※ 本文為 JackLee5566.bbs. 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-08-22 16:18:08
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作者 標題 Re: [請益] 央行總裁到底看到了什麼？那麼急？
時間 Thu Aug 22 14:06:08 2024
原文恕刪
眾版友大家好
小弟全糖市建設業開發部門啦
上次冒出水面是第一波打房風聲鶴唳的時候了
當然打房成效如果真的大有斬獲今天大家也不會在這邊恐慌了
題外話打房打了三五波，一下調稅一下降限土建融一下禁轉
結果財政部會一個新青安就把前府叨叨念念的打炒房按在水裡咕嚕咕嚕了
站在公司員工的角度，老實說我們是沒有立場對政策指指點點的
畢竟既得利益者出來宏聲會被討厭這件事，建設公司應該比誰都清楚
但畢竟不加上金融操作的建設業，其實說穿了就是加工，甚至可以說是傳產
剛好最近上一波跟上賣掉的房子還沒要交屋，下一波要推案的緩議
甚至手上的大筆土地已經順利簽約成交了(最近應該中小建商都是這樣吧?)
手上一些房價漲、營造漲價、跟銀行操作的實務經驗可以跟大家分享一下
以下文長慎入
手上一些房價漲、營造漲價、跟銀行操作的實務經驗可以跟大家分享一下
以下文長慎入
首先在房價漲幅的部分
小弟所在經營地區為例，也不討論十幾二十年遠古時代的八九萬大樓價
現在曾經的窮鄉僻壤、假六都、沒捷運的低容積都市計畫區
現在新時代的買方住戶也都已經完全跟上集合式住宅的買盤了
從業這五年的漲幅大約是80-100%不等，特定區域確實有翻倍甚至更高
當然，這一切漲幅跟上述發展阻礙造成低基期的房價有關係
一份完整的開發案投報分析其實數學上跟售價還有營造成本的連動性最大
而低基期的售價會造成營造成本上升對自有資金報酬率有巨幅影響
因為營造成本這五年是從9萬/坪拉到14萬/坪(透天)
大樓更離譜...水電管線跟地下室開挖的成本漲幅影響更大
簡而言之的話一塊500坪基地蓋透天大約是25戶標準量體
一戶三套衛浴一套廚具、只需要基礎開挖、不需要奇怪的審查
但變成大樓的話量體大約是125戶上下的量體
5倍的戶型量體大約是3倍上下的水電成本增幅
我也不繞口令了，現在小建商發小包蓋大樓的營造成本就是快20萬/坪
而且建坪是建照樓地板面積下去核算，扣除免計容積的車位
實際售坪大約是建坪的八成(當然，車位另外有賣價錢，但這就是一切東偷西偷的來源)
20萬成本還沒算管銷哦，土地成本也還沒算進去
單純以常業加工就是抓兩成管銷兩成獲利 算進土地成本
房價33萬/坪以下的地下室大樓，在報酬率上都只能稱作是符合預期
何況地主看到房價漲，他土地也要漲阿，他是有錢不是笨欸
所以民生萬物都漲的現在要要求房價不漲真的是愛莫能助
2019股票大盤才一萬兩千點欸，比起來不也是80-100%嗎?
2019股票大盤才一萬兩千點欸，比起來不也是80-100%嗎?
銀行政策這個就很有趣了
首先，我們也沒想過一直以來經理人開會拿出來警惕的72-2有一天會搬上檯面
72-2管制的是住宅建築及企業建築(我們叫天條)，建設業的土建融也包含在其中
分母是存款總餘額及金融債券發售額
實務上因為土建融數額都會比較高，其實撥貸本來就常常遇到一個狀況
銀行為了控制碰到天條警戒線的因素會被主管機關關切
會溝通建商撥貸時間，因為土建融或不動產相關的撥貸並不是每天都會發生
但存款水位及債券發售額正常狀況是會每天不都往上提高
只要稍微摸過邊邊，成數降下來就又有空間可以撥貸了
綜上，其實一直以來商業銀行在不動產這塊放款都是在水位線邊緣的
為什麼?因為土建融利率是3%起算，好賺又穩定阿
甚至現在為了好貸，又綁信託、又綁履約保證、又綁建融發票撥貸
要不是有天條，我看我們往來銀行恨不得把我們所有案子都吞下去做
那既然一直都在摸水位線的下緣，為甚麼這次會被拿出來作文章呢?
