※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-08-08 23:13:05
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作者 標題 [請益] 最近房地產買氣差嗎？
時間 Sun Aug 8 01:10:15 2021
怎麼感覺一堆房子開始降價了
是最近越來越少人在看屋了嗎？
高雄一字頭的又跑出來
台中也是一字頭又跑出來
以上說的是新建案喔
大概都在市區與蛋白交界的地方
大家有沒有感覺？
--
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→ : 平行時空？1F 08/08 01:15
推 : 因為都賣光了 沒東西買 所以買氣極差2F 08/08 01:15
推 : 真的！快要五折惹3F 08/08 01:42
推 : 我吹過你吹過的晚風，那我們算不算相擁？4F 08/08 01:45
推 : 其他平行時空的事 你也感覺得到 很厲害啊5F 08/08 01:54
推 : 想多了6F 08/08 01:58
→ : 收割買盤呀，有能力買正常格局的，3, 4年前都買的差不多7F 08/08 01:59
推 : 喔喔～你說高雄那瑪夏跟台中新社嗎8F 08/08 02:05
→ : 市區啦，澄清路旁邊就有廣告了，當然包含出了名的匯河堤9F 08/08 02:09
噓 : 五折團的既視感，感覺要跌了，感覺快崩了，感覺沒人要買了10F 08/08 02:18
推 : 夢到的？11F 08/08 02:29
噓 : 還沒醒？12F 08/08 02:31
推 : 目前是蛋黃區/話題區漲幅比較大,其他地方有些都有停滯.13F 08/08 02:36
→ : 不過,最便宜的物件也有漲.
→ : 去年是阿貓阿狗全都漲.蛋黃區漲幅沒特別高多少.
→ : 不過最便宜的東西這次很早就開始漲...XD
→ : 要知道,我剛買一間三百多一點的前峰國宅三房.
→ : 那時候開價三百多的電梯三房還有好多間.
→ : 現在你自己去查,開價低於400的電梯大樓三房剩甚麼..XD
→ : 是不是剩一間果貿,另一間前峰被買走了,並且買價比我還貴.
→ : 才兩三個月.
→ : 你也可以觀察套房的價格.
→ : 是不是150萬以下的套房也剩沒幾間.
→ : 別忘了去年底,三民區菁英會館還有開價98萬的.
→ : 老地上權倒是停滯,不過這是因為2019年地上權漲太兇.
→ : 所以七賢大樓,大高雄第一城,城中城的物件,價格停滯.
→ : 至於蛋黃區..
→ : 恭喜美術館1000萬的三房平車絕種.
→ : 然後,在恭喜美術館1100以下的三房平車絕種..XD
→ : 你只剩下2+1房平車的白天鵝預售屋可以買..XD
→ : (PS.我三房和2+1房用坪數抓,三房就是20坪以上,2+1房就是16坪
→ : 去年我還在講三房平車1000以下快買,有沒有.
→ : 現在開價都1100以上.
→ : 至於四房平車..
→ : 恭喜1300以下四房平車絕種.
→ : 在恭喜1500萬以下四房坪車絕種.
→ : (我正四房抓28坪以上..你27坪我也算你正四房,但26我算你3+1)
→ : (對喔以上我講的是"室內坪數".)
→ : 記不記得我前年買四房平車多少??
→ : 10xx...
→ : 這就是蛋黃區目前的表現,給各位參考.
→ : 當然啦,我是不太認為四房平車會直達1500..
→ : 理論上應該會開價在14xx..成交1350~1400.
→ : 但..目前就是沒貨,你要買也沒東西.
→ : 你要買現在只有開價15xx以上的物件.
→ : 你總不認為他開價15xx,你要給他殺13xx吧..XD
→ : 殺這麼兇是2010年時候的流行.
→ : 不過,最便宜的物件也有漲.
→ : 去年是阿貓阿狗全都漲.蛋黃區漲幅沒特別高多少.
→ : 不過最便宜的東西這次很早就開始漲...XD
→ : 要知道,我剛買一間三百多一點的前峰國宅三房.
→ : 那時候開價三百多的電梯三房還有好多間.
→ : 現在你自己去查,開價低於400的電梯大樓三房剩甚麼..XD
→ : 是不是剩一間果貿,另一間前峰被買走了,並且買價比我還貴.
→ : 才兩三個月.
→ : 你也可以觀察套房的價格.
→ : 是不是150萬以下的套房也剩沒幾間.
→ : 別忘了去年底,三民區菁英會館還有開價98萬的.
→ : 老地上權倒是停滯,不過這是因為2019年地上權漲太兇.
→ : 所以七賢大樓,大高雄第一城,城中城的物件,價格停滯.
→ : 至於蛋黃區..
→ : 恭喜美術館1000萬的三房平車絕種.
