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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-11-04 14:09:05
看板 home-sale
作者 Niescan (棉花糖綿羊)
標題 [求救] 台中 投資 無法抉擇
時間 Thu Nov  4 02:38:05 2021

台中投資標無法決擇

屋齡：預售屋 新成屋 新古屋 中古屋 老屋 法拍屋

樣式：電梯大樓 華廈 公寓 透天

想請教前輩這幾樣投資該怎麼選擇??

自身狀況：
目前在神山爆肝輪班可以運用時間算少 ,
且知道百大企業雖貸款條件較優 , 但銀行是晴天打傘雨天收傘 ,

若規劃40歲退休 (目前28) 怕現金流壓力太大 , 或是有無法使用轉增貸大法的疑慮

持有狀況：(共3人3間)
目前打算媽媽持有1間新房 (預售中) , PS. 舊家有抵押貸款約750萬出來買新屋

老婆持有1間新房 (1年屋) , PS. 當初不懂理財與老婆各持分0.5 , 明年銀行綁約到期會贈
與持分0.5給老婆 , 我名下就暫無房產

預售新房完工後 , 媽媽老家用 "有負擔贈與" 過戶給我再轉增貸銀行 , 我名下 1.0 間 27
年中古屋

就我目前的認知列出幾點想請前輩指點 (有錯請指證) 非常感謝

1. 預售屋
預售屋通常會比新成屋稍微貴點 (因為要抓未來的房價) ,
但好處是可以不用一次付太多錢 (但若保守投資我都會預留20%資金其實跟新成屋預算相同)
且在未蓋好之前房價也可有漲幅

2. 新成屋
可以開40年房貸+較優惠的貸款利率

3. 新古屋
遇到想脫手的人可能可以用略低於市價的價格 ,
買到輕屋齡的房子 , 也可能可以談40年房貸+利率

4. 中古屋
貸款年限受限制 , 第二間無寬限期 , 每月本利攤負擔較大 , 且日後屋齡高較難出售

5. 老屋
看過很多版上前輩都推老屋翻新出售 , 這方面較不懂 , 但也虛心求教


##### 設想幾種投資的方式但始終無法決擇
目前預設有800萬資金 , 3人想投資第4.5.6間房 (第二間應可開80%槓桿)

1. 預售買台中蛋白區 , 3年後成屋簡單布置出租 , 5年後重稅閉鎖期過出售

2. 預售買台中蛋白區 , 3年後成屋不住不租1年內出售賺預售~新成屋價差(課45%)

