※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-09-18 17:54:04
看板 home-sale
作者 標題 [心得] 預售屋下斡旋單 ?
時間 Sat Sep 18 16:13:10 2021
小弟分享昨日跟女友前往A7看預售屋，看到一個建案的時候，
所經歷的過程，著實讓小弟跟女友上了寶貴的一課，希望分享給各位大大。
以下文長，請容許我娓娓道來。 (不喜歡可以按左離開 QQ)
首先先說說這組建案，
不論是格局、地理位置、房屋建材等...都可以說是這個區域的前三名
網路上搜尋該建案無法下手的原因，幾乎都是爆預算，乃至於無法下手
雖說如此，但厚臉皮的我還是鼓起勇氣踏進代銷中心去賞屋，
網路上搜尋該建案無法下手的原因，幾乎都是爆預算，乃至於無法下手
雖說如此，但厚臉皮的我還是鼓起勇氣踏進代銷中心去賞屋，
前一小時，基本上就是簡單說明基地位置，附近的學區設施等...BALABALA !!
當然在這一小時的過程，代銷小姐也是十分熱情客氣有禮貌的呈現一種相談甚歡的氣氛。
但是就不定時的會穿插說出，您也知道我們的物件在這區就是高級產品，價格自然不低，
當然這些我在進門之前跟女友早有共識，所以我聽到後也當作是代銷對自身產品的自信。
就在介紹完畢後，就開始坐下來詢問我跟女友的想法，是否有喜歡？並進一步探詢預算。
同時也把目前有的戶別樓層以及開價資訊提供給我們參考(註:我們挑選的是二房的產品)
並光速般的把四個戶別開價資訊寫給我們後，果然通通開價都是紮實的四字頭/坪
但是就不定時的會穿插說出，您也知道我們的物件在這區就是高級產品，價格自然不低，
當然這些我在進門之前跟女友早有共識，所以我聽到後也當作是代銷對自身產品的自信。
就在介紹完畢後，就開始坐下來詢問我跟女友的想法，是否有喜歡？並進一步探詢預算。
同時也把目前有的戶別樓層以及開價資訊提供給我們參考(註:我們挑選的是二房的產品)
並光速般的把四個戶別開價資訊寫給我們後，果然通通開價都是紮實的四字頭/坪
下一秒，就立刻表明，您們真的很喜歡這個物件，當然我的權限可以提供價格來到..，
又是一陣計算機的操作，看了看數字，就是開價九折，換算起來也是接近四字頭/坪的價
又是一陣計算機的操作，看了看數字，就是開價九折，換算起來也是接近四字頭/坪的價
因為我的個性算是不喜歡浪費時間做事情的人，所以我就直接把我的天花板總價說出來，
並婉轉告知，我們真的很心動這物件，但是我的價格就是我能力的上限。
本來想說可能言至此，應該就可以跟我女友默默離開去吃路邊攤晚餐了...
本來想說可能言至此，應該就可以跟我女友默默離開去吃路邊攤晚餐了...
此時，代銷小姐就說好，我感覺得出來你們真的很喜歡這個物件，這樣好不好，
我去幫您們跟"主管"談，但是您們要展現一點誠意 (提現金 OR 刷卡)意思意思1~2萬也好
就這樣我就立刻領了3萬，展現我們的"誠意" ? 我還跟我女友說了，我覺得機會不高，
但，就試試看吧。 (其實小弟出的天花板預算也大概就是接近7月該建案實價登錄的金額
再多出一些，而實價登錄的物件都還是高樓層，但現在代銷給的是低樓層)
再多出一些，而實價登錄的物件都還是高樓層，但現在代銷給的是低樓層)
緊接著就是剩我跟女友在討論等等要吃啥..應該可能錢就直接退回來給我們說抱歉之類
這時代銷小姐匆匆跑來，說了，主管給的"地板價"剛剛好就是我們的"天花板"+50萬
並立刻試算，其實多50萬阿，等於您之後每個月貸款才多1千多元(光速操作計算機!!)
