※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-11-20 06:42:04
看板 home-sale
作者 標題 買賣成本抓法與出價
時間 Fri Nov 19 20:54:49 2021
各位板友們晚安，週末愉快！首購菜鳥我們目前在看開價約1250的房子，近日已從銀行鑑
價得知價格落在900-950（這部分跟前一篇板友推薦的富邦線上鑑價結果真的蠻接近的，
在此感謝前一篇回答鑑價效力的前輩們），銀行告知雖以鑑價金額為主，但在1.1倍範圍
內，可以例外用合約價格貸到8成，不需要以鑑價&成交價取其低的方式來貸。
價得知價格落在900-950（這部分跟前一篇板友推薦的富邦線上鑑價結果真的蠻接近的，
在此感謝前一篇回答鑑價效力的前輩們），銀行告知雖以鑑價金額為主，但在1.1倍範圍
內，可以例外用合約價格貸到8成，不需要以鑑價&成交價取其低的方式來貸。
目前與先生在討論出價的數字，現在問題卡在我們不太熟悉出價應含的其他成本。看板上
有人分享的攻略是 ”合理價-10%，再依序5% > 3% > 1% “ 留剩下1%談仲介費，請問這
個合理價是指鑑價900-950，還是乘上1.1倍的合約金額來算呢？另外出價部分是還要考慮
到屋主實拿跟其他賣房成本再出價嗎@@？還是我們就按鑑價為基礎，抓上限出到我們預約
緊繃為止呢？
有人分享的攻略是 ”合理價-10%，再依序5% > 3% > 1% “ 留剩下1%談仲介費，請問這
個合理價是指鑑價900-950，還是乘上1.1倍的合約金額來算呢？另外出價部分是還要考慮
到屋主實拿跟其他賣房成本再出價嗎@@？還是我們就按鑑價為基礎，抓上限出到我們預約
緊繃為止呢？
感謝大家的回答：）
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※ 編輯: sonata0904 (223.136.209.90 臺灣), 11/19/2021 21:06:59
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推 : .....現在用鑑價買的到嗎？1F 11/19 21:22
推 : 多少錢做多少事，沒有規定法則2F 11/19 21:29
推 : 地點是？3F 11/19 21:37
推 : 你確定鑑價的金額，房仲收斡旋嗎？4F 11/19 21:41
推 : 你自己最後一段已經下結論了啊
推 : 你自己最後一段已經下結論了啊
→ : 謝謝HaiBrother，我瞭解了6F 11/19 21:48
→ : 謝謝et大，的確中間怎麼出，都已經抓好上限了。只是
→ : 怕腦波弱亂出價，超過負擔就GG了...
→ : 房仲收不收不知，但不想超過鑑價太多，畢竟是以鑑價
→ : 為基礎計算。謝謝大家
→ : 謝謝et大，的確中間怎麼出，都已經抓好上限了。只是
→ : 怕腦波弱亂出價，超過負擔就GG了...
→ : 房仲收不收不知，但不想超過鑑價太多，畢竟是以鑑價
→ : 為基礎計算。謝謝大家
→ : 你的方式不會買貴 但也可能不會買到11F 11/19 21:53
推 : 你忽略大環境，只要有一堆人亂出價，你這種精打細算的臉12F 11/19 21:56
→ : 斡旋都沒機會
→ : 斡旋都沒機會
推 : 越會算的 越會錯過好案子 然後又漲之後後悔14F 11/19 21:59
→ : 銀行鑑價很多會估不到 因為都是看之前的實價
→ : 如果遇到地區正在發展狂漲 以前價格估不到很正常
→ : 然後過一陣子又屢創新高 在來後悔自作聰明
→ : 銀行鑑價很多會估不到 因為都是看之前的實價
→ : 如果遇到地區正在發展狂漲 以前價格估不到很正常
→ : 然後過一陣子又屢創新高 在來後悔自作聰明
→ : 現在鑑價跟不上,真喜歡就多花一點免得買不到後悔18F 11/19 22:09
