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作者 標題 Re: [新聞] 獨家／震驚金融圈｜擁全台第２大房貸業務
時間 Fri Aug 23 13:37:40 2024
※ 引述《wantyoufly (wantyoufly)》之銘言：
: 看了一系列推文回文，似乎不少人對於房市理解有些誤會，這邊提供ㄧ些心得參考：
: 1、少子化來臨，房市不會再漲？
: 台灣是少子化進行式沒錯，但各位要知道，現在是買房動力最強的10年，right now!!
: 基本上，少子化是8年級頭開始有顯著減少，然而，現在社會的中間份子6、7年級，正是
: 有點積蓄可以買房了，也是這波低總價物件漲幅的動力。再加上4、5年級的老人本來就是
: 房市購買主力，只要租金>利息，物件抗跌，根本就是隨便他們買，這波降息也讓不少人
: 解定存去屯房收租了。所以總體來說，台灣有買房能力的人現在是高峰期。
: 結論：所以若單純以少子化來看衰房市買盤動能，至少要再10年後，沒工作年資的人跟房
: 屋購買力還扯不上關係。
: 2、富邦人壽退出房貸市場，跟房市關係？
: 沒什麼影響。富邦人壽只是單純這項業務不賺錢，不想作了。但銀行依然是很歡迎房貸業
: 務的，畢竟這項業務不僅單純又穩健。房屋貸款是所有貸款最寬鬆的，不僅可分30、40年
: 攤還，利率又低到平均1.5%以下，就算繳不出來拿去出租還能撐個幾年，更別說現在賣掉
: 還不太會虧到，要倒件流入法拍比103、104年那波難很多了。（提外話，今年法拍市場更
: 驚人，出現不少破上拍物件了）
: 結論：人壽不放水，銀行繼續放！
: 總結：股票市場上上下下很驚人，多頭時看起來賺的趴數很好看，會讓人覺得有錢買房不
: 如買股。不過買房可以開槓桿倍數跟買股比起來差多了，而且購屋繳了房貸本金後就是屬
: 於資產，之後要再融資太簡單了（有沒有想過繳了房貸5年後，多200萬可以借出來炒底）
: ，光這點就是買股無法比擬的。誠心的建議，投資股票之餘，同時也去學習了解房貸、房
: 市的金流操作，對於人生的理財規劃才是完整的！
: （房市、債市，都是市場的主流資金，這兩個市場看的懂，就知道QE會是什麼世界了）
雖然是2020年的舊文，不過最近看到富邦人壽的房貸業務重出江湖，有些心得再來分享一
下。
1.房市多頭：之前因為疫情，資本市場大放水，造就了近年最強力的房市多頭火種。過去
五年台灣正處於「勞動人力高峰」+「台商資金回流設廠」+「降息提供便宜資本」，綜上
因子，這五年可以說是沒買房真的是錯過了財富翻倍的機會。加上AI產業大爆發，又多了
台積電成為房市財富密碼，若是配合擴廠進度，房市多頭應能持續到2027之後。
五年台灣正處於「勞動人力高峰」+「台商資金回流設廠」+「降息提供便宜資本」，綜上
因子，這五年可以說是沒買房真的是錯過了財富翻倍的機會。加上AI產業大爆發，又多了
台積電成為房市財富密碼，若是配合擴廠進度，房市多頭應能持續到2027之後。
不過這一切都被新青安打亂，2023下半年推出的新青安，把未來幾年的成長動能在這半年
多的時間榨乾，不管有沒有能力買房的，全民都一股腦都投進去各種低總價物件，可以說
房市的邪惡第五波。
多的時間榨乾，不管有沒有能力買房的，全民都一股腦都投進去各種低總價物件，可以說
房市的邪惡第五波。
2.去槓桿造就空頭市場：隨著近期央行管制國銀不動產餘額、銀行72-2水位緊繃，接下來
2025-2027勢必會長期處於貸款緊縮的狀態，未來的行庫貸款審核一定趨嚴，若收支比、
財力評分、銀行的貢獻度等等因子不符銀行要求，要有貸款成數不足的心理準備。
2025-2027勢必會長期處於貸款緊縮的狀態，未來的行庫貸款審核一定趨嚴，若收支比、
財力評分、銀行的貢獻度等等因子不符銀行要求，要有貸款成數不足的心理準備。
雖然未來多了壽險業房貸選擇，補注入了些活水，但觀察了一下全國各大建商在建工程，
2025起的交屋潮相當可觀，幾乎每家都有超過今年營收50%以上的實力，今年都緊繃成這
樣了，明年的交屋潮實在是很難想像會是什麼情形，我想央行一定有注意到這項數據，不
過沒公開說就是了，畢竟會擋到建商財路...