我也老實跟小姐說，我了解她的說法，但我的天花板就是如此，但看來似乎還有差距，
本想說可能就此打住，準備離開。
我也老實跟小姐說，我了解她的說法，但我的天花板就是如此，但看來似乎還有差距，
本想說可能就此打住，準備離開。
代銷又再說出，其實能感受到我們的誠意，不然要不要我們再考慮主委"加碼"一下(誤)
她願意再去請主管談看看。
經過我跟女友的私下短暫討論，加上女友真的很喜歡這個建案，我就多加了20萬。
一方面也懶得再等小姐來回跑，二方面是時間真的晚了，現場就剩我們這組在談。
如果真的不行就代表我們沒有緣份，也真的不強求。
一方面也懶得再等小姐來回跑，二方面是時間真的晚了，現場就剩我們這組在談。
如果真的不行就代表我們沒有緣份，也真的不強求。
聽完我們的"加碼誠意"之後，代銷小姐又跑遠去傳話。
過沒多久，代銷小姐連同一位銷售男經理就走過來，經理坐下後便詢問我，能感受到我們
的誠意，但是這個金額(加碼20萬後) 他們真的無法決定，不然可不可以請我們簽一份
的誠意，但是這個金額(加碼20萬後) 他們真的無法決定，不然可不可以請我們簽一份
同意支付 "斡旋金"的單子？ 授權讓他們去跟建商談。
話說完就立刻把單子放桌上，旁邊的代銷小姐就立刻光速幫腔說，
對阿，沒問題的話我就幫你們寫上，你們簽個名就好，
下周二他們開會就一起送出去，結果如何再讓我們知道。
這時候我跟女友就開始出現許多問號？
除了對這份文件的疑問外，也覺得納悶，那剛剛
代銷小姐在那邊跑來跑去，不就是在幫我們爭取 YES or NO 嗎?
我也進一步跟這位經理表達我的疑惑，跟我認知到預售屋的議價作法有些不同。
因為我原本以為是現場價格敲定，付訂金，我把合約審閱本帶回去，在審閱期內自我評估
後續來簽合約。怎麼會多了一個要簽斡旋金的單子 ?
後續來簽合約。怎麼會多了一個要簽斡旋金的單子 ?
經理這是立刻補上說，因為彼此價格有落差，所以才會需要多這份文件(斡旋金)。
讓他們可以有機會幫我們跟建商談 ? 當然合約審議本我一樣可以立刻給你回去審閱。
這兩個並不衝突 (審閱期一樣照算...??)
又繼續解釋，現在所有預售屋建案都是這樣的作法。
當然可能因為我的提問太過愚昧，所以這位經理在說明的過程音量漸漸大聲。
而我的情緒也漸漸起來，我就再次表達我的立場跟不解的地方。
我說：今天這些做法我完全相信都是合乎法令，貴公司也不可能違法做事，只能說我功課
做的不夠足夠，讓我原本以為代銷小姐幾次的折返跑，就可以讓我知道YES or NO !!
做的不夠足夠，讓我原本以為代銷小姐幾次的折返跑，就可以讓我知道YES or NO !!
此時經理立刻打斷說，不不不，就是因為價格有落差所以才需要這份文件授權去跟建商談
反正你們也不差這幾天吧?
反正你們也不差這幾天吧?
代銷小姐也在一旁幫腔說，對阿我們想幫你省錢，花幾天就可以省下30萬。不是很棒嗎?
此時，雙方已經開始有點鬼打牆，我的原本立場就是想說我出的價格是不是有機會下訂?
可以就繼續，不能我們就默默閃人，加上代銷小姐其實有很多機會可以在一開始就讓我們
知道需要寫到這份文件才可以有資格去談。而不是在折返跑多次之後，最後才請經理丟這
文件出來要我們寫。
可以就繼續，不能我們就默默閃人，加上代銷小姐其實有很多機會可以在一開始就讓我們
知道需要寫到這份文件才可以有資格去談。而不是在折返跑多次之後，最後才請經理丟這
文件出來要我們寫。
可能我的態度也不友善了，經理就更不耐的說，好所以你要出這個數字對吧？
我立刻幫你打電話去談，如果OK就簽約成交，不可以後悔退訂。
要嗎? 要的話我立刻打電話 !
