※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-03-12 07:01:05
看板 home-sale
作者 標題 [請益] 手上多個物件該如何調節
時間 Fri Mar 11 22:03:12 2022
台中奈米咖投資客
目前有一間5年四房自住
四間14年兩房 (持有3~6年)
一間21年三房 (持有2年)
一間28年三房 (持有10年)
這些都是屬於價差型物件 出租都只有4%-4.5%
最近想把28年賣掉
以及一間滿5年的兩房賣掉 (剛好可重購退稅)
但我就像哥倫布發現新大陸
1. 賣掉之後完全動彈不得 買時只能貸款四成
很卡 但28年的物件年紀又大了
現在賣方市場應該可以很快秒殺
賣掉買其他的 整個槓桿效益很差
2. 有點想轉轉收益型物件
但發現最近很多公寓 電梯改套拿出來賣
是不是不太妙
而且套房市場591看到的真的一堆 是否好租?
兩房的投報又不高
請問單兵該如何處置?
--
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→ : 躺平啊1F 03/11 22:08
推 : 限制貸款就是防止你這種人一直無限買下去 繼續收租吧2F 03/11 22:09
→ : 朋友限貸前 三間貸款八成收租剛好抵房貸 現在就躺平看戲
→ : 朋友限貸前 三間貸款八成收租剛好抵房貸 現在就躺平看戲
推 : 這個就是前面文章說的海嘯第一波沖擊對象4F 03/11 22:12
推 : 好好收租很難嗎？不用這麼貪心5F 03/11 22:13
推 : 我之前有跟你分享過，現在的政策會馬上打到這種類型的6F 03/11 22:15
推 : 想辦法增貸就好，現在第三戶8成槓桿很珍貴= =7F 03/11 22:15
→ : 所以要繼續往上擴張，現在你自備款成數就被打壓下來了8F 03/11 22:15
→ : 現在多房的就是以不變應萬變最好，補物件也貴9F 03/11 22:16
→ : 透套物件一個就幾千萬，反正本來也就是六成反而沒差10F 03/11 22:17
推 : 我就是貸滿兩間收租，再用家人買自住的，現在兩間11F 03/11 22:17
→ : 租金扣掉月付還
→ : 有3800可花，好想再買來收租喔
→ : 租金扣掉月付還
→ : 有3800可花，好想再買來收租喔
→ : 阿不然想辦法現金買公寓，然後再去請教銀行理專14F 03/11 22:17
推 : 無解,現在政策跟風向就是打你這種人~15F 03/11 22:17
→ : 或者原只有五成，跟四成也只差一成，反正現金流一樣強16F 03/11 22:18
→ : 理專會想辦法幫你的，只要你收支比會過17F 03/11 22:18
→ : 轉換類型現在不容易，好的物件不肯賣，新的改套物件少18F 03/11 22:20
→ : ，畢竟老屋也是漲翻天，你也只能多存幾年湊頭期
→ : 這波賺價差已經很爽了，就看你還要不要繼續投入而已
→ : ，畢竟老屋也是漲翻天，你也只能多存幾年湊頭期
→ : 這波賺價差已經很爽了，就看你還要不要繼續投入而已
m大 謝謝建議
想說這波上來 應該會緩和一陣子
趁沒甚麼人在賣 高價出脫 轉換物件
翻譯: 動彈不得
推 : 收租型不會比較好，丟掉兩間改套了很煩事情很多很雜21F 03/11 22:24
→ : 不如正常格局賺價差
→ : 你看投報買 你的買家也是看你投報夠才要買，完全都是投客
→ : 互丟
→ : 裝潢久了一定的修繕隨之而來 冷氣 家具有的沒的
→ : 不如正常格局賺價差
→ : 你看投報買 你的買家也是看你投報夠才要買，完全都是投客
→ : 互丟
→ : 裝潢久了一定的修繕隨之而來 冷氣 家具有的沒的
主要想換收益型是不想再上班
結果回頭過來發現改套價格也很高
F大你也透套嗎
推 : 格套沒有8趴投報,沒決心做到30間以上,就算老屁股也不建議26F 03/11 22:29
恩 30間以下 現金流也不夠養活的意思
還是要繼續打工上班
→ : 還有就是要集中區塊,分散管理來也太累了~27F 03/11 22:30
推 : 不想上班的話轉透套收益是不錯，你就有時間自己管28F 03/11 22:31
→ : 自己幫自己打工的概念
→ : 自己幫自己打工的概念
目前就像首購一樣 擔心不好做
猶豫不決
→ : 賺價差的優點是這波很爽，缺點是你要賣掉才能爽30F 03/11 22:32
→ : 但是賣掉了發現去買別的還是很貴…結果又不爽了
→ : 翻來翻去，結果都是莊家收稅最爽，是不是跟股市很像
→ : 但是賣掉了發現去買別的還是很貴…結果又不爽了
→ : 翻來翻去，結果都是莊家收稅最爽，是不是跟股市很像
