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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-12-16 21:21:02
看板 home-sale
作者 scitamehtam (scitamehtam)
標題 [請益] 決定房價的關鍵到底是什麼
時間 Thu Dec 16 19:12:01 2021

小弟目前是潛在買方

算是個租屋的魯蛇

但一直有在觀察房市，畢竟剛畢業沒幾年

還在努力中，這幾年看下來

讓我反而不懂了

我之前在台北大安區唸書

當時的感覺就是房價超級貴到爆

當時覺得台北市好先進

公車、捷運超多，路又寬

118巷、復興南路、新生南路溫州街都很多美食

辛亥路林蔭大道

出了台北房價就還好的感覺

但工作後，這幾年再來看

發現雙北反而漲幅低，甚至有些報導台北尚未回到高點

反而新竹房市沒在新竹生活都知道漲到飛天

還因此去同學在竹北買房的地方參觀

機能無法跟台北比，更不用説台中、高雄了

公車系統、捷運系統幾乎都不行

放眼建設完全無法跟六都比較

房價卻一枝獨秀

台中、高雄建設僅次於台北市

整體環境舒服、機能、文化交通建設都很有底蘊

近年桃園、台南市崛起

後起之秀，捷運加速開動

南科、還展中心、持續發展、總圖、地鐵

桃園亞洲矽谷、航空城、捷運、總圖、美術館、流行音樂廣場、地鐵、會展中心

慢慢跟上前面四都

但整體還是跟不上雙北

但漲幅來看，新竹卻第一，或許是工作機會

台南、台中、高雄不遑多讓，但這幾個工作機會也不如台北新竹

反而越北越沒漲

桃園漲的也不多，只比台北多

已經看不清楚，房價到底跟什麼關係比較密切了？

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.18.187 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1Xkny3jy (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1639653123.A.B7C.html
推 yytseng: 供需啊，小學生都知道1F 12/16 19:13
推 flamer: 供需 貨幣價值 還有你的pr值 其他都假的2F 12/16 19:14
噓 Fujiwarano: 錢阿 有錢人多的地方房價就貴阿3F 12/16 19:14
推 Machienchien: 經濟學4F 12/16 19:16
→ ceca: 是..賣家的共識.5F 12/16 19:17
→ ceca: 當賣家共識認為價格要漲,他就會漲.
→ ceca: 買房子是沒選擇的,所以只能吞.
推 IS0987: ........................8F 12/16 19:17
→ ceca: 因此,房價會回檔,會下修,基本上都是不安定籌碼造成.9F 12/16 19:17
→ ceca: 房價會崩盤是因為有大量屋主賤價拋售.
→ ceca: 惡性崩盤則是被法拍壓垮價格
→ ceca: 因此問題都出在賣家....買家永遠只能接受.
→ ceca: 而怎樣會讓賣家有共識他的房子要加價賣.
→ ceca: 你講的那些全都是影響因子的一部分..XD
推 g11121s: 資源在那，建設就在那；建設在那，發展就在那，因為你比15F 12/16 19:20
→ g11121s: 較的是現況，不是未來，所以會有盲點，看不清
→ ceca: 最簡單的,你先想想2019為啥全台漲幅最高是屏東潮州.17F 12/16 19:20
推 Unsullied: 這個問題很簡單 你買一間就知道了18F 12/16 19:20
推 samarium: 供需19F 12/16 19:20
→ ceca: 因為,屏東潮州的屋主有共識他家應該要貴了..XD20F 12/16 19:20
→ Unsullied: 處男永遠不知道兩情相悅的滋味21F 12/16 19:20
→ ceca: 否則你扯一堆供需或是建設或是發展.22F 12/16 19:20
→ ceca: 都跟屏東潮州半毛打不上關係.
→ Unsullied: 講再多你無法體會 總會找理由反駁24F 12/16 19:21
→ ceca: 但她漲幅屌打甚麼竹北,北屯.25F 12/16 19:21
