※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-08-06 14:05:07
看板 Stock
作者 標題 Re: [新聞] 營建成本每年漲 太子總座謝明汎：房價不
時間 Fri Aug 6 12:59:28 2021
連在股板都可以看到這種言論
「建商賣一成就回本」
到底是吸了什麼才會做出此推論= =
假設一坪可以賣50萬的區域
弄了塊500坪，容積240%的地
不含其它獎勵值的狀況
正常狀況下大概可以產出
1,800坪銷售面積70個車位
房子跟車位價值約10億
所以這案子的所有成本只需要1億
包含土地成本 營建成本 設計費 有的沒的費用
而就算1億全部都是買土地的費用
等於土地也只要1坪20萬
目前這種條件的土地一坪大概100萬
還要另外花錢蓋= =
現在營建業就是
造價真的超貴
房價賣不上去就是沒利潤
所以多數公司除非已經簽約
或是有其他因素的時間壓力
不然都是觀望居多
這波看來營造廠會賺的比建設公司多
營造廠單純收管理費好賺多了
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.36.107 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1X3C6ou9 (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1628225970.A.E09.html
→ : 房子拿來炒的 不是拿來賣的1F 08/06 13:03
推 : 3703的欣陸 兩個都吃2F 08/06 13:04
推 : 如果那麼好賺 建議叫那些人去建商那邊打工3F 08/06 13:04
→ : 財報都看不出來可以那麼好賺了
→ : 財報都看不出來可以那麼好賺了
推 : 我認識的業主 現在利潤了不起抓5%-10% 跟以前一個5F 08/06 13:04
→ : 案子賺20-30% 比差很多 所以今年很多推案延遲啊 疫
→ : 情也是很大因素
→ : 案子賺20-30% 比差很多 所以今年很多推案延遲啊 疫
→ : 情也是很大因素
噓 : 講容積240%不講500%的?8F 08/06 13:05
好像很懂，但也是一知半解推 : 小建商倒閉,營造就收到芭樂票,連帶一起死..XD9F 08/06 13:06
→ : 營造最怕錢的問題...
這也有可能，但會跟小型在地建商合作的營造廠→ : 營造最怕錢的問題...
各位鄉民應該是也沒機會投資到
→ : 免計容積也會被當公設賣，容積240%但拿出來賣的可11F 08/06 13:07
→ : 不只…
已計算免計容積...→ : 不只…
→ : 如果是蛋黃區大樓，建坪抓5倍基地面積應該是沒問題13F 08/06 13:09
跟什麼區沒關係，重點是容積率跟免計容積推 : 建設公司不是都有自己另開幾間間營造廠輪流合作....14F 08/06 13:10
→ : 最後錢都進到自己口袋吧
→ : 最後錢都進到自己口袋吧
→ : 不過這年頭會自己收購改建的不算多數(要口袋深的)16F 08/06 13:10
→ : ，跟地主合作，自然就省下購地的成本
→ : ，跟地主合作，自然就省下購地的成本
→ : 跟地主合作也不太好賺 地主要分 比購地更麻煩18F 08/06 13:11
→ : 蛋黃區容積才高啊，特別是商519F 08/06 13:12
推 : 以前房子500萬30%賺150萬.現在1500萬10%一樣賺150萬20F 08/06 13:13
你試試看跟巴菲特說你本金這麼多每年1%就好，其他分給我這真ㄉ是股板會說出口的話嗎= =
→ : 好不好賺是看成本，如果土地就佔5成的成本，攤下來21F 08/06 13:13
→ : 就真的只剩5%~10%利潤，很難看
→ : 就真的只剩5%~10%利潤，很難看
推 : 今天買地今天賣?要買地還是要從農地買起比較好23F 08/06 13:13
推 : 就算建商旗下有營造 那也是配合關係 我就有台中的業24F 08/06 13:13
→ : 主來台北推一塊案子 旗下營造沒人要接的 拖了半年
→ : 最後還是外包營造
→ : 主來台北推一塊案子 旗下營造沒人要接的 拖了半年
→ : 最後還是外包營造
