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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-12-12 10:28:05
看板 home-sale
作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [新聞] 「房市最壞的情況已過去!」 代銷天王點
時間 Mon Dec 12 07:26:34 2022


正確來講不是"最危險"的時間已經過去.

而是局面的變化趨於穩定.


在兩三個月前.

大家不知道會不會產生回檔,預售屋投資客殺出潮之類的.

但是到現在.

局面大概已經成熟穩定下來.


基本上就是冷盤,冷到下一個變化產生(大概下一個變化就是美國開始降息)


回檔看起來不太會產生了.

所以等回檔的節哀順變.

北部建商不確定.

南部建商還在拉高價格.


對建商還在拉高價格,只是拉很慢.

並且打算一路拉到美國降息之後再大幅炒做.

你沒看錯,它們就是這麼狂.


主因是,之前大漲太囂張+這一波是急凍+這一波急凍看起來不會太久.


漲太囂張,所以賺太多.

賺到現在建商根本不是在賺"蓋房子賣的25%利潤"...

而是在賺"土地增值".

也就是你現在如果是一個手上沒土地想要買土地來蓋房子賣的建商.

你會很悲慘的賺不到25%利潤...XD

現在利潤算起來很薄,買土地立刻蓋房子賣,利潤可能會被壓縮到20%甚至以內.

主要是土地超級貴,營造成本也超級高,但是價格那個價位又不夠高...

這是大建商故意造就的環境...讓你手上沒土地的建商直接出局...XD

免得你們這些不安定籌碼來破壞他後面大炒做的局.



急凍...

因此大建商賺太多,又沒被套,就凍結了.

不像上一波,2009~2016...其實建商應該在2013~2014銷售就開始變差.

所以2013~2016,雖然價格還在往上,但是建商套住的土地或是餘案累積量就會多.

但這一波是大漲突然急凍,建商實際被套住的很少.

反而絕大多數都是"很便宜成本取得"的土地或是餘屋.

因此這一波大建商的財務狀況非常良好.


凍不了太久.

你要知道對建商來講,上一波的冷盤2013~2014,一路到2019~2020才緩解..

但是這一波.

你美國升息結束到降息,大家預測大概明年年底或後年年初就要降息了.

你只要是有理智的投資人,無論你做甚麼投資,你應該都不會認為美國高利息會維持兩三年.

因此實際上可能只維持最多一年,也就是明年...


之後勢必就必須降息.

理由講過很多次懶得再講,反正年化通膨又不會一直維持那麼高.

你是今天便當100漲到120,你認為明年還會再漲到140??

不會啊...大概就是120開始停滯....那通膨不就停止了...

我們講的是通膨可不是物價沒錯吧.

但是如果一直維持那麼高,就會開始經濟衰退,產生通縮.

因此沒有人會認為美國會維持那個利率多少時間

單純就是到底是維持半年還是一年在那邊爭...XD
(因為股票族很急...幾個月就是"超長期".)


但對不動產來講,這時間太短了....

所以忍一下就過去了.


因此...目前建商大概就是緩升價格,直到下一次大漲.


緩升的用意是,至少慢慢把利潤拉回25%....現在利潤太低.



so...

明年怎樣.

我以前的文章都寫過了.

大概就是冷盤...冷到美國降息為止.

回檔大概不太需要期待...

當然你買房子也不太需要期待增值.

就是一個死魚盤.成交量也低迷.


可以做短期投資...有多少賺多少,一間賺個幾十萬也爽的概念.

也可以關電腦出去遊山玩水.

要收租也不不行,反正租金還在漲.



而因為局面穩定下來.

不會回檔.

局面也沒有往惡劣的方向發展.

所以建商當然就穩穩地繼續進行它們的計畫.



因此不是局面變好了.

而是局面不會再變差了.