→ : 然後,在恭喜美術館1100以下的三房平車絕種..XD
→ : 你只剩下2+1房平車的白天鵝預售屋可以買..XD
→ : (PS.我三房和2+1房用坪數抓,三房就是20坪以上,2+1房就是16坪
→ : 去年我還在講三房平車1000以下快買,有沒有.
→ : 現在開價都1100以上.
→ : 至於四房平車..
→ : 恭喜1300以下四房平車絕種.
→ : 在恭喜1500萬以下四房坪車絕種.
→ : (我正四房抓28坪以上..你27坪我也算你正四房,但26我算你3+1)
→ : (對喔以上我講的是"室內坪數".)
→ : 記不記得我前年買四房平車多少??
→ : 10xx...
→ : 這就是蛋黃區目前的表現,給各位參考.
→ : 當然啦,我是不太認為四房平車會直達1500..
→ : 理論上應該會開價在14xx..成交1350~1400.
→ : 但..目前就是沒貨,你要買也沒東西.
→ : 你要買現在只有開價15xx以上的物件.
→ : 你總不認為他開價15xx,你要給他殺13xx吧..XD
→ : 殺這麼兇是2010年時候的流行.
推 : 高雄低調48F 08/08 02:49
→ : 十年前還可以,現在市場個性不一樣了.49F 08/08 02:49
→ : 高雄低調就是,其他縣市漲就一起漲,但是不當漲最兇的前兩個.
→ : 這幾年高雄都這樣./
→ : 漲幅速度起伏比較低,所以大漲的時候表現不亮眼.
→ : 但很多人棟漲的時候,記不記得前兩年,北冷中塭南熱.
→ : 大家都棟漲的時候雄才顯得漲得比較多.
→ : 這就是高雄低調的奧義,當然我不知道是不是故意操作的.
→ : 而有能力操作這種大盤的人,只有市府..
→ : 但當然這是陰毛論,不代表本台立場..
→ : 不過基本上,台灣幾大都,桃園新竹台中台南高雄.
→ : 價差都很難拉開..誰便宜誰漲多一點.
→ : 誰漲太兇就被打被盯,就又慢下來..XD
→ : 因此我也常講,你要投資就投資你最方便的縣市就好.
→ : 中長期你沒事不需要到處跑...
→ : 以目前這種狀況來看,中長期漲幅大家可能都半斤八兩.
→ : 那你當然優先做你熟的縣市...
推 : PS.上面...我是去年買美術館四房平車,不是前年.
→ : 手誤...XD...(手誤的話投報率要被腰斬耶,好可憐喔)
→ : 高雄低調就是,其他縣市漲就一起漲,但是不當漲最兇的前兩個.
→ : 這幾年高雄都這樣./
→ : 漲幅速度起伏比較低,所以大漲的時候表現不亮眼.
→ : 但很多人棟漲的時候,記不記得前兩年,北冷中塭南熱.
→ : 大家都棟漲的時候雄才顯得漲得比較多.
→ : 這就是高雄低調的奧義,當然我不知道是不是故意操作的.
→ : 而有能力操作這種大盤的人,只有市府..
→ : 但當然這是陰毛論,不代表本台立場..
→ : 不過基本上,台灣幾大都,桃園新竹台中台南高雄.
→ : 價差都很難拉開..誰便宜誰漲多一點.
→ : 誰漲太兇就被打被盯,就又慢下來..XD
→ : 因此我也常講,你要投資就投資你最方便的縣市就好.
→ : 中長期你沒事不需要到處跑...
→ : 以目前這種狀況來看,中長期漲幅大家可能都半斤八兩.
→ : 那你當然優先做你熟的縣市...
推 : PS.上面...我是去年買美術館四房平車,不是前年.
→ : 手誤...XD...(手誤的話投報率要被腰斬耶,好可憐喔)
推 : 昨天有房仲跟我說近10天內成交四戶 不知真假 新莊頭前67F 08/08 03:10
推 : 我是最近常接到問我要不要賣房子的電話 因為我買的幾68F 08/08 03:31
→ : 個社區沒多少物件在賣了
→ : 個社區沒多少物件在賣了
推 : 台南超級火熱 要快點卡位70F 08/08 18:12
→ : 台中海線都要二字頭了 一字頭在哪71F 08/08 18:31
推 : 原po小心，在這邊只能說房價一直漲，房價會跌是不可能72F 08/08 18:34
噓 : 亂講73F 08/08 18:42
→ : 可以po一字頭的建案名稱嗎？回去研究研究74F 08/08 18:47
推 : 台南房價真的不高XD75F 08/08 19:00
推 : 要崩啦76F 08/08 19:02
推 : 白日夢睡醒了沒77F 08/08 19:07
推 : 剛剛從板橋跟上新莊幾個案場回來 全部爆滿78F 08/08 19:13
推 : 你開心就好啊79F 08/08 19:22
噓 : 在房版說會跌只能噓80F 08/08 19:23
推 : C大對台中瞭解嗎？ 台中七期是不是沒什麼漲～81F 08/08 19:25
推 : 很好啊 可以準備在買一間摟82F 08/08 19:27
噓 : 幻想文，我郊區15年屋就賣了19.X萬/坪，剛成交83F 08/08 19:34
噓 : 哪裡有1字頭？潭子寶佳一坪28 給你參考84F 08/08 19:46
推 : 1字頭還不買難道等人送？85F 08/08 19:48
推 : 政治不正確的發文 準備被八大派多多 封嘴並圍毆致死86F 08/08 19:52
推 : 當你說1+1=3,大家指證你答案是2的時候.87F 08/08 19:58
→ : 就會有人以為,大家都在詐騙他,答案是2的話都是為了利益..XD
→ : 反正你開心就好.
