※ 本文為 BruceX 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2013-11-02 14:22:42
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作者 標題 Re: [請益] 買房當包租公的問題
時間 Mon Aug 19 03:43:31 2013
包租公投資也是用槓桿.
最基礎包租公.
高雄舊公寓,200萬租金9000,投報率4.5%,算4%整數.
你貸款8成,也就是說放大5倍,扣掉貸款2%=10%...
這是最無腦的包租公模式,也是入門房地產起步非常多人選擇的做法.
然後期中使用寬限期,當下投報率就直接衝上20%.
加上大環境增值,最爛的台北5%,高雄10%~20%.然後也要算上槓桿放大五倍.
寬限期一用完就賣掉.
高雄的話,1年投報率算50%就好,兩年後賣掉就等於100萬賺100萬.
扣掉所有奇奇怪怪的成本抓一成,你也有90萬收入.
更何況如果你買重大工程,加上重大工程完工增值30%~100%.
100萬賺200萬算基本.
所以基本上有人講,投資房地產,你總投報率沒有30%,你不要做了,回去玩股票比較適合.
這就是房地產的暴利.
更多的暴利就是提高貸款額度.
像利用工程款,多貸個80萬,然後買下一間等於不用投期款,全部淨獲利.
或是像兇宅或是勇哥那樣用偽造文書手法,全部淨獲利.
(但會被抓去關...其實都有錢了,就不要拼命,太貪心不好)
不然講難聽點,炒房大戶除了劉媽媽外,都是低潮落魄開始爬的.
這樣都給他們爬到身價好幾億.
這...沒有暴利怎麼可能做得到??
醫生幹個10年你看他有沒有辦法扣掉貸款總資產2000萬??
(開業的散退)
包租公和搞增值其實是一樣的.
差別只是,出租投報率和本身增值投報率的比重而已.
到最後都是獲利了結才會賺得多.
前幾年台北團隊跑來高雄搞包租公,這兩年高雄翻一倍,他們也都獲利了結.
我去看了好幾間房子,都他們拋出的.
為啥房地產大漲還要賣?
因為他要賺更多.
他寬限期用完了,所以就需要了結然後換新目標.
另外,話題炒完了,這區房價高了,自然就應該移動去下一個有爆發成漲潛力的地方.
SO...一切都只是數學問題,不同身分和狀況,算的公式不同.
以至於這邊明明很好,但還是有人賣出...
and..一般只有現金流才會長壓.
長壓也必定找每年成漲超過20%的地方...不然漲太慢了會很幹.
(多項重大建設連發處,像高雄火車站東商圈,亞洲新彎曲,台中經貿園區四周等等)
(另外現金流可以完全全損失掉出租,但是找超高成長性的東西,
因為你不用承擔貸款,抗壓性極強,一般口袋潛的投資客,有非常多東西他們不敢碰)
當然拉,以上看起來是個美好的世界.
我也承認目前就是一個美好的世界.
但是如果哪天房價開始崩了.
也會一堆人跳樓..
因為你槓桿高,放大5倍,賺也5倍,虧損也5倍.
so....為啥有錢人後來都會轉現金流也是這樣.
因為到最後活下來的就只有現金流.
然後等待下一次的大多頭來臨,你的起跑點就和其他投資客完全不同層次.
房地產投資特性.
1.長期穩定增值.
2.超高比率貸款,貸款限制相對超低.
3.利多很好預測(就重大建設麻,小朋友都會看馬路邊的綠牌子)
房地產基本上就是靠這三樣在搞獲利的.
而延伸出來的啥短期中期長期啥流派,就只是技術上的不同,或是主打的特性不同而已.
但怎樣都走不出這三樣基本精神.
後面我補一下.
我的現金流定義是"現金買房"不是"收租"
等於低貸款或不貸款.
