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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-05-15 22:12:20
看板 Stock
作者 QQQwe (拿出數據說話是那90人是5)
標題 [請益] 請問買ETF跟買房獲利已經黃金交叉了嗎？
時間 Sun May 14 15:53:47 2023

買房
優點是可以5倍槓桿(第2棟以後應該沒辦法)
不過缺點是租金連2%都沒有
而且有租不出去的風險，或碰到個奧客也很麻煩
至於價差的部分現在大多已經看高
短期大概也沒什麼價差可以賺，甚至實價登錄都往下走了
未來即使房價往上走，漲個3倍5倍大概也很難

買ETF
就以公認沒什麼價差純股息
報酬最差的00878來說好了
每年穩定6%以上，有價差就當多賺的
有借出的話大概還可以再多個0.5%
那高手的話還可順手低買高賣再低買回補，兩頭賺

簡單說房子雖然有五倍槓桿，但是未來價差大機率漲幅有限
績效最差的00878每年穩定6%以上還可以順便借出當收租，或者加減低買高賣低回補
更不要說其他績效更好的ETF比如50、正2、56
所以，買ETF跟買房，獲利已經黃金交叉了嗎？
謝謝


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.161.254 (臺灣)
※ 作者: QQQwe 2023-05-14 15:53:47
※ 文章代碼(AID): #1aO9EDSA (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1684050829.A.70A.html
推 solomonABC  : 你是不是看不起我們偉大的__?1F 05/14 15:55
→ guocw3      : 分別在兩個板問會有兩種完全相反的答案的問題XD2F 05/14 15:56
※ 編輯: QQQwe (1.200.161.254 臺灣), 05/14/2023 15:56:51
推 highmangogo : 你484未來人 你怎麼知道房價漲不上去3F 05/14 15:56
以目前台灣的薪資成長幅度
你覺得2000萬的房子有可能賣到1億嗎？
※ 編輯: QQQwe (1.200.161.254 臺灣), 05/14/2023 15:58:21
推 kaiyan      : 個人認為是4F 05/14 15:58
推 abiggun     : 經濟火車頭5F 05/14 15:58
推 Hasegawa176 : 藍綠政府都吃房地產業奶水長大的 不可能讓房地產泡6F 05/14 15:59
→ Hasegawa176 : 沫的 想太多 想小跌都不行
噓 a90b201     : 業配好多喔878到底多缺人買8F 05/14 15:59
噓 Kobe5210    : 同8樓，業配文9F 05/14 16:10
→ Kobe5210    : 要比較房產投資，那也是跟個股股票比，而不是ETF
推 MotleyCrue  : 說真的還不如無腦692+620811F 05/14 16:11
噓 deepdish    : 不要亂比好嗎12F 05/14 16:13
推 addy7533967 : 好葉喔13F 05/14 16:15
噓 FireStarman : 你是股息教主嗎？14F 05/14 16:16
推 s56565566123: 878發明家15F 05/14 16:17
推 Ariettina   : 黨都說是經濟火車頭了16F 05/14 16:21
推 TigerNDragon: 10年前買gg，現在5倍17F 05/14 16:24
推 klsd        : 貸八成買房租人，實際租金報酬率沒這麼低18F 05/14 16:25
推 firzen48    : 兩個不衝突 自住買六都就是勝利方程式19F 05/14 16:29
噓 ck326       : 買房可以槓桿，買ETF也可以，尼這啥優點???20F 05/14 16:33
推 a54965      : 是，只是買股票你抱不住，結案21F 05/14 16:35
推 ysmsy       : 除非執政黨放飛自我，不然誰執政都一樣不會讓房地22F 05/14 16:36
→ ysmsy       : 產垮的
我沒有說房地產會垮啊
我只是說漲不太上去
因為說可以收租的是不是想得太美好了，租不出去怎麼辦
推 Afafa       : 你看興富發的政治獻金 最近安全下莊 再想想24F 05/14 16:36
→ aria0520    : 買房投資就是搞笑 永遠比不上指數投資25F 05/14 16:36
→ aria0520    : 買來自住那另當別論 那是必要需求
噓 lpmybig     : 房價不會跌 結案27F 05/14 16:38
我沒說房價會跌會賠錢阿
我是說"漲不太上去，或是沒辦法漲個3、5倍"
→ tayuplay    : 貸款再開40年會再漲500w up28F 05/14 16:40
→ aria0520    : 台股資本利得免稅 跑去買房投資然後被課20~40%價差29F 05/14 16:40
→ aria0520    : 稅 簡單來說就是搞笑
推 neilisme    : etf你也能質押就等於開槓桿了啊，賺的沒比買房少31F 05/14 16:41
→ aria0520    : 股票買賣T+2 不論是臨時有需求還是黑天鵝隨時出清32F 05/14 16:43
→ aria0520    : 所謂股票抱不住本來就是兩面刃