→ : 你買不買房,又跟我們無關,我們也不會跟你有錢上面的往來.XD
→ : 就會有人以為,大家都在詐騙他,答案是2的話都是為了利益..XD
→ : 反正你開心就好.
→ : 你買不買房,又跟我們無關,我們也不會跟你有錢上面的往來.XD
推 : 你可能正在跟其他時空交錯所產生的錯覺91F 08/08 20:02
推 : 有些空仔講了又不聽、聽了又不信、信了又不買，然後再92F 08/08 20:02
→ : 怪東怪西，買不到便宜的，這問題不就預算不到位嗎
→ : 怪東怪西，買不到便宜的，這問題不就預算不到位嗎
推 : 請問C大覺得美術館賓果家族旁邊的人本自然社區怎麼樣 感94F 08/08 20:07
→ : 覺很少物件出來
→ : 覺很少物件出來
推 : 台中1字頭是海線吧，要趕快下手感覺要到2了96F 08/08 20:08
→ : 魯空喊空怎麼會被圍毆？都嘛識相一一自動消失了97F 08/08 20:27
推 : 人本就普通...沒啥特別.98F 08/08 20:36
→ : 中古屋釋出少不少有時候不那麼重要.
→ : 除非他是有代表性或是獨特性很強.
→ : 例如,諾貝爾...他獨特性很強,釋出多.
→ : 那自然它有它的操作方式.
→ : 另外釋出少跟比較會漲沒有關係..XD
→ : 釋出少跟釋出多在投資上,只有操作手法不一樣.
→ : 會不會漲,漲的兇不兇,不靠這個做判斷.
→ : 另外釋出少大多都是直接對應類似產品的銷售狀況.
→ : 例如他一整年都沒釋出.
→ : 他的行情就直接市場上抓跟他條件差不多的,複製貼上.
→ : 釋出多才會跟她自己的成交比較有關係.
→ : 例如賓果,釋出就比較多.
→ : 所以賓果的行情優先看他自己,無論是掛賣物件還是剛成交的價.
→ : 而去年,賓果漲幅大於那些釋出少的..XD..
→ : 賓果去年幾乎是美術館最大贏家..很少人漲得贏他.
→ : 當然今年看起來,反過來賓果漲幅就變差很多.
→ : 中古屋釋出少不少有時候不那麼重要.
→ : 除非他是有代表性或是獨特性很強.
→ : 例如,諾貝爾...他獨特性很強,釋出多.
→ : 那自然它有它的操作方式.
→ : 另外釋出少跟比較會漲沒有關係..XD
→ : 釋出少跟釋出多在投資上,只有操作手法不一樣.
→ : 會不會漲,漲的兇不兇,不靠這個做判斷.
→ : 另外釋出少大多都是直接對應類似產品的銷售狀況.
→ : 例如他一整年都沒釋出.
→ : 他的行情就直接市場上抓跟他條件差不多的,複製貼上.
→ : 釋出多才會跟她自己的成交比較有關係.
→ : 例如賓果,釋出就比較多.
→ : 所以賓果的行情優先看他自己,無論是掛賣物件還是剛成交的價.
→ : 而去年,賓果漲幅大於那些釋出少的..XD..
→ : 賓果去年幾乎是美術館最大贏家..很少人漲得贏他.
→ : 當然今年看起來,反過來賓果漲幅就變差很多.
推 : 原來如此 感謝C大115F 08/08 20:51
推 : 爛格局的都被套住 可憐116F 08/08 21:07
推 : 格局爛一樣不是漲不漲的影響.117F 08/08 21:09
→ : 果貿國宅格局夠爛了吧..XD
→ : 2018年,全台灣漲得贏他的沒幾個.
→ : 永遠記得,已反映的利多就不是利多,已反映的利空就不是利空.
→ : 討論漲跌,跟他優點和缺點沒有直接關係.
