※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-12-27 00:17:07
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作者 標題 [請益] 第二戶房貸認定
時間 Sun Dec 26 15:18:48 2021
如題，想請教板友關於第二戶房貸的認定問題
目前先生單獨持有新北市區一房一店面，皆無貸款
另有一間房與我共同持有，尚餘800萬房貸
此間房貸款人是先生，我是保證人
如欲再購買一間位在市區兩房一廳含車位的小坪數物件
扣除車位權狀坪數大概25左右
成交價預計1000萬
夫妻都32歲
雙方年收合計約160～170萬
這樣是否有機會貸到八成&40年？
我的理解是第二戶房貸限制只看借款人是誰，房子還是可登記夫妻共同持有，不知道觀念
是否正確呢？或者以上需要的貸款條件會受到其他因素影響呢？(ex:屋齡、地點、權狀坪
數等等)
是否正確呢？或者以上需要的貸款條件會受到其他因素影響呢？(ex:屋齡、地點、權狀坪
數等等)
謝謝！
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推 : 因為你們共同持有，所以接下來這個都不是第一戶1F 12/26 15:21
→ : 應該就是直接第二戶，無寬限1.6%，年限要看條件
→ : 買這個登記共同持有是沒問題，問題是若接下來要買
→ : 就會直接兩個都算第三戶，查金流+4成
先煩惱完眼前這間再說…→ : 應該就是直接第二戶，無寬限1.6%，年限要看條件
→ : 買這個登記共同持有是沒問題，問題是若接下來要買
→ : 就會直接兩個都算第三戶，查金流+4成
推 : 把持分過戶給你先生，然後接下來都掛妳的名字，不知可行嗎5F 12/26 15:30
有想過這樣 但先生不太願意XD→ : 不過就算你們真的是第一戶，要辦到40年也很困難吧6F 12/26 15:32
咦 我以為首購的話應該很容易辦到40年耶40年這個不強求啦 主要是貸款成數希望至少能有八成
推 : 主要是看誰借款的吧？所以過戶這個應該不是重點，你這個7F 12/26 15:38
→ : 建議問一下銀行，有在往來的銀行通常都會幫忙想辦法給建
→ : 議
→ : 至於貸到40年這個，妳講的原因都會影響到，有些只會給你
→ : 到30
推 : 我之前問過是看借款人
跟銀行沒什麼往來><→ : 建議問一下銀行，有在往來的銀行通常都會幫忙想辦法給建
→ : 議
→ : 至於貸到40年這個，妳講的原因都會影響到，有些只會給你
→ : 到30
推 : 我之前問過是看借款人
目前房貸是富邦人壽承辦的 已不接房貸了
→ : 為什麼要共同持有？13F 12/26 15:57
先生是金主 這已經是他最大誠意了XD→ : 40年要問，其他應該還ok14F 12/26 16:05
好喔 那就衝了※ 編輯: asd31415926 (114.43.165.190 臺灣), 12/26/2021 16:21:45
→ : 擔保人不計貸款數,共同持有只看借款人是誰.15F 12/26 16:22
→ : 不過共同持有銀行不納入資產計算...
→ : 因此共同持有的貸款人最倒楣...XD
→ : 不過共同持有銀行不納入資產計算...
→ : 因此共同持有的貸款人最倒楣...XD
推 : 不過共同持有銀行不納入資產計算...這是什麼意思呢？18F 12/26 16:31
推 : 也就是,銀行在估你身價,共同持有的房子一概當不存在.19F 12/26 16:40
→ : 大資產借貸大多會用資產負債比
→ : 因此共同持有對大資產而言是很愚蠢的行為.
→ : 更不用說共同持有還背貸款..佔貸款信用額又沒資產計算.
→ : 基本上借到幾千萬大多都不是看收入,都是看資產.
→ : 這也是為啥老闆缺錢,會去炒股票..XD
→ : 股票也可以當作他的資產,在做資產負債比計算都納入.
有ceca大一席話→ : 大資產借貸大多會用資產負債比
→ : 因此共同持有對大資產而言是很愚蠢的行為.
→ : 更不用說共同持有還背貸款..佔貸款信用額又沒資產計算.
→ : 基本上借到幾千萬大多都不是看收入,都是看資產.
→ : 這也是為啥老闆缺錢,會去炒股票..XD
→ : 股票也可以當作他的資產,在做資產負債比計算都納入.