→ aria0520    : 房屋買賣都是月起跳 你急著要賣時就知道痛
→ sasasasasa  : 股票對決一定贏。不要不信35F 05/14 16:44
→ aria0520    : 當然 自住就沒這些問題 問題出在把房拿來"投資"36F 05/14 16:44
→ aria0520    : 真的這麼看好房市 你大可去買REITs 或其他流動性佳
→ aria0520    : 的房市連動標的 而不是跑去買賣房被課利得重稅
噓 Noobungas   : 很難漲，但會向一些澎風股大跌嗎39F 05/14 16:48
→ aria0520    : 人家在交0.3%證交稅時 你跑去買賣房被課45% 搞笑40F 05/14 16:48
→ aria0520    : 各國房市跟股市指數基本連動 怕個股出問題 就買指數
→ aria0520    : 買指數 你就不用怕個股爆雷 或買房變凶宅
→ aria0520    : 看半天房子地點建商blablabla課稅blablabla
→ aria0520    : 結果沒一個打得贏指數投資的
→ IBIZA       : 房屋要錢貸款就好幹嘛花幾個月賣45F 05/14 16:51
→ aria0520    : 光是價差要繳幾十%稅就永遠比不上股市投資46F 05/14 16:52
→ IBIZA       : 美國各類資產報酬，能打敗指數的就是reits47F 05/14 16:52
→ IBIZA       : 短期買賣才有幾十趴稅問題，而且是賺超過5%才有稅
→ aria0520    : 你拖得再長 也還是要交20%49F 05/14 16:54
→ a9564208    : 買ETF也能槓桿，看敢不敢借而已50F 05/14 16:54
→ aria0520    : 你自己也說了 就買reits就好51F 05/14 16:55
→ IBIZA       : 哪來的20%，笑翻52F 05/14 16:55
→ aria0520    : 如果你真的看好房市 那就做房市的籃子指數投資53F 05/14 16:55
→ IBIZA       : 買reits不如自己操作54F 05/14 16:55
→ IBIZA       : reits也不是指數
→ aria0520    : 哪沒20% 不要跟自住搞混56F 05/14 16:56
推 simon9331   : 買ETF或個股，有高有低，你還得抓準時機才行。57F 05/14 16:56
→ ezqq123     : 從來沒交叉過58F 05/14 16:57
→ a9564208    : 房地產轉手三次那間房就等於是政府的，連這都不知59F 05/14 16:57
→ a9564208    : 道？
→ aria0520    : 某樓是不是根本沒買賣過房61F 05/14 16:58
→ IBIZA       : 哪來20%啦，就算非自用，超過10年也是扣完費用之後62F 05/14 16:58
→ IBIZA       : 淨賺部分15%
→ IBIZA       : 笑翻
→ aria0520    : 看別人的話看一半在那笑翻 原來是個搞笑仔65F 05/14 16:58
→ IBIZA       : 誰看一半 你自己講20% 誰搞笑66F 05/14 16:59
→ IBIZA       : → aria0520    : 你拖得再長 也還是要交20%
→ IBIZA       : 明明就不懂 在那邊胡說八道不知道為啥
→ aria0520    : 最開頭就再講資本利得了 當然是在講價差的課稅69F 05/14 17:00
→ IBIZA       : 笑翻 就跟你說15% 你還在20%70F 05/14 17:00
→ IBIZA       : 而且要弄成自住並不難啊
→ icelaw      : 問就是正二72F 05/14 17:01
→ IBIZA       : 正二可能還比較能打73F 05/14 17:03
→ IBIZA       : 你不開槓桿買大盤要打贏五倍槓桿不容易
→ IBIZA       : 基本上不用甚麼價差  光房租就能弄出10%年化
→ aria0520    : 搞半天又把槓桿內建進去討論 房仔都這樣搞笑的76F 05/14 17:04
→ IBIZA       :  笑翻 當然要看槓桿 不然77F 05/14 17:04
→ IBIZA       : 有沒有不懂亂講講錯甚麼20% 就開始鬼扯的八卦
→ aria0520    : 你要槓桿太多方法了 你現在信貸500萬也是2%79F 05/14 17:05
→ icelaw      : 這個其實看對房價的信仰值80F 05/14 17:05
→ IBIZA       : 你借到500萬再講81F 05/14 17:06
→ aria0520    : 笑翻 我就問你 一直鑽那牛角尖有啥意義82F 05/14 17:06
→ IBIZA       : 其實不用看房價83F 05/14 17:06
→ icelaw      : 看你是否相信房價是否一直這樣持續上漲，不會像日84F 05/14 17:06
→ icelaw      : 本那樣陷入失落期
→ aria0520    : 10幾20%的稅 跟0.3%證交稅 能打嗎 不在同個數量級86F 05/14 17:06
→ IBIZA       : 笑翻 我是真的賺到錢的人 誰跟你鑽牛角尖87F 05/14 17:06
→ IBIZA       : 就跟你說有賺到錢才有稅
→ aria0520    : 而且我們講這都是極端長的例子89F 05/14 17:07