噓 : 這麼難賺 還蓋一堆?27F 08/06 13:13
→ : 雖然不到一成回本，不過不是都完銷嗎.......28F 08/06 13:14
推 : 延遲推案的不少.29F 08/06 13:14
是ㄉ，現在沒有急迫需求都慢慢來→ : 還不如搞合建，本金縮水1/3以下，少賣個1/3的利潤30F 08/06 13:14
→ : ，都比原本全額自理的好
→ : ，都比原本全額自理的好
→ : 蓋不夠人家買，什麼成本重要嗎32F 08/06 13:14
推 : 建商要動工的土地不是當下買33F 08/06 13:15
噓 : 這麼難賺還拼命蓋房，跟我說沒賺油油的，鬼才信34F 08/06 13:16
沒說建商不賺，是目前這時機有點尷尬而且真的不算賺很多，但也不算少
只是建設很能開槓桿而已
→ : 垃圾炒房建商一堆最好倒光35F 08/06 13:16
→ : 有些是專門買別人整併好的來蓋，那個從土地入手到36F 08/06 13:16
→ : 起建，不會拖過2年
→ : 起建，不會拖過2年
推 : 還是看土地取得成本吧，1成是誇張了啦，但是5年前338F 08/06 13:17
→ : 成是有啦，工地主任算給我看副都心當時成本才不到20
→ : ，建商開60，嘻嘻。
→ : 成是有啦，工地主任算給我看副都心當時成本才不到20
→ : ，建商開60，嘻嘻。
→ : 開發期拉很長的重畫區，容易發生41F 08/06 13:17
→ : 是的，成本標準是3成銷售，超過3成就是土地買貴硬
→ : 要蓋
→ : 是的，成本標準是3成銷售，超過3成就是土地買貴硬
→ : 要蓋
推 : 建案一個一個推 真的這麼難賺ww 一堆預售屋廣告難道44F 08/06 13:19
推 : 現在連工人都在搶,,建築成本大增45F 08/06 13:19
→ : 是要嘎金流進來???46F 08/06 13:19
不一定是要金流，有時候是一沒案子就整個公司沒事做推 : 土地3成的話建物是佔幾成..47F 08/06 13:19
→ : 不，是全部成本佔3成銷售(不算資金成本要還的債 )48F 08/06 13:20
那是房價飛漲ㄉ時候ㄅ，而且如你所說那常見於擺長期的重劃區時間成本算上去其實就一般般
噓 : 你有看過建商倒閉過? 所以這行業穩賺不賠阿~49F 08/06 13:21
蠻多的推 : 所以說不到賣一成回本，三成金流穩的話就回啦50F 08/06 13:22
噓 : 這就跟老闆永遠都說沒賺錢但跑車一直買一樣51F 08/06 13:22
推 : 地都圈多久 還土地成本52F 08/06 13:22
→ : 建商停三年，你看股票會不會下市53F 08/06 13:23
→ : 這行業最強的專營是財務控管，像興富發就直接跟銀54F 08/06 13:23
→ : 行借到 15年後去了
→ : 行借到 15年後去了
推 : 樓上是不是沒看過小建商倒閉還一屋多賣的...56F 08/06 13:24
推 : 聽小包商說 差最多的是建材費用? 說大量買能談很低?57F 08/06 13:25
推 : 蓋房子的成本才多少?真正貴的地方是土地成本58F 08/06 13:26
→ : 南科2000萬的聽說銷售一空 有錢人的世界真是 哀...59F 08/06 13:26
→ : 營建要是水不深，寶佳是有什麼能耐四處併購，甚至60F 08/06 13:26
→ : 能買下金控董事
→ : 能買下金控董事
→ : 你買2000萬的房子 建築成本可能才300萬而已62F 08/06 13:27
→ : 然後有錢在蓋的金主也是說土地貴 先買起來慢慢玩63F 08/06 13:27
推 : 人口都負數了 還能一直漲才怪吧 給鬼住??64F 08/06 13:27
→ : 一個還跟我說不急 慢慢蓋就好 不想太顯眼 怕被綁?65F 08/06 13:27
→ : 建材費用最差的就是跟二線製造廠拿不掛牌的產品66F 08/06 13:28
推 : 一成是誇飾吧 大概要3-4成67F 08/06 13:28
噓 : 有人在賣房? 不都是在炒?68F 08/06 13:28
→ : 是的，土地成本最高，如果建商要一個個收購也很傷69F 08/06 13:29
→ : 現金流，跟中人整併好的買也是一招
→ : 現金流，跟中人整併好的買也是一招
推 : 因為供給不夠才會漲啊71F 08/06 13:30