我應該可以好好跟先生談一下是否過戶的問題了XD
※ 編輯: asd31415926 (114.43.165.190 臺灣), 12/26/2021 16:45:08
→ : 等等，股票不是只有質押時才納入考量嗎26F 12/26 17:33
→ : 不然只有所得稅的股利收入這項才當作收入計算
→ : 不然只有所得稅的股利收入這項才當作收入計算
推 : 為何夫妻還要設為共同持有？婚後買房登記在一人名下自28F 12/26 17:35
→ : 然是共同財產，這樣就不會浪費首購資格
理性上知道 但感性上執行總覺得有點困難啊~→ : 然是共同財產，這樣就不會浪費首購資格
→ : 去年辦房貸時，銀行說資產只看現金類，房產不算，應該不同30F 12/26 17:36
→ : 銀行有不同作法吧！
→ : 銀行有不同作法吧！
→ : 掛誰的名字有什麼差？婚姻不幸走到盡頭，不是看房子是誰的32F 12/26 17:50
→ : 就給誰
→ : 就給誰
推 : 共同持有真的很虧34F 12/26 17:57
推 : 樓上在講啥= =35F 12/26 17:57
→ : 樓樓
→ : 還扯啥婚姻不幸有到盡頭...= =
→ : 走
姑且相信他是在幫我設想最糟狀況啦XD→ : 樓樓
→ : 還扯啥婚姻不幸有到盡頭...= =
→ : 走
推 : 真的啦，共同持有很不利，貸款戶數一起算，資產不算39F 12/26 18:07
→ : 所以你們沒有人是首購了...不要再想著首購
所以f大覺得不是只看借款人來做認定囉→ : 所以你們沒有人是首購了...不要再想著首購
→ : 40年機會不大，30年比較有機會41F 12/26 18:07
推 : 都不是第一戶了42F 12/26 18:57
※ 編輯: asd31415926 (114.43.165.190 臺灣), 12/26/2021 19:05:09※ 編輯: asd31415926 (114.43.165.190 臺灣), 12/26/2021 19:06:41
推 : 問過銀行 是以貸款戶數認定 不是以持有認定43F 12/26 19:13
→ : 如果第二戶你持有的贈與先生 第三戶登記你 貸款人你
→ : 如果第二戶你持有的贈與先生 第三戶登記你 貸款人你
→ : https://i.imgur.com/bvuom8y.jpg45F 12/26 19:28
→ : 你的問題要問銀行，西卡說的也只是大概，不是每間都認46F 12/26 20:10
→ : 但同意共同持有對貸款沒加分，夫妻財產是一起看沒錯但
→ : 財務操作就很不方便，你如果短期才移轉又要貸款買房，
→ : 應該會被視作風險，以銀行角度就是你可能脫產或欠債等
→ : 我提早一年操作，整戶連貸款過給我太太，後面還是得提
→ : 額外的財力不能找我太太當保人
→ : 你的問題應該是看任一方的財力能不能單獨吃下來
→ : 不能看兩人年收，舊屋給你也要你單獨能轉貸八百萬出來
→ : 你先生名下無任何房貸餘額，也要先塗銷，去辦才算首購
→ : 若不過給你就只能用自己財力去貸新房，吃不下不要勉強
→ : 現在放貸政策緊縮，我覺得你這槓桿會被拒絕可能性高
→ : 除非你們現金有一千萬，不然我覺得8/40條件不太有機會
→ : 800+800，兩人合計的收入負債比還是壓線過四成啊！
→ : 我只能說，不要當出頭鳥，現在政策就是在打你們這樣的
Hi T大～→ : 但同意共同持有對貸款沒加分，夫妻財產是一起看沒錯但
→ : 財務操作就很不方便，你如果短期才移轉又要貸款買房，
→ : 應該會被視作風險，以銀行角度就是你可能脫產或欠債等
→ : 我提早一年操作，整戶連貸款過給我太太，後面還是得提
→ : 額外的財力不能找我太太當保人
→ : 你的問題應該是看任一方的財力能不能單獨吃下來
→ : 不能看兩人年收，舊屋給你也要你單獨能轉貸八百萬出來
→ : 你先生名下無任何房貸餘額，也要先塗銷，去辦才算首購
→ : 若不過給你就只能用自己財力去貸新房，吃不下不要勉強
→ : 現在放貸政策緊縮，我覺得你這槓桿會被拒絕可能性高
→ : 除非你們現金有一千萬，不然我覺得8/40條件不太有機會
→ : 800+800，兩人合計的收入負債比還是壓線過四成啊！
→ : 我只能說，不要當出頭鳥，現在政策就是在打你們這樣的
真的很感謝你的分析
我們雙方年收差不多 所以如果要一方只看年收再吃下一間800萬貸款的話有難度
我們現金也沒有一千萬 所以才想貸八成:p
看來現有的優勢就是老公單獨持有的房產依照附近實價登錄大概價值4000萬
如果銀行有認列這部分的話 能貸到八成的可能性應該就挺高的吧(?!