小弟個人判斷是寬限期的問題
那既然一直都在摸水位線的下緣，為甚麼這次會被拿出來作文章呢?
小弟個人判斷是寬限期的問題
新青安的五年寬限應該實務上大家是不會這麼狠，大部分都是寬三年吧?
新青安是這樣，以總體34家銀行的角度來看
舉最近評估的開發案為例:
五億的土建融有十億的總銷，大約就是八億的房貸，再抓個10%不貸款戶
算下來從建案興建開始到完銷結案，不動產放款就膨脹44%
以前新青安很少人用的話，大部分房貸寬限頂多一年，就會開始還本降低貸款成數
現在狀況就是，這44%的膨脹率假設又有八成都寬限三年
大約就是35%的不動產放款三年內都不會降低，然後72-2的限縮是占存款的30%
回頭一算...你的存款+債券額的水位需要增加116%，才吃得下這35%的不動產放款增幅
時長大約是從建案土建融撥貸起算到交屋，需有116%的存款漲幅而且要再撐三年
試算一下在座房版先進4年存款能不能增加116%...舉個手我統計一下
實際嗎?我可不這麼覺得
現在可好囉，銀行不撥款完全沒問題，央行也只是警示性的告知因為還沒發生
去年一開案就辦貸款的青安到現在差不多一年，央行就已經開始感覺渾身不對勁了
所以我個人立場一直覺得新青安是政策買票...這是超簡單的數學問題啊...
以上，一點業內的實際經驗跟大家分享
也真的聽到很多客戶現在因為貸款焦頭爛額...希望大家都可以順利搞定
另外有個題外話想請教大家
我們興建一坪才14萬的透天...各位裝潢要裝到7-8萬/實坪...不覺得裝潢超貴的嗎?
--
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※ 作者: lonsterno 2024-08-22 14:06:08
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推 : 你上陳老闆主要拼都更不就好了1F 08/22 14:08
→ : 建商們要齊心齊力都更先拼 這樣722就下滑了
→ : 我2022主要壓軟銀債券而已應該超過
→ : 不過要含過去XD
→ : 只說存款的話
→ : 建商們要齊心齊力都更先拼 這樣722就下滑了
→ : 我2022主要壓軟銀債券而已應該超過
→ : 不過要含過去XD
→ : 只說存款的話
推 : 所以只要財政部沒說出口新青安退場那大家就這樣耗著？6F 08/22 14:11
推 : 改寬一年就好了 寬五太誇張7F 08/22 14:12
推 : 你講的應該是可能現金流的比例吧8F 08/22 14:12
→ : 基本工資如果還一直這樣漲的話 越蓋越小還有空間
→ : 單價歸單價要分開看
→ : 主要是總價
→ : 對岸貝殼都裝潢大收益了，裝潢也企業化規模化可能比較
→ : 好
→ : 基本工資如果還一直這樣漲的話 越蓋越小還有空間
→ : 單價歸單價要分開看
→ : 主要是總價
→ : 對岸貝殼都裝潢大收益了，裝潢也企業化規模化可能比較
→ : 好
→ : 透天一坪14萬是購地加建築成本嗎？14F 08/22 14:14
純營建成本，土地不算在內→ : 老屋更新也不在72215F 08/22 14:15
→ : 不要和央行對幹
k大,都更危老案老實說現在在市場可是鳳毛麟角→ : 不要和央行對幹
危老案不但不受土融5成的限額可以撥貸7成，更沒有18個月的開發限制
又借得多又可以拉長期程，還有數不完的稅金優惠跟更新宅題材
現在一出來危老案件通常都是被秒...開價比旁邊高兩三成都有
但危老的癥結是建物的合法性及佔地面積的問題，法規上限允建就是兩倍土地面積
大部分大的老建物要省稅都連稅單都沒有，遑論保存登記的門牌了
基本上做危老都更是市場共識，但標的真的又少又難尋阿...
