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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-10-01 15:16:19
看板 home-sale
作者 stephaniexu (forget everything......)
標題 [請益] 預售屋建商欲逕行（強行）解約
時間 Fri Oct  1 02:38:56 2021

最近發現建商未經告知直接將外觀設計變更（顏色由深灰變白色）
並用較廉價的磁磚貼外牆，
我們致電建商老闆想要尋求雙方可以接受的處理辦法，
但建商直接落下一句你們不滿意可以退。
我只是向其表示這樣不是解決問題負責任的態度，
我們自始也沒提到要解約，
建商老闆直接說我不要賣你們了！
還表示只會退還已繳款項約400萬（連遲延利息也不想付）
請問我們要如何應對？

建商明顯知道現在房價又比當初預售簽約更高了，他根本想趁勢解約。



......

補充幾點：
1.我想問的是「建商欲強行解約應該如何應對」並非我方想解約。我看好像有版友誤會我
的意思。
2.我方只是因為外觀完全不一樣，想尋求解決方式#當初我們其實以為是建商搞錯圖面，
導致顏色完全不一樣，想請他們重貼。（因為那一整排才剛貼了幾戶）
但建商直接撂下一句是建築師後來改圖，你們不滿可以直接退掉呀。
當下我覺得感覺很差直接回他這樣不是負責任的方式，建商就更進一步直接說你們就不用
買了，我的賣你們了，你們繳的款項退給你們。
後來傳訊息過來強調「只會退繳交款項」，還不斷強調改圖是尊重建築師專業，他們沒有
偷工減料。
我們也只是想說房子都快好了，之前花很多時間跑工地、也找了設計師，甚至某些傢俱、
電器也已經先訂了。我們根本沒有想解約，外觀醜也只能吞了。沒想到建商來這招...

3.強調一下，我方完全沒有說過要解約，完全沒有，反而是建商一聽我們對外觀顏色由深
灰
變白色不滿意就逕行表示要解約。

4.我昨天看了當初的合約，除了這兩條「買方」可以主張解約並拿違約金：

一、賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買
方得解除本契約。
二、賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。