→ : 只要他價格已經反映了他的優缺點.
→ : 那他的優缺點就只是"屬性",而不是"影響漲幅因子".
→ : 因此投資客甚麼都買.
→ : 你說我們買爛屋,垃圾屋...沒錯.
→ : 果貿國宅格局夠爛了吧..XD
→ : 2018年,全台灣漲得贏他的沒幾個.
→ : 永遠記得,已反映的利多就不是利多,已反映的利空就不是利空.
→ : 討論漲跌,跟他優點和缺點沒有直接關係.
→ : 只要他價格已經反映了他的優缺點.
→ : 那他的優缺點就只是"屬性",而不是"影響漲幅因子".
→ : 因此投資客甚麼都買.
→ : 你說我們買爛屋,垃圾屋...沒錯.
推 : C大 那美術館2房平車現在行情有900以上嗎126F 08/08 21:11
→ : 但你又同時看到我們買蛋黃區,或買好宅.127F 08/08 21:11
→ : 我們一定判斷甚麼東西哪時候要漲哪時候耀停.
→ : 漲價前夕進場.停漲之後賣掉.
→ : 甚麼都可以買...但甚麼也都有不買的時候.
→ : 白天鵝轉單的兩房平車七字頭.
→ : 你沒必要買到900以上..XD
→ : 我們一定判斷甚麼東西哪時候要漲哪時候耀停.
→ : 漲價前夕進場.停漲之後賣掉.
→ : 甚麼都可以買...但甚麼也都有不買的時候.
→ : 白天鵝轉單的兩房平車七字頭.
→ : 你沒必要買到900以上..XD
推 : 因為我看591青海 賴 都開900133F 08/08 21:14
→ : 白天鵝兩房缺點就是很小.134F 08/08 21:14
→ : 以上135F 08/08 21:15
→ : 但你已投資來看,你如果中古的兩房買到900.136F 08/08 21:15
→ : 你必然會被白天鵝壓.
→ : 所以買900的中古不如直接買白天鵝兩房平車.
→ : 青海line還好,興富發美術一號院要破千.
→ : 但你轉賣的時候,你可不是代銷..XD
→ : 建商拉抬價格很快,但你轉賣無法比照她的價格賣.
→ : 因此你轉賣的時候要對比中古屋市場的物件.
→ : 或是其他建案的轉讓價格.
→ : 當然青海line比較大.
→ : 他總價比較高.
→ : 但是以投資來講,最便宜的會更有競爭力.
→ : 因此總價和單價,取其一最低,另一個相對低.
→ : 而如果有明顯價差.
→ : 例如大家總價都900,他這個總價750.
→ : 這就是明顯價差,那優先選擇這種落後的.
→ : 單坪也是,如果大家都30,就這棟27.
→ : 那優先選27.
→ : 因此你同時看總價和單坪價 要選總價還是選單坪.
→ : 就看市場物件,哪一個的某一個數字特別有競爭力.
→ : 優先選特別有競爭力的.
→ : 市場買房就兩大類.
→ : 一種就是專門跑進代銷看新屋的.
→ : 另一種就是專看中古屋市場的.
→ : 你不是代銷,所以你轉賣的時候,都是以看中古屋市場買家為主.
→ : 因此,新建案價格必然要參考.
→ : 但你的戰場,是在中古屋市場..
→ : 所以你在站在你的戰場去看你手上的武器有多少威力.
→ : 不要站在陸地上面打海戰...你船再強,在馬路上你怎麼跑?
→ : 你必然會被白天鵝壓.
→ : 所以買900的中古不如直接買白天鵝兩房平車.
→ : 青海line還好,興富發美術一號院要破千.
→ : 但你轉賣的時候,你可不是代銷..XD
→ : 建商拉抬價格很快,但你轉賣無法比照她的價格賣.
→ : 因此你轉賣的時候要對比中古屋市場的物件.
→ : 或是其他建案的轉讓價格.
→ : 當然青海line比較大.
→ : 他總價比較高.
→ : 但是以投資來講,最便宜的會更有競爭力.
→ : 因此總價和單價,取其一最低,另一個相對低.
→ : 而如果有明顯價差.
→ : 例如大家總價都900,他這個總價750.
→ : 這就是明顯價差,那優先選擇這種落後的.
→ : 單坪也是,如果大家都30,就這棟27.
→ : 那優先選27.
→ : 因此你同時看總價和單坪價 要選總價還是選單坪.
→ : 就看市場物件,哪一個的某一個數字特別有競爭力.
→ : 優先選特別有競爭力的.
→ : 市場買房就兩大類.
→ : 一種就是專門跑進代銷看新屋的.
→ : 另一種就是專看中古屋市場的.
→ : 你不是代銷,所以你轉賣的時候,都是以看中古屋市場買家為主.
→ : 因此,新建案價格必然要參考.