推 : 裝潢真是賺的爽歪歪 所以換屋就不打算裝潢 修一些漏水之類的17F 08/22 14:18
→ : 基礎就好
→ : 基礎就好
推 : 基本上調整基本工資的話 水庫就自己長大了19F 08/22 14:18
→ : 我們政府很懂阿
→ : 我們政府很懂阿
推 : 推實際面21F 08/22 14:19
推 : 好的 基本工資4年調116%22F 08/22 14:19
→ : 不過央行應該很氣才對因為這個會關係到匯率防線調整23F 08/22 14:19
→ : 弱弱問：標準戶，一戶三套衛浴一套廚具。是為什麼？24F 08/22 14:24
推 : 講的超清楚 推一個25F 08/22 14:25
→ : 透天一戶3套衛浴很正常吧26F 08/22 14:25
推 : 裝潢真的很盤 但是現代人流行當盤子27F 08/22 14:29
→ : 眼殘沒看到透天... 感謝提醒28F 08/22 14:29
推 : 透天一坪14萬還都只是東南亞的磁磚國產二丁掛，要石材歐洲29F 08/22 14:30
推 : 貴啊但不裝潢怎麼炫耀給人看30F 08/22 14:31
→ : 精裝潢中看但不實用 時間久了問題一堆31F 08/22 14:31
→ : 歐洲進口瓷磚、全棟防水啥的等級拉上來大概也要20來萬32F 08/22 14:31
推 : 調基本工資 是能調多少33F 08/22 14:32
→ : 裝潢最好撈阿,反正你也看不出來品質34F 08/22 14:32
推 : 我可以跟Kusomanfcu對賭4年基本工資不會調116% 1M USD35F 08/22 14:33
其實調整基本薪資確實是會增加，而且存款增加幅度應該會比調漲薪資幅度大但我這個計算也沒有算入四年內房價的漲幅...基本上調漲薪資治標不治本
推 : 推一個36F 08/22 14:33
推 : 推37F 08/22 14:36
推 : 這篇讓我看懂了問題所在38F 08/22 14:39
推 : 我對那些為了貸款焦頭爛額的客戶還是保持懷疑的態度，謝謝39F 08/22 14:39
d大，我們畢竟有部門第一線面對客戶跟銀行，不是首購的真的會慌張阿...推 : 中南部房價回不去的主因就是建築成本上漲阿40F 08/22 14:40
→ : 但我認同你的說法，中肯41F 08/22 14:40
→ : 北部房價一坪五六十萬七八十萬 建築成本影響沒那麼大42F 08/22 14:40
![[圖]](https://i.imgur.com/WvkCj3Z.jpeg)
→ : 但中南部以前房價一坪才十幾萬 建築成本上去影響超大44F 08/22 14:40
沒錯，北部房價裡隱含的建築成本很容易被土地價值稀釋但南部的房價受成本影響會比中北部來的劇烈
當然看漲幅也會比北部高很多就是了
再來還有碳交易的問題，目前營造都是面對高碳產業...稅課下去恐怕又一日三市了
推 : 北部難的是購地成本45F 08/22 14:40
推 : 感謝分享46F 08/22 14:41
→ : 調基本工資 只爽到1%的人47F 08/22 14:41
推 : 推！感謝詳細說明48F 08/22 14:42
推 : 本來也想回土建融轉房貸不動產貸款需求會大增 未來兩49F 08/22 14:44
→ : 年錢荒只會越來越劇烈 至於銀行法管不到農漁會跟壽險
→ : 的說法看看就好 央行真的不是智障 看到漏洞不補
→ : 年錢荒只會越來越劇烈 至於銀行法管不到農漁會跟壽險
→ : 的說法看看就好 央行真的不是智障 看到漏洞不補
推 : 很快就管制拉52F 08/22 14:45
→ : 至於72-2一直都是滿的應該是你配合的銀行的問題 至少53F 08/22 14:46
→ : 在我看到幾家都是一直起起伏伏頭一次看到大家都緊繃
f大 避免透漏太多，我只能說我們這有承作土建融而且條件合理的銀行其實並不多→ : 在我看到幾家都是一直起起伏伏頭一次看到大家都緊繃
因為土融的撥貸時常是三五億的量體，銀行端通常都有一些配置去調整
不過目前每次要撥貸前往來的銀行都會有這種要求，所以簽買地合約壓日期都要先照會
