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這邊來講一下,為啥我會支持預售屋實價登錄.


這個通常是玩預售屋的會比較清楚.

最簡單的,我問你...

興富發的美樹大悅,要賣多少?

我說,28...

但是你應該會聽到25 26這個價格.

因為我講的是均價.

但是市場上流傳的是"廣告戶的價格"

這一點我相信有在玩的投資客都很清楚我再說甚麼.

美術白天鵝多少??

我說27...

但我相信會有版友跳出來說她買24~25.

因為我講的是非高雄厝不帶車位的價格.

但他們買的是高雄厝+車位的單價.


因此在預售屋的市場,價格是很混亂.

並且這個很混亂,是"往下"混亂.

這邊也包含了,有敵對的代銷或是建商,故意做假消息意圖使人滯銷.

例如A建商B建商都一起推案...

B建商賣比較差,他就故意放消息說,A建商第一手投資客都入手25萬.

但實際A建商廣告戶也都要25.5萬,均價在27萬.

但是消息放大一點,對方就會滯銷...

每個去的買家都要買25萬..然後都被打槍...而買家更不可能接受27萬這個價格.

so...這招是之前用到爛的爛招...

當然後來代銷很多也學聰明了.

他們會找打手去mobile放"賞屋文".

然後找一戶的資料和價格做定錨,直接在mobile公開...

讓買家有跡可循...

因為代銷就算掏心掏肺跟你說,阿最便宜就是27....你也不會信..XD

所以只好用這種拐彎抹角的方式,讓你知道價位大概在哪裡.


and....我知道很多人都很愛幻想.

幻想買家都是冤大頭,都會買到很貴,都會被代銷宰殺..XD

但我只能講,買家也許有冤大頭,但絕大多數的預售屋買家,都會做一大堆功課.

包含自己去問,問完後爸爸去問,問完後表兄弟再去問...



因此就算都沒有人在搞破壞價格的手段,他們也都會以"廣告戶"的價格做整棟的價格定錨.


而這種情況,很容易造成輿論上對價格過度低估.

這對我們預售屋轉讓很不利.


我們預售屋轉讓,基本上一定讓你知道價格.

因為差額你還要補現金給我...

也就是你要買我的預售屋,例如我買1000要賣1100.然後有100萬在代銷哪邊是訂金.

你要買就要準備兩百萬,一百萬給代銷把我的一百萬訂金換回來,另一百萬給我當利潤.

所以你不可能不知道我買多少.

但是如果今天你去打聽,這個建案賣900萬???(廣告戶的價格)

那我要賣1100萬..

這時候你就會疑神疑鬼,是不是裡面有甚麼貓膩..

這樣就算了.

旁邊又推一個比較貴的建案,貴我這個案子10%.

而他去查,會發現,隔壁案子賣1000萬(廣告戶的價格)

因此他就會覺得他去跟隔壁買就好...



因此如果他是中古屋買家,我早就賣給他數鈔票了.

但因為他是預售屋買家...所以我就變成很難轉賣給她..

因為資訊太過混亂....並且是往下的混亂.


so...我們投資客很支持預售屋實價登錄.

因為建商如果在銷售順利的情況下.

他銷售30%可能會拉一次價格,銷售50%再拉一次,銷售70%再拉一次.

建商沒有在往下賣的,除非他要倒了....

這樣例如我買1000,建商拉到1050...

如果沒有時價登錄,輿論會還在傳我這棟只要900萬(廣告戶的價格)

但是如果有時價登錄,買家就會知道,新成交價已經達到1050..

這樣我1000萬如果只想小賺就跑,賺個10萬,然後再給仲介10萬傭金...賣1020.

這樣我不就很好賣??

so...透明對我們比較有利.

資訊爆炸的年代,預售屋價格不透明,對我們投資客預售屋轉讓反而是缺點.



and...我知道很多空空現在完全不相信我說的東西.

但是不重要...XD

反正又跟你們無關...

我是講給有在玩的玩家,我相信各位有玩預售屋的應該也很清楚我再說甚麼.



and...之前更扯的是.

你們也知道我在一些建商有一些線.

比較好笑的是.

之前我玩大悅,我是大悅當建案最大的買家..

興富發自己家族的人過來跟我簽約,是直接拿"建商的底價"給我...

因此我一定是拿最底價...

那時候整棟大概在23.x.

但是後來...我在其他建商裡面開發和市調人員那邊得知.

它們公司最後對興富發大悅的行情報告上,定義在20萬上下...
(奇怪,這到底是怎樣市調的...各建商的市調人員看起來也是假消息滿天..XD)

我都嚇到...XD

另外仲介有人還問說"大悅,不是一字頭嗎?你是不是買貴了?"

然後跟我說,他手上有買家買一字頭...XD

阿.....

預售屋實價登路快點通過拉..!!!!



and..最後造福一下新手.