→ Unsullied: 不相信你叫你爸五折賣他老家看看26F 12/16 19:21
→ ceca: 賣家主導價格...但是因為賣家很混亂,所以通常共識不鈦統一.27F 12/16 19:21
推 BRIANERIC2: 對岸的名言「短期看金融，中期看土地，長期看人口」28F 12/16 19:21
→ ceca: 造成價格通常不會暴漲.29F 12/16 19:21
→ ceca: 但是當有一個很明顯的共識,無論是建商賣天價,或是有話題.
→ ceca: 賣家產生了共識...就會產生大型暴漲.
噓 fedona: 小學生嗎？等蛋殼被炒到蛋白，蛋白炒到蛋黃價，你就知道會32F 12/16 19:22
→ fedona: 漲那了
→ ceca: 另外一種就是,A地區大漲,B區的賣家就會共識我家也要賣貴一點34F 12/16 19:22
→ ceca: 這就是補漲.
→ ceca: 這也是造成共識的一種辦法.
→ scitamehtam: c大你說的是不是類似叫鎖籌碼？37F 12/16 19:23
→ ceca: 回檔就是,他1000炒到2000,但有賣家賺太多想說1900就下車.38F 12/16 19:23
→ ceca: 所以回檔了.
→ ceca: 不是鎖籌碼...而是供給端都是散戶的關係.
→ ceca: 市場上除了建商大約佔20%的新屋以外,80%都是中古屋.
→ ceca: 中古屋賣家有9成都是一輩子賣1~2間房子的散戶.
→ ceca: 他們是市場賣家的主力..它們是市場的絕大多數.
→ ceca: 買家則是絕大多數都是"非買房子不可,管你多貴他都會買"
→ scitamehtam: 籌碼都由少數人吃光，價格就由他們決定，也不容易45F 12/16 19:24
→ scitamehtam: 有人破壞，而且買房需求強，就只能在所有都漲的標
推 kusomanfcu: 有人買有人賣 那個成交價就是房價47F 12/16 19:24
→ scitamehtam: 的裡選，等於漲價？48F 12/16 19:24
→ ceca: 所以..賣家的心態影響很大,買家一定會吞..XD49F 12/16 19:24
→ ceca: 而因為大量散戶是賣家,但是秉著我家不一樣+一輩子就賣一輛次
→ ceca: 因此房價很難跌...
→ scitamehtam: 感謝說明52F 12/16 19:25
→ ceca: 但因為一般人賣房子大多都想說我不要虧錢,行情多少我賣多少.53F 12/16 19:25
→ ceca: 所以大多時候,價格都會停滯在一個區間.
→ ceca: 例如我要賣房子,隔壁賣1000,一般人就會想說我至少賣1000就好
→ ceca: 所以很容易價格就卡在1000上下,因為你看我我看你.
→ ceca: 直到一個刺激,讓賣家覺得他的房子要不只一千了,才上去.
→ ceca: 而對買家而言,1000和1200m差距是頭期款40萬...
→ ceca: 所以他們都會吞...嘴裡嚷嚷好貴買不下手.
→ ceca: 火燒屁股燒一下就買了..XD
→ ceca: 所以買家不主導市場...
→ ceca: 而比較容易影響市場的通常是建商..
→ ceca: 但建商只占20%左右.
→ ceca: 因此大多時候是順著市場走...畢竟它們只是20%.
→ ceca: 外加有一大堆小建商.
→ ceca: 小建商就是,他資金很緊迫,有賺錢就想跑.
→ ceca: 也是不安定籌碼.
→ ceca: 它們很容易扯後腿,大建商賣30,小建商28就要跑.
→ ceca: 所以實際想要影響市場的建商通常都只有不到10%.
→ ceca: 而產生事件的時候,例如這次疫情.
→ ceca: 疫情造成大建商壟斷20%的新屋市場.
→ ceca: 外加,QE這兩個字打出來,賣家會有共識要往上賣.
推 kairi5217: 消費者信心73F 12/16 19:28
→ ceca: 所以建商才取得市場主導權...所以才瘋狂哄抬價格.74F 12/16 19:28
→ ceca: 而建商哄抬價格上40,那中古屋轉手賣的賣家.
→ ceca: 要嘛他要換屋,要換40的屋所以她家只好賣33.
→ ceca: 要嘛就是他看見商賣40,他家不一樣他也要賣33..XD
→ ceca: 因此現在才會產生建商引導市場的現象.
→ ceca: so...現在市場才是鎖籌碼和飢餓行銷產生暴漲.
→ ceca: 但是例如在2010~2015這段時間,則是賣家共識要漲.
