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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-03-30 03:16:04
看板 home-sale
作者 qazdrfv (Chen)
標題 [請益] 不懂房地合一稅在吵什麼？
時間 Mon Mar 29 21:49:09 2021

所謂房地合一稅
出售「有獲利」才會被課稅
如果沒有資本利得也不會繳到稅
那為什麼市場要恐慌？
如果能繳到稅也代表有賺錢，不是嗎？
管他持有幾年繳幾趴
是怕賺太少嗎？

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.28.124 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1WOThNJg (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1617025751.A.4EA.html
→ ceca: 如果有惡性炒作,可能會有大量投資客要暫時性殺出套現.1F 03/29 21:51
→ ceca: 所以空方在期待的是這個現象產生的短暫回檔下修.
→ ceca: 另外也會造成投資意願大幅下降.
推 kidofking: 人性就是貪 寧願不賣 要不要只賺那幾10萬 哎4F 03/29 21:52
→ ceca: 因此預售屋市場購買買氣大幅降溫.5F 03/29 21:52
→ ceca: 造成預售屋轉約轉不掉而有人斷頭.
→ ceca: 目前空方大概是期待這兩點.
→ ceca: 因此才說,對短期沒差,對長期沒差...這次都在打中期..XD
推 KrisNYC: 而且如果真的簽約起算 預售屋8-10年都重稅 有點誇張了9F 03/29 21:54
推 Feynman5566: 轉嫁給買方 這麼簡單10F 03/29 21:55
→ ceca: 建商現在應該很不爽中..XD..大家政治獻金要緊縮了.11F 03/29 21:55
推 sss700304: 轉約應該不會轉不掉，頂多少賺一點而已12F 03/29 22:00
→ ceca: 不...少賺也轉不掉..XD13F 03/29 22:02
→ ceca: 轉單很極端的,很熱可以加價賣,一冷完全轉不掉包含平轉.
→ edshen: 殺殺殺，課稅就是爽15F 03/29 22:02
→ ceca: 絕大多數自住戶不會買人家轉單..買轉單的以包租公和投資者.16F 03/29 22:02
→ ceca: 因此,當風向有問題,包租公會轉型成禿鷹獵食屍體.
推 linlinme5208: 我是置產 沒差18F 03/29 22:02
→ ceca: 投資者則是被嚇到縮手不會進場.19F 03/29 22:03
→ ceca: 所以你會發生連平轉都轉不掉.
→ ceca: 預售屋轉單市場是很講"奇摩子"的...
→ linlinme5208: 反正手上只有一間預售屋 打算全額付清給小孩22F 03/29 22:04
→ linlinme5208: 竹北有好戲看
→ babyMclaren: 中期投資客會怎麼調整24F 03/29 22:04
→ ceca: 就轉成中短期,或是中長期.25F 03/29 22:05
→ ceca: 政府完全針對中期打.
推 pchunters: 主要是投資客會縮手少買或不買吧，市場會冷很快27F 03/29 22:10
→ ceca: 中期縮手..28F 03/29 22:10
→ ceca: 這時候就看前面的建商態度.
→ ceca: 籌碼太亂的地方可能會陷入市場混亂.
→ ceca: 籌碼沒亂的地方.
→ ceca: 這要看建商的態度,它們價格打算怎樣拉.
→ ceca: 例如高雄美術館.建商就進入飢餓行銷狀態.
→ ceca: 突然大家都不推案...而之前推案的很多公開時間也往後延.
→ ceca: 然後有興富發起笑的2房開價5x萬一平...XD
→ ceca: 飢餓行銷...然後有機率會聯合拱價格.
→ ceca: 因素是,這一波熱潮,但其實推案量沒很大.
→ ceca: 所以籌碼很穩定,因此反正資金被央行給緊縮.
→ ceca: 所以斷供給,拱價格...慢慢賣.
→ ceca: 而熱炒的重劃區,例如橋頭本來要衝20.
→ ceca: 或是高雄大學本來要衝20.
→ ceca: 就有可能因為中期投資客產生一些籌碼混亂.
→ ceca: 以及一些小建商是否會硬蓋硬要跑案子.