→ : 但你的戰場,是在中古屋市場..
→ : 所以你在站在你的戰場去看你手上的武器有多少威力.
→ : 不要站在陸地上面打海戰...你船再強,在馬路上你怎麼跑?
推 : 謝謝 C大164F 08/08 21:27
→ : 我的認知正3房是室內坪數32到36之間，24~28叫小三房，死165F 08/08 21:28
→ : 原來現在標準降低了，好逼哀
→ : 原來現在標準降低了，好逼哀
推 : 高雄尤其市區漲幅很兇 如果偏遠郊區1字頭也是有 但一般人167F 08/08 21:28
→ : 不會去買
→ : 不會去買
→ : 哎呀多打個字169F 08/08 21:29
推 : 室內32三房...不是主流觀念..XD170F 08/08 21:34
→ : 你如果是建商,你推室內32的三房..你應該會賣得很可憐.
→ : 人家完銷後兩年才輪到你完銷..
→ : 市場最大...你的想法跟市場衝突,立刻修正你的想法.
→ : 投資要賺錢,市場決定你錢賺不賺的到口袋..
→ : 你的認知,不能幫你賺到錢,所以你的認知沒有任何價值.
→ : 你如果是建商,你推室內32的三房..你應該會賣得很可憐.
→ : 人家完銷後兩年才輪到你完銷..
→ : 市場最大...你的想法跟市場衝突,立刻修正你的想法.
→ : 投資要賺錢,市場決定你錢賺不賺的到口袋..
→ : 你的認知,不能幫你賺到錢,所以你的認知沒有任何價值.
推 : 不只是我的認知哦XD 以往的房地產文章講到正三房就是室內3176F 08/08 21:38
→ : 2總坪數40
→ : 2總坪數40
→ : 文章...被淘汰了..XD178F 08/08 21:39
推 : 小三房就是正三房-8坪，兩房就是16~20。曾幾何時26可以當179F 08/08 21:39
→ : 正三房，或許我該高興XD
→ : 正三房，或許我該高興XD
→ : 1x年前四房就是28以上...181F 08/08 21:40
→ : 另外你面積是四房,但你沒有四間房間+客廳都對外窗.
→ : 你硬要當四房也會產生滯銷問題.
→ : 因此我們投資不太會碰這種,例如室內32,但是只能做三房的東西
→ : 這東西非常難賣...
→ : 就算賣掉單坪價也會比主流產品低.
→ : 所以除非他滯銷讓我殺到很便宜.
→ : 不然這種東西脫手困難.
→ : 四房以上才可以坪數說話.
→ : 三房以下,優先看房間數,才看坪數.
→ : 所以大兩房大三房..太大都很難賣.
→ : 另外你看建商很愛壓坪數...為啥要壓坪數?
→ : 因為好賣m市場喜歡.
→ : 一堆兩房現在都壓在11~12.
→ : 另外你面積是四房,但你沒有四間房間+客廳都對外窗.
→ : 你硬要當四房也會產生滯銷問題.
→ : 因此我們投資不太會碰這種,例如室內32,但是只能做三房的東西
→ : 這東西非常難賣...
→ : 就算賣掉單坪價也會比主流產品低.
→ : 所以除非他滯銷讓我殺到很便宜.
→ : 不然這種東西脫手困難.
→ : 四房以上才可以坪數說話.
→ : 三房以下,優先看房間數,才看坪數.
→ : 所以大兩房大三房..太大都很難賣.
→ : 另外你看建商很愛壓坪數...為啥要壓坪數?
→ : 因為好賣m市場喜歡.
→ : 一堆兩房現在都壓在11~12.
推 : 白天鵝一堆7xx的兩房平車在賣195F 08/08 21:42
→ : 銷售速度比以前15坪的快很多.196F 08/08 21:42
→ : and..壓坪數的概念就是"壓總價"..XD
→ : 目前市場大多數,奢侈品屬性比較低,都是剛需屬性.
→ : 因此蛋黃區也許奢侈品屬性高一點的物件還有點銷售能力.
→ : 只要是非蛋黃區..就算是二線(例如七期是蛋黃,西區就是二線)
→ : 你奢侈品屬性高,都不利於銷售..
→ : 房間數是剛需屬性,坪數是奢侈品屬性.
→ : 這也是為啥青海line會嘗試在美術館推兩房兩衛浴.
→ : 你看京城敢不敢在,不要說太爛的地方.
→ : 你看他敢不敢在後驛,或是東三名陽明商圈推兩房兩衛浴.XD
→ : 不敢阿...兩房兩衛浴奢侈品屬性很強.
→ : 放在非蛋黃區,滯銷基本上是確定的.
→ : 買家買房子錢的壓力那麼大,都買不起三房屈就兩房了.