說真的，聽到這我理智線已經幾乎快斷了，但我還是壓抑著問，那請問合約審閱期呢 ?
如果對合約有問題怎麼辦呢？
經理立刻說，那我們會問你是有哪塊疑問，我們會解釋清楚.....
至此，我認為已經浪費太多時間了，也超出我原本想像的議價過程。
加上女友在一旁看我們的討論過程瑟瑟發抖，我就再次跟代銷重申我的立場
以及這份文件來的太過突然，已經把所有賞屋的愉快心情打亂了。
總之，經理就把三萬退回來，剩下他說了些什麼我也懶得聽了...(我專心在數錢~)
就在一切準備離開剩我們跟代銷小姐時，這時又一位自稱更高階的主管經理想來了解一下
並告知其實審閱期的規範，訂金退還等作法，我們的認知是沒錯的....BALABALA
並告知其實審閱期的規範，訂金退還等作法，我們的認知是沒錯的....BALABALA
我只反問了剛剛前一位專案經理說不能退，代銷小姐也說不能退。
過程也讓我們問號跟驚恐，說真的，我們已經不知道什麼是對什麼是錯了...。
就這樣折騰到8點多，原本說好的路邊攤晚餐，也都沒有心思去享用了...
回程的路上我跟女友大概取得共識就是，代銷小姐如果一開始就清楚讓我們知道議價的
過程會是這樣(需要文件斡旋議價)，第二位黑臉經理口氣可以不用那麼差，我想可能
結果都會有所不同。
以上跟大家共勉之，也長知識了!!
PS. 可能我們真的是菜到不行的菜雞，功課沒做足就去跟人家談價議價 QQ
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推 : A7 4字頭....1F 09/18 16:19
推 : 聽起來是+50萬賀成交，+20萬跟建商爭取看看能否成交（2F 09/18 16:21
→ : 建商不同意就退錢？），感覺還可以啊
→ : 建商不同意就退錢？），感覺還可以啊
推 : 房子喜歡，就下周末早上找個有經驗的朋友或長輩一起過去，4F 09/18 16:23
→ : 慢慢看完合約，決定購買價格。你是買房子不是買代銷小姐跟
→ : 經理
→ : 慢慢看完合約，決定購買價格。你是買房子不是買代銷小姐跟
→ : 經理
推 : 不然一堆問心酸試探底價的人7F 09/18 16:24
推 : A7有4字頭？而且過程怎麼很像在跟仲介下斡旋 不像是預售屋8F 09/18 16:26
→ : 代銷...
→ : 代銷...
→ : 建商不急著賣，在用各種招式拖延時間等原文抬價。10F 09/18 16:26
→ : 喜歡就先下訂，審閱期內再找有經驗的朋友長輩去談價格11F 09/18 16:27
→ : 談不攏就退訂金，談攏就賀成交，抓好自己預算就好
→ : 談不攏就退訂金，談攏就賀成交，抓好自己預算就好
→ : 買房就是要一直找候選，不要被一堆爛招打亂自己的價格與節13F 09/18 16:29
→ : 奏。
→ : 奏。
→ : 看起來大概就是你出的價格代銷沒得賺所以想去凹看15F 09/18 16:29
→ : 看建商吧
→ : 看建商吧
推 : 低樓層價錢比較好談，但低到某程度需要長官同意17F 09/18 16:29
→ : 不過預售屋實價登錄之後不是大家都不二價了嗎...還18F 09/18 16:29