真的是房子蓋越多越好，房價才可能真的下跌讓那些中古屋屋主趕快死心
不要巴著新房子的價格蹭熱度
→ : 雖然整併好的比較貴，但財務能算的過，馬上就能開72F 08/06 13:30
→ : 土建融，壓力反而沒那麼大
→ : 土建融，壓力反而沒那麼大
推 : 打擊屯房哄抬才對 建商現在消失 台灣房價再漲五成74F 08/06 13:31
→ : 斷了餘屋借貸，已經是關上了建商的後門75F 08/06 13:31
推 : 之前不就有南投小建商倒債76F 08/06 13:32
→ : 不然以前沒賣完就拿去跟銀行借錢，銀行只要銷售比77F 08/06 13:33
→ : 率夠也不會擋，借錢蓋，蓋完再拿去借，多爽
→ : 率夠也不會擋，借錢蓋，蓋完再拿去借，多爽
推 : 不爽不要蓋啊79F 08/06 13:34
噓 : 怎麼又有這種文 目前就是沒屯土地的建商蓋不下80F 08/06 13:34
→ : 還可以學威京集團，直接拿成屋做價沖債81F 08/06 13:34
推 : 我上面說的是小包商自己的看法 (沒去討論土地部分82F 08/06 13:34
→ : 一成是太誇張啦，大致上銷售率55％－60％就要損益83F 08/06 13:34
→ : 兩平，再高銀行就保守了
→ : 兩平，再高銀行就保守了
噓 : 滿滿廣告你跟我說只賺一成85F 08/06 13:35
現在市場上很多是騎虎難下的，賣一賣搞不好還不敢發包動工→ : 手上有土地不一定要蓋 還沒開工的能展延就展延了86F 08/06 13:35
噓 : 不這樣講怎麼加價賣87F 08/06 13:35
推 : 沒賺頭就不要蓋呀，幹嘛每次蓋房子都要炒一波房價88F 08/06 13:35
其實最愛炒房的是...中古屋屋主推 : 中和才一家建商跑路而已大家都忘了89F 08/06 13:35
推 : 建商不都跳下來買航運了嗎，還蓋啥房一年那一點利潤90F 08/06 13:36
噓 : 重點是無本生意，其他賺多賺少的問題而已91F 08/06 13:36
無本生意是當沖ㄅ，蓋房子開槓桿還是要本推 : 亞析也是借滿滿啊，說真的炒房也是銀行團撐的92F 08/06 13:36
噓 : ZZZ93F 08/06 13:36
→ : 建商很無良沒錯 但也不想想是尻幾倍槓桿在賺的94F 08/06 13:37
嘿阿，你如果可以每年穩定獲利5%你也可以槓桿開滿開到10倍，馬上就財務自由
推 : 如果是108~110年7月以前利潤大概都有4倍以上95F 08/06 13:37
推 : 台灣人就喜歡把現金存銀行給有錢人借 哪有辦法96F 08/06 13:38
推 : 拜託房價繼續噴QQ 最近又尻了一間了炒起來97F 08/06 13:38
推 : 利潤都是用營收下算的哪有可能四倍98F 08/06 13:39
推 : 南部鄉下地區投資蓋透天有30-50%利潤 給你參考99F 08/06 13:39
推 : 不好賺怎麼會一直有建案？100F 08/06 13:40
還是有賺阿= =噓 : 土木類的你說賺5-10%合理 建築沒那麼低啦.....101F 08/06 13:41
推 : 市中心我覺得有換手可能，不過一堆跟著漲的要去哪?102F 08/06 13:42
→ : 六都以外就會下來了啊
→ : 六都以外就會下來了啊
推 : 你去翻財報..就會知道建商利潤爆幹高，而且來自土地104F 08/06 13:44
→ : 的成本還是占比最高，如果土地取得便宜，原物料人工
→ : 費用只是讓他賺得比較少，但利潤還是很高。而且銀
→ : 行聯貸利率很多...比一堆人信貸低太多了，怎麼輸？
→ : 當然上面是針對大建商，小建商就說了。
→ : 的成本還是占比最高，如果土地取得便宜，原物料人工
→ : 費用只是讓他賺得比較少，但利潤還是很高。而且銀
→ : 行聯貸利率很多...比一堆人信貸低太多了，怎麼輸？
→ : 當然上面是針對大建商，小建商就說了。
噓 : 原物料跌房價有跌？109F 08/06 13:44
推 : 中古屋也多如牛毛好嗎? 新房還得把價格帶拉開110F 08/06 13:45
噓 : 沒賺就不要蓋啊111F 08/06 13:45
推 : 中小建商很難賺 大型建商分兩種，有種耕耘同一區土112F 08/06 13:46
→ : 地一直買上去，以前買便宜的被後來買貴的價格定錨