→ : 還要花錢買兩間廁所...不如便宜一點換成室內空間.
→ : so..對鋼需而言 房間數 > 坪數 > 兩間廁所...
→ : 因此,很多時候判斷市場要擺脫自己的感覺或是喜好.
→ : 然後參考市場物件和銷售狀況.
→ : 你看,青海line銷售被白天鵝輾壓.
→ : 為啥??
→ : 你就可以判斷,小坪數低總價+單衛浴 銷售優勢比較大.
→ : 正常坪數+雙衛浴,在市場的競爭力還是明顯看不到人家車尾燈.
→ : 那你在投資中古屋,這種情況必然更嚴重...
→ : 那你就知道,在同樣"單坪價"的時候,以同房間數坪數小的優先.
→ : 然後看到雙衛浴,都不要碰...
→ : and..壓坪數的概念就是"壓總價"..XD
→ : 目前市場大多數,奢侈品屬性比較低,都是剛需屬性.
→ : 因此蛋黃區也許奢侈品屬性高一點的物件還有點銷售能力.
→ : 只要是非蛋黃區..就算是二線(例如七期是蛋黃,西區就是二線)
→ : 你奢侈品屬性高,都不利於銷售..
→ : 房間數是剛需屬性,坪數是奢侈品屬性.
→ : 這也是為啥青海line會嘗試在美術館推兩房兩衛浴.
→ : 你看京城敢不敢在,不要說太爛的地方.
→ : 你看他敢不敢在後驛,或是東三名陽明商圈推兩房兩衛浴.XD
→ : 不敢阿...兩房兩衛浴奢侈品屬性很強.
→ : 放在非蛋黃區,滯銷基本上是確定的.
→ : 買家買房子錢的壓力那麼大,都買不起三房屈就兩房了.
→ : 還要花錢買兩間廁所...不如便宜一點換成室內空間.
→ : so..對鋼需而言 房間數 > 坪數 > 兩間廁所...
→ : 因此,很多時候判斷市場要擺脫自己的感覺或是喜好.
→ : 然後參考市場物件和銷售狀況.
→ : 你看,青海line銷售被白天鵝輾壓.
→ : 為啥??
→ : 你就可以判斷,小坪數低總價+單衛浴 銷售優勢比較大.
→ : 正常坪數+雙衛浴,在市場的競爭力還是明顯看不到人家車尾燈.
→ : 那你在投資中古屋,這種情況必然更嚴重...
→ : 那你就知道,在同樣"單坪價"的時候,以同房間數坪數小的優先.
→ : 然後看到雙衛浴,都不要碰...
推 : 這也是現在市區地少必然的發展方向，不然長輩那一代的跟他220F 08/08 21:57
→ : 說買20坪三房看他不白眼給你看
→ : 說買20坪三房看他不白眼給你看
→ : 無論你自己喜不喜歡雙衛浴,青海line在市場上競爭力弱就是事.222F 08/08 21:57
→ : 所以我們必須以切以市場為答案.
→ : 長輩那一代它們在市場是極少數...XD
→ : 如果它們有撼動市場的能力.
→ : 我們就可以在市場看到建商放大坪數來推案.
→ : 以及大三房有驚人的銷售成績單..XD
→ : 而如果它們在市場只是極少數.
→ : 那他們的想法對投資來講,完全不重要.
→ : 連參考價值都沒有..XD
→ : 另外,市場個性會隨時間改變.
→ : 所以我們投資客要隨時盯著市場.
→ : 這樣才可以掌握這個市場的個性.
→ : 之後再進出貨的時候,才比較不會掉入大坑當中.
→ : 掉進去有時候很麻煩...
→ : 所以我們必須以切以市場為答案.
→ : 長輩那一代它們在市場是極少數...XD
→ : 如果它們有撼動市場的能力.
→ : 我們就可以在市場看到建商放大坪數來推案.
→ : 以及大三房有驚人的銷售成績單..XD
→ : 而如果它們在市場只是極少數.
→ : 那他們的想法對投資來講,完全不重要.
→ : 連參考價值都沒有..XD
→ : 另外,市場個性會隨時間改變.
→ : 所以我們投資客要隨時盯著市場.
→ : 這樣才可以掌握這個市場的個性.
→ : 之後再進出貨的時候,才比較不會掉入大坑當中.
→ : 掉進去有時候很麻煩...
推 : 為何建商喜歡小坪數？除了買家門檻低比較好賣之外，小坪236F 08/08 22:00
→ : 數單價才拉得高阿
→ : 數單價才拉得高阿
→ : 你一筆錢被卡在那邊,人家漲20%你漲5%...你不幹嗎..XD238F 08/08 22:00
→ : 小坪數好賣,但是建商也知道這件事情.
→ : 因此,他推小坪數,但是偷偷把單坪價墊高.
