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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-04-22 17:44:06
看板 home-sale
作者 frowning1226 (法利昂)
標題 [閒聊] 大樓房子超過50年還有價值嗎
時間 Fri Apr 22 15:16:48 2022



一直以來在購屋的時候，要選什麼年份的房子實在是一個困難點XD

當然以投資效益而言，下一個會噴的理當就是不錯標的

然而剛剛看到以下的影片

https://www.youtube.com/watch?v=cjD9bM3vb1Q




這是我蠻喜歡的樂居創辦人有這樣的看法

心中有些打鼓，所以超過40年以上的房子

如果不是透天，是不是投資價值會下降

由於我比較屬於包租公路線的投資屬性

真的是將房地產當作"不動"產在處理

可是依照樂居創辦人的看法

老大樓將會處於不利的情況

之前關於年份的爬文，也看過一些

比較有印象的是ceca老師說10~15年房子是兼具居住值和噴發CP值不錯的考量

那如果純粹就買房收租而言

2X年份的房子是不是過個10年還是必須處理掉，再往前買更新的房子

小弟想請教各位房版大神在市場的經驗

關於持有老屋是怎麼樣的一個看法，感謝各位大神開示~~









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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.230.214.38 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YObPY2H (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1650611810.A.091.html
→ hide0325: 看地點1F 04/22 15:19
推 sdhpipt: 我覺得主要還是銀行願不願意貸款的問題 貸不出來很可能2F 04/22 15:19
→ sdhpipt: 就會變得很難買賣
是，我的問題就是真的會難貸款嗎XD
推 piliwu: 我有看過影片他講錯了4F 04/22 15:20
→ piliwu: 銀行沒有不貸40年
他是說50年~恩...存疑
推 x8232002: 如果在101旁邊，你覺得呢6F 04/22 15:20
推 sbob: 這是相對性的問題，只有你的大樓超過50年，當然沒價值7F 04/22 15:22
→ yuu101: LOCATION8F 04/22 15:22
→ sbob: 如果8成大樓都超過50年，銀行還是會貸款給你不然要賺啥9F 04/22 15:22
推 abyssa1: 仁愛圓環華美聯合大樓屋齡51年 去年最新成交一坪140萬10F 04/22 15:24
推 alexhsu0909: 雙北看地點 其他的就..11F 04/22 15:25
→ frowning1226: 他是說銀行不貸款50年的樣子XD12F 04/22 15:26
推 evolution999: 50年的，除了台北市公寓之外都不用留13F 04/22 15:28
額...
推 spermbox: 101大樓再過50年就一文不值嗎？14F 04/22 15:35
→ spermbox: 不過如果你想說的是非新屋不住
→ spermbox: 那我會跟你說好棒棒
→ spermbox: 就一直換新屋，然後一直吸收不斷上漲的營建成本
→ spermbox: 建商和投資客會感謝你
推 s26492755: 看地點吧。以25年來說。在我這邊算很老。但在其他區域19F 04/22 15:37
→ s26492755: 則未必
推 shena30335: 老大樓麻煩的是一堆東西年限高+住戶維持觀念無法更新21F 04/22 15:37
→ spermbox: 因為不怕沒人推高房價行情22F 04/22 15:37
→ s26492755: 我的話儘量選10～20年的收租十年在賣也還可以。管理沒23F 04/22 15:38
→ s26492755: 爛掉的話。基本上會汰舊換新。
