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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-04-26 08:35:15
看板 home-sale
作者 jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)
標題 [閒聊] 貨幣貶值/低利/人口/政策互相作用結果
時間 Sun Apr 25 10:22:23 2021


因為疫情的關係，美國在2020年開始新一輪QE
當然大家也知道目前貨幣產生的原物料通膨以及缺工的問題也有影響到房屋的成本控制，少子化當然也是進行式，政府的財稅政策，例如房地合一2.0也會影響到房價

央行貨幣以及房價關係
https://i.imgur.com/dGKlrOi.jpg
https://i.imgur.com/achXBLQ.jpg
https://i.imgur.com/Mx63K47.jpg
https://i.imgur.com/enahRln.jpg
https://i.imgur.com/SzZZNAd.jpg
[圖]
 
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原物料的相關新聞
營造業缺工缺料 求政府出手 - Yahoo奇摩新聞
https://yns.page.link/cYKsw
營造業缺工缺料 求政府出手
[圖]
由於缺工、缺料的問題，讓營造業者遇上空前危機，營造公會呼籲政府出手相助，以公權力彌補廠商因大宗營建物料價格上漲的損失，否則所有的工程將陷入停頓的狀態，並逼迫營造業走上街頭謀求補救。公會預計下周一（26日）拜訪工程會，尋求解決營造廠商所面臨困難。 ...

 
原物料變貴 推升美建材價格
https://udn.com/news/story/6811/5325414
「房價真的跌不下去...」營建成本上漲2成、土地也漲1成 建商悄悄調漲成交價
https://tinyurl.com/jkkz9hrw
「房價真的跌不下去...」營建成本上漲2成、土地也漲1成 建商悄悄調漲成交價
[圖]
營建成本近期持續飆漲，業者估計整體上漲幅度已高達2成之多，已有不少營造廠向建商提 ...

 

人口發展
1.台灣未來的確會跟日本一樣走上少子化的後塵
日本
https://i.imgur.com/h6oCDOc.jpg
[圖]
台灣
1974
https://i.imgur.com/XhlvN0k.jpg
[圖]
2000
https://i.imgur.com/k0jwS5A.jpg
[圖]
2017
https://i.imgur.com/X8EOMuF.jpg
[圖]
2031(預估)
https://i.imgur.com/lkq873h.jpg
[圖]

日本勞動人口以及房價
https://i.imgur.com/zBMxkrc.jpg
[圖]

台灣之前的情況
https://i.imgur.com/rdp0cOT.jpg
[圖]

2.因為政府重大投資還有產業聚集產生大量的社會增加，ex:新竹/竹北
板友gmjoin2007的圖片
https://i.imgur.com/aMxIF1b.jpg
[圖]
當然六都相對其他區域，會持續有社會增加也是可以預期

房地合一2.0
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
房地合一2.0將實施 6大重點一次看懂 | 產經 | 重點新聞 | 中央社 CNA
[圖]
堪稱是打炒房殺手鐧的房地合一2.0今天立法院三讀通過，3月11日行政院會通過至今，短短1個月修法完成，政府抑制炒作歪風蓄勢待發，房地合一2.0即將在7月1日上路，修法重點、適用範圍、實施時程以及對投機客、自住族影響等6大重點一次掌握。 ...

 
https://i.imgur.com/5ucQdkh.jpg
[圖]

所以看起來房價會有幾個交互作用的因素
漲價:
1.貨幣貶值造成土地價值相對上漲
2.貨幣貶值造成原物料漲價以及缺工問題，因此房價漲價反應成本
3.低利率造成資金氾濫，因此房價也會跟著通膨一起上升
4.如果社會增加+自然增加還是正的，如此還是會因為供需導致房價持續上升

跌價:
1.未來少子化，沒有夠多的下一代提供房價支撐，因此會跌價
2.政府的房地合一2.0會增加交易成本

再搭配c大的公式
出租投報率 vs 持有成本 + 交易成本

如此在房價的多空都各自有拉力

還是房價畢竟是一個長期趨勢
除非趨勢有轉換，才會讓更多人觀望，變成以租代買，否則在目前籌碼以及價格都未改動的情況，趨勢應該還是至少會隨著貨幣通膨，如果過量供給或者話題炒作有可能有額外的漲幅

不知大家覺得呢?