3. 預售買台中蛋白區 , 3年後成屋簡單布置出租 , 開40年房貸一直收租抵本利繳款 , 再
利用轉增貸投資 0050 賺利差

4. 新古屋台中蛋黃區(目前預設逢甲中科) , 開40年房貸一直收租抵本利繳款 , 5年後重稅
閉鎖期過出售

5. 新古屋台中蛋黃區(目前預設逢甲中科) , 開40年房貸一直收租抵本利繳款 , 再利用轉
增貸投資 0050 賺利差

6. 中古屋 , 老屋 , 只知道地段最重要 , 但爬前輩文章似乎要有經驗+時間才搶的到物件+
翻修

疑慮 : 到時候辭職轉增貸談條件較為困難

問過很多前輩每個人的方式都不同 , 實在無法決擇 , 拜託版上各位前輩協助指導

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.126.46.153 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1XWjSFhm (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1635964687.A.AF0.html
※ 編輯: Niescan (59.126.46.153 臺灣), 11/04/2021 02:44:23
推 pkno: 買烏日正解1F 11/04 05:27
推 ANYCALLX: 預售蛋黃 or 新成蛋黃 一次3間跟貸銷砍價2F 11/04 06:36
我目前買兩間水湳自住，預售這邊都要50起跳了 > < 若對比新古屋才3x萬，好難抉擇QQ
推 jord98972005: 你這些都不重要 台中建商請選品牌3F 11/04 06:52
品牌好的物件，起跳的價格就貴，投資報酬率就會拉低…雖然到時候出售會是比較優的價格
，但爛品牌也會漲價（寶咖，發哥…）選優質建商會不會報酬率跟2線建商大同小異呢？我
沒有精算過
推 kagaya: 你這spec展開有點廣哦..4F 11/04 07:03
我目前兩間新房都買水湳自住（各約1500萬上下），老家中興大學（貸款750左右）27年屋
推 XX: 現在的人還真辛苦 還要閃5年後重稅閉鎖期5F 11/04 07:40
→ XX: 我看以前的投資客 一年夠他炒五間了吧
→ XX: 我是覺得啦 因為你考慮收租的方式回收成本
其實我收租只是想維持，賺他的漲幅
之後再轉增貸出來轉0050價差
不知道這操作可以嗎 > <
→ XX: 新成屋、預售屋你要好好考慮價格跟中古的有一段落差8F 11/04 07:41
→ XX: 且新屋成長除非當初就是低基期低總價
這種物件大概在蛋白區，不知道出租是不是會很困難…？
→ XX: 不然墊太高的總價 月繳貸款跟租金比例差太多10F 11/04 07:42
→ XX: 加上過高的總價還要再衝一波價格 除非附近有新的發展 地點又好
→ XX: 最近都在看精華區建案 新古5年內跟全新屋居然價差12~15萬XD
→ XX: 就算新屋有優付 墊高的房價 划算???
推 mchotdoggy: 無腦買北屯，輕鬆大獲全勝14F 11/04 07:52
推 Nubybee: 我覺得你不要列太多criteria,房子這種事每年都會有新想法15F 11/04 07:53
→ Nubybee: 想3年還是5年後要賣 這種事很難控制的
→ Nubybee: 現在你能做的是 選個方便收租的地段 買個不容易出問題的
→ Nubybee: 物件
→ Nubybee: 工作忙的人是很難一邊做老屋翻修的 我經歷過 覺得厭世
真的 Q_q
→ Nubybee: 所以買屋況好的新古最好 不用吃兩輪重稅期 然後後面那些20F 11/04 07:56
→ kusomanfcu: 買田阿 萬一肝炸了還能種田21F 11/04 07:57
哈哈
→ Nubybee: 增貸買股的操作..我只能說你先別想太多 買了收租再來感受22F 11/04 07:58
當初想法是買了物件租了一段時間，如果又有個大風浪來就增貸 all in 0050領股息
推 XX: 工作忙就交給管理公司吧~ 要翻修就要找設計師工班 又一筆開銷23F 11/04 07:58
→ Nubybee: 那些股神說的東西看看就好 我看太多為此每天緊盯手機24F 11/04 07:59
→ XX: 北屯不是不能投資 只是說北屯 也都漲一波了XD25F 11/04 07:59
對…開價4x的荒地Qq
→ Nubybee: 為了幾%搞的壓力特大的 你神山壓力應該已經夠大了吧XD26F 11/04 07:59
→ XX: 原PO只是要照指數波動賺價差 還好啦~收盤再看就好27F 11/04 08:00
→ XX: 但 要修練到這種功力就不容易了 我每天最多看開盤跟收盤而已
→ Nubybee: 不要以為那是0050波動小就沒事 那是借來的錢 心態不一樣29F 11/04 08:00