→ IBIZA       : 賺一點點 然後說不用稅 有屁用90F 05/14 17:07
噓 mp5good     : 買房再爛也比878好多了91F 05/14 17:07
→ aria0520    : 最短一年45%92F 05/14 17:07
→ IBIZA       : 我自己是08年買的台積電  不得不說賺很多倍93F 05/14 17:07
→ aria0520    : 那你這個假設前提就不對94F 05/14 17:07
→ IBIZA       : 但同一年買的房子賺更多95F 05/14 17:07
→ IBIZA       : 誰在跟你假設
→ aria0520    : 我同樣一筆資金 投入股市跟房市 都能賺1000萬97F 05/14 17:07
→ IBIZA       : 你賺到一千萬了嗎98F 05/14 17:08
→ aria0520    : 一個被扣200萬 一個不用 有沒有差99F 05/14 17:08
→ IBIZA       : 笑翻 問題就是你沒賺到1000萬啊 XD100F 05/14 17:08
→ IBIZA       : 08年買房的 到現在普遍大概都賺一千了
→ aria0520    : 不好意思 遠遠超過... 1000萬才多少而已102F 05/14 17:08
→ IBIZA       : 遠遠超過是多少? 買大盤ETF賺的?103F 05/14 17:09
→ aria0520    : 一直問人有沒有賺1000就很搞笑104F 05/14 17:09
→ aria0520    : 你過去十年就算買0050也能賺兩倍
→ aria0520    : 過去十年就是做什麼都能賺 只要你抱住
→ IBIZA       : 好了啦 你連500萬信貸都借不到 也是拿500萬出來講107F 05/14 17:09
→ IBIZA       : 兩倍哪有多少
→ aria0520    : 我的房從08年到現在也是約兩倍 根本差不多109F 05/14 17:10
→ IBIZA       : 你的房如果賺兩倍 加上槓桿超過10倍了110F 05/14 17:10
→ aria0520    : 你又知道我500萬借不到了...?111F 05/14 17:10
→ IBIZA       : 誰跟你差不多112F 05/14 17:10
→ IBIZA       : 笑翻 你在Loan自己就寫了XD
→ aria0520    : 又加槓桿== 這就是搞笑的地方114F 05/14 17:10
→ aria0520    : 我寫我借不到...?
→ IBIZA       : 槓桿很正常 哪裡搞笑XDDD116F 05/14 17:11
→ aria0520    : 你是不是閱讀有障礙 開放300萬以上不代表借不到耶..117F 05/14 17:11
→ IBIZA       : 那你借到了嗎118F 05/14 17:11
→ aria0520    : 我DBR22倍早就超過500萬了119F 05/14 17:12
→ IBIZA       : 那也沒多少120F 05/14 17:12
→ aria0520    : 你真的很搞笑 一下問有沒有賺1000萬121F 05/14 17:12
→ aria0520    : 然後又在問借不借到
→ IBIZA       : 翻 一千萬是你講的好嗎123F 05/14 17:12
→ IBIZA       : → aria0520    : 我同樣一筆資金 投入股市跟房市
→ aria0520    : 主立論講不過人一直扯東扯西 很難看 XDDD125F 05/14 17:12
→ IBIZA       :  都能賺1000萬126F 05/14 17:13
→ IBIZA       : 誰講不過你XDD
→ aria0520    : 我那是舉例 好嗎 不然要講真的 我都賺幾千萬了128F 05/14 17:13
→ IBIZA       : 就跟你說我同一年買的台積電跟房子 房子賺比較多129F 05/14 17:13
→ IBIZA       : 台積電我77塊買放到現在
→ aria0520    : 類比兩者都賺一千萬是舉例 要凸顯出200萬的差別131F 05/14 17:13
→ IBIZA       : 幾千萬也沒多少啊XDDD132F 05/14 17:13
→ aria0520    : 然後一下翻人貼文 文字理解還有問題 好可憐133F 05/14 17:14
→ aria0520    : 是不是有點自卑
→ IBIZA       : 笑翻 剛剛鬼扯20%的才可憐吧135F 05/14 17:14
→ IBIZA       : 誰自卑啊
推 jinhouse123 : https://i.imgur.com/AlnjBfY.png137F 05/14 17:14
[圖]
→ aria0520    : 一直這沒多少那沒多少 問也是你問 都你在講 笑死138F 05/14 17:14
→ aria0520    : 好可憐
→ aria0520    : 是不是很在意
→ IBIZA       : 笑翻 一千萬是你自己舉的耶 我只是反問你賺到沒而已141F 05/14 17:14
→ aria0520    : 我也沒說我賺很多 都你問的 然後問完又說沒多少142F 05/14 17:15
→ IBIZA       : 賺超過兩億再跟我講143F 05/14 17:15
→ IBIZA       : 都我問的?