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推 bornwinner: 這篇寫作方式好像在交學校報告，很用心1F 04/25 10:44
推 rich49: 推用心2F 04/25 10:47
推 kusomanfcu: 那個房價指數你是把日本沒人要的鄉下拿去平均嗎3F 04/25 10:54
推 FMANT: 把台灣省跟直轄市混在一起喔，太水了喔4F 04/25 11:06
推 kusomanfcu: 別看線以為情況是一樣的 泡沫經濟時房價所得比可是世5F 04/25 11:06
→ kusomanfcu: 界記錄
推 kusomanfcu: 台灣連一半數字都沒是要燒屁阿....
推 showlive0214: 你是不是不知道日本25年的gdp都沒漲，台灣gdp漲了28F 04/25 11:08
→ showlive0214: 倍
推 taipoo: 推用心10F 04/25 11:09
推 opop1133: 推11F 04/25 11:16
推 KrisNYC: 利率穩定的前題下 就是一路漲到勞動人口高峰啊12F 04/25 11:21
推 KrisNYC: 然後看漲到多高 和開放移民政策 然後就會集中化
→ KrisNYC: 但集中到哪邊 以日本經驗來看 老蛋黃和新區都有機會
→ KrisNYC: 大阪的人口就明顯往新區走 京都整體老化 銀座還是貴到爆
推 Brioni: 等少子影響到購屋市場大概變成蛋殼蛋黃價格M型發展16F 04/25 11:29
→ KrisNYC: 港區 芝浦興起 原宿新宿維持 足立練馬衫並本來就不貴17F 04/25 11:30
→ KrisNYC: 台東文京豐島中野山手線以外的地方我覺得趨勢往下了
→ KrisNYC: 東京明顯往南往東走 大阪比較不熟 聽說是北移 熱區會動
→ kusomanfcu: 那個東京2019年已經過泡沫價格高點了...20F 04/25 11:37
→ kusomanfcu: 你覺得你給的圖能看嗎？
推 koa777: 少子化帶來的副作用太大了，在那之前放寬東南亞移民過來22F 04/25 11:39
→ koa777: 補勞動力是遲早的事，大家還是做好迎接多元文化新台灣的
→ koa777: 準備吧
推 kusomanfcu: https://i.imgur.com/49iKTQj.jpg25F 04/25 11:41
→ kusomanfcu: 2019年上半達泡沫經濟價格高點
→ kusomanfcu: 那個圖是和沒人要的鄉下一起平均的指數XD
[圖]
推 Brioni: 台灣就看哪些鄉鎮區戶籍跟勞保人數雙降28F 04/25 11:52
推 kusomanfcu: 23區 近年年年均漲5% 還不含大灑錢的這段29F 04/25 12:02
→ cccict: 台灣租屋投報比越來越低，一但推出長約跟改善高齡租屋問30F 04/25 12:06
→ cccict: 題沒差吧，現代人又不生，租屋到死沒差
推 gomile888: 少子化造成的跌價是蛋白一定崩，人口集中的蛋黃不會被32F 04/25 12:11
→ gomile888: 少子化影響
推 good10740: 建議查一下都市人口增減34F 04/25 12:16
推 open8174336: 推整理 房價議題背後本來就有多種變因35F 04/25 12:28
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推 k798976869: 推 有錢人還是去炒先進國家都市比較穩37F 04/25 12:33
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→ flowheart: 其實就是有支撐的都市不會跌，郊外跌到沒人住，真的那39F 04/25 14:00
→ flowheart: 麼想要未來住郊外享受美式生活，可以等到2030少子化發
→ flowheart: 酵
→ sunsand: 加油  你可以再等30年來驗證看看你的假設正不正確42F 04/25 16:49
推 Vios3: 推整理43F 04/26 01:26

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