→ ceca: 而造成價格停滯...
→ ceca: 那個就要等法案通過再看一下市場反應才知道.
→ ceca: 中期投資客是最容易造成籌碼混亂的因子.
→ ceca: 籌碼混亂,建商就很難做飢餓行銷手段.
→ ceca: 而小型建商則是體質不好.
→ ceca: 所以也會破壞飢餓行銷的結構.
→ ceca: 小型建商她有收入壓力,因此難賣他也必須硬著頭皮賣.
→ ceca: 不過基本上資金還在寬鬆狀態.
→ ceca: 整體基本面該漲的理由還是存在.
→ ceca: 因此政策會造成時期性的一些混亂和緊張.
→ ceca: 可是時間久了,價格可能就會用比較緩慢的腳步繼續往上爬.
→ ceca: 畢竟...政府打了半天都在打交易和槓桿.
→ ceca: 他並沒有打到資金成本和持有成本...
→ ceca: 所以漲價的理由依然存在...
→ ceca: 這也是為啥建商可以搞飢餓行銷的依據.
推 jaricho: 一冷完全轉不掉包括平轉  這句好震撼啊！59F 03/29 22:24
→ ceca: 預售屋一直都是部動產最高風險產品.60F 03/29 22:28
→ ceca: 類似股票當沖的概念.
→ ceca: 明明在走多頭,可是今天她就是不漲,你當沖就是要虧錢.
→ ceca: 除非你可以過下來變成隔日沖...XD
→ ceca: 你過不下來就必須殺出,殺出不了就違約交割.
推 jaricho: 對應預售屋的隔日沖 是指交屋後賣新成屋嗎？65F 03/29 22:31
推 myheartest: 就是你要有錢交割(過戶)啦66F 03/29 22:31
→ ceca: 對,新成屋在賣..67F 03/29 22:32
→ ceca: 也就是,你買900,旁邊建商都賣到1000..你轉單會轉不掉.
→ ceca: 但你過戶後,你就可以賣1000...XD
→ ceca: 你說很詭異..對,預售屋就是這樣..XD
→ ceca: 越靠近交屋越難賣.
→ jaricho: 是說最後貸款8成交屋那關會出問題   但沒把握能貸到8成交72F 03/29 22:33
→ jaricho: 屋一開始會敢買預售屋嗎
→ ceca: 你會很抓頭,自住戶為啥都跑去跟其他建商買1000,不買你轉單.74F 03/29 22:33
→ ceca: 阿自住戶就笨阿,呆阿...你要習慣..XD
→ ceca: 但是聰明的..他就會知道你賣不掉,給你出850你要不要賣.XD
→ ceca: 自住買預售屋當然問題很少.
→ ceca: 但投資客買太多預售屋想說三年一定轉的掉.
→ ceca: 結果三年整整,都沒轉掉.
→ ceca: 這種就會出問題.
→ ceca: 因此玩預售屋基本上要做好過戶打算,這樣在玩才安全.
→ ceca: 不要賭"應該""我認為""我相信"
推 jaricho: 買900 隔壁建商賣1000  我轉單賣950 或平轉900 賣不掉？83F 03/29 22:37
→ jaricho: 看似詭異 但可能ceca大了解市場就是這樣
→ ceca: 對賣不掉...XD85F 03/29 22:37
推 alexchen996: C大目前還是持續看好全台蛋黃區嗎86F 03/29 22:37
→ ceca: 另外建商撤廣告徹代銷,你的建案也會被遺忘.87F 03/29 22:38
→ ceca: 詳細案例很多,可以看甚麼台南成大城,高雄大悅之類的.
推 top8879576: 總之投資客退場,建商哀嚎,舒服~89F 03/29 22:38
→ top8879576: 橋頭跟高大那蛋殼區炒高的房價準備崩解
→ ceca: 各縣市蛋黃區並沒有惡炒的現象.91F 03/29 22:39
→ ceca: 所以中期還是蛋黃區..