→ IBIZA       : 笑翻 一千萬是你自己舉的耶 我只是反問你賺到沒而已
→ aria0520    : 都不知道這樣就能傷害到你146F 05/14 17:15
→ aria0520    : 然後說500萬信貸第一反應是借不到 哀 我也看懂了
→ IBIZA       : 笑翻 看來是問你有沒有賺超過一千傷害到你吧148F 05/14 17:15
→ IBIZA       : 笑翻 看來是問你有沒有賺超過一千傷害到你吧
→ aria0520    : 哀 不用再勉強了 我看懂了150F 05/14 17:15
→ aria0520    : 不用寫兩次..QQ
→ IBIZA       : 笑死152F 05/14 17:16
→ aria0520    : 我們就別再講這傷感情了 回到我的舉例吧153F 05/14 17:16
→ IBIZA       : 你如果真的08年買房賺兩倍 應該知道其實加槓桿不只154F 05/14 17:16
→ aria0520    : 我這次舉少點 各賺100萬 一個要課20萬 一個不用155F 05/14 17:16
→ IBIZA       : 傷感情是你自己吧XDD156F 05/14 17:16
→ IBIZA       : 問題是 不是各賺100萬啊
→ IBIZA       : 房子可以是五倍啊
→ aria0520    : 你要討論這個當然要去槓桿159F 05/14 17:17
→ IBIZA       : 我就說了 我同一年買的台積電 打不贏房子160F 05/14 17:17
→ aria0520    : 因為我股市指數投資也一樣可以槓桿161F 05/14 17:17
→ IBIZA       : 為什麼要去槓桿? 房子常態就是有槓桿162F 05/14 17:18
→ aria0520    : 討論一個投資標的預設加入槓桿是無法討論的163F 05/14 17:18
→ IBIZA       : 可以 但你有做嗎164F 05/14 17:18
→ aria0520    : 不然我TQQQ內建單日三倍槓桿過去十年都幾百倍了165F 05/14 17:18
→ IBIZA       : 不會 就直接看正常操作的獲利就好166F 05/14 17:18
→ IBIZA       : 哪裡無法討論 ?
→ aria0520    : 甚至不用信貸或其他貸款168F 05/14 17:18
→ IBIZA       : 是 的確 如果TQQQ那就真的能打169F 05/14 17:18
→ IBIZA       : 但不加槓桿的大盤 很難
→ aria0520    : 依照股市房市長期走升原則 我要開3倍以上槓桿171F 05/14 17:19
→ aria0520    : 那給我一個理由 不買TQQQ 跑去買實體房
→ IBIZA       : 因為光房租就能達到ETF的大約10%報酬173F 05/14 17:19
→ IBIZA       : 你可以買TQQQ 但你剛剛是要買TQQQ嗎?
→ aria0520    : 那我問你 TQQQ本質上就是指數投資的單日三倍槓桿175F 05/14 17:19
→ IBIZA       : 你剛剛明明就說台股 台股也有TQQQ?176F 05/14 17:19
→ IBIZA       : 你剛剛明明就說台股 台股也有TQQQ?