但並未規範到「賣方」恣意解約的違約金，我們碰到的情形是賣方無任何契約規範的情形
下逕行解約，但並未規範此種情形下的違約金...不知這樣的合約如何解釋？




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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.255.174.194 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1XLWH29R (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1633027138.A.25B.html
→ Xinz: 買預售屋的消費者本身就有問題…1F 10/01 02:40
推 asdiii: 銀貨兩訖  成交前他不想賣你  要解約開告不然就拿錢找下間2F 10/01 02:46
→ OHHEEEEEED: 沒看懂一樓在說啥 檢討消費者 預售屋合法管道買屋被你3F 10/01 03:11
→ OHHEEEEEED: 說成有問題
推 pchion2002: 在一樓推文本身就有問題5F 10/01 03:14
推 jianmao: 一樓的邏輯…6F 10/01 04:28
推 ppnow: 一樓有病？買新成屋中古屋就不會被強行解約？7F 10/01 04:37
推 Laurara: 一堆前兩年的預售屋建商巴不得解約8F 10/01 05:36
推 jamo: 就照合約走,如果建商按照合約中的解約條款來走,你也沒啥好說9F 10/01 05:46
→ song1638: 把合約和銷售文宣好好研究一下，裡面應該有答案。10F 10/01 05:46
→ jamo: 的,就看你要不要看在房價上漲的份上吞這個磁磚被換11F 10/01 05:47
→ jamo: 不然就是直接按照合約解約,你提的利息就看當初合約約定處理
推 kairi5217: 噗 我專買預售屋 哈哈哈13F 10/01 05:47
推 s26492755: 人性的貪婪  有夠夭壽14F 10/01 06:57
噓 eeewwweeewww: 1樓問題在哪? 買預售屋就是想貪便宜沒錯啊15F 10/01 07:01
→ eeewwweeewww: 房價上漲 當出賣你便宜 建商當然虧本
→ eeewwweeewww: 想盡辦法解約很正常 人家也沒強迫你要接受
→ eeewwweeewww: 你不滿意現在狀況可以解約
→ eeewwweeewww: 建商觀念正確
→ eeewwweeewww: 大家都知道買預售屋有風險 你還是去買了 怪不了人
→ eeewwweeewww: 難道今天房價跌 你要叫建商賠你?
推 yarus: 預售屋在買的當下好像也沒有什麼太多的便宜的22F 10/01 07:12
→ yarus: 回應原po，法律本來就是保護有權有錢有閒的人，要就鼻子摸
→ yarus: 著吞下去，要就法律程序走到底，現在對方擺明不甩你，沒有
→ yarus: 其他選擇了
推 bryant780417: 呵呵 一樓在供三小26F 10/01 07:17
推 volvic: 你的想法是要建商退你們一點錢嗎？27F 10/01 07:22
推 volvic: 然後就可以接受交屋？你覺得以現在市況有可能嗎？
→ oxoxx: 麻煩事29F 10/01 07:35
推 we147121: 一樓應該不知道自己在說什麼30F 10/01 07:37
→ aesdu: 那叫違約，不叫強行解約，違約有違約條款...31F 10/01 07:38
推 uuss: 簽約了建商可以說解就解嗎?有太多官方救濟管道，可以去查查32F 10/01 07:40
推 Fuzishan: 合約有規範建材就找消保官之類的吧？33F 10/01 07:42
→ Fuzishan: 自己喬真的0% 建商皮皮 不爽不要買
→ eeewwweeewww: 1樓觀念正確35F 10/01 07:42
→ Fuzishan: 大絕開下去你也不能怎樣36F 10/01 07:42
→ Anyotw: 合約通常會寫甲方因xxx可逕行更改37F 10/01 07:43
推 uuss: 一樓去年還很謙虛地在板上詢問預售屋的問題，可能後來真的就38F 10/01 07:49
→ uuss: 追不上價格變化，然後就整個變自暴自棄了…
推 david520b: 照合約走40F 10/01 07:54
推 smaller: 一樓壓力很大吧  大家不要這樣41F 10/01 07:54
推 doctorwang: 一樓仲仲？42F 10/01 07:55
推 sakyro: 一樓空空？43F 10/01 07:59
