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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-08-04 23:15:08
看板 home-sale
作者 ftmd ()
標題 [請益] 買房租房比較
時間 Wed Aug  4 21:26:41 2021

大家好，我做了一個買房與租房的比較

買房：
總價1000萬，自備400萬，貸600萬，25年，年利率為2%，
則每年須還款305,172元。

若將買房的錢存下來，改為租房子：
房租每月16,667元，每年200,000元，
除了可以將頭期款400萬存下來，
每年還可以存105,172元，
(這是房租與房貸間的價差，305,172減200,000)

假如投資利息為5%，
則25年後可以存18,564,974元，可以拿這1800萬元去買房子。
(詳見Google試算表：https://tinyurl.com/k5p5rddx)



想請問：
1. 如果是總價1000萬元的房子，出租一個月16700元，合理嗎？
2. 這樣的計算公式有需要修改的嗎？


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.22.21 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1X2fML02 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1628083605.A.002.html
→ chrisstar: 為什麼以貸六成 利率2%來計算？這都很不符合現況啊1F 08/04 21:28
→ abyssa1: 貸款8成30年利率1.31%2F 08/04 21:30
非軍公教也可以找到這麼低的利率嗎?
→ z520314: 正常都是自備200、30年、1.31%3F 08/04 21:32
→ abyssa1: 其實根本不用算 利率1.31% 租金2% 貸款買就對了4F 08/04 21:33
→ z520314: 無寬限期，每月還款26886，每年還款3226325F 08/04 21:33
→ z520314: 每月出租16700，你自己每月貼一萬，30年後賺到產權
→ z520314: 且25年後照現在這通膨算1800萬可以買甚麼房子?
可是1000萬的房子25年後會折舊，可能不一定值1800萬?
→ sos20000066: 25年後1800萬能買哪種房？ 投資穩贏嗎8F 08/04 21:35
推 CharleneTsai: 是不是少算CPI通膨了 再想想吧9F 08/04 21:36
好像有點難預測
→ sos20000066: 如果租比買划算，25年後誰要租給你，房東都不租老人10F 08/04 21:36
推 s26492755: 我500萬的房子就租17000了  給你參考11F 08/04 21:38
已羨慕
推 LouisPrime: 未來你有家庭，有了小孩，一個月房租可能會突破3.4萬12F 08/04 21:40
可是租金高應該同樣大小的房子房價也高?
※ 編輯: ftmd (150.116.22.21 臺灣), 08/04/2021 21:44:09
推 a9940597: 應該是3樓這樣才對喔13F 08/04 21:44
推 z520314: 以現在來看大部分都是地段增值遠大於折舊14F 08/04 21:45
→ z520314: 有價值的是地點不是建築物本身
推 ketter: 房價通膨沒算  房貸是普通人這輩子能做到最安全的槓桿了16F 08/04 21:45
→ z520314: 且買個舊屋兩房整體一下改三房，租金又upup17F 08/04 21:46
→ ketter: 貸款還一還  再用房子貸款出來投資18F 08/04 21:46
→ sos20000066: 你看一下台北古蹟房有沒有折舊...19F 08/04 21:50
推 s26492755: 房租純消費行為  房貸還有還到本金  這樣應該不難理解20F 08/04 21:53
→ s26492755: 吧
→ f860506: 你是對的 房地產能賺的時間已經結束了22F 08/04 21:54
推 jonson: 引用數字沒一個對的我就不提了，比較表為什麼沒有社會宅23F 08/04 21:54
推 u4fu3: 全部數字都不合理啊....正常是貸8成 30年 1.31%！而且100024F 08/04 21:55
→ u4fu3: 萬的房子租金也不可能才16667元...板橋800多萬的套房就可以
→ u4fu3: 租20000/元了...
推 s973311: 台北一堆40年以上的老公寓越賣越貴27F 08/04 21:56
→ s973311: 誰在跟你算折舊
推 s26492755: 好奇  房地產能賺的時間已結束  不是應該轉往其他投資29F 08/04 21:56
→ s26492755: 工具  怎麼還流連在房版
→ f860506: 看去年到現在就知道了 股市已經萬8了 房地產才回到12年31F 08/04 21:56
→ f860506: 水準 很多地方甚至沒回到高點
→ f860506: 但是房地產還是一個完美的資產配置工具
→ s26492755: 如果房市不能獲利  我根本不會來房版  也不在買房了34F 08/04 21:57
推 u4fu3: 1.31%的利率不用軍公教啦...我一般上班族也是1.31%35F 08/04 21:57
→ f860506: 長期多頭、轉手容易、容易貸資金36F 08/04 21:57
→ s26492755: 你看的是平均吧  我買房沒賠過  如果要用股市來說  也37F 08/04 21:58
→ s26492755: 不是人人買股都賺錢啊
→ f860506: 不過也不是說在房地產賺不到錢啦 因為買房其實是一個高39F 08/04 21:58
→ f860506: 槓桿的投資行為 如果真的能買低賣高獲利是很可觀的
→ s26492755: 你都說長期多頭了  為什麼無法從中謀利？41F 08/04 21:59
推 LouisPrime: 我家老透天40年前一棟150萬，現在銀行估價1600萬，給42F 08/04 21:59
→ LouisPrime: 你參考
→ f860506: 但小資族把未來30年的薪水通通投到一間預售屋我是覺得沒44F 08/04 21:59