→ : 是不是好案子我不敢說，主要是總價在可接受範圍內。19F 11/19 22:34
→ : 缺點很多，如無法牽自來瓦斯管，巷子小，我想這會讓
→ : 很多小家庭卻步，光是電費就受不了，所以這麼保守出
→ : 價除了資金考量，就是有缺點存在。
→ : 缺點很多，如無法牽自來瓦斯管，巷子小，我想這會讓
→ : 很多小家庭卻步，光是電費就受不了，所以這麼保守出
→ : 價除了資金考量，就是有缺點存在。
推 : 不夠喜歡就別買，喜歡又愛嫌想砍價這種矛盾操作，不如看23F 11/19 22:42
→ : 別間，房子多的是。
→ : 別間，房子多的是。
推 : 看急不急 急的話實價+50內有機會買到 不急可以等明年房25F 11/19 22:45
→ : 市穩定
→ : 市穩定
推 : 急，現在+100；不急，明年+25027F 11/19 22:48
推 : 那不喜歡就直接跳過阿.....28F 11/19 22:49
推 : 明年全部物件都超過你的預算，你打算怎麼處理？29F 11/19 22:51
→ : 喜歡又愛嫌，所以某樓買房都不殺價？都百分之百滿意你30F 11/19 22:53
→ : 買的房子？100分的房子，很難找吧？或許投資客租給房
→ : 客，是不用在意房屋缺點，反正也不是他們在住啦！何況
→ : 投資客殺的明明更兇。附近實登今年比我出價低還成交
→ : 的大有人在。自住又有資金門檻的，會願意折衷一些條
→ : 件很正常不是嗎？
→ : 謝謝dream大！我發現房板有些人真的蠻誠懇的。但有些
→ : 就是要你無限加價，是不是多多或房仲我不知道，但是
→ : 還是謝謝你們這麼熱心討論：）雖然詢問的內容是一點也
→ : 沒有想要熱心解答的意思啦XD 當然也沒有義務回答啦！
→ : 謝謝大家唷！週末愉快～
→ : 也謝謝OHH大，您說的沒錯，是要有這種隨緣的心理準備X
→ : D
→ : 買的房子？100分的房子，很難找吧？或許投資客租給房
→ : 客，是不用在意房屋缺點，反正也不是他們在住啦！何況
→ : 投資客殺的明明更兇。附近實登今年比我出價低還成交
→ : 的大有人在。自住又有資金門檻的，會願意折衷一些條
→ : 件很正常不是嗎？
→ : 謝謝dream大！我發現房板有些人真的蠻誠懇的。但有些
→ : 就是要你無限加價，是不是多多或房仲我不知道，但是
→ : 還是謝謝你們這麼熱心討論：）雖然詢問的內容是一點也
→ : 沒有想要熱心解答的意思啦XD 當然也沒有義務回答啦！
→ : 謝謝大家唷！週末愉快～
→ : 也謝謝OHH大，您說的沒錯，是要有這種隨緣的心理準備X
→ : D
推 : 大家不是慫恿你 只是以經驗分享給你看43F 11/19 23:07
→ : 不要說一百分的房子 有時候七十就得認了
→ : 因為你是自住
→ : 我們可以從投資的角度找到分數高的房子
→ : 但你是自住啊 你有很多不能妥協的事情
→ : 我只需要價格買的合理 哪裡都可以
→ : 當然有人出價低成交不是不可能
→ : 你要衡量自己碰到apple的機會有多大
→ : 不要說一百分的房子 有時候七十就得認了
→ : 因為你是自住
→ : 我們可以從投資的角度找到分數高的房子
→ : 但你是自住啊 你有很多不能妥協的事情
→ : 我只需要價格買的合理 哪裡都可以
→ : 當然有人出價低成交不是不可能
→ : 你要衡量自己碰到apple的機會有多大
推 : 我反而覺得原po是用投資的角度買自住的房子....51F 11/19 23:10
→ : 他們可能都跟仲介有默契了52F 11/19 23:10
→ : 不然就是天時地利人和
→ : 我們只能在當下做出最好的選擇
→ : 這邊大家有在看屋才會跟你講有難度
→ : 時間就是金錢 不無道理啊
→ : 不管是不是多多還是仲介
→ : 時間就是很大的成本