預售屋轉讓一般來講是這樣玩.

今天我會挑這個案子,一定代表這個案子有"市場競爭力"

這時候有兩條路,一條是豪宅...但現在豪宅慘兮兮所以不講豪宅怎樣挑.
(大概就是,獨特性,單一性,戶數少,品牌大,精華區,廣告要夠大,要有名人進場)

我愛玩門檻...



因為,我是買最低...所以未來其他人怎樣買,你都會比我貴,那你都會幫我抬轎.

而只要我還沒有交屋,我就是0年屋...

因此我今天買700萬好了,最低總價...你一年後買旁邊建案市場最低770萬..

後年又有人買市場最低840萬...

這時候我還沒交屋....請問我是不是跟你買840萬都一樣是"0年屋"



當然我不會肖想我賣840萬...畢竟差額買家要補現金..所以賣太高他壓力很大.

外加買家大多都還是喜歡跟建商買第一手,而不是接地二手.

so..市場最便宜是840萬,我預售屋轉讓,抓極度保守好了,賣770萬.

那...我掛出來那不就不難賣掉??

而如果我賣掉賺個50萬就好,20萬給別人當傭金...

我就算付到100萬,15%...但是100萬兩年賺50萬.

投報率還是比存股好啊...你存股也是要繳所得稅的...大家都繳稅...XD

這就是玩預售屋的心法.(所以我怎麼會怕資訊透明....XD)

預售屋不是你買了,然後幻想房子多好,就會有人跟你買讓你賺一百萬.

喔不....

這是蒙著眼睛在玩預售屋..賺到錢算你走運罷了...



市場是混沌的,混沌的市場是交易寫出來,而交易的發展是來至於籌碼,也就是掛賣物件.

當這邊行情100,但是所有掛賣物件都是500.

只要有兩三筆成交,這邊行情就噴到500.

而100變成500...抱歉市場不跟你解釋原因...就是這樣,你必須接受.

所以....

投資客專業分析市場,永遠先盯籌碼...

一大堆屁理論,只是在廣大的籌碼分析當中,當作輔助.



所以這次打房,近月交屋的預售屋,有可能會產生投資客斷頭,因此禿鷹可以去獵食.

這種斷頭的短暫"跌幅"...原因是來至於賣家...你去分析買家幹嘛...XD

哪個買家不想買便宜?

我不想買便宜??....你哪隻眼睛看到我不想買便宜??....

阿買家大家都想買便宜..你分析買家幹嘛..XD

so...緊盯籌碼...並且緊盯籌碼才會看到賺錢的機會.

例如....當北鹽埕區只剩下兩棟7w/p的大樓,我去把它掃光,中間在釋出一間,在掃掉.

鎖籌碼.

之後翻修好掛賣12....然後成交.

之後再賣一間成交12...

這邊的行情就被我拉高到了平均大概10萬...(後期有沒翻修的房子成交就在10萬)

這故事我講過...細節懶得再講.

你跟我說北鹽埕區為啥7萬在短短不到一年漲到10,大漲30%??

恩....我只能跟你講,阿就我炒得,不是強者我朋友炒的,就我炒的.

不然哩??

不然你解釋解釋,你哪一個理論去解釋北鹽埕區從7萬漲到10萬.

他有重大建設嗎(那時候還沒輕軌),有利多嗎?有人口湧入嗎?

另外..他行情是7直接跳到10..中間沒經過8和9....

這種跳躍性漲幅其實是不動產漲價的常見現象...

不動產三天兩頭都在跳空漲的..並且不需要補缺口....
(不動產還跟你補缺口,你股票看太多,股癌上身喔.)

同樣的,以前我為啥都不買諾貝爾.

諾貝爾就是從7~8萬漲到10w/p"以後"...湧入大量的菜鳥投資客..
(看漲才去追)

造成籌碼很混亂.

然後又遇到2016的打房,所以龐大的菜鳥投資客都神經緊張想要拋售.

而因為加上交易成本,所以這些投資客要賣在11~12才不會賠錢.

所以諾貝爾這四五年盤在11~12都不會動.

正勤也在500盤了一年左右,但後來就往上爬,你看今天都想要闖700大關.

我那時候就是買正勤4xx...就是因為諾貝爾籌碼太混亂不敢買.

但是...我前不久買了諾貝爾...11.5...XD

為啥我會進場??

阿...你自己看諾貝爾12以下剩下幾間??..然後現在掛賣都掛多少.

籌碼洗乾淨了...準備往上跳了...

那些菜鳥投資客這四五年,會出的都出了會跑的都跑了....

所以我進場...

so....專業投資客,永遠記得.

你永遠要優先盯"籌碼"....

籌碼面為主,技術面為輔,消息面聽聽就好....

甚麼都敢買,才是專業投資客.


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