→ f860506: 有達到理財的效果
→ LouisPrime: 你說房子會變老舊，但不會折舊，假如你把房地產當成46F 08/04 22:01
→ LouisPrime: 車子一樣的概念去想，那就代表你真的不理解房地產
推 s26492755: 所以回到f大你說的  房地產能賺錢的時間結束了嗎  我48F 08/04 22:01
→ s26492755: 看起來是還能穩定獲利  獲利進行中呢
→ f860506: 房地產當然可以獲利啊 但是是要是以投資角度去買才容易50F 08/04 22:01
→ f860506: 獲利 以自住角度真的不太有機會了
推 H2: 機會成本問題而已，過去十年不考慮槓桿，金融資產>不動產>現金52F 08/04 22:02
→ s26492755: 其實我不建議買預售  自己也不買預售的  但買房也不是53F 08/04 22:02
→ s26492755: 把30年的薪水投入房子  你可以透過轉貸增貸  甚至一開
→ s26492755: 始辦理 透支型房貸 理財型房貸  還是可以活用資金
→ f860506: s大 同意你 當然還是可以啦 但這是要以投資角度出發 但56F 08/04 22:03
→ f860506: 自住 考量的又不一樣了
推 Narok: 不合理 我成本350的租1800058F 08/04 22:03
→ s26492755: 說到自住或投資  我常聽到我自住 但也希望能賺錢  心59F 08/04 22:03
→ s26492755: 裡住著小投資客….
→ H2: 房租合理啦，年租金20萬對應1000萬房價，cap rate 2%61F 08/04 22:04
→ H2: 大概是現在新北大套房的價格跟租金沒錯
→ s26492755: 我最好的一間  不到200成本 租18500….  不過不是每間63F 08/04 22:04
→ s26492755: 都是這樣就是了
→ H2: 房子 cap rate 2%，投資5%，不考慮槓桿當然是投資好沒錯65F 08/04 22:05
→ s26492755: H大  我去年12月買一間  總價是500  就能租到16000了66F 08/04 22:06
→ f860506: 例如16、17年市況差的時候把某些超跌的區域買起來 到1967F 08/04 22:06
→ f860506: 、20兩年就漲10~15%了 算上槓桿其實是50%~100%的報酬率
→ s26492755: 這兩年租金很可怕的69F 08/04 22:06
→ f860506: 不過這些地方不會是自住客選擇的區域70F 08/04 22:06
→ H2: 不能用你們專業房東特例來看，現在新房子房租房價比就是這樣71F 08/04 22:06
→ s26492755: 我剛好2016 2017各撿一間斷頭  真的超爽  投報跟f大你72F 08/04 22:07
→ s26492755: 說的差不多  這還不算租金喔
推 A4Avant: 這篇反串的太明顯了，2%不是房貸，是信貸74F 08/04 22:08
→ s26492755: 可是同社區也學我  以前都掛13500  現在都至少15000了75F 08/04 22:09
→ s26492755:   即便是沒整理  超敢
→ f860506: 恭喜XD 那兩年滿地都是鑽石77F 08/04 22:09
→ f860506: https://i.imgur.com/Rcw5qib.jpg 這些破爛房16 17年跌
→ f860506: 的跟什麼一樣
[圖]
推 gm3252: 要比較錢也做點功課吧，設定貸六成2利率2%是要比什麼？80F 08/04 22:11
推 hcchiena: 25年後房產殘值是0嗎？不是的話算屁！81F 08/04 22:11
推 s26492755: 可是我2016在房版叫大家可以開始進場被嘴爆  哈哈哈哈82F 08/04 22:12
→ nicejeffery: 自住一定買就對了至少用來抗通膨,投資則要考量很多83F 08/04 22:19
→ nicejeffery: 給高手玩
→ hcchiena: 一堆連少年股神都沒資格的參賽者一天到晚嘴每年幾%獲利,85F 08/04 22:23
→ hcchiena:  前一陣子各個都是航海王...現在幾個不是咕嚕咕魯？
推 piliwu: 我信貸都不用2%87F 08/04 22:23
推 lagadidi: 信貸1.5就有了，2%信用是多差…千萬房通常一年要租40萬88F 08/04 22:26
→ lagadidi: 以上
→ we147121: 我大苗栗國600萬租1萬6路過90F 08/04 22:26
推 hcchiena: 5%很簡單?那誰出這5%?法人外資還是韭菜？91F 08/04 22:26
→ akizut: 不考慮賣房獲利，30年後原價賣出，利息其實比房租便宜，而92F 08/04 22:31
→ akizut: 且想怎麼改就怎麼改
推 lagadidi: 以成本1000萬房，200萬頭期，不考慮漲跌，每年成本差不94F 08/04 22:40
→ lagadidi: 多總價1.7%=17萬（利息+稅+維護）；租房一年成本35-40萬
→ lagadidi: ，價差抓18萬就好。你拿在手上的頭期200每年可以投資超
→ lagadidi: 過18，約9%就打平無漲幅的房價
推 lagadidi: 上面寫錯，成本應是800萬1.3%+4萬稅金維護=14.4左右，
→ lagadidi: 約租房差距應該為20以上。每年投資獲利10%打平購買無漲
→ lagadidi: 跌房
推 H2: 樓上算錯，租金一年是20萬，房貸跟稅金成本是14萬101F 08/04 22:47
→ H2: 差6萬，200萬頭期款一年報酬率超過3%就可以
→ lovemost: 利率也太高了吧103F 08/04 22:57
推 lovemost: 這個比較滿有意義的，我之前曾算過我買第一個房子的時候
→ lovemost: 利率用1.56%算，算我如果存錢拿去投資要有多少%的報酬率
→ lovemost: 才能超過買房時省下的租金，假設房子價值不增不減20年時
→ lovemost: 大概是4.7%，以我當時條件去計算的結果，結果沒想到兩年
→ lovemost: 房子價值就翻倍了，但還是比我投資的報酬率低不少，但不
→ lovemost: 會後悔吧，有一個自己家加上分散風險的概念

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