→ top8879576: 加工區就算擴廠也沒擴到需要這麼多未來的房子,哈~93F 03/29 22:40
→ ceca: 蛋黃區主要是因為價格已經很高,外加小建商根本蓋不動.94F 03/29 22:40
→ ceca: 所以籌碼反而穩定.
→ ceca: 當然竹北我比較不清楚,那個狀況跟其他地方比較不一樣.
→ ceca: 但你看,台中七期,高雄美術館新灣區,推案其實都不算多.
→ ceca: 所以籌碼穩定...
→ QB6996: 簡單講沒獲利就是虧，因為有通膨，而獲利被課重稅，課到獲99F 03/29 22:41
→ QB6996: 利小於通膨也是虧啊。
→ ceca: 比較不會遇到一大堆神經緊張在那邊亂殺出的菜鳥投資客.101F 03/29 22:41
推 missile: ceca說的很寫實，我買新房子自住，就是直接找建商買，完102F 03/29 22:43
→ missile: 全沒考慮找轉約戶。找代銷跟仲介只是看他們怎麼介紹房子
→ missile: ，補知識而已。
推 s26492755: 蛋黃就慢慢漲  要跌很難105F 03/29 22:45
→ ceca: 其實,你看板上有幾個自住戶買投資客轉約然後發詢問文就知道.106F 03/29 22:46
推 Petersen: 竹北目前還是穩穩的，買35過幾個月附近建商推42完銷107F 03/29 22:46
→ ceca: 自住戶很少數才會買轉約..XD108F 03/29 22:46
→ s26492755: 高價物件跟豪宅則是不同市場109F 03/29 22:46
→ Petersen: 是要怎麼轉不掉?110F 03/29 22:46
→ ceca: 並且你建案都被遺忘了,自住戶不會考慮到徹代銷的建案.111F 03/29 22:46
→ ceca: 冷的時候,完銷不代表你轉得掉喔
→ ceca: 完銷一般只是轉單的開始...
→ ceca: 完銷完全不保證轉單.
→ ceca: 沒完銷你要轉單反而很辛苦.
推 missile: 不過我從二手屋看到預售屋，最後買了新成屋。116F 03/29 22:47
→ ceca: so..玩預售屋千萬不要自我感覺良好,這樣會帶你下地獄.117F 03/29 22:48
推 Luffy56: 看了三個多月的預售屋，因為轉單投資客比建商便宜118F 03/29 22:48
推 Petersen: 不是啊 建商就一直抬轎 我成本就比後面建商的價格低了119F 03/29 22:48
→ Petersen: 更高的都有人追價了  怎麼會轉不掉
→ Luffy56: 我們還是都努力談了幾個轉單物件 (北府苑、文元及第)121F 03/29 22:49
→ ceca: 就轉不掉阿..XD122F 03/29 22:49
→ ceca: 你如果連其他建案和建商餘屋都沒拉抬價格,那怎麼可能完轉單
→ ceca: 那是轉單的基本條件而已,不代表必轉條件.
→ ceca: 沒這個條件是連碰都不能碰.
→ Luffy56: 所以還沒完銷的不見得轉不掉，要看建商是不是調高售價126F 03/29 22:50
→ ceca: 一般轉單都是半年內完銷..這種等級.127F 03/29 22:50
→ ceca: 半年內完銷,旁邊建案貴10%.這時候滿足轉單賺錢基本條件.
→ ceca: 沒這個條件的建案都不要碰它預售做轉單.
→ ceca: 並且有這個條件,只要市場一冷,類似這種打房政策.
→ ceca: 依然會被釘在那邊.
推 Petersen: 自住還是會買轉單啦  因為市場沒貨搶不到房132F 03/29 22:51
→ Petersen: 不過 轉單的漲幅會被自備增加太多卡住
→ ceca: 轉單那個成交價可以提共給銀行做放款估價額.134F 03/29 22:52
→ ceca: 這倒是還好.
→ ceca: 是...自住戶不會買..XD...真的不會買.
→ Petersen: 竹北的情況就是缺貨 二手市場跟預售市場都是缺137F 03/29 22:53
→ ceca: 買盤大宗一直都是包租公和長期置產.138F 03/29 22:53
→ ceca: 自住戶會跑去買更貴的代銷產品.