收稅的真的最爽 算算一間兩房賺個300多萬
即使是20%也要50幾萬的稅
不提供單據只能扣少少3%
所以想趁重購退稅賣一波
※ 編輯: MrEric (59.126.180.76 臺灣), 03/11/2022 22:37:21
→ : 現金流是不是很慢呀 看CECA大大都是拚翻桌率的33F 03/11 22:34
推 : 現金流，頭過身就過，真的想拼都是一年買一棟34F 03/11 22:36
推 : 現金流物件增值較慢，正常住家類型增值快35F 03/11 22:38
推 : 總之，加油啦…36F 03/11 22:38
不同的時期有不同的困擾…
謝m大指教
※ 編輯: MrEric (59.126.180.76 臺灣), 03/11/2022 22:43:02
→ : 不太懂白手起家現金流要怎麼玩大 記得前陣子有文章教學37F 03/11 22:42
→ : 好像白手起家的還是得一直買賣 這種已經多房的再現金流
→ : 好像白手起家的還是得一直買賣 這種已經多房的再現金流
→ : lala 搜尋我之前的文章 有高手有教學39F 03/11 22:44
→ : 結論 先透過價差型累積資本 再轉收益型
→ : 結論 先透過價差型累積資本 再轉收益型
推 : 現在轉換物件的獲利會被新物件的高價吃掉，除非你能持續41F 03/11 22:46
→ : 補進被低估的物件，不是裝修短線的還是需要靠持有時間降
→ : 低房地稅。
→ : 補進被低估的物件，不是裝修短線的還是需要靠持有時間降
→ : 低房地稅。
推 : M大感謝 找了好久終於找到XD44F 03/11 22:47
推 : 台中改套市場要好跑現在總價投報要8%45F 03/11 22:50
→ : 我改套的物件都留不住
→ : 我改套的物件都留不住
→ : 8趴 大概跟童顏巨乳女友一樣難找吧47F 03/11 22:51
→ : a大 為什麼？？？
→ : a大 為什麼？？？
→ : 因為我每次算完現在賣掉的差價要收4-5年49F 03/11 22:52
→ : 我就捏不住了
→ : 我改好賣掉都8%總價投報
→ : 所以滿租後大概都2個月內噴掉
→ : 我去年噴兩間現在回想都很後悔
→ : 加起來每個月扣貸款15萬正現金流
→ : 兩間都有電梯的，現在根本找不到 乾
→ : 我就捏不住了
→ : 我改好賣掉都8%總價投報
→ : 所以滿租後大概都2個月內噴掉
→ : 我去年噴兩間現在回想都很後悔
→ : 加起來每個月扣貸款15萬正現金流
→ : 兩間都有電梯的，現在根本找不到 乾
→ : 是公寓還是電梯改套？56F 03/11 22:56
→ : 忍不住就射的概念
→ : 15萬 可以不用上班了
→ : 忍不住就射的概念
→ : 15萬 可以不用上班了
→ : 月初談一間有電梯的談不下來，過兩天要簽一間5+6，希59F 03/11 22:57
→ : 望捏得住
→ : 去年那兩間都華夏
→ : 望捏得住
→ : 去年那兩間都華夏
推 : 前幾天親戚才在台中收了一間透套，最近市面上都不便宜62F 03/11 22:58
推 : 我是前年年中跟年底買的，那時候還傻傻不會趕租客，等63F 03/11 22:59
→ : 租期到清空才開始裝潢，我以為這種案子很多；後來才發
→ : 現老天給我一個金雞母我不到兩年就把他宰了
→ : 租期到清空才開始裝潢，我以為這種案子很多；後來才發
→ : 現老天給我一個金雞母我不到兩年就把他宰了
推 : 我自己是在水湳附近買透天自己改。台北人一直來搶房子66F 03/11 23:00
→ : 有夠煩！一直抬價
→ : 有夠煩！一直抬價
推 : 透套我沒玩過，投報太差68F 03/11 23:00
→ : 華夏改套裝潢費用大概抓多少69F 03/11 23:01
→ : diedie 透天你大概抓多少價位的物件
→ : diedie 透天你大概抓多少價位的物件
推 : 透套你以為是在收租…其實我是在養地而已…71F 03/11 23:02
推 : 我不會碰公寓跟改套 你的部分我會出掉28歲的 重新去72F 03/11 23:05
→ : 買1x歲的
推 : 不知道你資本狀況 足夠的話 我會全轉正常收租型
→ : 買1x歲的
推 : 不知道你資本狀況 足夠的話 我會全轉正常收租型
正常收租有極限
之前可以一年買一間 (1x年 400萬兩房 100萬頭款)
現在無法 1x年 800萬兩房 頭期要準備500萬
只能買600的1+1房 但也要 360萬
會變成跟首購一樣 存錢速度趕不上房價
推 : 看到沒有 這才叫投資客 持有兩間算什麼 第二戶限制貸75F 03/11 23:08
→ : 款根本擾民
→ : 款根本擾民
阿良!