2025起的交屋潮相當可觀，幾乎每家都有超過今年營收50%以上的實力，今年都緊繃成這
樣了，明年的交屋潮實在是很難想像會是什麼情形，我想央行一定有注意到這項數據，不
過沒公開說就是了，畢竟會擋到建商財路...
3.寬限期變稀有：為了降低不動產放貸餘額，可以預測得到接下來各行庫在放貸上一定不
會對寬限期妥協，尤其是以短支長、無限轉貸大法的借戶，這時候還想續寬限、轉貸再寬
限，可以說是辦不到的事情（除非理財VIP）。若無法寬限，勢必會有人因此急售房屋，
造成一波賣壓，但這需要一段時間發酵，如果上半年有拿到寬限，那估計明年的下半年就
會有大量房貸戶面臨要攤還本金的問題，這個時點將會是房市賣壓的起點，需要寬限期的
借戶不可不慎......
會對寬限期妥協，尤其是以短支長、無限轉貸大法的借戶，這時候還想續寬限、轉貸再寬
限，可以說是辦不到的事情（除非理財VIP）。若無法寬限，勢必會有人因此急售房屋，
造成一波賣壓，但這需要一段時間發酵，如果上半年有拿到寬限，那估計明年的下半年就
會有大量房貸戶面臨要攤還本金的問題，這個時點將會是房市賣壓的起點，需要寬限期的
借戶不可不慎......
結論：房市大多頭提早結束了，接下來不敢說是大崩盤，但2025的下半年起將會面臨到大
量交屋潮找貸款的壓力、行庫不給續寬限期的風險，光這兩點足以造成賣壓，尤其是近年
漲最兇的區域，現在央行出手示警算是已經盡到責任義務。這邊也勸世一下各位要好好思
考去槓桿時期的財務規劃，而不是一股腦all in、質押！
量交屋潮找貸款的壓力、行庫不給續寬限期的風險，光這兩點足以造成賣壓，尤其是近年
漲最兇的區域，現在央行出手示警算是已經盡到責任義務。這邊也勸世一下各位要好好思
考去槓桿時期的財務規劃，而不是一股腦all in、質押！
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.35.184 (臺灣)
※ 作者: wantyoufly 2024-08-23 13:37:40
※ 文章代碼(AID): #1co20cb8 (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1724391462.A.948.html
推 : 請教大大 喜歡的預售是明年底交屋，這時候簽約是不1F 08/23 13:40
→ : 是很危險啊
→ : 是很危險啊
推 : 房版不喜歡這篇3F 08/23 13:41
推 : 想太多，政府帶頭炒土地然後放任讓房價跌？不要選4F 08/23 13:41
→ : 票喔，遲早一定會開後門的
→ : 票喔，遲早一定會開後門的
推 : 這篇給過6F 08/23 13:41
推 : 好心分析給推7F 08/23 13:44
→ : 明年要交屋貸款的，多跟薪轉行打好關係、或是公司財8F 08/23 13:44
→ : 會人員...銀行很聽公司財務的話，如果你的公司是個
→ : 會人員...銀行很聽公司財務的話，如果你的公司是個
→ : 大絕94放寬移民條件 很難嗎10F 08/23 13:44
→ : 移民進來補買房需求
→ : 移民進來補買房需求
![[圖]](https://i.imgur.com/7NMYM0Dh.jpeg)
→ : 沒事 10萬外勞來救 安啦15F 08/23 13:47
推 : 同感推，崩盤不至於，但會有一波修正16F 08/23 13:47
推 : 2018年也一堆在說寬限期到期如何如何17F 08/23 13:48
→ : 這次的寬限期有央行的壓力，真的不一樣...18F 08/23 13:50
推 : 2018才是這幾年房市大漲的起漲點19F 08/23 13:51
推 : 風浪越大魚越多，all in20F 08/23 13:53
![[圖]](https://i.imgur.com/tsCmtC3h.jpeg)
→ : 我勸你別多管閒事 大家都上車當然是噴23F 08/23 13:57
→ : 房版不喜歡24F 08/23 13:58
推 : 脆上面一堆青鳥在罵......25F 08/23 13:58
推 : 新氰胺一口氣榨乾所有購買潛在戶啊26F 08/23 14:02
→ : 真的是神經病，讓市場自然調節不好嗎…
→ : 真的是神經病，讓市場自然調節不好嗎…
推 : 房版人員要來澄清了28F 08/23 14:03
推 : 我對你第一段後面的說法感到存疑 如果真照你說是全29F 08/23 14:03