→ ceca: 你多賣幾間轉單就會知道.
推 jaricho: 這次學到很多 感謝ceca分享141F 03/29 22:54
→ ceca: 我那時候17間,一開始就轉掉10間...142F 03/29 22:54
→ ceca: 之後張盛和給我卡一下,7間放滿三年全部過戶.
推 s26492755: 所以限貸才是最可怕的  會減少買盤144F 03/29 22:55
→ jaricho: 原來p大是玩竹北市場 難怪 XD145F 03/29 22:55
→ ceca: 過戶後在賣,最後一間成屋轉賣,扣稅後賺一台國產車.146F 03/29 22:55
→ ceca: 那時候建案開賣前就排到順位12...XD
→ ceca: 超級熱案.
→ s26492755: 我原本還能再買兩間  現在只能買一間  等現金回籠149F 03/29 22:56
→ ceca: 這就是刺激的預售屋..XD150F 03/29 22:56
推 sss700304: c大請問下，不過理論上不是成屋價格會在墊高嗎？如果是151F 03/29 22:56
→ sss700304: 要自住的，有一部分還是怕價格墊高而去買轉單的對吧
推 Petersen: 我只能說竹北自住要想要搶到第一手跟代銷買很難...153F 03/29 22:56
→ Petersen: 看看打房後會不會改變了
→ ceca: 因為...我成屋的時候,旁邊建案推案都要高我15~20%.155F 03/29 22:57
→ ceca: 所以我成屋後自然就拉15%賣嚕.
→ ceca: 並且剛過戶當下三個月也很難賣.
→ ceca: 會有硬過戶的要平轉,你要等他們先跑.
→ ceca: 過半年後利潤就快速出來了.
推 a9940597: 科科，哭暈在廁所160F 03/29 22:59
→ ceca: 因此,你反過來就會知道禿鷹怎樣當..XD161F 03/29 23:00
→ ceca: 在過戶前夕去獵殺那些平轉的.
→ ceca: 買不到拍拍屁股跑就好..你沒損失.買到你過戶後慢慢賣.
推 liocorno: 我也不懂 為何有人想平轉賣預售屋164F 03/29 23:00
→ ceca: 平轉預售屋就是神經緊張,或是過戶不了.165F 03/29 23:01
→ ceca: 過戶不了的為大宗,神經緊張的佔小部分.
→ ceca: 而過戶後急轉的,則是過戶的了但是養不起...
→ ceca: 但這種人數已經很少,所以稍微等一下它們就洗掉了.
→ ceca: 比較多就是過戶後認命,然後跑去裝修出租兩三年.
→ ceca: 但其實你一輪看下來就知道.
→ ceca: 你已經跟旁邊建案產生價差,你在屯兩三年意義不大.
→ ceca: 不如你在那些養不起的出脫,然後認命跑去搞出租的也認命後.
→ showingstar: 預期心理 簡單說很多人覺得他會漲，他就真的漲173F 03/29 23:03
→ ceca: 你就出來慢慢賣就好,到時候競爭者就剩不多.174F 03/29 23:03
→ showingstar: 反之175F 03/29 23:03
→ showingstar: 大家都覺得這東西不能賺錢了，就回到商品本質
推 pda3020899: 蛋黃區一些建案 自住客連搶都搶不到177F 03/29 23:06
→ pda3020899: 這種案子現在就算換約應該也很搶手吧
→ jaricho: 看幾個投資客回文想法大多是: 都被我們投資客掃光了 自住179F 03/29 23:08
→ jaricho: 客沒房可以買 還是得來加價買我轉約單
→ ceca: 你要知道,"搶"在投資客中才會產生.181F 03/29 23:08
→ ceca: 自住戶很少買房子用搶的...至少台灣是這樣..XD
→ ceca: 很熱的案子很容易淪為絕大多數都投資置產包租買.
→ ceca: 因為自住戶不會去搶著買房子..XD
→ ceca: 所以他們都沒買到.