→ : 是只有台中這樣
→ : 是只有台中這樣
→ : 我自己第一間房買預售屋4樓，也是幾天後才通知成交20F 09/18 16:30
推 : 其實這過程算還好21F 09/18 16:31
→ : 每個都不二價，但是每個客戶的不二價價錢不一樣。22F 09/18 16:31
推 : 我也覺得還好 你走審閱 他們去談價 談不到你要的價格審閱23F 09/18 16:42
→ : 期走完就退訂啊
→ : 期走完就退訂啊
推 : 你得失心也別太重 就多遇到幾次 以後應付代銷仲介 就不會25F 09/18 16:42
→ : 被拐 你出的價就是差不多要成交邊緣 代銷當然希望你多加
→ : 點 就看當天是不是有其他客人出多點補你這邊賺不多的部
→ : 分 跟建商有交代 也有可能建商這星期黃金檔期四天 業績
→ : 不好 就答應你這單也不一定 這種事誰也說不準
→ : 被拐 你出的價就是差不多要成交邊緣 代銷當然希望你多加
→ : 點 就看當天是不是有其他客人出多點補你這邊賺不多的部
→ : 分 跟建商有交代 也有可能建商這星期黃金檔期四天 業績
→ : 不好 就答應你這單也不一定 這種事誰也說不準
→ : 法令規定沒下訂也能審閱合約 雖然實務上很少這樣做就是了30F 09/18 16:43
推 : A7 4字頭…..31F 09/18 16:44
推 : 你的出價低於建商給代銷的底價但是差距不大，代銷想去32F 09/18 16:45
→ : 跟建商凹凹看，但是為了證明這是份有效出價才叫你付個
→ : 押金跟簽單，整個過程看起來沒什麼問題，不用太大驚小
→ : 怪
→ : 跟建商凹凹看，但是為了證明這是份有效出價才叫你付個
→ : 押金跟簽單，整個過程看起來沒什麼問題，不用太大驚小
→ : 怪
→ : 你太認真了 但可以體會你的心情 加油36F 09/18 16:47
推 : 原來預售屋也有斡旋單……0.037F 09/18 16:51
推 : A7 4字頭...你去旁邊A9都還有一堆可以挑38F 09/18 16:53
→ : A7一下漲太兇之後會校正回歸
→ : A7一下漲太兇之後會校正回歸
→ : 我猜富宇 你們A7的預售買方快要把A9中古價硬扛上去了40F 09/18 16:54
→ : 你去旁邊A9再逛一圈包準你不會買這間了...41F 09/18 16:55
推 : A7 4字頭...真心建議去看看A9...渡你一劫42F 09/18 16:58
→ : A7我最近也有考慮要買啦,當第二間這樣..覺得4字頭太誇張
→ : A7我最近也有考慮要買啦,當第二間這樣..覺得4字頭太誇張
推 : ...富宇哈佛苑就開40 up ;捷市達鎖棟 未來開賣也確定44F 09/18 17:00
→ : 會喊40。遠雄第三期也是以40為基準喊
→ : 會喊40。遠雄第三期也是以40為基準喊
推 : 不懂A7有什麼題材可以炒,自己看下來就是打算租園區工作的46F 09/18 17:03
→ : 要真的自住的,A7挑到40真的太高...
推 : 如果不想給房仲賺,預售40還是可以挑到不錯的點
→ : 要真的自住的,A7挑到40真的太高...