→ ceca: 上一波大漲可沒有鎖籌碼.
→ ceca: 另外,有經驗的仲介應該也知道..開發比銷售重要.
推 spermbox: 一般人行情多少我賣多少？83F 12/16 19:31
→ spermbox: 我怎覺得自住的賣屋價格都很硬？
→ ceca: 所以有經驗的店都會把心力放在開發上.85F 12/16 19:32
→ ceca: 銷售端都是順推..他要甚麼給他甚麼直到滿足他就會成交.
→ ceca: 但是開發屋主那邊,才是真正的奧義..XD
→ ceca: 包然磨價格,做狀況,假買,探屋主底價等等等.
→ ceca: 這就是賣家在市場的主導地位關係.
→ eeewwweeewww: 還在租房的確是魯蛇無誤90F 12/16 19:34
推 yoyoman0529: 這是房市概論嗎91F 12/16 19:34
→ ceca: 中古屋的屋主絕大多數都是自住戶阿..XD92F 12/16 19:35
→ ceca: 它們一開始想要賺錢,但是仲介會去把它磨到行情左右.
→ ceca: 透過各種實價登路,其他物件對比,或是假買出低價等去磨.
→ ceca: 所以到最後,賣價大多都磨到行情左右(我指一班時候的狀況)
→ ceca: 少數磨不動的就擺著...所以有些房子會賣很久還在那邊.
→ ceca: 有時候擺久了屋主態度也會改變,買家在出個行情價就成交了.
→ ceca: 至於買家,永遠都是他有多少錢,然後把商品攤開給他選.
→ ceca: 選到就成交了....
→ ceca: 不需要特別做甚麼.
→ ceca: 或是他鎖定某一個房子,後來無論買不買的成,也就沒後續.
→ ceca: 不像賣家要搞那麼多心力和時間.
推 spermbox: 這麼說來，仲介任務應該在如何讓賣方價格降到行情附近，103F 12/16 19:40
→ spermbox: 對吧？
→ spermbox: 那仲介的存在反而有助於維持房市正常運作不是嗎（也就是
→ spermbox: 對自住的有利），對吧？
推 kevin979: 為什麼是看漲幅不是看單價？假設漲幅都是100%，請問從2107F 12/16 19:43
→ kevin979: 0萬變40萬比較簡單還是從100萬變200萬比較簡單？
→ wondtty: 新竹機能跟台北比？大樓跟公寓比嗎？109F 12/16 19:43
推 buji: 買家不想追價的話，賣方怎麼主導價格?110F 12/16 19:43
→ wondtty: 有捷運，公車的地方就要比較貴？111F 12/16 19:44
推 ceca: 仲介只想成交..它們是催化劑,不主導上漲或是下跌.112F 12/16 19:47
→ ceca: 仲介,漲的時候助長,跌的時候助跌...
→ ceca: 只是不動產大多時候都在漲,1/3的時間在突破歷史新高.
推 clamin: 廢話 第一個有大眾運輸可以不用養車 再來如果小孩長大後要115F 12/16 19:47
→ clamin: 上學也比較方便
→ ceca: 所以你才會認為仲介都在炒房價..XD117F 12/16 19:47
→ ceca: 買家火燒屁股一定會買房.
→ ceca: 他不急的大多都不會買..仲介大多都把不急的放生.
→ ceca: 專做火燒屁股買房的就好.
推 spermbox: 其實我也搞不清楚為何版友那麼痛恨仲介XD121F 12/16 19:48
→ ceca: 你自己想,你在本版講你不急會怎樣..XD122F 12/16 19:48
推 kagaya: 先去看房地產必修第一課：房市概論 0.0123F 12/16 19:50
推 spermbox: 我還有一個疑問，行情要怎看？124F 12/16 19:50
→ ceca: 講過，痛恨我們正常，痛恨仲介腦子進水，但他們聽不懂，無125F 12/16 19:50
→ ceca: 解
→ ceca: 行情是比較出來的，多看屋自然知道
→ spermbox: 影響行情的因素有：區域實價登錄、樓層、社區實價登錄…128F 12/16 19:51
→ spermbox: ……
→ ceca: 一千萬可以在市場上有哪些選擇，決定行情130F 12/16 19:51
→ spermbox: 那麼多因素…….131F 12/16 19:51
→ ceca: 行情是市場掛賣物件產生的一個局132F 12/16 19:52
→ ppnow: 你只看漲幅不看總價嗎，總價還是台北市居冠啊133F 12/16 19:52