現金流,定義成收租,好像是股票族再用的,但我不習慣這樣用..XD
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◆ From: 118.171.45.89
※ 編輯: ceca 來自: 118.171.45.89 (08/19 03:53)
推 lukiya9477 :先推再說 08/19 04:19
推 :9000*12／2000000？1F 08/19 06:02
推 :強....2F 08/19 06:59
→ :不過等開始升息就會有危險了
→ :不過等開始升息就會有危險了
噓 :200萬房子可以租到9千~~有這麼好租~聽你在屁4F 08/19 07:38
噓 :200萬的房子能租個4千就要偷笑了
→ :200萬房子真正的情況是常常租不出去~不然租金一般就
→ :是3~4遷而已
噓 :200萬的房子能租個4千就要偷笑了
→ :200萬房子真正的情況是常常租不出去~不然租金一般就
→ :是3~4遷而已
推 :應該是公寓隔間 可是有一個問題是隔間價值就低了Y8F 08/19 08:04
噓 :高雄200萬公寓租9000??你當人凱子喔~都這租大樓了9F 08/19 08:10
→ :你問問誰在高雄會租200萬那種老公寓花9000當羊
→ :你問問誰在高雄會租200萬那種老公寓花9000當羊
推 :我真的是租房客9000，成本21011F 08/19 08:14
→ :C大講真多啊！
→ :C大講真多啊！
推 :這篇正姊 所以很多人買房買上癮 加上鬼島已經十幾年13F 08/19 08:18
→ :沒遇過房價崩崩 讓更多人前仆後繼搶玩這遊戲 某種
→ :程度後面如果發生崩崩 絕對很轟烈 這群人會最快掛
→ :沒遇過房價崩崩 讓更多人前仆後繼搶玩這遊戲 某種
→ :程度後面如果發生崩崩 絕對很轟烈 這群人會最快掛
推 :我周遭多朋友都靠這個致富了 如果他們現在收手16F 08/19 08:20
→ :就是標準人生勝利組 真希望崩跌 那嘴臉讓人生厭
→ :大部分人一生可能就幹這二十年 已經勝出了
→ :所以說一切都是運氣 炒房的也說自己靠實力致富...
→ :就是標準人生勝利組 真希望崩跌 那嘴臉讓人生厭
→ :大部分人一生可能就幹這二十年 已經勝出了
→ :所以說一切都是運氣 炒房的也說自己靠實力致富...
→ :現在才當投機客太晚了.風險跟獲利不成正比.20F 08/19 08:51
→ :已經是投機客的.是要如何戒貪出場..90%的做不到吧
→ :已經是投機客的.是要如何戒貪出場..90%的做不到吧
→ :200萬貸8成是貸160萬,2%20年,一個月要還8800...22F 08/19 08:56
→ :中間只要沒租出去就要自己付房貸,而且還沒算上稅金
→ :用寬限期玩法,前提是保證之後一定漲...
→ :如果真的穩贏的誰不想賺?
→ :中間只要沒租出去就要自己付房貸,而且還沒算上稅金
→ :用寬限期玩法,前提是保證之後一定漲...
→ :如果真的穩贏的誰不想賺?
噓 :會9000租的特例就別拿出來講了~~一般根本不可能租到26F 08/19 09:43
→ :9000元~~我家有兩間市值各400萬的房子也不過各租
→ :各租人8000快~~一間市值約2千多萬的店面也不過租人
→ :3萬~~現在租金收益率低的笑死人~~200萬房子要租人
→ :9千?~~有啦~~等個10年總會遇到一個呆子來租
→ :9000元~~我家有兩間市值各400萬的房子也不過各租
→ :各租人8000快~~一間市值約2千多萬的店面也不過租人
→ :3萬~~現在租金收益率低的笑死人~~200萬房子要租人
→ :9千?~~有啦~~等個10年總會遇到一個呆子來租
推 :分成套雅房出租就有可能了，整層比較難31F 08/19 09:53
噓 :兩百萬怎麼租到九千的教教我,我老婆舊公寓,才租700032F 08/19 10:23
→ :實價登錄還有230w,在建國交流道旁邊而已
→ :實價登錄還有230w,在建國交流道旁邊而已
推 :ce講的是事實 躧成本不是現在時價而是早年買進成本34F 08/19 10:34
推 :ckin你花錢下去裝簧就可以了 不用花太多 弄得像ikea35F 08/19 10:34
→ :的展示間就可以一個房間租4000以上
→ :的展示間就可以一個房間租4000以上
推 :我講一句比較靠杯的話...37F 08/19 10:39
→ :3千跟9千的租客 品質跟風險就不一樣惹~
→ :3千跟9千的租客 品質跟風險就不一樣惹~
→ :低於6千的...遇到高風險族群的機率真的蠻高的...39F 08/19 10:42
→ :還有現在買公寓的..月租越便宜 3~4.5FU040F 08/19 10:44
→ :千~ 整個被那種整棟電梯套房 打趴
→ :另外 太善良的人也不建議來當房東
→ :房客三不五時欠你房租說下期再繳 對別人仁慈
→ :對自己殘酷啊!! 現在要找到好標的 好難啊
→ :千~ 整個被那種整棟電梯套房 打趴
→ :另外 太善良的人也不建議來當房東
→ :房客三不五時欠你房租說下期再繳 對別人仁慈
→ :對自己殘酷啊!! 現在要找到好標的 好難啊
→ :9000在台北市可以租到5f的小套房45F 08/19 11:35
推 :歐抱歉 我說的是桃園中壢 @@46F 08/19 12:12
推 :高雄王ceca!47F 08/19 13:37
@@...你都不整裡就租出去喔.