我之前有看過您會汰舊換新，只是我在想...懶得處理會不會增值不好
→ zeroyaking: 重點是地點25F 04/22 15:38
是...地點真的很重要
→ spermbox: 老大樓是有什麼年限XD26F 04/22 15:38
→ spermbox: 紐約一堆大樓屋齡都快破百了
→ spermbox: 年限……年限是什麼？
→ spermbox: 城中城老屋大火燒完也沒倒
→ spermbox: rc 結構的耐用性比你們想得高太多了
其實看老公寓就知道，RC很耐用XD
推 XX: 20年還能收租個10年賣 買3.40年就要有租到死的決心 噗31F 04/22 15:40
沒事，到時候真的會覺得入手價也是個誇張低的程度，租一定贏
→ spermbox: 當然必須排除偷工減料32F 04/22 15:40
→ XX: 地點好又不怕租金COVER不了房貸33F 04/22 15:40
目前沒看過不能cover的XD
→ spermbox: 實際我也懶得跟你們解釋一堆，喜歡新屋就去買，中古屋會34F 04/22 15:41
→ spermbox: 燒死人
→ spermbox: 建商也會樂得再蓋更多，價格再拉更高
→ frowning1226: 當然我覺得最好是不用動...就資產放到死XD37F 04/22 15:42
→ spermbox: 大家都買新不買舊是好事38F 04/22 15:42
→ frowning1226: 但如果年紀大導致增值不行，那就不行留了39F 04/22 15:42
→ spermbox: 接下來只要建商放慢推案速度拉價格就好，我們中古屋就在40F 04/22 15:43
→ spermbox: 旁邊看戲
推 chipretender: 地點不錯的物件就當養地就好，我說地坪10坪上下那42F 04/22 15:43
→ chipretender: 種。
→ frowning1226: sperm大我是以投資為出發點，跟自住無關XD44F 04/22 15:43
推 harry118: 101是地上權吧？不要亂舉例啦45F 04/22 15:44
→ hide0325: 投資那一定是看地點46F 04/22 15:44
→ spermbox: 記得買預售屋喔47F 04/22 15:44
推 XX: 漲不動的老屋 賣掉賺那一點價差 能買到甚麼房?租到死就好48F 04/22 15:44
回頭一看2010~2012年買的房子增值數字不多，但%數300%
就像兆豐金16元漲到37元也不多，只是漲了21塊錢XD
→ spermbox: 買房只買預售屋49F 04/22 15:45
→ spermbox: 傻了才買中古
→ spermbox: 中古屋無利潤
→ spermbox: 別人有再轉單的趕快壓著懶趴買下去
XD你反串我知道~
※ 編輯: frowning1226 (125.230.214.38 臺灣), 04/22/2022 15:51:59
→ spermbox: 買20年的幹嘛？53F 04/22 15:46
推 O2ers: 地點好40年以上這樣貸八成54F 04/22 15:47
→ spermbox: 過了十年又要再賣，你不累嗎？55F 04/22 15:47
推 XX: 買車只買超跑 買TOYOTA幹嘛56F 04/22 15:47
推 jc761128: 50年大樓 台北市有不給貸款嗎?57F 04/22 15:47
這我不知道，所以才想發問...
→ spermbox: 直接買預售58F 04/22 15:47
推 k85564: 忠孝東路旁的華夏怎辦？59F 04/22 15:47
賺翻，結案
→ spermbox: 自住的應該買預售屋，紅單是大好機會別錯過60F 04/22 15:48
→ XX: 人家就說出租了61F 04/22 15:48
→ spermbox: 你們越是愛買新，我們中古囤房仔越開心，建商樂得繼續62F 04/22 15:49
→ spermbox: 拉高房價
→ spermbox: 出租也一樣啊
推 shikao: 10年後 影片裡就會變60年了…看地區啦65F 04/22 15:49
是，地區很重要XD
→ spermbox: 做出租就該買預售屋和紅單66F 04/22 15:50
→ spermbox: 總之你們廢話少講，給我通通滾去買預售紅單就對了