推 a9940597: 煎蛋！既然投資客不想投資而且急著斷頭？房市會走向空186F 03/29 23:09
→ a9940597: 空常常講的（少子話）
→ ceca: 自住戶買房子永遠都慢悠悠,帶一大群人去研究吵架後才決定.188F 03/29 23:09
→ a9940597: 崩盤189F 03/29 23:09
→ ceca: 因此你覺得賣的超兇的案子,很可能自住戶對他不熟..XD190F 03/29 23:10
→ ceca: 你要那種每天廣告洗腦他的案子,自住戶才會有點聽過.
→ ceca: 房子這麼大金額的東西,自住戶永遠都有很強的被害妄想症.
→ ceca: 投資才會瘋狂的去搶去沖聽到就買.
推 wwwsky: 因為買氣觀望  交易萎縮  投資客更難賣194F 03/29 23:12
推 jaricho: 廣告洗腦印象很深的: 我住神采飛揚台北快易通   還有  文195F 03/29 23:14
→ jaricho: 山清水綠地第一排
推 pda3020899: 了解 感謝c大解答！197F 03/29 23:16
推 jaricho: 自住戶真的大多看房好多間然後喜歡的還要再帶親朋長輩人198F 03/29 23:18
→ jaricho: 去研究 然後再思索很久再下手 當然也有很快立馬就買的
→ ceca: 那種紅單就排順位排到六七八九的,基本上都不是自住戶..XD200F 03/29 23:20
→ ceca: 自住戶不敢碰那種東西.
推 morrislin: 最近一個月，觀察到轉單很多都丟出去賣了202F 03/29 23:28
→ lain2002: 賺太少就是賠203F 03/29 23:29
推 darkdogoblin: 個人預期大部分的散空還是會觀望到錯過盤整期204F 03/29 23:30
→ darkdogoblin: 畢竟這是他們天生的性格,勉強不來
推 lagadidi: 因為很多頭期拿不出來啊，前幾天還一個說買房預算100萬206F 03/29 23:35
→ lagadidi: 的
推 romanmin: 台中沒看到有拋售潮，還穩穩的呢208F 03/29 23:52
推 JohnLamb: 樓上確定嗎？ 觀察中的台中建案 今天比昨天多了六筆591209F 03/29 23:56
→ JohnLamb: 是預售屋
推 rig2121: 竹北自住買不到第一手的，所以不買轉約也沒選擇了，中古211F 03/30 00:02
→ rig2121: 屋全部對齊預售開…
推 romanmin: j大北屯這遍地建案，才多6筆，每件都看不出有賠售的價213F 03/30 00:11
→ romanmin: 格，一點都不急售XD
推 iamneptune: 看到都趁機加價丟出來215F 03/30 00:16
推 lagadidi: 有幾筆不是重點，有沒有成交才是重點216F 03/30 00:25
推 cdba: c大能問一下您對桃園的看法嗎217F 03/30 00:27
推 jen1121: 推一個c大218F 03/30 00:34
推 hdw: CECA大講的故事發生在身邊，有住戶一直想轉單..219F 03/30 00:48
→ hdw: 但完全轉不掉XD~~大家寧願買一坪25的也不買22的
→ hdw: 他就很哀怨，說開太高，人家都知道他當初買多少 (建商早鳥)
→ hdw: 一直要殺價，然後開低了，人家又說隔壁都賣多少你怎賣便宜
→ hdw: 整個很靠北~~最後還是只能乖乖等過戶XD
推 linlinme5208: 竹北中古屋全部對齊預售開？224F 03/30 00:54
→ linlinme5208: 你要不要先看看實登？
→ linlinme5208: 量縮太多了
→ rig2121: 量縮不代表沒成交啊，最近昌益48附近的新古屋有成交低於4227F 03/30 00:57
→ rig2121: 0的嗎
→ rig2121: 剩下的是不賣想等漲更高
推 z1230456987: C大講得不錯 自住客根本不會想買預售屋轉單 自備款多230F 03/30 01:09
→ z1230456987: 付那麼多 就是一個大缺點
推 fuzzycool: 格局方位是該建案最好還是很多自住會搶轉單232F 03/30 01:12
推 babyMclaren: 太專業了...233F 03/30 01:50

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