→ : 一種不養地土地買了立刻開發 ex寶佳
→ : 地一直買上去，以前買便宜的被後來買貴的價格定錨
→ : 一種不養地土地買了立刻開發 ex寶佳
→ : 真多人幫建商說話115F 08/06 13:46
噓 : 5%~10%還是賺錢啊 不爽就不要蓋116F 08/06 13:47
→ : 寶佳早就賺飽飽了，那房子的品質呵呵117F 08/06 13:47
推 : 有些推文真的活在自己的幻想裡118F 08/06 13:47
噓 : 一群沒看過上市建設公司財報的菜逼巴在幫建商擔心119F 08/06 13:47
→ : 台灣真的超奴 被當韭菜割都還幫建商護航
你在股板還不了解開槓桿ㄉ意思嗎= =→ : 台灣真的超奴 被當韭菜割都還幫建商護航
自有資金投報當然都蠻漂亮的阿
但就跟當沖一樣，有時候沖著沖著不小心就溺水了
→ : 你改變不了資本的方式 不學會遊戲規則就是被割121F 08/06 13:48
推 : 你用這麼專業的角度跟這些雜魚講這麼多沒用122F 08/06 13:49
推 : 土地是透過跟政府標購相對來說是便宜123F 08/06 13:49
推 : 原物料上漲，調高售價只是一個理由，就只是建商覺得124F 08/06 13:49
→ : 原本40％利潤變30％很不開心而已...
→ : 原本40％利潤變30％很不開心而已...
→ : 考量大樓 物價沒漲太多的狀況下 利潤四倍差不多126F 08/06 13:49
總之結論建設公司有賺錢，而且可以開槓桿賺
開公司居然想著賺錢
實屬無良，不要臉的行為
助長房價的幫兇 推手 社會米蟲
建設公司就是要燒股東的錢
跟旁邊的中古屋比價錢
中古屋開50萬，拎本就開25萬
他媽打爛你們這些房蟲
大概是這樣
※ 編輯: gerychen (111.250.182.95 臺灣), 08/06/2021 13:55:32
推 : 自己想買的東西當然是越便宜越好 賣別人的東西當然127F 08/06 13:50
→ : 是越貴越好 這就是人性呢~
→ : 是越貴越好 這就是人性呢~
噓 : 不是要幫建商說話 大建商蓋那種垃圾房子不如不要蓋129F 08/06 13:52
推 : 破三四千萬產品的客群就不是受薪階級了130F 08/06 13:52
→ : 一坪一百萬跟一坪一百五十萬 對有錢人來說根本沒差
→ : 一坪一百萬跟一坪一百五十萬 對有錢人來說根本沒差
→ : 中小建商想蓋好房子 蓋到自己活不下去 整天打建商132F 08/06 13:52
→ : 他們在乎的是品質跟面子133F 08/06 13:52
推 : 免計容積跟停車位 就多賺多少了 都不敢講134F 08/06 13:52
→ : 以後房子都自地自建好不好= =135F 08/06 13:52
→ : 有沒有發現有些地方的房價已經不漲了XD136F 08/06 13:53
→ : 房價過不了前高 頭肩作頭型態 自己分析一下吧~
→ : 房價過不了前高 頭肩作頭型態 自己分析一下吧~
→ : 都更才是最好賺的啦138F 08/06 13:55
推 : 大的建設都有自己的營造 左手換右手看怎麼算最節稅139F 08/06 13:56
→ : 另外，其實這幾年地漲的比房誇張很多
→ : 可以多參考這三年內有在大量獵地的公司
→ : 房價漲，而成本因為早期收購所以較低
→ : 接下來兩年這種公司利潤很可觀
→ : 另外，其實這幾年地漲的比房誇張很多
→ : 可以多參考這三年內有在大量獵地的公司
→ : 房價漲，而成本因為早期收購所以較低
→ : 接下來兩年這種公司利潤很可觀
--
※ 看板: Stock 文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 120
1樓 時間: 2021-08-06 14:44:54 (台灣)
→
08-06 14:44 TW
此文留言，可見一般 所以大多數鄉民都買不起房是很合理的總覺得房子貴，卻不曾想材料成本上升(這陣子鋼鐵紡織漲的還少嗎?)、工資大漲(單純模板工從2600飆到4000)、法規不斷增訂只為了那萬分之一的風險，還有一堆限制(建蔽率和容積率萬年不調整)，房屋單價不飆漲，是要從事建築行業的吃土是嗎?垃圾窮人買不起就別該該叫，反正本來就跟你無關
→
guest
回列表(←)
分享