→ aria0520    : 你要比較沒去槓桿的標的 那我就以有槓桿的ETF178F 05/14 17:20
→ IBIZA       : 你可以買TQQQ啊 我也有買179F 05/14 17:20
→ IBIZA       : 問題是台股沒這個標的
→ IBIZA       : 你頂多說正二
→ IBIZA       : 我剛剛也說 正二就有機會
→ aria0520    : 那你可以信貸+指數投資183F 05/14 17:20
→ IBIZA       : 但不加槓桿 大盤 ETF要贏很難184F 05/14 17:20
→ aria0520    : 一樣可以開到五倍185F 05/14 17:21
→ IBIZA       : 那我也可以信貸當頭其啊XD186F 05/14 17:21
→ IBIZA       : 獲利無限大
→ aria0520    : 依我剛談到的 利率也才1.98%188F 05/14 17:21
→ IBIZA       : 我說了 就是拿正常投資模式講189F 05/14 17:21
→ IBIZA       : 那我也可以信貸當頭期啊XD
→ aria0520    : 所以我就說要內建槓桿就沒法討論投資標的本質阿191F 05/14 17:21
→ aria0520    : 正如你說的
→ IBIZA       : 不會 就以一般正常投資模式講就好193F 05/14 17:22
→ IBIZA       : 房子五倍是正常的  買正二也是
→ aria0520    : 頭期完全可以用信貸 這我最近也有在想195F 05/14 17:22
→ aria0520    : 那就只是在討論槓桿本身而已
→ IBIZA       : 而且房子的威力 其實我還沒談到197F 05/14 17:22
→ aria0520    : 你要講的是 哪個標的比較容易開出低利高槓桿198F 05/14 17:22
→ IBIZA       : 基本上 膽子夠大 六年左右 投資規模成長一倍199F 05/14 17:22
→ IBIZA       : 這個槓桿ETF也做不到
→ aria0520    : 而不是投資標的本身 這是兩個問題201F 05/14 17:23
→ aria0520    : 願聞其詳
→ IBIZA       : 錯 槓桿是一個很重要的因素203F 05/14 17:23
→ aria0520    : 沒關係 先講你的204F 05/14 17:23
→ IBIZA       : 房子因為5倍槓桿 所以還6年左右你能還出一個頭期款205F 05/14 17:23
→ IBIZA       : 所以每六年你能多一倍房子 20年1->2->4->8->16
→ IBIZA       : 當然 這個還是得看情況
→ IBIZA       : 但股票是不太可能這樣倍數操作
→ aria0520    : 這個一般人現金流應該撐不住吧209F 05/14 17:24
→ IBIZA       : 你買房 就有租金當現金流啊 XD210F 05/14 17:24
→ a9564208    : 10%報酬是本金只算頭期吧？有沒有扣利息啊211F 05/14 17:24
→ IBIZA       : @a9當然有扣利息212F 05/14 17:25
→ aria0520    : 你的租金能讓你還利息但還不了本金阿213F 05/14 17:25
→ IBIZA       : 房板就有很多倍數操作的例子214F 05/14 17:25
→ IBIZA       : 不會 我的房子可以抵本利和 還有多
→ IBIZA       : 這個在房板叫做自償
→ IBIZA       : 我買的每一間房子都能自償  或起碼幾年內就能自償
→ IBIZA       : 更正 自住的不算
→ IBIZA       : 自償就是每個月的租金>本利和
→ IBIZA       : 基本上付了頭期款之後 就不用再付錢 六年後借出來
→ IBIZA       : 再買兩倍數量的房子
→ aria0520    : 誠實說我不太懂 你能解釋詳細點嗎222F 05/14 17:27
→ aria0520    : 你買房30年期貸款本息均攤
→ aria0520    : 不用額外現金流可以靠租金付每月的本息?
→ IBIZA       : #1Y3Ien5X (home-sale)225F 05/14 17:29
→ IBIZA       : 看完這篇有問題再問我 這篇教你怎麼花20年住進7000
→ IBIZA       : 萬的房子
→ IBIZA       : 對不需要額外現金流 靠租金可以付本息
Re: [請益] 該不該買房請益 - home-sale板 - Disp BBS
[圖]
IBIZA 1.放棄我的理想住宅是室內15坪總價1000-1500萬這種天真的想法 你的理想應該是40歲的時候, 全家住進7000萬(豪宅線)的房子 你現在才27歲, 沒對象沒小孩, 根本沒必要談甚麼理想住宅 2
→ aria0520    : 好 我晚點看個229F 05/14 17:30
→ IBIZA       : 我2020年買的一間 貸款8萬左右 但租金是12.5萬230F 05/14 17:30
推 hosen       : 不是房價漲價，是貨幣貶值，4萬換一元有聽過嗎231F 05/14 17:30
→ IBIZA       : 我剛增貸 下個月會再去買一間 目前目標有兩個232F 05/14 17:31
