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一些出自「黑心建商的告白」的小常識及版主覺得不錯的：

1. 一根柱子的鋼筋要有二十根直、四十根橫的篐筋，其中每一圈都要有固定環

2. 油漆的兩底三度：第一底就是先將粗糙的水泥結構面上批一次土，讓它平整，這他可說是「粉光」；
                   然後第一度是上底漆，就是用油漆直接上色一遍；後上第二底，因為上漆後比較看
                   得出牆壁哪裡不平整，用批土再抹一次牆，並且用砂紙磨細，接著上第二度漆，等
                   乾透之後再上第三層

3. 看預售屋一定要問的兩個基本題：「四樓多少錢？」以及「廣告戶多少錢？」，這兩個數字透露出高
   聳的表價與底價的差距，附近的個案也要多去看一下，多家比較才有真相

4. 建商房子分三期：
   (1)第一期戶數不多、建材差、價格不高，開賣後沒幾天宣布賣光，其實建商手裡保留一半，另一半
      找投資客買，當然也賣一些給記者。
   
   (2)第二期繼續風光開賣，價格調漲一成，配合新聞的發佈，所以第一期沒買到的人，會在這時匆匆
      下單(第一期下餌，第二期魚才會上鉤)。第二期的戶數不多，一個月內一定賣完，順便幫第一期
      的投資客轉手介紹客戶，讓他們真的賺到一些錢，第一期的保留戶還是不賣，我房價也墊高並且
      鞏固了。

   (3)第三期的地點最好，配了更好的建材，景觀也棒，面對「計畫公園」！房價自然再往上加一成，
      同樣的找第一期的投資客買，並且狂發廣告，散戶聽到前兩期大賣，加上新聞一直報，抱著買不
      到的心情就進場買了，表價開高高，但只要高過第二期就成交。

   (4)至於建商手上保留的第一期，因為地點、建材比較差，所以房價一定比第三期便宜，有些嫌貴又
      想買的的人，就會想要。建商用比原本第二期公開價高一成的價格放出去，但比第三期便宜一點
      點，一堆人就會搶著買，這也就是為什麼第一期要保留的原因了，因為更低的成本可以賣更高的
      價錢，比第二期更好賺。

5. 銷售說明書需注意的部分：
   (1)漂亮照片不用看

   (2)格局圖仔細看、問細節→特別是不會放進說明書的，例如：水管管道的配置

   (3)小心門會打架→注意門的大小與走道的寬度，避免卡門

   (4)教練級的停車位→不只要眼見為憑，最好真正試停看看

   (5)大師是全套還是半套→很多建案大師設計可能只侷限在小的範圍

   (6)接持中心不在工地上更要看→避免建商說的天花亂墜，但實際上不是沖，就是在荒地上

   (7)又貴又不能用的雨遮→雨遮包含在坪數內

6. 關於接待中心，一個代銷個案有專案、副專以及業務跑單組成，專案與副專通常不直接接客人，領的
   是公司發的固定薪水(30~50K)，年終再由公司依業績貢獻發年終獎金；跑單靠獎金賺比專業多，尤其
   賣得越快的個案，獎金越高，跑單的獎金分個別獎金及團體獎金，每個案場規定不同，個別獎金由賣
   掉房屋的那個業務自己收下，團體獎金就滾入整個月、所有人一起賣房屋的獎金總和，再依現場人數
   分獎金。 

7. 買預售屋須注意：施工圖、鋼筋、灌漿、裝修(特別是窗戶、浴室、廚房的防水)、水電配置(特別是
   要考慮在交屋後房子規劃)、水泥施作(含油漆)、建材等級(建材品牌)

8. 黑心建商宰肥羊7大絕招：
   (1)第二本合約→浮報房價後，找外地銀行來超貸(讓買屋者以為房價為建商告知)

   (2)買屋送裝潢→實際上裝潢的金額包含在貸款裡

   (3)車位高價法→若房價本身沒什麼賺，藉由提高車位價格來賺(若買屋者不買，則以出租或賣給他人
                  型式賺錢)

   (4)公設比拉回→若房價本身沒什麼賺，藉由提高公設比的比例來賺

   (5)雨遮賺坪數→同上

   (6)一％不找補→2010年5月後修正為必須將主建物、陽台、雨遮、公設清楚標明分開計價，而房屋
                  面積若有誤差需互相找補

   (7)保險賺回扣→有貸款者，銀行會強制要求保火險跟地震險，建商統一幫住戶保險，藉由中間的回
                  賺點蠅頭小利

9. 在施工的建材上需注意品牌(特別是台灣跟大陸的就有差)、施工方式(軟底施工比較好)

10.在買房前要先查明建商口碑及多比價

11.中古屋比新成屋便宜個六至八折是合理的

12.針對首購族：
   (1)現金三分法：三分之一消費、三分之一儲蓄、三分之一房貸

   (2)先抓出你的每月生活所需(抓個一年的生活費用)→包括開銷、保險、醫療準備、交通等費用

   (3)其他的錢是自備款，除了支付房屋二成的頭期款以外，還包含裝潢、家電、代書等稅金準備。通
      常裝潢家電等會佔大約房屋總價的一成，所以可以抓總價的三成。