→ XX: 但多半只有午休睡到快兩點起床 看一下收盤價而已XD30F 11/04 08:00
→ XX: 要做股票就不要心浮氣躁 光這點就不容易 錢是借來的更不容易
推 iwilltry: 40歲退休太硬，我建議存多少錢或股決定退休，以及目標32F 11/04 08:02
→ iwilltry: 房子的價格是多少 打清楚
我兩間自住，都1500上下
舊家應該是980萬，貸款780
目前有三間
推 albertab: 1.如果40要退休，買到的房子何必賣了?持續增貸再買才穩34F 11/04 08:07
所以想請教，若辭去工作是不是還能夠跟銀行增貸，銀行會需要財力證明…
→ albertab: 2.地點還是重點... 要我會選新古蛋黃，穩健求上(好貸款)35F 11/04 08:09
跟我想法一樣，我是想挑中科逢甲這邊，就業人口多..買個兩房租25000左右> <
推 iwilltry: gg輪班到40歲預估總收入三 四千萬，不買房都偏硬了36F 11/04 08:11
QQ
推 XX: 新古蛋黃 真的划算 某些建案才30/坪 地點又不差37F 11/04 08:12
那種建商招牌有點臭的可能賺租金不賺價差…對嗎？
→ XX: 原PO是8年級的 8年級沒分紅股票的輪班星人 40要退要很拚XD38F 11/04 08:13
只是預估…輪班真的輪到身體各種差QQ
推 albertab: 3.基期低的重劃區不好租，基期高的蛋黃區漲幅較小，則一39F 11/04 08:13
所以基期低(蛋白)適合預售買成屋賣
基期高(蛋黃)適合買新古整理長期投資後賣
不知道這樣理解對嗎 > <
→ XX: 不然物慾就要低一點了40F 11/04 08:13
→ XX: 基期低的重劃區 要看阿 有的芭樂西瓜的地方還沒發展起來
→ XX: 周邊工作機會連買的人要去哪兒上班都不知道
→ XX: 你要賣給別人 也想想買的人交通覺得方便不方便XD
推 spermbox: 阿你要買哪一區都不講喔= =44F 11/04 08:30
出租想買逢甲或後庄商圈這附近
看大大們的推文是說基期低蛋白難租
推 indoman: 烏日預售都25以上了 感覺緊繃了45F 11/04 08:52
推 monkleo: 買海線囉 穩健牌46F 11/04 09:13
蛋殼之外感覺會沒有人接餒
推 piliwu: 贈與跟你的貸款無關可以先贈與47F 11/04 09:28
→ piliwu: 你可以打電話問地政
是老家掛媽媽名下，贈與額度220萬
如果附貸款贈與應該可以壓在這個數字
到時候要去細算才不會被課到
推 kuosos520: 烏日預售25?  是特區還是舊區？49F 11/04 09:53
噓 eeewwweeewww: 你現在的目標就是認真工作 別想這些有的沒的50F 11/04 10:05
※ 編輯: Niescan (59.126.46.153 臺灣), 11/04/2021 10:05:57
→ eeewwweeewww: 三個人才持有三間 每間看起來都不到兩千萬51F 11/04 10:06
→ eeewwweeewww: 表示資產根本沒多少
→ eeewwweeewww: 還想著40歲要退休
→ eeewwweeewww: 認真工作才是你現在該做的 這種投資離你太遠
→ eeewwweeewww: 先把資產衝到5000萬以上再來談
→ eeewwweeewww: 看你在台積工作 應該只是基層工程師 薪水多少
→ eeewwweeewww: 去買台新車外匯享受一下就好
全貸C300加油加300嗎，哈哈
冰塊資產目前不考慮 > <
→ eeewwweeewww: 房地產投資不適合你58F 11/04 10:07
→ eeewwweeewww: 台積菜鳥先想能不能撐過三年再多 現在看都是多餘的
5年了QQ
→ piliwu: 退休通常是去考公務員或再唸書當小講師之類60F 11/04 10:08
→ eeewwweeewww: 你這種個性應該連三個月都有困難61F 11/04 10:08
→ eeewwweeewww: 想著40歲退休 就表示沒打算做長久
→ piliwu: 台積電員工不少都這樣63F 11/04 10:09
→ eeewwweeewww: 大概進去半年就會被霸凌 之後年年吃i64F 11/04 10:09
→ eeewwweeewww: 撐不到兩年就離職
我做了5年了，是有吃過1次 i > <
→ eeewwweeewww: 你看我說得準不準66F 11/04 10:09
平行時空的我可能是這樣 > <
→ piliwu: 買房後就找沒壓力薪資收入穩定67F 11/04 10:09
薪資太低，銀行考慮還款能力就會不願意貸更高金額給我，我也是人在江湖身不由己…嗚嗚
※ 編輯: Niescan (59.126.46.153 臺灣), 11/04/2021 10:16:55
※ 編輯: Niescan (59.126.46.153 臺灣), 11/04/2021 10:23:18
