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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2020-12-21 01:29:07
看板 home-sale
作者 Neymar (內馬爾)
標題 [閒聊] 20年後的老大樓
時間 Sun Dec 20 21:12:19 2020

在不更改現行法規之下

依照目前都更速度

未來雙北市將會出現一堆40-60年的大樓/華廈/公寓

在不考慮都更的情況下，公寓不用說，但是完全沒有管委會運作

要住戶出錢來做結構補強難度最高。

華廈雖然有電梯，但是通常只用來繳納電梯基本維護費用，財源也相對有限

大樓的話，如果有管委會持續運作，管委會基金勢必存有一定金額

對於未來大樓結構補強或者維護相對來說不會找不到財源。

這樣考慮的話，現在2X年的大樓，因為公設比相對較低

20年後變成4X~5X年的大樓，感覺上比起新成屋CP質更高一些?

因為現在新成屋20年後也變成3X年的所謂的老屋了

或者說

現在20-30年的屋齡的房子

20年後將變為房屋的最大宗，數量最多，50年的屋齡搞不好變成常態

要60-70年才會真正被心理上定義為老屋?

這樣說起來，屋齡20-30年對大多數口袋有限的人來說

反而CP值最高? (公設比20~30%以下甚至更低，又有管委會運作)

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當然以上討論是針對六都甚至只有雙北的房子為主

因為這些區域土地有限的情況，新房子蓋的數量有限




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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.169.33.138 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1Vtqsr4L (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1608469941.A.115.html
推 s8752134: 你有看過大樓土地持分是多少嗎?1F 12/20 21:14
→ s8752134: 例如你買個權狀 50, 室內 34 左右的大樓物件, 土地持分
→ s8752134: 你去看看幾坪
其實我的意思，以版上大多數考慮自住的觀點來看
今天我有錢當然可以買新屋，然後買間精華區公寓等天然都更XD
今天在都更機率趨近於0的情況下
不想住精華區公寓的自住客
其實可以考慮精華區的舊大樓(前提是管委會運作正常)
推 ceca: 不會,你到時候會習慣滿地50 60年屋..4F 12/20 21:16
→ ceca: 然後跟現在過一樣的生活...XD
→ F93935:  https://i.imgur.com/Gc50GE8.jpg6F 12/20 21:17
[圖]
→ ceca: 你在巴黎會習慣一百年屋的概念一樣.7F 12/20 21:17
→ F93935: 五十坪大樓大多不到8坪土地8F 12/20 21:17
→ ceca: 然後你會驚覺..奇怪,怎麼市容並沒有變差..XD9F 12/20 21:18
→ ceca: 房子也沒變更醜多少..XD
→ ceca: 有興趣去翻本版10年前的文章.
→ ceca: 10年前就一堆人煩惱20年屋過10年會爛到很醜.
→ ceca: 30年屋變40年屋會不能住人.
→ ceca: 但是你現在看,當年的20年屋到今天3x年屋,樣子有啥改變嗎?
→ ceca: 沒有...XD
→ ceca: 所以當年住1x年屋的,住2x年屋的,今天都繼續過他的生活.
→ ceca: 再過20年....它們會依然過一樣的生活..XD
推 koushimei: 10年前賣掉大稻埕一棟管理很爛的30年華廈 結果現在越18F 12/20 21:26
→ koushimei: 賣越貴 而且還是搶手 覺得不可思議
→ ceca: 所有的房子連地上權套房都越來越貴..XD20F 12/20 21:30
→ ceca: 但是真正劣化明顯的是管理爛掉.
→ ceca: 不過這時候反過來,管理本來就爛的房子.
→ ceca: 因為很難再爛下去..
→ ceca: 所以他們反而很容易維持...XD
→ ceca: 這社會有時候很有趣..
→ ceca: 好區域或是貴的房子,管理比較容易維護.
→ ceca: 爛房子一開始管理就不好,所以也很難再爛下去.
→ ceca: 中間偏差的產品,才是最風險的...因為他門的管理最容易爛掉.
→ ceca: 另外,外圍的新屋也是..
→ ceca: 外圍新屋,買家財力有限.自然在管理上面支出會比較愛緊縮.
→ ceca: 所以外圍新屋管理容易衰退的很快.
→ ceca: 你在市區買新屋,基本上屋主都有一定財力.
→ ceca: 管理相對它的買屋房價而言並不高.
→ ceca: 所以比較會維持.
※ 編輯: Neymar (118.169.33.138 臺灣), 12/20/2020 21:41:43
推 zaza5566: 你要叫現在的人去看中古舊大樓根本不可能35F 12/20 21:42
→ zaza5566: 遇到太多 包括版上的每個都在預售屋
→ ceca: 本版是全ptt身價最高的板...不能用本版當基準.37F 12/20 21:43
→ ceca: 當你在台中高雄,家庭薪水只有7萬,養一個小孩.
→ ceca: 沒有爸媽幫忙.
→ ceca: 那就只能買500萬以下的三房.
→ ceca: 而500萬以下的三房,市中心快絕跡了..XD
→ ceca: 被我們吵到快光了.
→ ceca: 所以...要嘛接受3x年老大樓,要嘛接受老公寓.
→ ceca: 他們沒有選擇....
→ ceca: 而,家庭收入7萬養一個小孩,在台中高雄...這種人是少數還是多
→ ceca: 阿...是多數..XD
→ ceca: 所以,你隨便找一個仲介問,老公寓老大樓好不好賣阿..XD
→ ceca: 你可以得到真實社會的答案.
→ zaza5566: 真的 與其在那邊吵屋齡老舊 低總價才是重點 能住就好49F 12/20 21:49
推 LStrike: PTT身價最高的版XDDD50F 12/20 21:49
→ ceca: 房版收入不敢講,但是身價基本上是最高的..XD51F 12/20 21:49
推 Unsullied: Stock版呢52F 12/20 21:55
推 ben1013: 混泥土不是可以用100-150年，沒有偷工減料的話。53F 12/20 21:56
→ Neymar: 不就一堆沒啥本錢又想要住北市市重心的新成屋，我是勸他們54F 12/20 21:56
→ Neymar: 看看中古屋，反正買來之後10年或者20年後也不怕賣不出去
推 Karida: 房子要用100年，前提是要沒地震吧!56F 12/20 21:57
