能力撐到解套那天可能就是問題
除非口袋夠深 不在乎那幾百萬幾千萬 那我沒話說
總之 最後還是希望大家要謹慎評估 量力而為
能買到喜歡的房子 也不會賠錢賣
--
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推 : 推 但我猜下面會有人噓 立場不同而已 沒事兒1F 04/07 18:39
推 : 我覺得你說的不對 以後一定很多人捏著買2F 04/07 18:40
→ : 只不過以前捏自己的 以後可以改捏套套屋主的 大力點
→ : 捏不要緊
→ : 只不過以前捏自己的 以後可以改捏套套屋主的 大力點
→ : 捏不要緊
推 : 有道理5F 04/07 18:41
推 : 最好的是 評估自己狀況 有自己主觀意識 我是覺得兩邊說的6F 04/07 18:43
→ : 都有對的地方
→ : 都有對的地方
→ : 多多會說台灣房子買就對了，殊不知台灣幾年後經濟風暴8F 04/07 18:54
→ : 就快要來了，台股已經爛掉好幾家公司了，台積電，基本
→ : 上稱不了多久5年內就會完蛋
→ : 就快要來了，台股已經爛掉好幾家公司了，台積電，基本
→ : 上稱不了多久5年內就會完蛋
推 : 非戰多空, 看文後只想提醒一個事實11F 04/07 18:58
→ : 真正好的房子...根本不會放上售屋網
→ : 我看房3年了, 售屋網 vs 第一時間的 A案, A案都是被秒殺
→ : 但不否認可能還是會有"極少數"的A案, 有可能放到售屋網
→ : 但這種比例真的很低
→ : 我之前也會覺得到底售屋網上怎麼看都沒好物件
→ : 實際上是好物件要嘛還沒放上去就賣掉了, 要嘛一放上去
→ : 一樣沒多久就賣掉了
推 : 所以我看售屋網基本上心態就是 - 逛逛看有沒有撿到寶
→ : 另外就是一樣約帶看累積看屋經驗 & 打好房仲交情
→ : 真正好的房子...根本不會放上售屋網
→ : 我看房3年了, 售屋網 vs 第一時間的 A案, A案都是被秒殺
→ : 但不否認可能還是會有"極少數"的A案, 有可能放到售屋網
→ : 但這種比例真的很低
→ : 我之前也會覺得到底售屋網上怎麼看都沒好物件
→ : 實際上是好物件要嘛還沒放上去就賣掉了, 要嘛一放上去
→ : 一樣沒多久就賣掉了
推 : 所以我看售屋網基本上心態就是 - 逛逛看有沒有撿到寶
→ : 另外就是一樣約帶看累積看屋經驗 & 打好房仲交情
→ : 我有看的好幾個案子也都是沒上網路平台的 但賣得掉的21F 04/07 19:04
→ : 也沒幾件 我有被仲介帶看過一間近昆陽站 遠低於實價的
→ : 案子 28坪三面採光 說是急售好物件沒上網 後來雖然賣
→ : 掉但價格真的...嗯 但那間因為格局不好 壓樑很嚴重
→ : 所以當下我完全不考慮 因為父母一定不會接受
→ : 就我自己的經驗 所謂沒上網的A案大多是屋主願意低價賣
→ : 的急售物件 但實際好壞說真的還是見仁見智
→ : 也沒幾件 我有被仲介帶看過一間近昆陽站 遠低於實價的
→ : 案子 28坪三面採光 說是急售好物件沒上網 後來雖然賣
→ : 掉但價格真的...嗯 但那間因為格局不好 壓樑很嚴重
→ : 所以當下我完全不考慮 因為父母一定不會接受
→ : 就我自己的經驗 所謂沒上網的A案大多是屋主願意低價賣
→ : 的急售物件 但實際好壞說真的還是見仁見智
推 : 言之有物28F 04/07 19:09
推 : 邏輯思路很清楚，推一下29F 04/07 19:13
→ : 銀行也會倒，中興銀就是例子。30F 04/07 19:17
→ : 房市週期應該很難3年就反彈
→ : 房市週期應該很難3年就反彈
推 : 原Po看清楚市況就好了32F 04/07 19:19
→ : 多多、套套 為了抓交替 當然只能一直拐人進場
→ : 多多、套套 為了抓交替 當然只能一直拐人進場
推 : 我同意你說法 剛需九成九都是受薪階級 但台北目前價34F 04/07 19:29
→ : 格真的不是受薪階級可以負擔的 是還能漲到哪裡去
→ : 格真的不是受薪階級可以負擔的 是還能漲到哪裡去
