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從訴一次房子的特性...

房子因為有銀行做擔保,並且可以隨時帶款提領現金.

所以當這一區都是1000萬,有一個人成交了1500萬.

很快這邊行情就變1500萬..並且銀行會做保准許你這邊的人用1500萬做基準貸款.

但是這邊如果是1000萬,有一個人成交了800萬.

這邊還是1000萬,完全無視低成交,因為沒人承認他的房子變800.

要讓這個1000萬行情下來,至少你要成交個10組800萬她才會下來到950萬.

銀行鑑價也大概是這樣,要他拉高很簡單,要他把原本的行情鑑低是很困難的.

因此,房子要跌很困難.

另外更困難的一點是,這邊行情1000萬,你要有人願意賣800萬是非常困難的事情.
(尤其在很成熟的區域,像台北...反而爆漲區像現在中南部比較容易發生)

最後,社會上的人大多趨於保守,包含非常多有錢人.

老一代的投資房地產,很多人愛現金,並且都還是投資大型物件例如透天店面等等.

這些人很愛洗行情,它們覺得好就會買,買了不賣就算了,連拿去貸款都不貸款.

其實自己看看長輩應該也知道,60~90歲一大堆人的房子是貸款付清的.

這些都是支撐盤,也就是當1000萬旁邊有人賣800萬,它們繼續堅持他家1000萬的那一群.

這些人不把房子全都拿出來賣800萬,房子就是很難降.

我只能講,'房子不是股票,性質差非常多,盡量不要把他們當作是同一種商品.

米國歐洲比較會類似是因為它們重稅,所以長期持有風險很高.

因此一般人不愛買房子,愛租房子,長期持有會考慮投報和支撐力等等.

台灣稅太低,所以錢進入房地產很容易只進不出..


而基本上房地產根本沒有所謂的循環.

房地產必殺的一件事情叫戰爭.

就像上一次,也就是20年前崩盤,是因為97後面的台海危機.

然後因為房地產反應比較慢.

然後跌價賣幾乎都是因為大量法拍,而不是賠錢或是多殺多.


才造成台北房地產下跌了大約30%.



因此台北其實根本沒崩多久.也是傳說中的先怒漲200%在崩盤30%.
(所以看一下當年無殼蝸牛抗議的房價,再看看後來的房價...應該會有很深刻的感受)

比較慘的是中南部,我家那時候北中南也都持有不動產,所以感受很深刻.

中南部不漲和幾點有關.

那時候中國熱,一大堆台商把錢都弄去中國炒房,擴廠...

中南部產業開始轉型,重工業外移,加工業外移.

而那時正準備起飛的科技業,大多也還發展在竹科.

所以重要的是台灣除了北部外,其他本來要回流房地產的熱錢,都被中國吸走.

後來東南亞又接力吸走(看一下今天台商在中國和東南亞的影響力有多可怕就知道)

so...台灣錢只回到北部,中南部沒話題,錢不過來(錢跟著話題跑的)

因此中南部就經歷過台灣有史以來最嚴重的崩盤...1x年大空頭.

當然真正嚴重的崩也是前兩三年,後面則是折舊問題..

這些你看新建案沒有越開越低,都大概卡在一個數字上下...
(所以正確來講是平盤,這可以在土地價值上面感受的到)

所以回頭看,台北漲10年崩3年現在又漲12年.

中南部向高雄好了,和台北一起漲10年(那時候台北高雄價差大約10:8)崩1x年,漲3年.

這...你哪隻眼睛看到所謂的循環了.

我是不知道為啥很多人覺得房地產有循環...

我看到的房地產沒有循環,只有因時變化.


so...房地產真的要跌,先去盯法拍市場.法拍市場才是跌的指標...

當你看到這邊行情20好了,法拍18還好幾間賣不掉..

這邊要跌了,快跑就對了.

但是今天,這邊20,法拍18...

你連拍都等不到,他就被投資客找上門按門鈴沒開拍就拿19.5買走.

這你跟我說會跌??....

所以不要再講一大堆理論,去盯法拍市場比較快.

法拍才是最重要的指標,先行於市場反應的兩年左右.

至於啥建商收入??..

阿她可能最近沒新建案還是啥財務計算公式改變等等還是啥原物料問題.

那個影響層面太多了...看起來完全不准.

看市場,量縮你也不知道是不是要跌,也可能惜售阿,爆漲區也很容易量縮.