一般衛武營那邊可以買到3房180左右,20萬整裡夠豪華了,所以抓200.
9000閉著眼睛租吧,我看到的還有一萬二的.
5000....你去高醫旁邊租套房4500都超爛的,家具好一點的隨便都6000.
阿你不整裡,爛爛的租當然租不到阿.
另外出租我只抓10個月,2個月租金當作預備金,房屋維護費.
這樣抓非常寬鬆了.
基本上,我所有數字都低抓.
利害的是台北團隊.
諾貝爾3套房35坪,改成四套房.
當時市價250萬不算,現在市價400,家裝潢整裡500好了,100夠多了.
4套房,一間租1萬二,滿租...因為我有當場去看..算一個月4萬好了.
一年500萬成本租40萬(抓10個月).
這就是專業包租公團隊.
這還不包含玩只有地上權的.
高醫對面水利地租界透天,2x坪,你可以入手3XX萬.
然後違建到滿,拉高6F一層3間就好,一間不要租太多,高醫四周新家具套房6000就好.
剩下的我懶得算,自己算.
不要看到很好賺就以為不可能..XD
多去世界的其他角落走走吧.
※ 編輯: ceca 來自: 118.171.45.89 (08/19 14:00)
噓 :違建也好意思說???~拿販毒也很好賺~快去賺好了48F 08/19 14:15
→ :還有簡單講就是裝潢一下就可以租高價對吧
→ :但是裝潢的折舊很快~~房客根本不會愛惜你的裝潢
→ :沒多就要在裝潢~這重新裝潢的成本算下去
→ :報酬率也是笑死人啦~~
→ :你不重新裝潢~~下個房客你要怎麼租高價???
→ :蠢了才會以為這樣拉高租金的方式是多賺~~騙騙笨蛋可
→ :以
噓 :此外就按你說的好了~~2個月的租金做為維護費用好了
→ :等於這棟房子的月租金實際收益是7500元一個月~~
→ :假定沒做特別裝潢可以租5000元~~等於你花20萬的裝潢
→ :一年可以多收3萬元進來~~3/20=15%
→ :等於這20萬的裝潢投資年報酬率是15%~~有很高嗎???
→ :而這還是理想情況~~如果遇到濫房客裝潢給你亂搞
→ :或是沒辦法每個月都租出去~~這裝潢投報率會更難看
→ :還有簡單講就是裝潢一下就可以租高價對吧
→ :但是裝潢的折舊很快~~房客根本不會愛惜你的裝潢
→ :沒多就要在裝潢~這重新裝潢的成本算下去
→ :報酬率也是笑死人啦~~
→ :你不重新裝潢~~下個房客你要怎麼租高價???
→ :蠢了才會以為這樣拉高租金的方式是多賺~~騙騙笨蛋可
→ :以
噓 :此外就按你說的好了~~2個月的租金做為維護費用好了
→ :等於這棟房子的月租金實際收益是7500元一個月~~
→ :假定沒做特別裝潢可以租5000元~~等於你花20萬的裝潢
→ :一年可以多收3萬元進來~~3/20=15%
→ :等於這20萬的裝潢投資年報酬率是15%~~有很高嗎???
→ :而這還是理想情況~~如果遇到濫房客裝潢給你亂搞
→ :或是沒辦法每個月都租出去~~這裝潢投報率會更難看
你不兩年後就賣喔..@@
兩年後家具還新新的,就脫手就好了拉.