→ IBIZA       : 一個600萬左右可租1.8萬  一個接近1000萬可租3.5-4
→ IBIZA       : 萬
→ IBIZA       : 這兩個標的 都能做到自償 或是一兩年內做到自償
→ hosen       : 假設20年貨幣4萬只值現在1塊錢，猜猜看現在2000萬236F 05/14 17:32
→ hosen       : 的房價多少？
→ IBIZA       : 基本上 房價有漲 就能擠出來買一間增加現金流 現金238F 05/14 17:32
→ IBIZA       : 流又能增加你能貸款的金額
→ a9564208    : 原則上就是在賭政府不升息，你賭對了240F 05/14 17:33
→ q09701023   : 00878哪裡報酬差現在都比0050強241F 05/14 17:36
→ IBIZA       :  五倍槓桿最強的地方不是五倍, 而是因為五倍槓桿242F 05/14 17:38
→ IBIZA       : 所以你每六年可以存到一倍的頭期款
推 intointo    : 護國群山怎麼輸  地段要挑對啊244F 05/14 17:39
推 adamk2      : PTT只會跟你說買正二245F 05/14 17:39
推 PoloHuang   : ETF獲利也要往下了246F 05/14 17:39
→ IBIZA       : 所以你的資產規模會是X5之外 每六年再X2247F 05/14 17:40
推 hihi29      : 現在買房最重要的是選地點跟屋況 這其實蠻專業的==248F 05/14 17:40
推 ChikanDesu  : 阿股市不也一樣 難道一天到晚突破3萬4萬5萬點嗎249F 05/14 17:40
→ IBIZA       : 雖然貸款也隨之增加  但正獲利的情況下你的資產規模250F 05/14 17:40
→ IBIZA       : 擴大 獲利就會暴增
噓 syuechih    : 這唉低看到就知道不必認真252F 05/14 17:41
推 tteeccddyy  : 房市看高？？253F 05/14 18:03
推 ming2710    : 20年前我爸也說房價到極限254F 05/14 18:04
推 aresa       : 短期內買房不是最優選項，但時間跨度拉到20年也不會255F 05/14 18:05
→ aresa       : 是不好的選擇。
噓 Seikan      : 你又知道__價漲不上去了？257F 05/14 18:12
噓 bj45566     : 竹北笑而不語258F 05/14 18:16
推 aegis43210  : 正2報酬真的好，不輸竹北259F 05/14 18:24
以前也許是
但你覺得竹北還有辦法再漲3、5倍嗎?
難不成3000萬房子漲成1億5，我是覺得不太可能
推 chou3321    : 買房的優點是五倍槓桿? 那你應該拿五倍槓桿買ETF260F 05/14 18:25
→ chou3321    : 不是直接賺爛
推 flyidiot    : 升息環境下，絕對不利「房市投機」262F 05/14 18:26
推 zmack0905   : 買房有政府用生命護盤，不是股票能比263F 05/14 18:29
→ zmack0905   : 擔心政策不利，但是買房蓋房的資金槓桿這麼大，結果
→ zmack0905   : 還沒有社會新聞，這不是很奇怪嗎？
噓 abc0922001  : 故意問給大家吵的266F 05/14 18:35
推 g5637128    : 878就是聖杯，買了穩賺不賠267F 05/14 18:36
沒有，00878績效其實很爛
這邊講00878主要是拿績效公認爛的etf出來比
推 katanakiller: 從萬八無腦006208的我還在賠呢268F 05/14 18:36
推 zhi5566     : 你去問GG MTK為什麼拼命買房 躺平租屋就好啊269F 05/14 18:38
噓 flyingdeeck : 買房原來一定得五倍槓桿270F 05/14 18:38
每個炒房仔都是直接用5倍槓桿去算，說實在我也覺得很神奇
第1棟能貸8成也就算了
連2、3、4棟也全都是貸8成，買100棟也是貸8成
真的很厲害，這種事情就算是公務員都沒辦法
→ gomi        : 想無風險套利 去搞詐騙應該比較快271F 05/14 18:40
噓 fastfu      : 買房租金你用%數去比我覺得你也是奇%272F 05/14 18:40
推 zhi5566     : 不買房沒差 不要四十歲當租屋左膠 喊居住正義273F 05/14 18:43
推 pov         : 我想你不懂台灣274F 05/14 18:44
推 CaLawrence  : 又在獲利無限大了 你資產沒無限大怎麼會獲利無限大275F 05/14 18:45
→ CaLawrence  : 真的是會計財務都零分欸
→ IBIZA       : 樓上, 分母為零就無限大了 跟分子無關好嗎277F 05/14 18:46
→ IBIZA       : 數學零分嗎
→ IBIZA       : 以現金流角度看 你能全額貸 然後每期現金流為正
→ IBIZA       : 就是無限大
→ CaLawrence  : 你零放分母 你連數學都不好281F 05/14 18:47
→ CaLawrence  : 你a/b b可以趨近於零 但不能等於零 你放零 出來就
→ CaLawrence  : 是無意義 根本無法比較
