※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-12-12 10:28:05
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作者 標題 Re: [新聞] 「房市最壞的情況已過去！」 代銷天王點
時間 Mon Dec 12 07:26:34 2022
正確來講不是"最危險"的時間已經過去.
而是局面的變化趨於穩定.
在兩三個月前.
大家不知道會不會產生回檔,預售屋投資客殺出潮之類的.
但是到現在.
局面大概已經成熟穩定下來.
基本上就是冷盤,冷到下一個變化產生(大概下一個變化就是美國開始降息)
回檔看起來不太會產生了.
所以等回檔的節哀順變.
北部建商不確定.
南部建商還在拉高價格.
對建商還在拉高價格,只是拉很慢.
並且打算一路拉到美國降息之後再大幅炒做.
你沒看錯,它們就是這麼狂.
主因是,之前大漲太囂張+這一波是急凍+這一波急凍看起來不會太久.
漲太囂張,所以賺太多.
賺到現在建商根本不是在賺"蓋房子賣的25%利潤"...
而是在賺"土地增值".
也就是你現在如果是一個手上沒土地想要買土地來蓋房子賣的建商.
你會很悲慘的賺不到25%利潤...XD
現在利潤算起來很薄,買土地立刻蓋房子賣,利潤可能會被壓縮到20%甚至以內.
主要是土地超級貴,營造成本也超級高,但是價格那個價位又不夠高...
這是大建商故意造就的環境...讓你手上沒土地的建商直接出局...XD
免得你們這些不安定籌碼來破壞他後面大炒做的局.
這是大建商故意造就的環境...讓你手上沒土地的建商直接出局...XD
免得你們這些不安定籌碼來破壞他後面大炒做的局.
急凍...
因此大建商賺太多,又沒被套,就凍結了.
不像上一波,2009~2016...其實建商應該在2013~2014銷售就開始變差.
所以2013~2016,雖然價格還在往上,但是建商套住的土地或是餘案累積量就會多.
但這一波是大漲突然急凍,建商實際被套住的很少.
反而絕大多數都是"很便宜成本取得"的土地或是餘屋.
因此這一波大建商的財務狀況非常良好.
凍不了太久.
你要知道對建商來講,上一波的冷盤2013~2014,一路到2019~2020才緩解..
但是這一波.
你美國升息結束到降息,大家預測大概明年年底或後年年初就要降息了.
你只要是有理智的投資人,無論你做甚麼投資,你應該都不會認為美國高利息會維持兩三年.
因此實際上可能只維持最多一年,也就是明年...
因此實際上可能只維持最多一年,也就是明年...
之後勢必就必須降息.
理由講過很多次懶得再講,反正年化通膨又不會一直維持那麼高.
你是今天便當100漲到120,你認為明年還會再漲到140??
不會啊...大概就是120開始停滯....那通膨不就停止了...
我們講的是通膨可不是物價沒錯吧.
但是如果一直維持那麼高,就會開始經濟衰退,產生通縮.
因此沒有人會認為美國會維持那個利率多少時間
單純就是到底是維持半年還是一年在那邊爭...XD
(因為股票族很急...幾個月就是"超長期".)
單純就是到底是維持半年還是一年在那邊爭...XD
(因為股票族很急...幾個月就是"超長期".)
但對不動產來講,這時間太短了....
所以忍一下就過去了.
因此...目前建商大概就是緩升價格,直到下一次大漲.
緩升的用意是,至少慢慢把利潤拉回25%....現在利潤太低.
so...
明年怎樣.
我以前的文章都寫過了.
大概就是冷盤...冷到美國降息為止.
回檔大概不太需要期待...
當然你買房子也不太需要期待增值.
就是一個死魚盤.成交量也低迷.
可以做短期投資...有多少賺多少,一間賺個幾十萬也爽的概念.
也可以關電腦出去遊山玩水.
要收租也不不行,反正租金還在漲.
而因為局面穩定下來.
不會回檔.
局面也沒有往惡劣的方向發展.
所以建商當然就穩穩地繼續進行它們的計畫.
因此不是局面變好了.
而是局面不會再變差了.