→ spermbox: 不要來跟我搶中古屋
推 freekid: 沒錯，重點還是地點69F 04/22 15:51
location，location，location
→ spermbox: 地點，不對70F 04/22 15:52
→ spermbox: 重點是預售和紅單
推 iwilltry: 我覺得任何東西，只要產權複數人持有，最終一定複雜，72F 04/22 15:52
→ iwilltry: 除非地段太好
目前六都大樓是趨勢，增值投報也不輸透天~小弟投資年限還不夠長，可能要再觀察
→ spermbox: 看到預售和紅單要趕快買，一定比中古賺更多74F 04/22 15:53
※ 編輯: frowning1226 (125.230.214.38 臺灣), 04/22/2022 15:59:05
噓 DwyaneWade: 土地75F 04/22 15:57
推 kobe741107: 這個不是討論過了嗎= =  #1Y8D2Jpu76F 04/22 15:58
[閒聊] 少子化房價會跌？房屋市場和你想得不一樣 - 看板 home-sale - 批踢踢實業坊
這在板上是老梗話題了，已經無數人解釋過，剛好樂居也針對這個議題來做分析。 少子化房價會崩跌？銀行視角才是關鍵 房屋市場和你想得不一樣！  人口負成長、少子化，房屋需求會減少，房價從長期觀察應是下跌的趨勢，但這件事情為 什麼一直沒發生？有很大一部分原因，跟銀行這個角色有很大的關係！先前我們提及的
→ frowning1226: sorry，我可能剛好沒爬到XD77F 04/22 15:59
推 zaza5566: 這樣講好了 你覺得沒價值 那叫屋主送你啊78F 04/22 16:00
→ zaza5566: 就不可能啊 屋齡已經反應它的價格
→ zaza5566: 今天50年的比較便宜 樓地板價就是你決定
→ zaza5566: 假設50年大樓買300萬 你要賣400 預算不夠的還是得買
推 XX: 因為較低總價的老屋增幅要去追新屋高總價 換屋上還是有點難度82F 04/22 16:02
→ XX: 急漲的時候還是會拉高以小換大的難度
→ zaza5566: 莫忘世上窮人比有錢人多 窮人沒啥選擇的條件84F 04/22 16:03
→ XX: 這也是某些看空有屋者幹幹叫的問題 他們不是魯 只是不爽沒得換85F 04/22 16:03
→ XX: 地板價也是個問題 老屋跟新屋紅單的地板價還是不一樣
推 kobe741107: #1RWeJD-m  去看一下ceca推文87F 04/22 16:07
[閒聊] 老屋的折舊與貸款成數、買賣行情的關聯 - 看板 home-sale - 批踢踢實業坊
常聽到一個觀念，說買房子要注意使用年限 例如一般鋼筋混凝土建築的使用年限大約是50年 所以如果買了屋齡40年的公寓，住個十年以後房屋本身的殘值為零 如果沒有都更等話題，空有土地持分也無法轉手 這也會影響到銀行貸款的考量
→ ceca: 銀行都嘛正常放款88F 04/22 16:08
推 s26492755: 我是比較擔心老社區管理會變爛  所以在他沒有很老前會89F 04/22 16:19
→ s26492755: 換下一個
→ s26492755: 這種就像  年輕肉體  不香嗎
推 IS0987: 個人淺見地點為主要因素，其他為次要因素，另外就是戶數92F 04/22 16:24
→ IS0987: 抓約200的話，管理維護經費夠維持，也不至於太多戶到雜亂
→ IS0987: ，只要地點沒問題管理維護也還可以，就沒啥大問題了
→ IS0987: 如果你沒有打算要賣（看你內文），其實租的人主要還是看
→ IS0987: 管理跟地點
→ IS0987: 很多會爛的第一步是維護經費不足開始惡性循環的
→ kusomanfcu: 如果仁愛帝寶屋齡50 你覺得勒98F 04/22 16:27
→ kusomanfcu: 城中城和帝寶就是答案
推 s26492755: 一切還是看管理跟地點100F 04/22 16:29
推 ceca: 自住注意管理，投資無懼101F 04/22 16:29
是，老師說無懼，那我就不怕XDDD
→ s26492755: 但是你各位沒法否認年輕肉體香香的102F 04/22 16:30
香，當然香，錢要多花XD，主要是想看%數能不能維持2X，3X年份的樣子