推 kikooo: 應該都是想買房或已經有房了才會逛房板吧 房子比股票門檻57F 12/20 22:08
→ kikooo: 高多了 平均身價最高不為過
→ Neymar: ceca，你觀念某部份我認同，某部份我保留。可能我在提雙北59F 12/20 22:09
→ Neymar: 。雙北2-30年的精華區中古大樓，約3000萬左右。這價錢在這
→ Neymar: 精華區可以買的北市物件，有中古公寓，華廈，大樓，或者新
→ Neymar: 成屋選坪數小但是效用高的挑高房子。今天以自住為考量的
→ Neymar: 情況，個人是推管理好的中古大樓
推 ceca: 其實現在還一堆6x 7x 8x年老屋,經歷過6x 7x 8x年的大大小小64F 12/20 22:12
→ ceca: 地震...XD
→ ceca: 地震倒塌的房子相對整個市場而言,其實是很少數.
→ Neymar: 如果以投資或置產為考量，當然是選公寓租出去。今年精華67F 12/20 22:13
→ Neymar: 區一堆2000萬左右低總公寓（2-3樓）幾乎被秒殺，條件好的
→ Neymar: 公寓又開價到3000萬以上（感覺是在開都更價在賣XD）
→ ceca: and...雙北市場比較不一樣.70F 12/20 22:13
→ ceca: 雙北地點價差很大很大.
→ ceca: 但是其他縣市,你看市中心和外環的價差.
→ ceca: 根本趕不上大安區和萬華的價差..XD
→ ceca: 所以雙北的市場一般都要另外切出去看
→ ceca: 並且雙北的電梯大樓,9成以上的買家是有家裡支柱的.
→ ceca: 沒有支柱又非雙薪破百以上,大多都直接放棄.
→ ceca: 但是如果在台中高雄..白手起家,雙薪7~9萬..還是可以買房子.
→ ceca: 而用500萬整好了,他可以買市區老大樓,公寓,外圍一點的中古
→ ceca: 以及更外圍的新屋.
→ ceca: 這時候就考慮到交通,學區,機能,有沒有老母要顧幹嘛的.
→ Neymar: 目前6-70年的老房子市場接受度還是相對較低呀，畢竟平均81F 12/20 22:16
→ Neymar: 屋齡可能才3X年為最大宗。等到20年後，說不定大家又可以
→ Neymar: 接受5X年大樓了（前提是精華區+管理好）
→ ceca: 最老的大樓目前屋齡應該是4x年,還沒破50.84F 12/20 22:16
→ ceca: 6~70基本上大多都是透天.
→ ceca: 透天基本上無視屋齡..XD..非RC結構,價格不看屋齡.
→ ceca: 而4x年的老大樓...恩...連賣都沒人在賣...XD
→ ceca: 因為,大多都住得好好的,沒事幹嘛把家賣掉.
→ ceca: 釋出量很小...
→ ceca: 所以4x年的老大樓,進去看都住滿了人.
→ ceca: 有釋出只要便宜一點,也是被包租公掃掉.
→ ceca: 因為投報率很好.
→ ceca: 真的爛的大樓有時候屋齡反而不是最老的那幾棟.
→ ceca: 例如我手上有一間銀座,那個大樓就有點顆顆..
→ ceca: 不過就算我覺得他很顆顆,裡面還是住滿了人.
→ Neymar: 透天真的是無視屋齡，只看地段和基地而已96F 12/20 22:19
→ ceca: 只有少數幾棟是屋主屯空屋丟在那邊不理會.97F 12/20 22:19
→ ceca: 掛賣的話,也是看價格...只要低於一個數字就被掃掉.
→ ceca: 我買到那間,是版上仲介賣給我的.
→ ceca: 屋主說要賣,第二天我就下斡旋,第三天成交...
→ ceca: 我忘了是不是連屋主委售約都還沒簽...XD
→ Neymar: 提遠了，我這篇是和本版想住台北市，預算3000萬左右的人，102F 12/20 22:22
→ Neymar: 其實可以考慮中古有管理良好的大樓。
→ nicejeffery: 北市真的很多3x年老大樓看起來還蠻新的,例如安和路東104F 12/20 22:26
→ nicejeffery: 帝士從我小時候就存在了,維護確實比較重要
→ pchome321: 沒去過歐洲嗎？一堆70起跳106F 12/20 22:27
推 Karida: 歐洲比較沒地震吧!而且百年前蓋的房子也沒蓋多高。107F 12/20 22:29
→ Neymar: 然後2000萬初頭的人，可以考慮住新北或者精華區低總老公寓108F 12/20 22:29
→ Neymar: 。但是就得慎選目標，上下左右鄰居的素質以及梯間有無定
→ Neymar: 期請人打掃，畢竟沒有管委會介入，這部份得靠住戶之間共
→ Neymar: 識來維持
→ Karida: 台灣那麼常地震，每搖一次就內傷一次，日積月累，哪天來場112F 12/20 22:31
→ Karida: 超大規模地震就震垮了。
→ Neymar: 一些人是沒仔細看內容嗎？我是指台灣目前市場上的標的物，114F 12/20 22:33
→ Neymar: 3X年是大宗，是要講幾遍？大家對5X年屋齡接受度自然較低，
→ Neymar: 等20年後就又是不同思維了
推 Karida: https://www.youtube.com/watch?v=kkYtvUXg2CE117F 12/20 22:34
→ Neymar: 至於地震，如果管委會運作良好，屋齡就算老舊，至少有錢可118F 12/20 22:36
→ Neymar: 以補強結構。公寓就等天然都更，華廈的話...保佑吧
推 Karida: https://www.youtube.com/watch?v=diONUGG3oQs120F 12/20 22:46
推 seelove: 平均屋齡會不斷上移，大家標準就跟著平均移動，台北滿多4121F 12/20 22:47
→ seelove: 0年大樓 都好好的 還很貴
推 liu1981sssss: 我以前在倫敦很多百年老屋，看久就習慣了123F 12/20 22:52
推 Karida: 921那晚真的搖很大力，好像在坐海盜船。124F 12/20 22:57
推 Karida: 現在還有建商用沙拉油桶蓋房子嗎?
推 Karida: https://www.youtube.com/watch?v=SXSjffEL1sE
→ Karida: 1999年之前及之後二年蓋的房子不要買。127F 12/20 23:13
→ Neymar: 還在沙拉油桶？128F 12/20 23:21
→ Neymar: https://reurl.cc/7ogjak
「油桶梁柱」被誣衊20年？資深工程師解釋建築工法：非偷工減料！ | ETtoday生活新聞 | ETtoday新聞雲
[圖]
921集集大地震共造成4萬0845棟建築物全倒、4萬1373棟半倒，部分倒塌建築梁柱中出現沙拉油桶，也讓「偷工減料」質疑喧鬧一時，20年過去了，仍有人對此難以釋懷。營建署退休工程司說明建築工法，呼籲民眾「不要看到沙拉油桶就開槍」，因為這些都只是設計裝飾用的空心梁或柱，並非是承受荷重的建築結構主構件。 ...