推 piliwu      : 不用爭論那麼多，如果你股票贏房產你獲利就能買房284F 05/14 18:48
→ piliwu      : ，不能就是輸房產
→ CaLawrence  : 那種狀況也不適合用irr 用cagr計算資產成長速度286F 05/14 18:48
推 champion0922: 泡泡需要請繼續變大 才會破啊287F 05/14 18:49
※ 編輯: QQQwe (182.235.180.114 臺灣), 05/14/2023 18:50:55
→ CaLawrence  : 實際上就是會講出資產報酬率無限大一定就是財務觀288F 05/14 18:49
→ CaLawrence  : 念有問題 因為這東西根本不存在 自創概念而已
→ CaLawrence  : 你計算資產成長速度 就會有一個數字 就可以比較 在
→ CaLawrence  : 那邊講無限大 我問你 你報酬率無限大 阿你資產怎麼
→ CaLawrence  : 還沒超過巴菲特
→ CaLawrence  : 今年資產*報酬率 =明年資產 你可以把你的資產跟報
→ CaLawrence  : 酬率放進去看看 你在跟我說你的報酬率是不是無限大
→ IBIZA       : cagr沒辦法算期初為0的好嗎295F 05/14 18:51
※ 編輯: QQQwe (182.235.180.114 臺灣), 05/14/2023 18:53:53
→ IBIZA       : 期初 資產淨值為0, 期末10, 10年 你算CAGR給我看296F 05/14 18:51
推 CaLawrence  : cagr就是只算資產面的增長 不是淨資產增長 懂了嗎297F 05/14 18:52
→ CaLawrence  : 找本書讀一下拜託 看你在那邊無限大看了都尷尬了
推 CaLawrence  : 用你那種奇怪算法 信貸買股票債券房地產etf任何資
→ CaLawrence  : 產 報酬率只要第一期是正的 都會變成報酬率無限大
→ CaLawrence  : 你這計算方法到底有啥意義
→ IBIZA       : CAGR明明就看淨值302F 05/14 18:55
→ CaLawrence  : 買任何資產都無限大 那你這種算法有啥建設性意義嗎303F 05/14 18:55
→ CaLawrence  :  喊爽的而已
→ IBIZA       : 不看淨值的話  我去貸款CAGR會成長?305F 05/14 18:56
→ IBIZA       : 無限大本來就喊爽的啊 不然咧
→ IBIZA       : 大家都看得出來無限大只是因為分母是零
→ CaLawrence  : 那沒事了 你要喊太陽從西邊出來也可以 反正喊爽的308F 05/14 18:57
→ IBIZA       : 不是 你跟大家講解解一下 資產10萬 跑去貸款100萬309F 05/14 18:58
→ IBIZA       : CAGR是不是1000%好嗎
→ IBIZA       : 既然你宣稱只看資產 不看淨值的話
→ CaLawrence  : ok 壽險公司投資部cagr都無限大 讚噢312F 05/14 18:59
→ CaLawrence  : 壽險公司的錢都借來的 你這樣算不就cagr都突破天際
→ CaLawrence  :
→ IBIZA       : 照你的算法一樣突破天際啊XDDDD315F 05/14 19:00
→ CaLawrence  : 沒有人這樣算的 你cagr就是看資產run一陣子之後到316F 05/14 19:00
→ CaLawrence  : 底可以帶來多少capital gain跟利息 你分母要放取得
→ CaLawrence  : 成本 而不是你取得之前的 你個人的淨資產
→ IBIZA       : 壽險公司也沒有錢都借來吧  資本適足率是正的就不會319F 05/14 19:01
→ IBIZA       : 錢都借來
噓 MapleWings  : 幫嘘某I321F 05/14 19:01
→ CaLawrence  : 哪會 我的算法就是 （資產孳息+資本利得-資金成本322F 05/14 19:02
→ CaLawrence  : ）/取得成本 這樣算出來就很正常啊 全世界都是這樣
→ CaLawrence  : 算cagr 就只有你在那邊無限大
→ CaLawrence  : 人家的期初資產=取得成本 這樣懂了嗎 不是你個人的
→ CaLawrence  : 淨資產 你根本完全搞錯還在那邊大放厥詞
→ IBIZA       : 取得成本是甚麼? 不用扣貸款?327F 05/14 19:03
推 ajkofqq     : 房價現在谷底  懂?328F 05/14 19:09
推 taffy128s   : @@ 假設你200買1000房 它漲到1100就好329F 05/14 19:17
→ taffy128s   : 1100-貸款800-現金200=100
→ taffy128s   : 100/原始資金200不是賺50%嗎
→ taffy128s   : 如果你可以無條件貸款，連原始資金200的部分都不用
→ taffy128s   : ，不是無限大媽
推 piliwu      : 房地產最大優勢就是槓桿啊，你一般中產唯一能從銀334F 05/14 19:23
→ piliwu      : 行搬那麼多錢出來的方法，有錢人不適用因為他們不
→ piliwu      : 用靠房產抵押就能借錢，不了解槓桿優勢就無法理解
→ piliwu      : 房地產強大之處