或者可能再跟老公討論看看目前有房貸這間過戶的可行性這樣
不過如何 我們會多評估多想想 非常感謝！
※ 編輯: asd31415926 (114.43.165.190 臺灣), 12/26/2021 20:35:21
※ 編輯: asd31415926 (114.43.165.190 臺灣), 12/26/2021 20:36:46
推 : 貸款只看還款能力 收入租金股利都可以 應該有機會貸出來60F 12/26 20:37
推 : 共同持有超不利的 幹嘛犯傻61F 12/26 20:39
推 : 共同持有會不會也吃掉你的額度62F 12/26 20:40
→ : 你在講什麼？難不成你以為房產銀行會認作財力？你又沒63F 12/26 20:48
→ : 抵押給它...我是不知道你們怎麼可以這麼樂觀，有算過
→ : 未來升息兩碼、三年內升回2%貸款要多還多少嗎？夫妻子
→ : 女合計三間自住，你第四間囤房再課下去稅多多少？你利
→ : 率基底是1.6起跳欸，交屋都不用現金？空屋出租有繳稅
→ : 嗎？被查到怎麼辦？若我來看你槓桿早就爆了...
→ : 我貸款總額兩千現金一千都沒你有把握 =.=
→ : 看一下政府過去兩年政策多激進好嗎？
Hi T大～→ : 抵押給它...我是不知道你們怎麼可以這麼樂觀，有算過
→ : 未來升息兩碼、三年內升回2%貸款要多還多少嗎？夫妻子
→ : 女合計三間自住，你第四間囤房再課下去稅多多少？你利
→ : 率基底是1.6起跳欸，交屋都不用現金？空屋出租有繳稅
→ : 嗎？被查到怎麼辦？若我來看你槓桿早就爆了...
→ : 我貸款總額兩千現金一千都沒你有把握 =.=
→ : 看一下政府過去兩年政策多激進好嗎？
你不要生氣啦
我們都還在評估階段啊！不然怎麼會來問板友
說不定問一問就去買車不買房了XD
※ 編輯: asd31415926 (114.43.165.190 臺灣), 12/26/2021 20:58:23
→ : 你們兩個人的信用算過度擴張，只能拿有價資產擔保71F 12/26 20:56
→ : 但還款能力是看你現金流，這套標準還是需要過得去
→ : 銀行是很保守的，別上網問就自己認定可以過 這才剛開始
→ : 貸款是沉重負擔的開始，怎會當作是中獎一樣心存僥倖@@
→ : 誰跟你生氣啊 就事論事而已
→ : 你沒將現在政策調整方向跟過去比嗎？ 自己先做點功課吧
→ : 現在3戶就給妳4成，意思就是你至少要有6成以上的現金
我覺得我們認知的分歧點就在這裡耶→ : 但還款能力是看你現金流，這套標準還是需要過得去
→ : 銀行是很保守的，別上網問就自己認定可以過 這才剛開始
→ : 貸款是沉重負擔的開始，怎會當作是中獎一樣心存僥倖@@
→ : 誰跟你生氣啊 就事論事而已
→ : 你沒將現在政策調整方向跟過去比嗎？ 自己先做點功課吧
→ : 現在3戶就給妳4成，意思就是你至少要有6成以上的現金
我認為我們家狀況不算第三戶啊 頂多算第二戶吧
房價越打越高！ 金管會最快年底再出招啟動「金檢」
![[圖]]()
政府幾度出手打房，但房價仍是越漲越高，現在金管會再度限縮房貸，預告年底將再次啟動不動產專案金檢，鎖定20家金融機構，包括土建融、餘屋貸款、豪宅等等，專家也預估，儘管目前房貸餘額仍是再上漲，限制一段時間，讓這些投資戶取得資金困難之後，這餘額才會慢慢降下來。 ...
![[圖]](https://s.yimg.com/uu/api/res/1.2/9P_uXM3yD0cVPzjwId1kDg--~B/aD01OTY7dz0xMDYwO2FwcGlkPXl0YWNoeW9u/https://media.zenfs.com/ko/news_tvbs_com_tw_938/17ddfd95b5f80921420212d973089a22)
→ : 購屋貸款幹嘛看手上房產？80F 12/26 21:30
→ : 購屋貸款除非手上房產有要拿出來連帶抵押，不然有房產只是
→ : 增加貸款難度
?! 原來是這樣→ : 購屋貸款除非手上房產有要拿出來連帶抵押，不然有房產只是
→ : 增加貸款難度
→ : 你名下有房產，目前40年一定沒希望83F 12/26 21:36
※ 編輯: asd31415926 (114.43.165.190 臺灣), 12/26/2021 21:48:19推 : 名下的房子有房貸，再買就是直接認定第二戶房貸，無寬限期利84F 12/26 21:45
→ : 率加碼
→ : 率加碼
推 : 有些銀行持分，就算只是保證人，也算一戶了喔，就看你的86F 12/26 22:09
→ : 銀行怎麼認定
→ : 銀行怎麼認定
推 : 夫妻不是有貸款的第三戶才會被影響嗎？第二戶應該不會被88F 12/26 22:13
→ : 影響吧？
→ : 影響吧？
推 : 推IB大90F 12/26 22:27
→ : 徵信是看借款人吧？ 戶名是戶政的事務。91F 12/26 22:33
→ : 央行應該只看徵信
→ : 央行應該只看徵信
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