→ ceca: 所以優先看掛賣物件，其他都只是間接因素134F 12/16 19:52
→ spermbox: 我一直很好奇為何投資客總有能力得知物件是高於還是低135F 12/16 19:52
→ spermbox: 於行情
→ spermbox: 我看了很久實價登錄也看不出其中貓膩
推 Robben: 只要便宜就買138F 12/16 19:54
推 nalthax: 人家想賣你多少139F 12/16 19:54
→ nalthax: 看隔壁賣多少的意思，就是實價登錄的意思
推 spermbox: 實價登錄高高低低的，看得眼花撩亂，也弄不清楚一間房141F 12/16 19:56
→ spermbox: 屋的行情價
→ spermbox: 可能小弟我囤房仔，沒什麼買賣經驗吧☺
→ ceca: 以前賣300為啥我敢掛568成交500144F 12/16 19:59
→ ceca: 因為，我會挑一個我568掛出去，買家沒有其他選擇的時機
→ ceca: 這就是有生命的市場，而不是數學公式
→ ceca: 行情是掛賣物件產生的，而不是數學，一個捷運值20%這樣
→ ppnow: 現在的實價就是地板價，沒有什麼貓膩，而且三個月中間都是148F 12/16 20:01
→ ppnow: 空窗期，在你看實價30的時候你用30追，這三個月裡面可能就
→ ppnow: 32了，然後你再用32去追永遠追不到
→ ceca: 你懂掛賣物件決定行情和成交，你就會做短期151F 12/16 20:01
→ ceca: 並且短期很多時候都是在你們死魚盤的時候做的
→ ceca: 所以我們投資客重視現有市場物件，遠高於實價登錄
→ ceca: 我可以不看實價登錄就直接炒房
→ ceca: 但只給我實價登錄不給我市場所有掛賣物件資料，我無法炒房
推 smiles0113: 大家都想要住的地方 決定了房屋的價值156F 12/16 20:03
→ ceca: 市場是活的，有生命，有情緒和愚蠢或是亢奮的時候157F 12/16 20:04
→ ppnow: 為什麼是賣家主導房價，因為買家是剛需，除了自住換屋等等158F 12/16 20:04
→ ppnow: 投資其實也是一種剛需，比如股票賺500萬他想拿出來置產放
→ ppnow: 錢，就是剛需。好比我上星期賣了一間手上有閒錢，就想要再
→ ppnow: 買一間，我不玩股市的人難道要存在銀行？
→ smiles0113: 好點 人人搶 供需又失衡 那就只能加價買162F 12/16 20:04
→ cocoi: 扯到8點多了還在扯喔，照你的說法之前有逃命一堆人賤價賣163F 12/16 20:05
→ cocoi: 是怎麼發生的。現在會撐比較住就是因為實價登錄，不然有人
→ cocoi: 開始跑時都一樣啦。之前發生那麼多次都有在那邊你等我，我
→ cocoi: 等你逆
推 spermbox: C大，市場被你越講越神秘XD167F 12/16 20:05
推 spermbox: 是ceca 不是cocoi 喔☺
推 spermbox: 其實我後來開始質疑實價登錄存在的參考價值了……..
→ spermbox: 因為當一個區域賣方有共識要漲價賣時，那買房參考實價登
→ spermbox: 錄還有意義嗎？
推 YouGot5566: 竹北小而精 該有的機能都有 高雄台中範圍很大 可選的172F 12/16 20:11
→ YouGot5566: 房子多
推 spermbox: 有時候我都覺得實價登錄根本煽動仇恨吧XD174F 12/16 20:12
→ spermbox: 有了實際登錄，買方就會一直去查之前賣方買多少，被賣
→ spermbox: 方多賺走多少☺
→ spermbox: 實價不是實際
→ spermbox: 然後買方越想越氣☺
→ spermbox: 竹北小而精，為何進不了六都？
→ spermbox: 不要整天吹捧竹北好嗎= =
推 qazdrfv: 全台各地跟台北市比都超便宜，低基期漲幅快又高，台北市181F 12/16 20:16
→ qazdrfv: 也有漲只是幅度低，進入門檻高
→ anan790410: 因為六都是用人口來決定的阿 竹北就小  沒這麼多人齁183F 12/16 20:16
推 raphin: 就市場上的資金184F 12/16 20:20
推 YouGot5566: 大新竹有提升格了啊 台南跟桃園也只是人口多才升格的185F 12/16 20:22