推 leonhsu: 合約裏可能有一條料件短缺建商保有修改權力之類的44F 10/01 08:00
推 bryant780417: 因為去年跟今年的價格差距如果沒把握他真的會吐血45F 10/01 08:01
→ bryant780417: 想殺自己
推 kodo5566: 買預售屋貪便宜 我也是笑笑47F 10/01 08:03
推 edison1003: 一樓好可憐，應該是覺青或八卦來的48F 10/01 08:06
推 gbman: 建商想解約賺更大，不解約只能交屋扣交屋款49F 10/01 08:08
推 richard85: 預售屋就是受不了建商行銷誘惑衝進去賭未來價啊! 就是50F 10/01 08:09
→ richard85: 在賭而已!
推 jonson: 建商大不了賠款400萬5成200萬，連房價漲幅的零頭都不到，52F 10/01 08:10
→ jonson: 乖乖買盒水果禮盒好言跟建商賠不是比較妥
推 gbman: 建商就是不想賠你啊，有本事去告CC54F 10/01 08:11
→ monmonder: 一樓應該去跟建商說你們賣預售屋就是有問題 看誰理你..55F 10/01 08:12
推 ian41360: 現在房市好，建商最大，乖乖去道歉啦，在台灣想買房子56F 10/01 08:12
→ ian41360: 還不巴結一點？
推 richard85: 是一種不對等的買賣契約,無法主張同時履行抗辯權!因為58F 10/01 08:13
→ richard85: 建商要你交錢當下你在通常事實上無法要求建商同時履行
→ richard85: 義務。
→ gbman: 預售屋就是建商擺爛你只能上法院，拖個一兩男才能拿到賠61F 10/01 08:13
→ gbman: 款
推 richard85: 預售屋買賣因為不平等,所以買家是在賭1.未來行情會更好63F 10/01 08:15
→ richard85: 2.建商法人格人品
→ richard85: 除非有非買不可的原因,否則預售屋盡量不要碰比較好!
→ jonson: 上法院建商直接把房子另外賣掉，賠錢給你，房價又漲了多少66F 10/01 08:17
→ jonson: 1-2千萬找誰討
推 cobrabaton: 一樓本身邏輯適用於他自己活著也很有問題，當然某樓已68F 10/01 08:17
→ cobrabaton: 經放棄治療就忽略就好
推 niko0202: 幫一樓QQ70F 10/01 08:18
→ puma510285: 不就合約拿出來看 有沒有針對設計變更等條款 也可以問71F 10/01 08:21
→ puma510285: 問消保官 建商此舉是否有什麼方式可自保
→ puma510285: 預售屋最終還是得回歸合約精神 是不是賭未來又如何
推 gbman: 建商就是要讓你知難而退，不會主動照合約走XD74F 10/01 08:24
→ puma510285: 未來價格如何也不能去牴觸合約 就算未來行情漲了建商75F 10/01 08:24
→ puma510285: 不爽賣了 還是要走違約賠款才能跟買方解除合約關係
→ puma510285: 我記得預售屋合約的違約金額是房屋總價的15%
→ puma510285: 意思就是說除了要把四百萬退回以外 還要再額外賠款
→ puma510285: 15%總價(合約當初簽的金額)
→ gbman: 建商擺明不賠，叫你去法院告啦，要拖你時間拉CC80F 10/01 08:26
推 richard85: 解約是一種形成權非請求權,建商只要聽到你講出“解約81F 10/01 08:29
→ richard85: “二字並且留有證據,建商就可以要求你履行後續的解約程
→ richard85: 序,當然包含違約金部分,要小心。
推 vlee: 建商預算固定，東西一路漲價只能用次一級品84F 10/01 08:31
推 richard85: 建商為了避免自身落入解約的風險,都會用話語轉嫁發動權85F 10/01 08:33
→ richard85: 到你身上: 例如明明建商就想解約,但卻用”不滿意可以退
→ richard85: ”來引誘你行使解約權。
推 piliwu: 解約要賠15%啊88F 10/01 08:33
→ SpongebobMac: 一樓的邏輯本身就有問題89F 10/01 08:33
推 richard85: 形成權,請求權這種法律上的用法,契約裡不會出現,但卻是90F 10/01 08:35
→ richard85: 訴訟中很常用的技巧。
推 smallkop: 不買預售屋你現在有成屋買歐？ 這個邏輯？92F 10/01 08:35