推 : 如果不想給房仲賺,預售40還是可以挑到不錯的點
推 : 其實整個A7也就那間特別誇張49F 09/18 17:06
推 : 感謝你的分享50F 09/18 17:06
→ : 其他很多都25~30而已 畢竟工業區又墓地至少-20%51F 09/18 17:07
推 : a7有這種價格，a9根本掉不下去==52F 09/18 17:07
推 : 我去年11月訂預售屋的時候也是代銷請我們下10萬斡旋金拿紅53F 09/18 17:08
→ : 單，他們去幫我們跟建商談價格，有在上面寫但書說如果建商
→ : 不同意此價格就退斡旋金。後來過了兩三天代銷打電話來賀成
→ : 交，回去才正式簽約轉訂拿合約書回家看，應該跟您的狀況很
→ : 像？可參考看看
→ : 單，他們去幫我們跟建商談價格，有在上面寫但書說如果建商
→ : 不同意此價格就退斡旋金。後來過了兩三天代銷打電話來賀成
→ : 交，回去才正式簽約轉訂拿合約書回家看，應該跟您的狀況很
→ : 像？可參考看看
推 : 買四字頭很危險。58F 09/18 17:09
噓 : 紅明顯 小弟不太明白59F 09/18 17:11
→ : 原PO意思應該是 我加訂金給你談沒問題
→ : 但為什麼要先下斡旋？ 疑問應該是在這？
→ : 原PO意思應該是 我加訂金給你談沒問題
→ : 但為什麼要先下斡旋？ 疑問應該是在這？
推 : 危險啥？哈 富宇在A7 至少還有7塊素地；今天最新的消62F 09/18 17:11
→ : 息 竹X 最近標的那塊地 28/坪起跳。更不用說 發大哥了
→ : 使命炒 乾 我看了真的會怕啊～哈
→ : 息 竹X 最近標的那塊地 28/坪起跳。更不用說 發大哥了
→ : 使命炒 乾 我看了真的會怕啊～哈
→ : 喔喔原來是si大所寫的意思@@65F 09/18 17:12
→ : 看起來就代銷沒得賺又缺業績不想放你走。66F 09/18 17:13
推 : 單論議價過程我覺得滿正常的耶...我之前買預售屋也是這樣，67F 09/18 17:14
→ : 代銷會批次跟建設公司討論確認客戶出價是否可賣
→ : 代銷會批次跟建設公司討論確認客戶出價是否可賣
推 : A7三字頭尾就可以看A9了拉 環境差太多69F 09/18 17:14
推 : 一直想要在A7買一間，不知道靠近機捷的行情價到底多少70F 09/18 17:16
→ : ，又沒時間去看。
→ : ，又沒時間去看。
推 : A7四字頭@@72F 09/18 17:21
→ : 突然想到,A9人變這麼多不會就是被A7的開價嚇過來的73F 09/18 17:23
推 : 熊熊想到一個有趣的事情 誰說仲介要收服務費 代銷不用74F 09/18 17:24
→ : 代銷是跟建商<屋主>收 通通冠在總價裡面阿......
→ : 所以說什麼跟代銷買不用給仲介賺...代銷就是仲介一種
→ : 代銷是跟建商<屋主>收 通通冠在總價裡面阿......
→ : 所以說什麼跟代銷買不用給仲介賺...代銷就是仲介一種
噓 : to zero: 仲介服務費不能貸款77F 09/18 17:32
→ : 應該是低於建商的底價，簽單後代銷再去跟建商談談看而78F 09/18 17:33
→ : 已吧
→ : 已吧
推 : 若議價成功，那3萬是可以拿回來的嗎？80F 09/18 17:37
推 : 收歸收 難道能類比? 不然你仲介費給貸30年嗎 XD81F 09/18 17:38
→ : 議價就轉訂金啊82F 09/18 17:38
→ : 誰說仲介服務費不能貸款的 沒聽過買清的嗎?83F 09/18 17:40
推 : 屋主實拿 然後把服務費冠在總價 就能貸款啦.....84F 09/18 17:40
→ : 當然現在實價登錄可以要求註記內涵仲介服務費多少錢85F 09/18 17:40
→ : 噓文的知道屋主真正的想法是賣清實拿居多嗎86F 09/18 17:40
→ : 就羊毛出在羊身上 仲介費怎麼轉 代銷只是通通灌建商
→ : 讓買方覺得 哇~不用付耶 好爽 其實灌總價
→ : 那現在房地合一 投資客則會6趴自己全付 讓屋主爽
→ : 覺得一塊都不用給 好啦 再降一點 反正買方服務費發票
→ : 可以灌在房地合一當成本......
→ : 就羊毛出在羊身上 仲介費怎麼轉 代銷只是通通灌建商
→ : 讓買方覺得 哇~不用付耶 好爽 其實灌總價
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→ : 覺得一塊都不用給 好啦 再降一點 反正買方服務費發票
→ : 可以灌在房地合一當成本......
推 : 我是也覺得還好啦92F 09/18 17:44
→ : 所以建商給代銷的酬庸 只是換名義貸出來的...也沒錯阿93F 09/18 17:44
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