→ : 民運動壓進去辦新青安 那股版為什麼會和房版這麼對
→ : 立？如果是全民運動 不應該股版也是人人買房嗎？為
→ : 什麼大家還在罵新青安？這論點根本不成立 不然來
→ : 算算 上面推文有多少人辦新青安了？
→ : 民運動壓進去辦新青安 那股版為什麼會和房版這麼對
→ : 立？如果是全民運動 不應該股版也是人人買房嗎？為
→ : 什麼大家還在罵新青安？這論點根本不成立 不然來
→ : 算算 上面推文有多少人辦新青安了？
→ : 新氰胺沒上車的首購就是堅定頑固分子了34F 08/23 14:04
→ : 辦新青安人多 不代表這是全民運動 你光在股版做調35F 08/23 14:04
→ : 查 看看比例就知道了
→ : 查 看看比例就知道了
噓 : 又一個怪新青安的了37F 08/23 14:04
![[圖]](https://i.imgur.com/Mne0qbB.jpeg)
→ : 2020文章你還再回?? 你有買台積電嗎??200張嗎?39F 08/23 14:05
→ : 完全無視台積電的影響40F 08/23 14:05
推 : 在那爭買房是不是全民運動很無聊,看數據也知道新青41F 08/23 14:06
→ : 安讓多少人下定決心買房...
→ : 安讓多少人下定決心買房...
→ : 對啊 辦新青安的人很多 這是事實43F 08/23 14:06
→ : 但原po卻說成全民壓進去？
→ : 但原po卻說成全民壓進去？
→ : 我想我有提到房市多頭火種不止新青安吧......新青安45F 08/23 14:07
→ : 這就太誇張了46F 08/23 14:07
推 : 當年11000殺回9399你有買嗎?47F 08/23 14:07
→ : 是助漲的一個因子，是炒低總價的源頭48F 08/23 14:08
→ : 買房買到漏夜排隊，不是全民運動嗎XD
→ : 買房買到漏夜排隊，不是全民運動嗎XD
推 : 新青安的問題是投入成屋市場50F 08/23 14:09
→ : 房仲笑呵呵
→ : 房仲笑呵呵
推 : 火車頭燃料很多的52F 08/23 14:09
→ : 台積電助漲的因子我也提到了，不曉得各位是怎麼解53F 08/23 14:10
→ : 讀？
→ : 讀？
→ : 新青安加六都限貸造成鄉漲 只能說回歸基本面 買題55F 08/23 14:11
→ : 材不管就業的投客自己皮捏緊一點 首購就合適好進場
→ : 材不管就業的投客自己皮捏緊一點 首購就合適好進場
推 : 央行都認證新氰胺的影響了 剩房板還在覺得沒差57F 08/23 14:11
噓 : 沒有新青安就是工程師和投資客再多掃幾間房，終究58F 08/23 14:15
→ : 還是會漲上去
→ : 還是會漲上去
噓 : 炒房仔的票很多是不是?60F 08/23 14:18
推 : 跌了嗎？ 沒有！ 利空不跌就是歐印！61F 08/23 14:23
推 : 我要看到血流成河 等這麼久就是要看大場面62F 08/23 14:26
→ : 都2024了怎麼還有人看空房市63F 08/23 14:32
推 : 這篇不要刪64F 08/23 14:46
→ : 明年你會被打臉
→ : 明年你會被打臉
推 : 挖自己四年前的文出來打臉自己嗎0.0看看指數66F 08/23 14:50
→ : 4年前買房跟買股都是大賺阿，有講錯什麼嗎？67F 08/23 14:55
推 : 房版會叫你借高利貸68F 08/23 14:56
推 : 養套殺～跟左岸學的69F 08/23 15:02
推 : 這篇收藏起來 感謝觀點70F 08/23 15:02
推 : 說得好，去po房板71F 08/23 15:22
推 : 推個72F 08/23 15:40
推 : 推73F 08/23 15:48
推 : 2025我所看見的未來74F 08/23 15:50
推 : 推75F 08/23 15:56
→ : 央行只是降溫房市緩升，但是銀行壓了30趴身家在房市76F 08/23 16:42
→ : ，接下來換財政部燒腦要出什麼政策扶住房價了啦！
→ : ，接下來換財政部燒腦要出什麼政策扶住房價了啦！
推 : 房價只會上去 政府到時會再開另一個門78F 08/23 18:08
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