→ eeewwweeewww: 有種你就去打官司阿 看妳時間值錢還是建商值錢93F 10/01 08:35
→ eeewwweeewww: 笑死
→ eeewwweeewww: 小蝦米就乖乖吞下去
→ eeewwweeewww: 等擬告贏了再來拿錢吼
推 richard85: 所以光是看契約怎麼寫,是無法誤出契約的真意。另外例如97F 10/01 08:37
→ richard85: 懲罰性違約金,一般人會以為就是違約金,錯!是你除了要付
→ richard85: 通常約定總額違約金15%再另外加上去的違約金數額,加上
→ richard85: 去的部分才叫做懲罰性違約金。
→ xier: 你來板上問問題尋求協助要講清楚，有沒有從你嘴巴講出「要101F 10/01 08:37
→ xier: 解約」或同義字句? 這是關鍵，雖然你事後可能很後悔講了，
→ xier: 但跟版友擠牙膏無助於你現在的狀況R
推 KSUGOD: 成本上漲?沒賺那麼多?提高行情?104F 10/01 08:38
推 kiwisunny: ㄧ樓邏輯真的差到不行105F 10/01 08:38
推 richard85: 如果真已經向建商行使解除權了,還是有解套方法,不過不106F 10/01 08:41
→ richard85: 適合在這裡提供。
推 k0804k0512: 一樓有什麼問題108F 10/01 08:44
推 babyMclaren: 條款沒有違約金嗎109F 10/01 08:46
→ xier: 如果他真的有講出解約，那現在是「他不買」可能合約寫這樣110F 10/01 08:50
→ xier: 就沒有補償買方，畢竟契約書是法律顧問訂的，一定有預設現
→ xier: 在這種狀況
→ xier: 所以我說原po擠牙膏對事情並沒有幫助，要把關鍵點講出來眾
→ xier: 人才有辦法給他方向，看是要建議他放棄，或是去找律師
噓 checkman: 用詞不精準115F 10/01 08:54
推 vinmo: 照理他當然不能逕行解約，不過詳情建議請教律師116F 10/01 08:58
推 Merman19: 可以告他啊，看你有沒有那個時間而已117F 10/01 09:01
推 bnlmzong: 一樓哈哈哈哈哈哈哈118F 10/01 09:07
→ xier: 再重看一次，原來原po有說，並沒有講到要解約，那關鍵點就119F 10/01 09:10
→ xier: 是合約了，那可以大概把合約講一下覺得對方這麼強硬的依據
→ xier: 是哪一條
推 fisikiki: 告應該也討不了便宜 就連官方版預售契約範本 也只有建築122F 10/01 09:11
→ fisikiki: 材料不符 買方得解除契約不得另行請求其他損害賠償。
→ xier: 難道是他說「不滿意可以退」，然後你說不滿意，他就直接跳124F 10/01 09:12
→ xier: 到->對.是要退，如果這樣有爭執的空間，那就請律師打官司了
推 jerrylin: 你違約當然要賠償啊  哪有那麼簡單解約了事126F 10/01 09:14
推 sawaman: 看合約怎麼寫吧，不然就只能告了127F 10/01 09:19
推 Clansh: 我猜是房價原物料飆漲，建商覺得賣便宜捶心肝後，128F 10/01 09:22
→ Clansh: 還要跟你們搞這些有的沒的，所以不爽，不爽來告的概念
推 chocopoodle: 1樓就自以為聰明的人吧130F 10/01 09:25
推 linlinme5208: 又 blame the victim 了 笑死131F 10/01 09:25
推 seafire: 合約？132F 10/01 09:34
推 certifi: 依合約，對合約雙方有疑義，法院決定。 其他人都沒辦法133F 10/01 09:51
※ 編輯: stephaniexu (111.255.174.194 臺灣), 10/01/2021 10:16:31
推 y1234888: 預售就是要慎選建商…沒做好功課很容易吃虧…134F 10/01 10:07
建商就是長輩（公公）介紹的，他說是個有誠信的建商（笑），否則我們當初都是在找成
屋，但一直沒有合意的建案，最後才簽這個預售屋。
推 NTU5566NTHU: 一？135F 10/01 10:08
推 g11121s: 世界各地運作的法則都是白紙黑字的契約，甲乙雙方按契約136F 10/01 10:10
→ g11121s: 執行有困難，是人品信用的問題XD
噓 cookeeshop: 買預售屋可以退廚具退隔間超爽 某幾樓呵呵138F 10/01 10:24
※ 編輯: stephaniexu (111.255.174.194 臺灣), 10/01/2021 10:26:55