→ : 例如本來以等比來講,大兩房800小兩房應該650.
→ : 但建商故意把小坪數價格拉到730.
→ : 這樣就可以吃買家豆腐.
→ : 外加對建商而言,他單坪賣的高,建築成本並沒多多少.
→ : 所以他可以放大利潤.
→ : 這種就是不但對市場了解,並且玩弄市場壓榨出更多利潤的作法.
→ : 老鳥賺錢比較多,就靠這些對市場精密的掌握力.
→ : 甚麼東西有競爭力,那他有競爭力所以她賣貴一點多賺一點.
→ : 找到甜蜜點...
→ : 並且建商還有進階用意.
→ : 之前大坪數大量滯銷,興富發帶頭開啟小兩房風潮.
→ : 但建商還是想要把地皮價格炒起來.
→ : 地皮價格是相對"銷售單坪價格".
→ : 以前炒地皮是靠豪宅,因為豪宅的單坪價比較高.
→ : 所以農16當初就是靠那些大坪數去炒地價.
→ : 現在大坪數沒了,怎麼辦??地價不炒了嗎?
→ : 因此建商就發現,用小兩房來炒地價..XD
→ : 因此沒看到前兩三年,建商中大坪數都不推.
→ : 全部推小坪數.
→ : 然後地價繼續漲..
→ : 所以在去年和以前,土地價格都是被小兩房給炒高.
→ : 小坪數好賣,但是建商也知道這件事情.
→ : 因此,他推小坪數,但是偷偷把單坪價墊高.
→ : 例如本來以等比來講,大兩房800小兩房應該650.
→ : 但建商故意把小坪數價格拉到730.
→ : 這樣就可以吃買家豆腐.
→ : 外加對建商而言,他單坪賣的高,建築成本並沒多多少.
→ : 所以他可以放大利潤.
→ : 這種就是不但對市場了解,並且玩弄市場壓榨出更多利潤的作法.
→ : 老鳥賺錢比較多,就靠這些對市場精密的掌握力.
→ : 甚麼東西有競爭力,那他有競爭力所以她賣貴一點多賺一點.
→ : 找到甜蜜點...
→ : 並且建商還有進階用意.
→ : 之前大坪數大量滯銷,興富發帶頭開啟小兩房風潮.
→ : 但建商還是想要把地皮價格炒起來.
→ : 地皮價格是相對"銷售單坪價格".
→ : 以前炒地皮是靠豪宅,因為豪宅的單坪價比較高.
→ : 所以農16當初就是靠那些大坪數去炒地價.
→ : 現在大坪數沒了,怎麼辦??地價不炒了嗎?
→ : 因此建商就發現,用小兩房來炒地價..XD
→ : 因此沒看到前兩三年,建商中大坪數都不推.
→ : 全部推小坪數.
→ : 然後地價繼續漲..
→ : 所以在去年和以前,土地價格都是被小兩房給炒高.
推 : 這樣一想確實做中古屋利潤空間比較大，買新成屋來投資還要262F 08/08 22:04
→ : 跟建商競爭，計較那一點點的利潤，中古屋直接等建商漲價
→ : 跟著漲就行了
→ : 跟建商競爭，計較那一點點的利潤，中古屋直接等建商漲價
→ : 跟著漲就行了
→ : 但現在建商就開始要把單坪價給收斂起來.265F 08/08 22:04
→ : 所以現在你會看到建商的三房單坪價也開始狂拉.
→ : 這就是更高階的"布局"...
→ : 布這種局的,都是大型建商,例如興富發,例如京城..
→ : 所以現在你會看到建商的三房單坪價也開始狂拉.
→ : 這就是更高階的"布局"...
→ : 布這種局的,都是大型建商,例如興富發,例如京城..
→ : 建商隔年漲10%，中古屋跟著無條件進位269F 08/08 22:05
→ : 新屋主要是如果新建案拉價太誇張.270F 08/08 22:05
→ : 你新屋一交屋就賣,然後預售放了兩三年.
→ : 那只要籌碼不要太混亂一堆投資客在那邊亂賣.
→ : 你新屋一交屋就賣,然後預售放了兩三年.
→ : 那只要籌碼不要太混亂一堆投資客在那邊亂賣.
→ : 台南井噴噴爆了，借錢也要來炒房273F 08/08 22:06
→ : 你會有一個很不錯的套利機會...另外中間不綁你貸款和現金流.274F 08/08 22:06
→ : 但是如果不是一成屋就賣,後面還要再放,那後面增值就很弱.
→ : 所以如果是成屋後還要再放個兩三年,中古屋有更大利潤.
→ : 至於中古屋本身,本來就是比較安全牌的操作..
→ : 穩定操作,風險性比較低,也沒有時間壓迫感.
→ : 也比較不怕政策改變.