→ whk1895     : 說50％的有考慮過房地合一稅45％，仲介費4％嗎？338F 05/14 19:25
推 TAYLOR888   : 其實不用二分法 都有不就好了339F 05/14 19:28
→ IBIZA       : 不要透過賣掉變現 不就沒有合一稅跟仲介費340F 05/14 19:28
→ piliwu      : 而且房地合一稅也有節稅方法大家都在用341F 05/14 19:31
→ whk1895     : 慘啊，房市冷到要來股版洗文找人接盤342F 05/14 19:31
→ IBIZA       : 笑翻 只是有人問而已 誰洗文343F 05/14 19:32
→ IBIZA       : 邏輯死去才慘
推 Eleen8651   : 請問I大，如果房租<貸款本利合是不是就代表房價過345F 05/14 19:32
→ Eleen8651   : 高，不是投資的好物件？
→ whk1895     : 今年房市不用想了，期待明年吧347F 05/14 19:32
→ IBIZA       : 如果你的投資策略是長期持有賺房租, 那這當然不會是348F 05/14 19:38
→ IBIZA       : 好的出租物件
→ IBIZA       : 但也不能只看一時的房租就是了
→ taffy128s   : 就算加進去其他費用 60x0.55/200也還有16.5%351F 05/14 19:45
推 johnnychenme: 又沒人規定只能買一個 你可以都買啊 一定要全押一352F 05/14 19:45
→ johnnychenme: 邊嗎
推 cookiesweets: 為什麼股票不能開槓桿 還是你資金大到幾千萬354F 05/14 19:51
→ cookiesweets: 如果新鮮人資產幾百萬，有穩定工作信貸開槓桿買股
→ cookiesweets: 也可啊。至少可以開兩倍
→ cookiesweets: 我是Life cycle investments 推崇者 目前信貸250萬
→ cookiesweets:  2倍槓桿睡的很安穩
→ cookiesweets: 當然你要說房貸五倍更屌 也是有道理。但房產要開到
→ cookiesweets: 五倍其實也不容易，更別提稅率跟搞租客也是有時間
→ cookiesweets: 成本
推 seemoon2000 : 一直都沒有交叉啊 你大盤ETF長久讓大5倍一直都贏362F 05/14 20:04
→ seemoon2000 : 但是跟平均房價比 有些地方房價偏低有可能輸
噓 ck326       : 資產到一個規模這些都會持有，不知道爭這有啥意義364F 05/14 20:10
推 cobrasgo    : 黃金蕉叉365F 05/14 20:11
推 AMG72       : 左欺右扒扒欺扒366F 05/14 20:16
→ supereva    : 很多人愛比200萬頭期 vs 200萬投資股票etf  我認為367F 05/14 20:51
→ supereva    : 不合適   會壓200萬買股的人  他買房基本都是遠大
→ supereva    : 於200萬頭期的
推 t58972002   : 房價只會漲破天，我說六都精華帶，鄉下就難說啦370F 05/14 20:56
推 dragonjj    : 等等你租金的%數我覺得要*槓桿倍數阿!371F 05/14 21:26
推 piliwu      : 房子開5倍是基本不是容易，非自住隨便都開超過5倍I372F 05/14 21:51
→ piliwu      : 大講解過，股票不是幾倍問題你一般中產信用上限就
→ piliwu      : 在那，你有在跟銀行打交道就知道
推 piliwu      : 鄉下喔，我上禮拜剛好看到三芝一個大樓社區疫情前1
→ piliwu      : 4萬現在約20萬，更鄉下你也可以找找看
→ piliwu      : 對有錢人來說沒意義但相信各位九成五都不是有錢人
→ piliwu      : 大家一般中產而已
→ bread10x    : 房子不太可能租不出去誒，我從來沒有租超過一週的，379F 05/14 22:27
→ bread10x    : 幾乎都秒掉，這個因素可省略
推 BruceChen227: 沒房先買房 有房買正二381F 05/14 22:55
→ BruceChen227: 現金流夠強當然槓上正二會很爽
推 pecst10     : 每個人投資條件不同、需求不同、能承擔的風險也不同383F 05/15 00:37
→ pecst10     : 878是很穩定、抗波動的標的，買完不用顧又有配息領
→ pecst10     : 只能說每種投資標的都有適合的族群啦
推 agvnol      : 這次不一樣386F 05/15 00:58
→ LearnRPG    : 看豪宅線上下附近的價錢不就知道 房貸槓桿很恐怖387F 05/15 06:40
推 danhunter   : 買火車頭就對了 台灣X蟲一堆388F 05/15 08:13
噓 x5533007    : 火車頭你敢嘴389F 05/15 11:07
噓 twoKBOy     : 買房好容易390F 05/15 13:50
推 mastoid     : 股票也可以槓桿阿391F 05/15 15:41
推 m1999114    : 00919等著配10% 你不如買他392F 05/15 19:19

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