推 volvic: 上次台中有個建案也是外觀磁磚不一樣上新聞，有點久了，139F 10/01 10:38
→ volvic: 但是你可以去查查後續處理
推 jimrogers: 當然可以解約 你們雙方都可以 還是去道歉比較好141F 10/01 10:41
※ 編輯: stephaniexu (111.255.174.194 臺灣), 10/01/2021 10:44:03
→ jimrogers: 世界上不存在不能解約的條約 只要付違約金都可解142F 10/01 10:42
→ xier: 道歉什麼內容？說自己不該沒體諒成本狂飆嗎？143F 10/01 10:44
推 jimrogers: 要看人 感覺這建商老闆吃軟不吃硬 你要告要嗆可以但鐵144F 10/01 10:47
→ jimrogers: 定吃虧
推 yuffie: 看到推文uuss大補充的一樓黑歷史笑死XD 看來真的壓力hen大146F 10/01 10:51
※ 編輯: stephaniexu (111.255.174.194 臺灣), 10/01/2021 10:53:34
※ 編輯: stephaniexu (111.255.174.194 臺灣), 10/01/2021 11:01:20
※ 編輯: stephaniexu (111.255.174.194 臺灣), 10/01/2021 11:02:41
→ kinmengon: 合約書很重要。其次看要敢(房正在蓋很多能搞你的地方)147F 10/01 11:10
→ kinmengon: 跟建商鬧到多大。善用消保官 存證信函...等
推 hcchiena: 買家又沒錯, 道什麼歉？建商要解約就照合約賠啊！149F 10/01 11:22
推 peter25871: 照合約走，然後把建商名po上網150F 10/01 11:23
推 fisikiki: 兩個問題 第一個買方不想解約並想請求因建築材料不符之151F 10/01 11:23
→ fisikiki: 損害賠償 不可以 減價有法律上可能 但要建商吞不太可能
→ fisikiki: 官司曠日費時 第二個問題建商想徑行解約 買方想履約
→ fisikiki: 買方可請求履行契約 並請求遲延之違約金 不過官司
→ fisikiki: 很麻煩 建商要是硬來的話也只能進行訴訟
→ jimrogers: 推樓上156F 10/01 11:26
→ xier: 依照原po補充的契約根本是建商穩贏？解約沒有任何補償?!157F 10/01 11:31
我也是擔心這點，契約上甚至有規範到「買方」恣意解約的違約賠償，卻沒寫到賣方（當
初沒想到會有賣方想隨便解約的情形）
推 nonouse: 看來是建商用料不同, 你想要要凹賠償, 建商惱羞不爽158F 10/01 11:36
其實我們不是想要補償，我們更想的是重貼回原來的顏色。由深色變全白色根本是兩個東
西，要人立馬吞下去一句道歉也沒有真的很不舒服。
→ xier: 那客訴建材這事根本就是藉口，建商隨時可告知成本上漲老子159F 10/01 11:36
→ xier: 不賣了，客訴影響只是早點或晚點告知而已
→ nonouse: 乾脆不想賣你161F 10/01 11:37
→ xier: 早點告知你反而好，可以錢拿回來趕緊去買成屋162F 10/01 11:37
推 supeedada123: 很簡單 公布哪個建商哪個建案163F 10/01 11:39
→ HANAXALICE: 政府有定型化契約164F 10/01 11:41
推 kenkao25: 一樓邏輯一百分165F 10/01 11:41
→ HANAXALICE: 不是沒寫就不用賠166F 10/01 11:42
推 winfyq: 如果買方沒有解約的打算，賣方應該是穩贏。167F 10/01 11:46
→ winfyq: 不過反過來講，若當初建商宣稱的是目前用料，會影響下訂嗎
推 abel0201: 這就是買預售屋的風險，只能串聯買家給建商壓力169F 10/01 11:54
推 kurakihikaru: 建商不懂法律，直接上法院教教他170F 10/01 11:59
※ 編輯: stephaniexu (111.255.174.194 臺灣), 10/01/2021 12:07:27
※ 編輯: stephaniexu (111.255.174.194 臺灣), 10/01/2021 12:11:34
推 sorryboy: 以前台中有建商告輸喔，可以試試看171F 10/01 12:11
推 copyflyN: 一樓會說這種話應該也是有問題172F 10/01 12:21
