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※ 引述《maxidogkimo (oo)》之銘言：
: 每次跟朋友們聊到房地產，幾乎大家都是對買房子有興趣
: 都會說哪邊有甚麼建案、哪邊一坪多少，
: 大家都講得頭頭是道
: 也都會想要有更多的房子~
: 不過實際積極在投資的感覺不多，
: 大部分講講居多，頂多是買一棟自住就結束這方面的投資了。
: 並不像股票是身邊的人幾乎都有比較積極在進場出場。
: 當然這個版上風氣感覺是投資族群很多
: 現實生活中大家身邊朋友有很多是積極投資路線的嗎?
: 還是其實自住還是占大宗?


一年進出一間以上的...

很少.

很少中的很少.


這也是大多數人其實對市場不是很清楚的主因.

自稱投資,但實際上可能三年才進出一間.

中間都是看著數據自high...而沒有真實的在市場買或賣.
(當然也包含被套住狀況,例如在二重買了5間,結果被套住6年,這樣他一年進出不到一間)
(因為沒有"成交"...所以還是看著數據再自high)
(自以為可以成交多少,但是沒有實際買或是賣,因此他的想法跟實際成交會有很大落差)


接下來,短線投資客有包含個人和集團兩種.

個人通常多間的人也是很少中的很少..

像我跑單幫的,基本上我猜就連版上跟我交易過的仲介,都會認為我是集團首腦..顆顆.

獨資的短線投資客很稀有...並且大多都是手上短期一兩間兩三間,長期/自住1~2間.

不過集團就相對比較多(是指投資型態裡面很少的那一群短線裡面占比很多)



當然集團也有分,封閉性集團和開放性集團.

早期都是封閉性集團,也就是集團可能人很少,就一搓固定的人.

最經典的就是仲介店...店東或是老鳥仲介,看到好投資物件,會去揪團.

然後自己店裡面大家各出多少錢插股,之後投資,賺了再分.

當然也有仲介跟自己的家人或是親朋好友同學糾的團.

也有代書團,工班團(對工人也會炒,高雄性余的投資客不就工班出身)

封閉團以前大多都是不動產相關行業才在投資,外面行業跨過來的很少.

不過後來興起開放性集團也就是之前三黃一劉時期.

雄哥勇哥算是封閉團,一般人要加入雄哥的團隊應該有點困難,他金主比較固定.

勇哥有大金主,不過他會因為人頭需求而跟仲介合作,所以...算他半開放式好了..XD

劉媽媽也是半開放團,有心想加入,你只要有足夠的錢,是可以找到線去聯繫到的.

帥過頭就是經典的開放性集團.

另外,海鮮,王派宏,方耀慶....這些都是典型.

然後這些人下面的幹部又會跑出來自立起來,又形成新的集團.

在上一次大漲的時候,這些集團衝起來變成短期市場的主力.

開放性集團吃出貨的數量就很龐大.

主要是因為"他們老師必須做業績"...所以被逼著一定要買和賣..

你的會員要投資阿,所以錢到了你就必須要買...不好賣你也必須要買.

因此短期市場就因為這些集團的興起,而開始進入混亂和激進.

在之前,其實吃貨都是比較悠哉.慢慢挑,挑到還要殺價,還要幹嘛幹嘛.

這些集團興起後,貨就必須要用搶的....因為他們很會吃很能吃..XD

有一票老投資客也因此水土不服,就退成玩中長期.



因為...集團有可能2年前買了弄好要賣但因為物件交易價格偏高所以被套.


而你在當下要操作一間短期...你會因為這些集團拱高了廢墟的成交價.

以及它們被套了兩年的物件在市場上掛賣...

而你找不到套利空間...

所以傳統投資客早期都固定做一種產品,公寓的就公寓,透天的就透天.



因此像現在,我買物件,變化性很大.

外加我會同時短期和中期操作混搭.

我玩短期的時候必須同時抓價格波動.

也就是我一輪大概10個月好了,我盡量順便抓這10個月價格還會有上漲的產品.

不然利潤會因為這些投資集團打亂市場而變很薄.

外加我裝修有時候會比較大翻,但有時候又會很簡單的番.
(簡單翻例如我感覺他廁所狀況很好,就只換馬桶蓋置物架等,其他找清潔公司用洗的)

有些產品甚至我可能會放一下才出脫.


有參加過集團的人如果你在本版應該不算少.
(我上面講的集團,基本上本版都有會員(前)...XD)

當然在整個社會來講還是很少數.


不過有些人會拿集團來招搖撞騙.

例如"我在二重買了好多間".

但實際上那是整個集團的交易,或他這個"幹部"負責的物件...不是他自己的

那個集團其實誕生在五折團.

某人到五折團那邊去糾,之後成立了一個集團.
(這是很有趣的...跑到喊空團裡面湊一個炒房團出來.
 你就知道一堆人喊空,只是因為他沒賺到錢...在那邊眼紅..
 喔不是一堆...而是絕大多數...)

因為五折團的會員特性,所以投資地區一開始是從北部開啟的.

不過因為這個集團壯大的時間比較短,大概在2021年中到2022年初.
(成立大概在2020年底)

有點雞肋的時間點.

因此目前它們整天都在喊"回防台北".....

主要是因為下面的會員目前聽說有在靠杯沒賺錢+最近逆風吹得很兇...
(帳面上可能解釋有賺...阿你看建商賣80,所以我們買65賺翻了)

所以喊起來也許影響不了市場,但是多少可以拉抬會員的信心.

因為他們會員有些也會看本版.

以及它們很期待"回防台北"可以被記者抄去寫新聞.

這樣就可以在拿新聞去安撫會員.

顆顆....


投資集團本質上來講沒有不好.

不過我是只建議你真的要參加,要參加那種封閉性集團.

開放性集團牽扯到老師的收益問題,幹部的收益問題.

人心的險惡問題,意見太多問題,彼此合約沒有法律效應問題.
(投資集團的合約,大多數都無法律效應...XD...
 所以老師都必須有一個防禦性的策略以免被學生反坑一把)

因此開放性集團很多會有很多糾紛糾葛.

封閉性集團才會夠乾淨.

當然啦,當你有能力跑單幫,基本上必然是跑單幫優先.

跑單幫靈活性最好,你做甚麼不需要跟別人解釋,你改變策略不需要開會或討論.

當然同時跑單幫你需要的知識量和經驗也最龐大..

不過如果你有本事成為開放性炒房集團的首腦.

那通常我都會祝福你發大財...




其實這跟公司為啥要上市上櫃有87%像.


記得,有錢人發財的方式.

是用別人的錢來賺錢.

有錢人的錢.

是變出來的,不是賺來的.

當然如果你搞錯這兩件事情真正的涵義.

你被抓去關或是賠了一屁股..

你死好....



你就完蛋了..比你算錯還慘.

懂嗎!!!!





炒中古屋的會了解中古屋市場目前的狀況.

目前集團,炒預售屋的還是偏多.

這除了跟一般人(會員)的個性有關外.

這跟集團的組織架構,以及"老師和幹部的獲利"有關

中古屋,對老師來講比較難操作,無論制度還是資金還是會員的心態面.


and..以上是在講短期買賣.


物件左手來右手就去的型態.


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