→ : 不然就是天時地利人和
→ : 我們只能在當下做出最好的選擇
→ : 這邊大家有在看屋才會跟你講有難度
→ : 時間就是金錢 不無道理啊
→ : 不管是不是多多還是仲介
→ : 時間就是很大的成本
→ : 用預算或是能談多少來買房 自住建議要用需求是否滿足59F 11/19 23:11
→ : 來挑房子 不過看原po的回文 對板上仲介或多多好像沒好
→ : 感 那也不方便多說啥了
→ : 來挑房子 不過看原po的回文 對板上仲介或多多好像沒好
→ : 感 那也不方便多說啥了
推 : 我自住不是投資，所以開價9折買，負擔得起又喜歡，看第62F 11/19 23:13
→ : 二次就成交，因為時間也是成本，實際上時間是最貴的，才
→ : 會衷心跟你說找更喜歡的。推敲屋主和競價對手無濟於事
→ : 二次就成交，因為時間也是成本，實際上時間是最貴的，才
→ : 會衷心跟你說找更喜歡的。推敲屋主和競價對手無濟於事
推 : 哈哈 樓上我還在等你成交玉井農地呢65F 11/19 23:13
→ : z大啦
→ : z大啦
推 : 其實玉井那塊我是當作去那邊騎車去玩啦 我主力還是住67F 11/19 23:14
→ : 嘉大樓跟別墅 那天從東區騎到玉井又到關子嶺福安宮
→ : 再去嘉義文化路吃東西 又騎回台南 好爽
→ : 嘉大樓跟別墅 那天從東區騎到玉井又到關子嶺福安宮
→ : 再去嘉義文化路吃東西 又騎回台南 好爽
推 : 要是你賣掉我也想拿出來賣了70F 11/19 23:16
→ : 長輩有分一個小地過來 大概也不值多少錢QQ
→ : 長輩有分一個小地過來 大概也不值多少錢QQ
→ : 不需仇代銷房仲，各行各業什麼人都有，要有本事找到與你72F 11/19 23:18
→ : 們合拍合作的，看低替大家找房子的人肯定沒好處的不是嗎
→ : ？我很感謝房仲代銷，如果當初他們不賣我，那我就…
→ : 們合拍合作的，看低替大家找房子的人肯定沒好處的不是嗎
→ : ？我很感謝房仲代銷，如果當初他們不賣我，那我就…
→ : 我知道是經驗分享，也知道自住就是以合理價格買到喜歡75F 11/19 23:36
→ : 的房子，我也說了，附近實登相進條件今年成交有比我出
→ : 價低很多成交的。不要扣帽子！我絕不會仇代銷房仲，
→ : 反而對仲介都很客氣，因為晴雨都要帶看真的辛苦。我
→ : 不常在房板混，但都能很明顯觀察到某幾位就是一貫喊多
→ : 。在最近房市這麼熱的情況下，又預期升息的心理，一
→ : 直喊加價加價，沒有實際分析，正常人會怎麼想呢？
→ : 的房子，我也說了，附近實登相進條件今年成交有比我出
→ : 價低很多成交的。不要扣帽子！我絕不會仇代銷房仲，
→ : 反而對仲介都很客氣，因為晴雨都要帶看真的辛苦。我
→ : 不常在房板混，但都能很明顯觀察到某幾位就是一貫喊多
→ : 。在最近房市這麼熱的情況下，又預期升息的心理，一
→ : 直喊加價加價，沒有實際分析，正常人會怎麼想呢？
推 : 比你出價低成交那已經是地板價了82F 11/19 23:41
→ : 看跟你現在出價時間差多久
→ : 這段時間房價變化很大
→ : 還要看區域
推 : 這裡沒啥人跟你有利害關係
→ : 主要是鑑價買房法的問題才會跟你說加價
→ : 是真的有點難！
→ : 新屋的話你就不會有這個問題了
→ : 看跟你現在出價時間差多久
→ : 這段時間房價變化很大
→ : 還要看區域
推 : 這裡沒啥人跟你有利害關係
→ : 主要是鑑價買房法的問題才會跟你說加價
→ : 是真的有點難！
→ : 新屋的話你就不會有這個問題了
→ : 今年7-8月左右成交的，差幾個月一坪可以差到快10萬？90F 11/19 23:44
推 : 有裝潢沒裝潢 還要看哪區啊91F 11/19 23:45
→ : 竹北的話現在就是這樣啊
→ : 竹北的話現在就是這樣啊