推 : 結論：改做裝潢55F 08/22 14:53
推 : 裝潢貴， 因為房地產是火車頭啊56F 08/22 14:54
推 : 推57F 08/22 14:55
推 : 推 政策買票買成金融危機58F 08/22 15:01
※ 編輯: lonsterno (59.127.184.47 臺灣), 08/22/2024 15:25:04推 : 推59F 08/22 15:07
推 : 裝潢=客製 當然貴 我都買現成軟裝 賣房還能帶走60F 08/22 15:08
→ : 大家愛的北歐無印風 基本上就是軟裝為主 87才釘死
→ : 大家愛的北歐無印風 基本上就是軟裝為主 87才釘死
推 : 弱弱請問一下不動產放款膨脹44%是怎麼計算的? 誠心求教62F 08/22 15:09
→ : 被洗成每坪5-6萬裝潢是基本 台灣人真的盤63F 08/22 15:09
推 : 推，感謝實務經驗分享64F 08/22 15:10
推 : 就算央行再退 也是選票問題 等著看65F 08/22 15:12
推 : 推，謝謝分享66F 08/22 15:13
推 : 新青安寬限期5年改3年 或拿掉 應該就會有很多年輕人下67F 08/22 15:27
→ : 車了吧
→ : 車了吧
推 : 推69F 08/22 15:29
→ : 土建融5億，房貸=10億總銷× 8成房貸× 一成不貸款0.9=7.2億70F 08/22 15:30
→ : ，5億土建融變成7.2億房貸，膨脹44%
謝謝您 正要回覆您手腳更快，果然房版都是善心人士→ : ，5億土建融變成7.2億房貸，膨脹44%
※ 編輯: lonsterno (59.127.184.47 臺灣), 08/22/2024 15:31:59
推 : 感謝你的分享72F 08/22 15:42
推 : 感謝您的分享！73F 08/22 15:44
推 : 實事求是74F 08/22 15:48
推 : 寬限調整：一樣5年但要還1/3本金 這樣就解了75F 08/22 15:50
推 : 大額撥貸要先通知有時候不是因為72-2 是銀行要控資金76F 08/22 15:51
→ : 池 內規懲罰沒先通報大額撥款會charge比較高的資金成
→ : 本 每間銀行作法都不太一樣 也有可能是業務要買雞排請
→ : 大家吃XD
→ : 池 內規懲罰沒先通報大額撥款會charge比較高的資金成
→ : 本 每間銀行作法都不太一樣 也有可能是業務要買雞排請
→ : 大家吃XD
推 : 我同溫層全部都寬5，真的這麼狠80F 08/22 15:52
→ : 不管用不用新青安
→ : 不管用不用新青安
推 : 謝謝，拜託別刪除82F 08/22 15:55
推 : 推83F 08/22 15:55
推 : 優文沒爆？害我差點錯過這篇84F 08/22 16:00
推 : 這樣大家就清楚了~優文85F 08/22 16:02
推 : 感謝ggHan與原PO, 這篇真的很棒!86F 08/22 16:02
推 : 帥過頭說裝潢1500萬 等於自己賺 1500萬87F 08/22 16:07
推 : 乾貨88F 08/22 16:08
→ : 那不就加下來3年都沒錢可貸款了?89F 08/22 16:09
推 : 推\90F 08/22 16:10
推 : 有收穫給推91F 08/22 16:10
推 : 1坪7、8萬裝潢？真有錢！92F 08/22 16:12
推 : 都更這塊就是要人下去開發阿，等別人都齊成本貴的掉渣93F 08/22 16:12
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原文恕刪 眾版友大家好 小弟全糖市建設業開發部門啦 上次冒出水面是第一波打房風聲鶴唳的時候了 當然打房成效如果真的大有斬獲今天大家也不會在這邊恐慌了 題外話打房打了三五波，一下調稅一下降限土建融一下 …93F 54推- 21F 14推
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