看實價??..阿你看到低價是凶宅,是瑕疵品,是親友交易,是欠錢被錢莊收走都不知道.

so....房地產的數值大多都不准也是這樣...
(當然這些數字很愛被新聞拿來操作假現象和假新聞)

因為房地產沒有所謂的統一價,然後每個屋主都是賣方,所以交易型態和股票差非常多.

所以也才說,用玩股票的方式來思考房地產會有很奇怪的錯覺就是這樣.


5至於今天,為啥我完全不擔心房地產崩盤??

阿靠杯台商錢瘋狂回來.

你這些熱錢不消退,你怎樣平盤...你連平盤都很困難.

然後台灣除了台北過高外,中南部房價??...低到笑死人.

昨天有人在討論柬埔寨的房地產.我還跑去查了一下.

喔喔....金邊行情17~20.

賣擱共阿....你台中行情多少?15??高雄行情多少13??你要怎樣跌阿..

目前中南部房價比柬埔寨,緬甸,越南都還要低.

就更不要去比啥泰國,馬來西亞等等..



錯,都碼是外資....香港人,新加坡人,還有更多更多更多的台商.


台商才是整個大東南亞的超強房地產炒手,整個東南亞土地一大堆被台商買光光.
(上次越南事件不難看的出台商在東南亞的勢力和規模,別忘了台灣只有2000萬人口喔)

中國炒房的楷模,還不是學台商的,只是在和台商看齊而已.

而最近,東南亞經濟發展開始趨緩,中國則是很明顯趨緩並且開始轉型.

外加中國大量的房地產控管政策.

造成台商開始把錢弄回台灣...(反正兩岸那麼快樂)

他當年台灣賣一間房子,中國買20間...

今天中國賣一間,台灣買一間.

這就更不用說東南亞,當時台灣賣一間,東南亞買一甲.

今天東南亞賣100坪,台灣中南部買5間.

你就知道為啥台灣房地產會一直噴...

跟台灣人有直接的關係,但和台灣本土人民買不買得起,則是沒關係....


其實我們政府也很了解這個道理.

所以她也知道漲價是必然.

只是他要杜絕.

1.資金太過集中...例如前幾年一直集中在北部.

所以壓北部,錢就會往中南部流去.

2.惡性炒作...靠槓桿膨脹速度太快,快到比資金回流大太多.

所以他壓制交易量,減緩惡性買賣速度.

3.政府也要分一杯羹...

所以加稅.

但其實政府不可能接受房地產跌,就算跌1%也無法接受.

最主要是因為政府財政和土地有很嚴重的互掛關係.

現在整個台灣財政很多都是靠政府炒地皮賺錢的,稅收根本連公務員都養不起.

甚至像高鐵,北捷,高捷,高鐵這些.

它們收入靠車票??....北捷人那麼多,靠車票收入一樣是要虧損的.

收入主力還是有大量的廣告租金,土地租金,和炒不動產.

所以才弄一堆共構宅阿,機房Bot阿,高鐵特區阿OOXX.
(高鐵財政困難和高鐵特區不好吵也有關,人民日常居住不需要高鐵,所以高鐵特區並不好吵.
 當時它們並沒有注意到這一點...)

要是哪一天,你看我們中華民國的哪一個縣市,他的平均地價跌了1%.

那個縣市大概就準備破產吧.

喔不,高雄只要土地2年內維持平盤,高雄市就破產了....不用等跌.

我們政府才是炒地皮的超高手和最大戶...沒政府帶頭,哪輪得到我們炒??


so..大概就這樣.

熱錢不退,房產不跌...

啥波動?修正?房地產沒這種事情.

要就一直漲,當發生事件會突然間平盤,然後產生大量法拍,然後開始跌.

跌也一直跌,跌到政府政策拯救,才開始漲.

房地產我家玩這麼多年,沒看過波動,沒聽過修正,沒看過循環.

那些很多都碼是啥投資老師要騙學生的學費,才搞出來的一大堆奇妙名詞和現象.
(不這樣你們哪會乖乖去上課繳孝親費....)

另外,房地產大長期一定看漲,無論你說寮國柬埔寨還是台灣.

40年前我家的透天店面,現在翻了超過50倍....

其中經歷過兩次大跌....但長期還是看漲.

所以才說台灣不動產儲蓄性非常的好也是這樣.

歐美重稅,長期持有才會有高風險...

台灣??反正你多餘的錢一但數字夠,你就去丟不動產.

要用錢時也不用賣,拿來貸款就好.

這樣一直都是一個很好的管理財務方式...

當然你說要賺得多,會玩的玩股票絕對比房地產賺的多.

不過這是另外一個話題就是了.

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