→ : 但是如果不是一成屋就賣,後面還要再放,那後面增值就很弱.
→ : 所以如果是成屋後還要再放個兩三年,中古屋有更大利潤.
→ : 至於中古屋本身,本來就是比較安全牌的操作..
→ : 穩定操作,風險性比較低,也沒有時間壓迫感.
→ : 也比較不怕政策改變.
推 : 推文那麼長 要不要直接PO文就好 這樣洗到別人的文280F 08/08 22:10
→ : 有些東西給有緣人看得..XD281F 08/08 22:11
推 : 不過中古屋利潤也有天花板，假設20年以上的房賣家通通把282F 08/08 22:15
→ : 賣價拉到新屋的8成，那之後中古屋價格也只能跟著建商開價
→ : 來移動，現在漲中古屋就是正在走這個時期
→ : 上面講的是差不多區域的房子來比
→ : 賣價拉到新屋的8成，那之後中古屋價格也只能跟著建商開價
→ : 來移動，現在漲中古屋就是正在走這個時期
→ : 上面講的是差不多區域的房子來比
→ : 2x年一般是先追到七成,在花兩三年跟到八成.286F 08/08 22:17
→ : 房價倒掛的情況有但不是常態287F 08/08 22:17
→ : 所以2018年那時候我就在叫,補漲要沒東西可以玩了.288F 08/08 22:17
→ : 不過還好現在有無限QE..XD
→ : 資金行情下,價格飆最快的是,建商的新推案.
→ : 中古屋99%的東西都漲不贏建商新推案的價格往上拉的速度
→ : 而資金行情等建商拉抬到緊繃之後.
→ : 自然就又可以回去快樂玩補漲..XD
→ : 現在則是搭建商拉抬列車.
→ : 這種列車,我個人認為,1x年屋最好操作.
→ : 跟上建商新建案的速度,腳步最快...
→ : 其次是新古屋和2x年屋.
→ : 不過還好現在有無限QE..XD
→ : 資金行情下,價格飆最快的是,建商的新推案.
→ : 中古屋99%的東西都漲不贏建商新推案的價格往上拉的速度
→ : 而資金行情等建商拉抬到緊繃之後.
→ : 自然就又可以回去快樂玩補漲..XD
→ : 現在則是搭建商拉抬列車.
→ : 這種列車,我個人認為,1x年屋最好操作.
→ : 跟上建商新建案的速度,腳步最快...
→ : 其次是新古屋和2x年屋.
推 : 無限QE最多再兩年吧，2023年就緊繃了298F 08/08 22:19
→ : 也就是5年內的可能跟2x年的差不多.299F 08/08 22:19
→ : 2009年QE,新建案中南部基本上是拉抬到2014年.
→ : 2014年看到開始停滯,2015年硬拉的建案就開始滯銷.
→ : 不過這次無限QE,規模太囂張了.
→ : 所以不預設高點,走一步看一不.
→ : 反正新建案拉不動,1x年屋大概還有一年可以快速飆升.
→ : 那時候在慢慢換物件到老屋去等補漲就好.
→ : 2009年QE,新建案中南部基本上是拉抬到2014年.
→ : 2014年看到開始停滯,2015年硬拉的建案就開始滯銷.
→ : 不過這次無限QE,規模太囂張了.
→ : 所以不預設高點,走一步看一不.
→ : 反正新建案拉不動,1x年屋大概還有一年可以快速飆升.
→ : 那時候在慢慢換物件到老屋去等補漲就好.
推 : 10年內可以當新屋價來賣，1x還可以賣9折XD306F 08/08 22:21
→ : 1x年
→ : 1x年
→ : 1x年屋一般是快速跟上8折,然後花兩三年追到9折.308F 08/08 22:22
→ : 不過通常看到新屋停滯,1x年屋追到8折,就差不多可以換物件了.
→ : 後面的漲價速度太慢,玩別的比較可口.
→ : 也就是,如果新建案一坪40,那1x年屋可以快速上32,之後慢慢爬
→ : 目標爬到36.
→ : 當然不排除蛋黃區有可能會有噁姓炒做.
→ : 惡性炒作就要看情況...那個有機率炒過頭.
→ : 如果炒過頭可以出脫,那多賺的都是土地公和上帝賞你的零用錢.
→ : 不過通常看到新屋停滯,1x年屋追到8折,就差不多可以換物件了.
→ : 後面的漲價速度太慢,玩別的比較可口.
→ : 也就是,如果新建案一坪40,那1x年屋可以快速上32,之後慢慢爬
→ : 目標爬到36.
→ : 當然不排除蛋黃區有可能會有噁姓炒做.
→ : 惡性炒作就要看情況...那個有機率炒過頭.
→ : 如果炒過頭可以出脫,那多賺的都是土地公和上帝賞你的零用錢.
推 :316F 08/08 22:58
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