→ : 那可能是我文義描述不明確，不好意思，我文章有寫到「93F 11/19 23:46
→ : 鑑價*1.1倍是銀行願意貸給我8成」，沒有說要用鑑價成
→ : 交喔。只是考量到資金缺口的風險，主要也是不想靠長
→ : 輩。
→ : 鑑價*1.1倍是銀行願意貸給我8成」，沒有說要用鑑價成
→ : 交喔。只是考量到資金缺口的風險，主要也是不想靠長
→ : 輩。
→ : 我在台中東區看的建案97F 11/19 23:46
→ : 4月潛銷36 現在要賣45
→ : 鎖高樓層 高樓層要賣47
→ : 我也沒用你那種算法買過
→ : 總之附近建案的行情配合屋況去下斡旋
→ : 如果仲介會收斡旋代表你至少跟屋主底價接近
→ : 4月潛銷36 現在要賣45
→ : 鎖高樓層 高樓層要賣47
→ : 我也沒用你那種算法買過
→ : 總之附近建案的行情配合屋況去下斡旋
→ : 如果仲介會收斡旋代表你至少跟屋主底價接近
→ : 是沒有跟我有直接的利害關係，但漲價是整體的效應，103F 11/19 23:50
→ : 當大家都喊多的時候，真的沒有影響嗎？腦波弱又沒概
→ : 念的的自住客，會不會在本板看到就直接亂加價？其實
→ : 我只是希望在本板學習並看到具體的分析，不是只有看
→ : 到什麼都不管，all in就對了的那種概念。
→ : 當大家都喊多的時候，真的沒有影響嗎？腦波弱又沒概
→ : 念的的自住客，會不會在本板看到就直接亂加價？其實
→ : 我只是希望在本板學習並看到具體的分析，不是只有看
→ : 到什麼都不管，all in就對了的那種概念。
推 : 今年6月成交61萬，11月成交70萬，不到半年你太小看房價108F 11/19 23:50
→ : 了，這波給買方是濃濃的絕望感，連台中一堆區域都開42萬
→ : 不二價
→ : 這裡沒有人興趣賺你的錢，說服你，是你的業務員該做的
→ : 事情，大家只是跟你講各地看到的真實狀況
→ : 了，這波給買方是濃濃的絕望感，連台中一堆區域都開42萬
→ : 不二價
→ : 這裡沒有人興趣賺你的錢，說服你，是你的業務員該做的
→ : 事情，大家只是跟你講各地看到的真實狀況
→ : 我是買新北舊公寓，所以出價上或許比較奧妙，連屋主可113F 11/19 23:51
→ : 能都浮動底價？
→ : 能都浮動底價？
→ : 你慢慢爬文就知道了115F 11/19 23:51
→ : 很多可以學xD
→ : 自住你不用想太多啦
→ : 很多可以學xD
→ : 自住你不用想太多啦
推 : 新店上個月底中華路的公寓三樓成交56萬，這是一口氣跳118F 11/19 23:54
→ : 空，以前最高了不起48-50萬還得是20坪的小公寓才有可能
→ : ，現在是34-35坪的公寓還跳空成交
→ : 空，以前最高了不起48-50萬還得是20坪的小公寓才有可能
→ : ，現在是34-35坪的公寓還跳空成交
推 : 我有認識的人住玉上園 聽說漲很多121F 11/19 23:55
推 : 原po想不通的原因很簡單...因為不是屋主122F 11/19 23:55
→ : 當要用理性去談價 但屋主大部分都是靠感覺 靠手頭寬裕
→ : 缺不缺 所以覺得這話題其實沒啥意義 重點要買到
→ : 當屋主不缺 他就是想賣他心中的未來理想價
→ : 原po也是不少正常買方心態 但只要買到 就會反轉了
→ : 當要用理性去談價 但屋主大部分都是靠感覺 靠手頭寬裕
→ : 缺不缺 所以覺得這話題其實沒啥意義 重點要買到
→ : 當屋主不缺 他就是想賣他心中的未來理想價
→ : 原po也是不少正常買方心態 但只要買到 就會反轉了
→ : 好唷～我會多多爬文，向大家學習。127F 11/19 23:57
→ : 還有仲介不只跟買方拉價 同時也在跟屋主議價128F 11/19 23:57
→ : 現在大部分的仲介頭痛的不是買方不加 是屋主不會降