   (4)如果是要結婚而買房(成家)，基本上是兩房格局，兩房的彈性，確保即便未來收入無法讓你換屋
      ，起碼可以犧牲一間改成小孩房；如果打算單身而且不開伙煮飯、看電視喜歡在床上，那買間套
      房就夠了，之後若有意成家，這套房可租可賣，物件的挑選就重要。

   (5)兩房至三房的大小，台北市門檻上千萬元，地段差的八百萬元，台北縣有捷運的八百萬元，沒捷
      運的五百萬元，這是中古屋的門檻。

   (6)選房屋的地段可以分為三個考量：你家原來住哪裡？你熟悉哪裡？你在哪裡工作？

13.開車族，請沿著工作的動線，考慮是否換捷運或是繼續開車；機車族，同樣沿著工作地點動線，找你
   可以接受的騎車時間；都不會的人，就依自己習慣的交通工具找地點吧，但別去想高鐵(高鐵宅沒有
   捷運宅的保值性)→以工作地點為圓心，畫個圓，就是可以買房屋的地點

14.我的最愛：學區、市場、大公園...等→依照自己的考量，去考慮房屋的區位

15.預售屋：優點→房屋格局可以調整(視管線通道限制)
           缺點→要認真監工(無法預測房子蓋出來的樣子)

16.新成屋：要注意格局，牽涉到日後你裝潢要花多少錢

17.中古屋：優點→坪數實在與房價稍低
           缺點→需注意房子水電配置及漏水、壁癌之類舊房子的問題

18.看房子的流程：(社區→客廳→廁所)
   (1)社區：
      a.進入社區後先注意電線(電塔)、廟、馬路(路沖)的位置，之後注意風向、風聲、車陣問題。
      b.路寬須六米以上(讓消防車可以自由進出)
      c.建築物本身座向、外觀，再看一下外牆磁磚(若工不細，室內大概也差不多)
      d.面試大廳警衛：警衛室或社區辦公室代表樓管公司的品質，也代表管委會有沒有努力管理
      e.留意信箱：了解一下住戶水準(水電管理費沒繳會貼在外面)、信件有沒有好好插入代表樓管
                  是否有在意細節
      f.看公設要看洗手間：主要針對新成屋，可以看出建商施工水準及管理人員是否有在意細節
      g.梯廳要少一點死角，比如樓梯拐角、走道有暗處，都是歹徒容易躲藏的地方。

   (2)客廳：
      a.大門不對鄰居大門，開門時順便看門的四個角落，如果一間房有不平整的大門，碰都別碰，
        也許是因為地震而傷到結構。
      b.進門先看大樑，大樑別壓門或穿門，大樑太低增加壓迫感，粗估客廳面積的寬深比，三米是
        一個基本數字，到客廳後關上大門靜靜的站在沙發上停個數分鐘，聽聽風聲、隔壁人家的電
        視聲，如果是平靜的、空氣舒適的，就是好屋。(了解房屋的隔音及鄰居的水準)
      c.把窗戶、房門全部打開後，坐在客廳或臥室、廚房位置，找同行的人在廁所點個菸或噴香水
        ，如果可以聞到味道，就考慮換間房子。
      d.最後找到電器總開關，打開看一下、問一下，用心的配電盤一定是有多個「不列加」，就是
        安培數足夠的安全開關，家中各區要區分，特別是廚房、冷氣的、各房室的、冰箱的等等，
        有的還會有與消防連結的不斷電開關。

   (3)廁所：
      a.第一步先站在馬桶上，將遮蔽一切關鍵的天花板打開，只要移開維修孔就可以，把頭伸進去
        好好看，看樑柱跟結構面的施工品質。(天花板內九成九為「素顏」，結構面不會經過粉刷
        修飾，判斷施工品質最好不過了)在天花板內要看看有沒有水漬(也許有漏水過，或是樓上管
        線滴水下來的痕跡)、平整度、通氣度(抽風機的風管有沒有接到屋外)
      b.檢查瓷磚，從牆壁跟地板的瓷磚有沒有線對線，可以看出基本施工品質，接著請敲牆壁、瓷
        磚的角落應該是實心的聲音。
      c.關上門模擬上廁所，抽幾張衛生紙，揉成一團丟到馬桶裡，看沖水是否順暢；開水龍頭洗手
        ，看水的流量滿不滿意，如果太弱太小，不是管子卡住就是需要加裝加壓馬達。
      d.馬桶方向不要對門，臥室做為床頭地方的後面不可以有馬桶(避免被沖水聲驚醒)。
      e.模擬在廁所會做的所有事情，也許會發現看不出來的小缺點(廁所插座？)

19.科學風水：
   (1)社區地基高於路面→可能有淹水問題(避免買山坡地房屋)

   (2)社區地基低於路面→雨水不易排出，夜間視線不明容易發生事故

   (3)有飛機飛過→需注意飛機飛過時造成的噪音(最好可以親自嘗試聽聽看)
※ 編輯: crocus 時間: 2011-04-26 20:48:46 來自: 61.65.196.200