推 piliwu: 一品大廈更貼切現成的老大樓103F 04/22 16:30
→ s26492755: 租人不行啦。如果梯廳跟逃生梯堆雜物地下室放一堆就醜104F 04/22 16:30
→ s26492755: 了
→ ceca: 醜你才能便宜買106F 04/22 16:31
推 IS0987: 租人也還好！看你租金了107F 04/22 16:31
→ s26492755: 我要租價格好。就不能選管理爛的社區。我附近有個鈴木108F 04/22 16:31
→ s26492755: 華城就...
→ ceca: 價格已反應的缺點就不是缺點110F 04/22 16:32
價格是當下的事情，只是對於未來的增值變化有所疑惑~
→ s26492755: 對啦 租金收多少也是一環111F 04/22 16:32
推 hotrain13: 再過幾年滿街都是50以上的大樓了112F 04/22 16:34
→ ceca: 之前七賢大樓很爛，也是套房35漲到今天要破百了113F 04/22 16:35
→ ceca: 老地上權，比城中城略好一點點
推 ppnow: 老大樓最麻煩的是維修，漏水多多少少，無法加大電量，有錢115F 04/22 16:35
→ ppnow: 都不能解決
很難解決，但...講實在話那是租客的煩惱，我在意的是增值，話講太白了嗎XDDD
→ ceca: 這三四年也翻三倍117F 04/22 16:35
→ ceca: 投資的都發大財，但自住很痛苦xd
非常謝謝您~~~兩年來非常明顯看到成長
推 s26492755: 不是自住的話那些問題不大119F 04/22 16:36
→ s26492755: 投資房你不用喜歡。能賺錢就好了
推 piliwu: 買那種超低價物件房客不會難管嗎？還是乾脆丟給包租代管121F 04/22 16:40
→ piliwu: 省事？
→ ceca: 爛屋出租有爛屋處理法，當然丟給社宅也可以123F 04/22 16:43
推 s26492755: 那就是不同標的物了124F 04/22 16:49
→ s26492755: 買超老公寓 給社宅包租 還可以賭都更樂透
→ s26492755: 不過論轉手的話。我們這邊社區是強過公寓很多
推 IS0987: 雙北市區老公寓真的很香...完全不怕沒人租127F 04/22 16:51
→ IS0987: 手上大樓跟公寓都有，公寓幾乎沒啥持有成本，也沒管理費
→ IS0987: 有的沒的
推 IS0987: 像最近一間公寓型的店面，本來以為下個月要繳房屋稅，結果
→ IS0987: 就收到單子跟你說不用繳房屋稅了，那間現在每個月租金7萬
→ IS0987: 多，地價稅用一般的才2-3000塊= =
對~~沒有持有成本就是吃香，大樓多多少少要點管理費
推 ice1015: 鈴木華城不好嗎，我看東村的租金都開好高133F 04/22 16:55
→ s26492755: 你可以問問版友 版友有鈴木裡面住戶134F 04/22 16:56
→ IS0987: 玲木跟東村不同檔次吧...135F 04/22 16:56
→ IS0987: 光屋齡跟物件類型就差很多了
推 s26492755: 那附近乙工只有鳳翔比較好。要說租金的話。我看過女人137F 04/22 16:57
→ s26492755: 香開18000的嚇死寶寶
→ s26492755: 但鈴木有個優勢就是離丹鳳站最近
→ s26492755: 我上次聽到仲介說。東村廁所蓋在陽台通風好。超屌。什
→ s26492755: 麼都能說成優點
推 IS0987: XD142F 04/22 17:08
→ IS0987: 鳳翔根本工業宅模範生了
推 s26492755: 真的。我堅持不買乙工的都說鳳翔可以買144F 04/22 17:17
→ s26492755: 這邊多套房的社區就那幾個。一個租金比一個勇敢
其實增值如果不輸，我就沒任何疑問了XDD，好不好住，那不是我的問題...
糟糕不小心又把內心話講出來了...
※ 編輯: frowning1226 (125.230.214.38 臺灣), 04/22/2022 17:32:29
推 WindSucker: 你想住嗎？146F 04/22 17:33

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