→ : 也不用板上帶風向 看看實價漲幅 看看報章新聞
→ : 回到現實 有九成以上屋主不會是看房板不降價
→ : 現在大部分的仲介頭痛的不是買方不加 是屋主不會降
→ : 也不用板上帶風向 看看實價漲幅 看看報章新聞
→ : 回到現實 有九成以上屋主不會是看房板不降價
推 : 嘿啊 明天我要去議價132F 11/19 23:58
→ : 我一直跟仲介講我要到實拿哦
→ : 沒到我不會坐五個小時xD
→ : 我一直跟仲介講我要到實拿哦
→ : 沒到我不會坐五個小時xD
→ : 但只要看到電視上 報紙上 甚至售屋廣告 通通都有信心135F 11/19 23:59
→ : 現在房地合一2.0 屋主實拿就好 剩下服務費啥讓仲介去
→ : 搞 反正買方給1趴或是3趴甚至6趴 其實對買方總價沒啥
→ : 影響 嘻嘻 這又關係談價技巧了
→ : 現在房地合一2.0 屋主實拿就好 剩下服務費啥讓仲介去
→ : 搞 反正買方給1趴或是3趴甚至6趴 其實對買方總價沒啥
→ : 影響 嘻嘻 這又關係談價技巧了
推 : 目前的市況 好房子不少都是開價直接成交的 如果是這種139F 11/20 00:08
→ : 物件你還在精打細算應該很難買到
推 : 除非是那種上架一段時間的你還有機會談價格
→ : 但這種放很久的通常你也不會喜歡
→ : 物件你還在精打細算應該很難買到
推 : 除非是那種上架一段時間的你還有機會談價格
→ : 但這種放很久的通常你也不會喜歡
推 : 開價1250,你覺得屋主實際想賣多少呢143F 11/20 00:31
推 : 鑑價沒你想的那麼偉大 你是不是誤會什麼144F 11/20 01:15
→ : 普通買賣是不講精算比較看人性
→ : 普通買賣是不講精算比較看人性
噓 : 沒分類會被刪文+水桶146F 11/20 02:02
推 : 別認為叫你追價就是仲介，這裡沒人跟你有利害關係，只是147F 11/20 03:52
→ : 就現在的狀況來看，你不追價可能就是買不到，然後一段時
→ : 間後買更貴。當然有可能你的建案不是這樣，但如果真的想
→ : 明確知道，那妳就是要講地區甚至鄰近地址
→ : 不然你不能說沒人給妳具體分析，因為是你自己不給資訊，
→ : 那大家也只能用趨勢跟你說
→ : 就現在的狀況來看，你不追價可能就是買不到，然後一段時
→ : 間後買更貴。當然有可能你的建案不是這樣，但如果真的想
→ : 明確知道，那妳就是要講地區甚至鄰近地址
→ : 不然你不能說沒人給妳具體分析，因為是你自己不給資訊，
→ : 那大家也只能用趨勢跟你說
推 : 我常常很好奇用銀行鑑價當基準最後有沒有買到153F 11/20 04:57
→ : 應該要以市場行情為基準才對啦
→ : 而且每家銀行鑑價標準不一會影響結果
→ : 應該要以市場行情為基準才對啦
→ : 而且每家銀行鑑價標準不一會影響結果
推 : 房價漲不是房版喊多，全球房產就無腦漲。疫情QE等造成，156F 11/20 05:59
→ : 資金是最聰明，人兩腳，錢四腳。自住能負擔倒也不需多想
→ : 資金是最聰明，人兩腳，錢四腳。自住能負擔倒也不需多想
推 : 有聽過公股跟民營同一間房子鑑價差超過150萬，覺得靠鑑158F 11/20 06:29
→ : 價出價真的不一定穩欸
→ : 價出價真的不一定穩欸
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- 大家午安！誠懇請教各位前輩，首購菜雞自住需求，人數為新婚夫妻2人+計劃1-2個小孩 （未來勢必要換屋），中永和45年左右的舊公寓物件，離捷運站約5-600公尺以內，主建 物+陽台20坪以內，公寓2樓， …119F 48推
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