推 : 難得好文，推推36F 04/07 19:30
推 : 請問最近還有盤仔再說自助沒差嗎?37F 04/07 19:33
→ : 住
→ : 住
推 : 十多年前 我也是同kid那樣想 XD39F 04/07 19:38
推 : 那些市中心老公寓 如果沒都更不會變成中正萬華那些古40F 04/07 19:39
→ : 蹟嗎 誰會想住古蹟呢
→ : 蹟嗎 誰會想住古蹟呢
推 : 理性分析，推42F 04/07 19:39
推 : 推~~~~43F 04/07 19:44
推 : 很棒的心得文，但別忘了，591上面很多爛屋，而且開價嚇死44F 04/07 19:49
→ : 人，只是在拉高撐盤。房仲種類太多，這些泡沫後還能存在
→ : 就知道多老練，為了賺錢，信任的養套殺啥招數通通來。
→ : 新房子點交代銷都會被告了，老話一句，帶自己的人去檢查
→ : 屋況吧！
→ : 人，只是在拉高撐盤。房仲種類太多，這些泡沫後還能存在
→ : 就知道多老練，為了賺錢，信任的養套殺啥招數通通來。
→ : 新房子點交代銷都會被告了，老話一句，帶自己的人去檢查
→ : 屋況吧！
推 : 自住差最多，誰說自住沒差的==49F 04/07 19:58
推 : 股票跟房子又不太一樣，房子操作算簡單50F 04/07 19:59
推 : 現在買房(貸房)就是綁死一輩子誰要~拜託51F 04/07 20:04
推 : 專業 不能天真 台北越來越不適合人"居" 不能用投資看硬需求52F 04/07 20:13
推 : 推53F 04/07 20:14
推 : 同意，會等到所得房價比可以負擔才買54F 04/07 20:15
→ : 當沒人去問跌了沒 就是跌了55F 04/07 20:23
推 : 每次看到再跌有限、有支撐的文章就很開心 代表還會跌56F 04/07 20:55
→ : 放屁文57F 04/07 20:56
推 : 東北某區不就內湖XD58F 04/07 21:22
推 : 推文崩潰惹59F 04/07 21:25
推 : 幫推60F 04/07 21:56
推 : 我也覺得台北居住環境不好 但當桃園新北的人口不斷增加61F 04/07 22:35
→ : 的時候，我覺得還是會有很多人想買在台北
→ : 的時候，我覺得還是會有很多人想買在台北
推 : 覺得不夠低繼續等+163F 04/07 22:55
推 : 推64F 04/08 00:29
推 : 謹慎評估+165F 04/08 00:36
推 : 推你觀點 說的不錯66F 04/08 01:11
推 : 以前錸德真的不可一世 朋友爸爸也是被套牢 不過是職場67F 04/08 03:10
→ : 規畫被套牢〒〒
→ : 規畫被套牢〒〒
推 : 推這篇。漲個2-3倍才下來不到3成，這樣的讓利說實在69F 04/08 06:51
→ : 也沒什麼。反正現在就利率低本厚大家來凹，緩跌慢慢
→ : 等。急的人就輸了
→ : 如果已經炒不上去，回頭還是要看所得房價比，這跑不
→ : 掉的
推 : 2000的物件如果家裡賺不到250/年，我覺得挺硬的。
→ : 現實是，我同學幾乎都有這數字，但2000的也覺得太貴
→ : 不想買
→ : 也沒什麼。反正現在就利率低本厚大家來凹，緩跌慢慢
→ : 等。急的人就輸了
→ : 如果已經炒不上去，回頭還是要看所得房價比，這跑不
→ : 掉的
推 : 2000的物件如果家裡賺不到250/年，我覺得挺硬的。
→ : 現實是，我同學幾乎都有這數字，但2000的也覺得太貴
→ : 不想買
推 : 一聽就知道空空77F 04/08 08:21
→ : 是的 我偏空 原因的話同標題下一篇我有解釋78F 04/08 09:12
推 : 推79F 04/08 10:15
推 : 很實在 不是買不起 就現在不想買80F 04/08 11:16
推 : 謝謝大大心得分享81F 04/08 11:37
推 : 再等20年 人生很長82F 04/08 13:27
推 : 信仰無價阿83F 04/09 19:41
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