推 : 含裝潢看能不能弄到2000以內、五樓加頂樓12間，投報率77F 03/11 23:11
→ : 自己抓嘍
→ : 不過我買的位置比較好投報率蠻爛的哈哈哈，就真的在養
→ : 地置產而已，改套是請人家幫我付房貸
→ : 自己抓嘍
→ : 不過我買的位置比較好投報率蠻爛的哈哈哈，就真的在養
→ : 地置產而已，改套是請人家幫我付房貸
謝d大分享
※ 編輯: MrEric (59.126.180.76 臺灣), 03/11/2022 23:23:24
推 : 快被樓上gann大笑死81F 03/11 23:21
推 : 覺得太舊的先出掉 買不起就還些貸款本金 有看到好82F 03/11 23:22
→ : 機會再理財貸出來就好
→ : 機會再理財貸出來就好
推 : 重購跟自住6年交叉，有個可以換物件84F 03/11 23:41
→ : 更正，有應該可以換物件。還是走C大路線先還清個幾間
推 : 近期屋齡老的大樓會被火災影響一陣子
→ : 更正，有應該可以換物件。還是走C大路線先還清個幾間
推 : 近期屋齡老的大樓會被火災影響一陣子
推 : 趕快賣掉讓市場活絡一下好嗎拜託87F 03/12 00:02
推 : 我玩改套後一般中古屋就覺得賺太少88F 03/12 00:05
→ : 都專吃改好的，整理佈置一下而已
→ : 包租公很多持有久了租金沒拉上來，用他以為的行情去賣
→ : 投報，都有糖果可以撿
→ : 都專吃改好的，整理佈置一下而已
→ : 包租公很多持有久了租金沒拉上來，用他以為的行情去賣
→ : 投報，都有糖果可以撿
推 : 我是有老婆的名字可以買 目前房子都在我名下 所有老92F 03/12 00:47
→ : 婆那還是乾淨的
→ : 我的目標也很小啦 被動淨利破百就好了 留些時間給小
→ : 狗老婆過過小生活
→ : 婆那還是乾淨的
→ : 我的目標也很小啦 被動淨利破百就好了 留些時間給小
→ : 狗老婆過過小生活
推 : s大的被動破百是月還是年...96F 03/12 01:06
推 : 見好就收97F 03/12 01:11
推 : 請問原po樓上lala大說的文章是哪篇標題能說一下說找不98F 03/12 01:15
→ : 到，感恩
→ : 到，感恩
推 : 年啦 淨利破百 每月差不多有個十萬 應該是夠了加上100F 03/12 01:23
→ : 資產都還在
推 : 目前房租破百而已 但這要扣成本
→ : 資產都還在
推 : 目前房租破百而已 但這要扣成本
推 : 直接賣掉一間大概60-100 快的話1-3個月賣掉 做103F 03/12 02:21
→ : 租的多麻煩又慢 哈算了人各有志 偶爾也是很後
→ : 悔太快賣掉 買不回去
→ : 租的多麻煩又慢 哈算了人各有志 偶爾也是很後
→ : 悔太快賣掉 買不回去
噓 : 就是你這種人 想想下一代吧 ㄏㄏ 房版真的很強106F 03/12 02:46
推 : 加價賣107F 03/12 04:03
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