推 kagaya: 水楠那邊收租就算只是打算維持也很困難吧....68F 11/04 10:24
→ kagaya: 要收租就要找近一點的  但你自住那邊好像不太適合
所以想找逢甲那邊滿多新古屋，不知道適不適合
→ kagaya: 是說自住買兩間新房幹嘛阿 你家人很多喔?@@70F 11/04 10:26
老婆不想跟婆婆住…會常常吵架心累
※ 編輯: Niescan (59.126.46.153 臺灣), 11/04/2021 10:32:24
※ 編輯: Niescan (59.126.46.153 臺灣), 11/04/2021 10:40:14
※ 編輯: Niescan (59.126.46.153 臺灣), 11/04/2021 10:47:56
※ 編輯: Niescan (59.126.46.153 臺灣), 11/04/2021 10:51:41
推 kagaya: ......albertab說的很精準 你的理解是有點不太精準....71F 11/04 10:52
→ kagaya: 基期低不一定是重劃區 基期高不一定是蛋黃區
→ kagaya: 他說的是基期低的重劃區 跟基期高的蛋黃區...
→ kagaya: 出租跟漲幅通常不兩全 你先想清楚要賺哪一邊 設定時間
我想賺漲幅，轉增貸0050
但希望租金能夠cover到本利攤的價格
不知道這樣設定是不是無法達成 / \
→ kagaya: 再來挑要什麼蛋白蛋黃跟新屋舊屋 這樣會比較簡單想75F 11/04 10:56
※ 編輯: Niescan (59.126.46.153 臺灣), 11/04/2021 11:01:42
※ 編輯: Niescan (59.126.46.153 臺灣), 11/04/2021 11:16:20
※ 編輯: Niescan (59.126.46.153 臺灣), 11/04/2021 11:22:26
※ 編輯: Niescan (59.126.46.153 臺灣), 11/04/2021 11:27:52
推 zard1983: 說北屯40幾荒地 代表你對市場研究不夠透測XDD76F 11/04 11:28
→ zard1983: 然後你兩間1500+1500有還有很多房貸吧 預算800也都是增
→ zard1983: 貸 等於你是全貸買房，感覺有點超出你能力了
那想問大大800增貸出來的資金您會如何運用呢，想參考…謝謝您 > <
→ zard1983: 逢甲那邊租屋市場反而供給量太大了..成本又高出租報酬差79F 11/04 11:30
但這邊需求好像也蠻高的…學生，中科，八大…
我看那邊兩房都能夠租到25000左右
還是大大有建議的置產點嗎？
推 Husky8018: 借文問也想請問k大和a大，目前投資取向的話以六都蛋黃80F 11/04 11:31
→ Husky8018: 區新古屋出租兼增值還是各重劃區預售/新古屋拼增值好呢
※ 編輯: Niescan (59.126.46.153 臺灣), 11/04/2021 11:33:47
※ 編輯: Niescan (59.126.46.153 臺灣), 11/04/2021 11:40:11
推 zard1983: 建議話題多的蛋白區吧(還沒漲過頭的) 出租cover利息不難82F 11/04 11:54
→ zard1983: 怎樣算話題多就靠自己研究拉^^
謝謝大大^^
推 kagaya: 今年房價全噴上來 想cover本利和沒那麼容易84F 11/04 12:28
推 xvft: 直接問一個問題你3980萬，三間房子目前總貸款多少？含增貸信85F 11/04 12:33
→ xvft: 貸……等
→ xvft: 如果3間貸款1000萬跟貸款3000萬，那操作也有差別
我幾乎都是全貸80％，總貸款應該快3000XD
房貸而已，沒有信貸＆其他貸款
※ 編輯: Niescan (59.126.46.153 臺灣), 11/04/2021 12:49:50
※ 編輯: Niescan (59.126.46.153 臺灣), 11/04/2021 12:50:29
推 asd31415926: 哇賽 這樣還能繼續貸嗎？我也有興趣,坐等其他前輩開88F 11/04 12:57
→ asd31415926: 示
推 xvft: 護國神山可以貸到3000萬？該不會又是家裡有點東西的版友了吧90F 11/04 13:33
→ xvft: XD
推 asd31415926: 應該是三個人總共貸3000吧 不然也太強了92F 11/04 13:43
推 mountain821: 收租要找蛋黃中古吧...現在看起來是蛋黃準備補漲了93F 11/04 13:54
→ mountain821: ，外圍已經推到一個極限

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