你要不要多買賣個幾次我們再來討論.
推 :高手63F 08/19 21:16
※ 編輯: ceca 來自: 118.171.45.89 (08/20 00:39)噓 :2年就賣??~~哪你連你20萬的裝潢投資都還沒收回64F 08/20 02:44
→ :還是你又要鬼扯說投資20萬的裝潢~單裝潢讓你又多賣了
→ :20萬??~~要這樣扯也行啦~~只是想請問這多賣得你怎麼
→ :算出來是因為裝潢而不是單純這兩年的土地增值啊???
→ :還有前面你說是專業包租公的情況怎樣怎樣~
→ :既然是專業包租公會2年就賣掉??~你自打嘴巴也不要這
→ :樣阿~~臉不腫阿
→ :前面說了一堆專業包租公怎樣拉高租金~~被我打臉
→ :就說兩年賣掉就好~~2年賣掉還叫專業包租公??
噓 :此外我做正當生意一年賺個4~6百萬心安理得
→ :炒房這種缺德事業我沒興趣啦~
→ :一年4~6百萬賺~我夠花了~缺德生意就沒什麼興趣
→ :還是你又要鬼扯說投資20萬的裝潢~單裝潢讓你又多賣了
→ :20萬??~~要這樣扯也行啦~~只是想請問這多賣得你怎麼
→ :算出來是因為裝潢而不是單純這兩年的土地增值啊???
→ :還有前面你說是專業包租公的情況怎樣怎樣~
→ :既然是專業包租公會2年就賣掉??~你自打嘴巴也不要這
→ :樣阿~~臉不腫阿
→ :前面說了一堆專業包租公怎樣拉高租金~~被我打臉
→ :就說兩年賣掉就好~~2年賣掉還叫專業包租公??
噓 :此外我做正當生意一年賺個4~6百萬心安理得
→ :炒房這種缺德事業我沒興趣啦~
→ :一年4~6百萬賺~我夠花了~缺德生意就沒什麼興趣
推 :真的會兩年就賣阿 你有空跟仲介聊聊阿 c大沒唬爛阿76F 08/20 18:34
→ :我當然知道有兩年就賣~~還要你講~~77F 08/21 10:42
→ :看清楚我在談什麼好嗎?~~
→ :看清楚我在談什麼好嗎?~~
總合不就買180 20萬裝潢??..@@
問題很多媽?
你還是先去玩兩次我們再來討論.
你叫大學教授教小學生為機分,這樣我會很痛苦.
包租公你一年抓2個月的租金來維護,傢俱又很便宜,買來用個好多年.
根本抓超鬆的.
很多人都只抓一個月,我抓兩個月了耶.
我早說過,我所有的東西全都低估.
也就是專業的抓更精確的,其實術字更大.
※ 編輯: ceca 來自: 114.27.121.3 (08/21 13:21)
噓 :所以把房價炒高賺差價將痛苦留給年輕人真的那麼爽嗎79F 08/22 06:17
→ :很不齒這種價值觀,我台大畢業,但已決定離開鬼島,以免
→ :身受其害,台灣的未來就是這樣掏空玩爛的,反正死的都
→ :死的都是別人家小孩
噓 :指望這個有史以來最親近財團的無能政府下下輩子吧
→ :很不齒這種價值觀,我台大畢業,但已決定離開鬼島,以免
→ :身受其害,台灣的未來就是這樣掏空玩爛的,反正死的都
→ :死的都是別人家小孩
噓 :指望這個有史以來最親近財團的無能政府下下輩子吧
你出國會發現,國外更慘,一樣是把痛苦留給一般人.
不然米國哪來大部分財富掌握在5%的人手裡.
台灣都沒這麼誇張.
英國那些百年家族就更扯,還有貴族哩.
基本上講難聽點.
這個世界總是有人要被壓榨,總是有人要替別人做牛做馬,然後領剩飯吃.
你想要反對,那行,你當國父,發起革命,創立新的政治系統.
(但不要創共產,因為已經失敗了)
不然...你就選擇,你是要壓榨別人還是被別人壓榨.
我很孬,我不想被壓榨,所以我只好選另外一邊.
※ 編輯: ceca 來自: 218.173.237.122 (08/25 17:46)
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