→ YouGot5566: 實際上很落後
→ YouGot5566: 台灣的直轄制度搞笑的 台南桃園這種直轄市當到GDP跟薪
→ YouGot5566: 資輸給新竹 呵呵
→ YouGot5566: 台灣直轄市就是人多就能升 今天彰化人有150萬他一樣是
→ YouGot5566: 直轄市 夠好笑吧
→ YouGot5566: 跟城市有沒有發展沒啥關聯
推 gy55662008: 所以為什麼直轄市要跟發展性有啥關聯192F 12/16 20:32
推 spermbox: 新竹連ikea 都沒有，根本稱不上是一座城市193F 12/16 20:36
→ spermbox: 充其量不過是一座科技小鎮
→ spermbox: 更不用提新竹的百貨公司有幾間？
→ spermbox: 等下會有被竹北房價綁架的工程師出來嗆我說ikea 不算什
→ spermbox: 麼，百貨公司我又不逛
推 YouGot5566: 新竹人還真不買ikea那種廉價品 有情門查一下198F 12/16 20:43
→ YouGot5566: IKEA傢俱 我的印象是 買來簡單佈置租給別人的
推 agvnol: 這個問題要問money，房子給money住的200F 12/16 20:45
推 linlus: 偷偷告訴你，房價跟口袋深度最密切，噓201F 12/16 20:46
→ Firenzea: 你講的118巷、復興南路、新生南路溫州街已經很貴了202F 12/16 20:47
→ ceca: 市場的奧義，你要有功力才知道我在說甚麼203F 12/16 20:47
→ ceca: 所以沒辦法做普及教學
→ Firenzea: 還要再繼續漲(而且漲幅要很大)？205F 12/16 20:48
推 spermbox: ikea 是用來逛的，用來打卡的，懂？206F 12/16 20:53
推 hongdagg: 因為貴的炒不起，低價的本來就沒人要，所以炒中間段最有207F 12/16 20:54
→ hongdagg: 賺頭
→ spermbox: 哎…..跟你們這些整天窩在室內敲鍵盤的肥宅工程師講再多209F 12/16 20:54
→ spermbox: 只是白費口舌
推 spermbox: 工程師還是活在自己和電腦的世界裡就好，別浪費時間觀
→ spermbox: 察周遭的人都看幹嘛
→ spermbox: 在不是看
推 spermbox: 反正工程師的心態都一個樣，覺得自己學歷很高，薪水很
→ spermbox: 高，全台灣人都要聽你們的社會要照著你們的想法運作
推 cutbear123: 資金 that’s all216F 12/16 20:59
推 MrsLi: 我比較喜歡crate & barrel，但只有台北台中有217F 12/16 21:01
推 YouGot5566: 您薪水輸工程師？學歷輸工程師？崩潰了嗎…？好生氣欸218F 12/16 21:01
推 ChinkFilmsZZ: 台北還會漲 就是這麼簡單219F 12/16 21:01
→ MrsLi: 有情門就比較樸實吧220F 12/16 21:02
→ YouGot5566: 你現在不也是在ptt敲鍵盤？自打嘴巴哦221F 12/16 21:02
推 spermbox: 我收租過活的222F 12/16 21:02
→ spermbox: 不稀罕學歷和百萬年薪
推 spermbox: 我敲鍵盤啊怎麼了嗎？
→ spermbox: 我就敲鍵盤啊，怎麼了嗎？
推 MrsLi: 我覺得目前的新竹的藝文美食精品都蠻缺乏的，看以後會不會226F 12/16 21:05
→ MrsLi: 發展起來吧
推 spermbox: 樓上講的才是對的228F 12/16 21:07
推 spermbox: 而且新竹高薪的也只有科技業的那群人
→ spermbox: 服務業薪水也一樣慘兮兮
推 cutbear123: 薪水慘就入錯行阿231F 12/16 21:11
推 overhead: 你知道新竹ic業，普通rd，不用當主管的，就很多年薪300232F 12/16 21:12
→ overhead: 萬的嗎
推 spermbox: 不過當然工程師也可以心存做服務業的都不是人，都去死234F 12/16 21:13
→ spermbox: 的心態

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