--
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推 : 打臉Jodaro嘻嘻1F 12/12 07:28
推 : 所以不要對不熟的地方妄下定論 很容易被打臉哈哈
推 : 所以不要對不熟的地方妄下定論 很容易被打臉哈哈
推 : Jemdog 你的超人你的浮木出現了3F 12/12 07:34
推 : 臉痛嗎哈哈4F 12/12 07:34
→ : 現在是房市三重熱 等美國降息會噴到外太空5F 12/12 07:34
推 : 空空真的不要期望回檔，別想太多了，房就是這麼穩6F 12/12 07:42
噓 : 升息溫水煮青蛙7F 12/12 07:44
推 : C大就是中肯8F 12/12 07:45
推 : 就反映南北投資客熟悉的區域都轉樂觀 對不熟悉的區域9F 12/12 07:45
→ : 不確定所以持中性態度而已 雙方意見不衝突
→ : 不確定所以持中性態度而已 雙方意見不衝突
推 : 同感，不管新聞怎麼寫崩盤，似乎大部分投資客都在旁邊看11F 12/12 08:01
→ : 笑話
→ : 笑話
推 : 讚13F 12/12 08:04
推 : ceca寫的房地產看看就好，什麼總經的還是跳過好一點14F 12/12 08:29
→ : 叭叭 不准你胡說15F 12/12 08:29
推 : 不過這樣講起來也很奇怪16F 12/12 08:32
→ : 限制土地貸款，並沒有讓土地跌價，相反還繼續上漲？
→ : 以台中為例，去年建商在台中瘋狂獵地
→ : 今年獵地速度慢很多了
→ : 限制土地貸款，並沒有讓土地跌價，相反還繼續上漲？
→ : 以台中為例，去年建商在台中瘋狂獵地
→ : 今年獵地速度慢很多了
→ : 某H的總經聽了大概到現在還是魯蛇一條，科科20F 12/12 08:34
→ : 但我看重劃區地主完全沒在怕的21F 12/12 08:34
→ : 土地價格停滯，現在漲，利潤20%拉到25-30%22F 12/12 08:35
→ : 現在建商買土地蓋的利潤過薄，所以慢慢漲
→ : 現在建商買土地蓋的利潤過薄，所以慢慢漲
→ : 可能是地主沒貸款沒壓力，價格不好就不賣吧？24F 12/12 08:35
→ : 吃定沒有人能破局，因為沒人可以賣更便宜外25F 12/12 08:35
→ : 他們賺太多，所以短時間量縮無所謂
→ : 建商會控制土地價格，一便宜賣，大建商就吃掉
→ : 因此地主不隨便便宜賣
→ : 誰想不開，土地養二十年，為了居住正義便宜幾千萬賣
→ : 他們賺太多，所以短時間量縮無所謂
→ : 建商會控制土地價格，一便宜賣，大建商就吃掉
→ : 因此地主不隨便便宜賣
→ : 誰想不開，土地養二十年，為了居住正義便宜幾千萬賣
推 : 這也是挺神奇的事，14期住一之一2020年才30出頭，現在30F 12/12 08:39
→ : 全部60左右
→ : 全部60左右
推 : 台灣房地產就是個很畸形的商業市場 完全不看經濟模型的32F 12/12 08:40
→ : 只要政府、建商、銀行三個說好 就可以無限割韭菜
→ : 活該資本市場少子化
→ : 只要政府、建商、銀行三個說好 就可以無限割韭菜
→ : 活該資本市場少子化
推 : 有限制到換手速度啦 沒限制貸款的話土地會飆更快35F 12/12 08:42
推 : 然後就撐在60左右，直到土地限貸下來，價格還是很硬36F 12/12 08:42
推 : 樓上某a你的論點看日本 日本不動產低迷很久出生率還是下探37F 12/12 08:43
→ : 硬要把少子化跟不動產結合就是找戰犯罷了
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推 : 貴會維持，便宜短暫39F 12/12 08:44
→ : 房蟲嘴硬明年一定蔥價40F 12/12 08:51
→ : 一堆不屑買的房地產大師講的才是最準的
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推 : 降息的時間還是預估長一點比較好，這個版上還是一堆人42F 12/12 08:56
→ : 現金流很緊繃，太樂觀判斷降息時間對這群人會壓力很大
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推 : C大人真的很好…. 講那麼清楚44F 12/12 08:57
→ : 這次經濟軟著陸的可能性很大，所有金融性的危機幾乎都被45F 12/12 08:58
→ : 堵住
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推 : 不信的就不會信啦 C大早安47F 12/12 08:59
推 : C大真誠講不聽 魯空硬要出來被打臉 真是醉了XD48F 12/12 09:00
推 : 就算明年有經濟危機 或是景氣崩盤太厲害 大家484忘了
→ : 老美又能大降息 降息沒用還可以QE
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→ : 股票可以回到一萬8 我就相信51F 12/12 09:02
→ : 股市好 房市才會好 股市都是提前反應的
→ : 大家有賺錢才可以買汽車 買房子
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推 : 1萬8還早 2025或2026再看看 反正這兩年大概是16-12大54F 12/12 09:05
→ : 區間震盪
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推 : 目前是緩跌段了。高點買的五年應該難解套。59F 12/12 09:11
→ : 股市就是提早反映了 蛋黃區不要崩盤 但是外縣市別太樂觀60F 12/12 09:11
→ : 今年你完全沒有買股票已經勝過75趴的人了
→ : 小咖投資者 壓力很大
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推 : 先說結論：房價漲63F 12/12 09:16
推 : 大建商那端沒問題啦 開工吃10年惹64F 12/12 09:16
推 : 目前美國CPI是7% 離目標2%還遠的勒 升息你慢慢等65F 12/12 09:21
→ : 7%是年化通膨，什麼是年化通膨去了解一下66F 12/12 09:22
→ : 之後石油價格走跌，你再看通膨會怎麼變
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→ : 修正可以啦，不過大環境的問題一定是全台一起修正68F 12/12 09:25
→ : 高雄我不知道，台南目前某些物件小回檔賣不到年初的價69F 12/12 09:26
→ : 格，給你參考
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推 : 冷盤每年跌個2-3%，5年後1000萬房子你頭期款就虧了5072F 12/12 09:34
→ : %了，買0050的笑而不語
→ : 公寓5樓打掉變蓋10幾層樓，這代表什麼？代表房屋只會
→ : 越來越多，台灣人口每年變少，還在肖想未來房子漲真的
→ : 太天真
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推 : 我看到岡山達麗雙子星的實登有被嚇到77F 12/12 09:39
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→ : 不懂的區域不要亂猜測
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