推 jonson: 不道歉可以阿，產權還在建商手上，照契約走啊，違約金賠給173F 10/01 12:23
→ jonson: 你再賣別人賺更多，是不是又要說人情義理什麼一類的
推 herikocat: 1樓跟e開頭的  真的讓人無言175F 10/01 12:27
推 richard85: 契約沒寫的不是沒有義務,只是回歸民法規定,契約違反民176F 10/01 12:38
→ richard85: 法強行規定者亦無效。民法本來就有解約法律效果的規定,
→ richard85: 像是民法259,民法179。建商片面行使解除權,解約後除了
→ richard85: 各負返還義務外,你還是可以向他請求契約債務不履行的損
→ richard85: 害賠償(民法260),也就是損害賠償違約金的部分。
推 richard85: 講太多無濟於事,你想繼續買,就跟建商好好談為上策,解
→ richard85: 約撕破臉為下策,因不知未來會遇到怎樣的法律風險。
推 richard85: 如果順利交屋，過了一二年之後你再回來看這篇可能會有
→ richard85: 不同的想法喔！
謝謝r大的回覆，這部分的法律問題我會先去研究一下，說真的我們對這間房子已有太多
期待以及規劃，本來就不太可能單純因為外觀改變就直接不要了，反而是建商直接翻臉表
示要解約，而且踩得很硬，這點讓我很錯愕。
我也知道現在產權在建商手上他有權選擇買方，我只是希望在不得已走到最後一步，我們
不會只能拿回簽約金及已繳的一二期工程款。
只是如果買賣不成還要花心力上法院，這實在並非我們樂見的情況。
目前就是向建商表示請他秉持契約精神繼續履行契約，接下來看他要怎麼回應了。
※ 編輯: stephaniexu (111.255.174.194 臺灣), 10/01/2021 12:55:17
推 richard85: 我剛才看到你下面補充的內容:一.可歸責賣方,買房行使185F 10/01 12:54
→ richard85: 解除權是不需付違約金。這條的規定文義上是保障買房,
→ richard85: 其實是建商保留違約的免責條款。二.是瑕疵擔保的損害
→ richard85: 賠償請求權,僅限房屋交付之後瑕疵發現的賣方擔保責任。
推 richard85: 其實二.在民法359就有規定了,契約裡寫了只是多此一舉
→ richard85: 而已,讓買家安心吧!
推 richard85: 民法359是賣家違反瑕疵擔保責任,買家有解除權及減價權
→ richard85: 兩者可擇一行使,但建商在契約裡只寫給你解除,你會自動
→ richard85: 忽視民法規定其實買家有可以主張減價(退一部分錢)。
推 richard85: 有問題要請教律師,不是說照契約走就好,因為一般人根本
→ richard85: 不知道契約這樣訂定的真意是什麼!
推 deltaz: https://news.housefun.com.tw/news/article/299666303071.html196F 10/01 13:08
→ deltaz:
→ deltaz: 法規有說要加強，但加強後沒有加重罰則，基本上跟沒說一
→ deltaz: 樣
→ deltaz: 上法院大概也是出一口氣而已，拿到的賠償也遠小於房價差
→ deltaz: 額
→ deltaz: 建商除了商譽受損之外，基本上是包賺的
賣太便宜建商反悔不想賣？內政部祭這招反制 | 好房網News
[圖]
去（2020）年高雄有民眾投訴，指某建商幾年前推出預售屋新案，因當時1坪1字頭的親民價吸引許多民眾購買，但後來房價上漲，建商覺得當初賣得太便宜、反悔不想賣，因而以各種手段逼買家違約，想把房子收回，也引起諸多爭議。今年7月1日上路的實價登錄2.0新制，針對預售屋交易有多項管理，內政部地政司指出，針對建 ...

 
推 TravelFar: 是否可以講一下哪家XD?203F 10/01 13:35
推 Anyotw: 卡一個等後續，看誰比較硬204F 10/01 14:00
推 JerryLian: 看文章感覺你就非這房不可 我想建商也有一樣的感覺 不205F 10/01 14:39
→ JerryLian: 然就告下去 延後交屋入住 也是讓自己帶來不便
→ JerryLian: 不管怎麼走 即使錢財無損 那種新家期待心情也沒了還搞
→ JerryLian: 到延後數月入住 賤商就看準這點跟你耗
→ uuss: 反正建商跟你撕破臉，不如就公布建商，看看事情發展會如何？209F 10/01 14:59
→ uuss: 感覺有上新聞的潛力
推 miauah: 廣告不實211F 10/01 15:11

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