 
→ Neymar: 如果不是主要結構，修飾柱用沙拉油桶反而是好的，避免建築130F 12/20 23:30
→ Neymar: 物過重
→ Neymar: 921過後，為了觀感問題，這些修飾柱工法才改用保麗龍或封
→ Neymar: 模板取代
推 NodeWay: 不應該拿沒地震的區域來比拉 整個台灣都在地震帶134F 12/20 23:52
→ NodeWay: 老實說60年以上的都很危險 不要講百年了
→ NodeWay: 沒地震的地方五十樓以上的高樓都沒什麼難度 在台灣不一樣
推 bangjia: 跟他說這個價你覺得合理？你自己會買？包準他啞口無言137F 12/21 00:29
推 lagadidi: 能成交就是合理價啊，樓上成交一戶讓大家看你的合理價138F 12/21 00:41
→ lagadidi: 有沒有低於實登
推 follow420: 同樣的價格買市區中古是買現在，買郊區新屋是買未來140F 12/21 00:48
→ ceca: 市政轉移不一定會轉移到郊區.141F 12/21 00:56
→ ceca: 如果市政轉移沒有往郊區你下注的方向走.
→ ceca: 那那個區域不適合長期(超過十年)置產.
→ ceca: 除非有特殊支撐,例如新的工業區之類的.
→ ceca: 長期要注意都市發展的方式和型態和方向.

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