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jemdogdog: 打臉Jodaro嘻嘻1F 12/12 07:28
jemdogdog: 所以不要對不熟的地方妄下定論 很容易被打臉哈哈
Jodaro: Jemdog 你的超人你的浮木出現了3F 12/12 07:34
jemdogdog: 臉痛嗎哈哈4F 12/12 07:34
Jodaro: 現在是房市三重熱 等美國降息會噴到外太空5F 12/12 07:34
jjjerry: 空空真的不要期望回檔,別想太多了,房就是這麼穩6F 12/12 07:42
t222728: 升息溫水煮青蛙7F 12/12 07:44
Coolno9: C大就是中肯8F 12/12 07:45
KrisNYC: 就反映南北投資客熟悉的區域都轉樂觀 對不熟悉的區域9F 12/12 07:45
KrisNYC: 不確定所以持中性態度而已 雙方意見不衝突
Ddylan: 同感,不管新聞怎麼寫崩盤,似乎大部分投資客都在旁邊看11F 12/12 08:01
Ddylan: 笑話
daye2012: 讚13F 12/12 08:04
H2: ceca寫的房地產看看就好,什麼總經的還是跳過好一點14F 12/12 08:29
checkman: 叭叭 不准你胡說15F 12/12 08:29
spermbox: 不過這樣講起來也很奇怪16F 12/12 08:32
spermbox: 限制土地貸款,並沒有讓土地跌價,相反還繼續上漲?
spermbox: 以台中為例,去年建商在台中瘋狂獵地
spermbox: 今年獵地速度慢很多了
ceca: 某H的總經聽了大概到現在還是魯蛇一條,科科20F 12/12 08:34
spermbox: 但我看重劃區地主完全沒在怕的21F 12/12 08:34
ceca: 土地價格停滯,現在漲,利潤20%拉到25-30%22F 12/12 08:35
ceca: 現在建商買土地蓋的利潤過薄,所以慢慢漲
spermbox: 可能是地主沒貸款沒壓力,價格不好就不賣吧?24F 12/12 08:35
ceca: 吃定沒有人能破局,因為沒人可以賣更便宜外25F 12/12 08:35
ceca: 他們賺太多,所以短時間量縮無所謂
ceca: 建商會控制土地價格,一便宜賣,大建商就吃掉
ceca: 因此地主不隨便便宜賣
ceca: 誰想不開,土地養二十年,為了居住正義便宜幾千萬賣
spermbox: 這也是挺神奇的事,14期住一之一2020年才30出頭,現在30F 12/12 08:39
spermbox: 全部60左右
aJan5566: 台灣房地產就是個很畸形的商業市場  完全不看經濟模型的32F 12/12 08:40
aJan5566: 只要政府、建商、銀行三個說好  就可以無限割韭菜
aJan5566: 活該資本市場少子化
KrisNYC: 有限制到換手速度啦 沒限制貸款的話土地會飆更快35F 12/12 08:42
spermbox: 然後就撐在60左右,直到土地限貸下來,價格還是很硬36F 12/12 08:42
sarra: 樓上某a你的論點看日本 日本不動產低迷很久出生率還是下探37F 12/12 08:43
sarra: 硬要把少子化跟不動產結合就是找戰犯罷了
alotofjeff: 貴會維持,便宜短暫39F 12/12 08:44
AhJaTyYn: 房蟲嘴硬明年一定蔥價40F 12/12 08:51
AhJaTyYn: 一堆不屑買的房地產大師講的才是最準的
cutemico: 降息的時間還是預估長一點比較好,這個版上還是一堆人42F 12/12 08:56
cutemico: 現金流很緊繃,太樂觀判斷降息時間對這群人會壓力很大
topaaron12: C大人真的很好…. 講那麼清楚44F 12/12 08:57
airjade: 這次經濟軟著陸的可能性很大,所有金融性的危機幾乎都被45F 12/12 08:58
airjade: 堵住
IS0987: 不信的就不會信啦 C大早安47F 12/12 08:59
sspider0829: C大真誠講不聽 魯空硬要出來被打臉 真是醉了XD48F 12/12 09:00
sspider0829: 就算明年有經濟危機 或是景氣崩盤太厲害 大家484忘了
sspider0829: 老美又能大降息 降息沒用還可以QE
toto123: 股票可以回到一萬8 我就相信51F 12/12 09:02
toto123: 股市好 房市才會好 股市都是提前反應的
toto123: 大家有賺錢才可以買汽車 買房子
sspider0829: 1萬8還早 2025或2026再看看 反正這兩年大概是16-12大54F 12/12 09:05
sspider0829: 區間震盪
grace0523: 笑死!政府要開始打房了!建商還是乖乖賺那25%利潤好56F 12/12 09:05
grace0523: 了
grace0523: https://reurl.cc/6LG7ey
DAPL: 目前是緩跌段了。高點買的五年應該難解套。59F 12/12 09:11
toto123: 股市就是提早反映了 蛋黃區不要崩盤 但是外縣市別太樂觀60F 12/12 09:11
toto123: 今年你完全沒有買股票已經勝過75趴的人了
toto123: 小咖投資者 壓力很大
gn01693664: 先說結論:房價漲63F 12/12 09:16
Unsullied: 大建商那端沒問題啦 開工吃10年惹64F 12/12 09:16
seou: 目前美國CPI是7% 離目標2%還遠的勒 升息你慢慢等65F 12/12 09:21
ceca: 7%是年化通膨,什麼是年化通膨去了解一下66F 12/12 09:22
ceca: 之後石油價格走跌,你再看通膨會怎麼變
alexstag: 修正可以啦,不過大環境的問題一定是全台一起修正68F 12/12 09:25
fanter77: 高雄我不知道,台南目前某些物件小回檔賣不到年初的價69F 12/12 09:26
fanter77: 格,給你參考
BLUESKY101: 我要繼續租房71F 12/12 09:31
grace0523: 冷盤每年跌個2-3%,5年後1000萬房子你頭期款就虧了5072F 12/12 09:34
grace0523: %了,買0050的笑而不語
grace0523: 公寓5樓打掉變蓋10幾層樓,這代表什麼?代表房屋只會
grace0523: 越來越多,台灣人口每年變少,還在肖想未來房子漲真的
grace0523: 太天真
ppgg486: 我看到岡山達麗雙子星的實登有被嚇到77F 12/12 09:39
specialrain: C大總是不死心要把那些井蛙救起來78F 12/12 09:39
Jodaro: 有人講出實話了台南其實有小回檔但jemdog 裝作看不見嗎79F 12/12 09:51
jemdogdog: Jodaro 老師說的話要好好記清楚80F 12/12 09:58
jemdogdog: 不懂的區域不要亂猜測
cellnucleus: 美國還沒還會升厚82F 12/12 09:58
jemdogdog: 正如我不會妄加猜測下面的新聞一樣83F 12/12 10:02
jemdogdog: https://i.imgur.com/NpklP24.jpg
[圖]

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