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看板 home-sale
作者 標題 [請益] 發現租金快要比房貸利息低，你會怎麼做
時間 Sat Jan 7 17:11:25 2023
如標題，我這個案子2019年底買的，在a7的遠雄一建案，當初買大概1600，三房，前陣子看
實價登錄，同格局樓層高一樓漲到2400，算一算樓層因素就算加上裝修，打點折扣，就先以
2200當作市價好了。
實價登錄，同格局樓層高一樓漲到2400，算一算樓層因素就算加上裝修，打點折扣，就先以
2200當作市價好了。
2200購入的話，貸款八成三十年，需要440萬的頭期款，加上每個月約兩萬六的利息以及三
萬六的本金。如果把頭期款的機會成本用4%計算，表示財務成本大概是一年17.6萬，平攤到
每個月應該是1.46萬，所以合計財務成本是每個月四萬左右。
萬六的本金。如果把頭期款的機會成本用4%計算，表示財務成本大概是一年17.6萬，平攤到
每個月應該是1.46萬，所以合計財務成本是每個月四萬左右。
當然也可以不管機會成本，畢竟每個人利用資金的能力也不太一樣，純粹利息抓兩萬七，逐
期遞減。
但我覺得最少最少這個本金也要抓個定存的收益，1.5%定存收益大概是6.6萬，每個月至少
要五千五，所以我覺得每個月財務成本最少抓27,000+5,500=32,500
但我看591上我們社區的租屋供給，整個社區的租金，三房含車位，最貴的大概也才35000，
我原本還以為三房車可以租到四萬之類的。當然我的樓層還再高一點，但租屋的話價差應該
很小。
我原本還以為三房車可以租到四萬之類的。當然我的樓層還再高一點，但租屋的話價差應該
很小。
我今天才發現這個事實，覺得蠻神奇的，當然因為我購置的時間比較早，相對我的利息比起
租金還是很划算，不過升息似乎真的會讓房地產的收益看起來沒那麼耀眼。
不過也不可能回到租房的日子了，有自己的房子那個歸屬感，自己買喜歡的大電視，還是比
較爽RRR
但如果真的有一天，買房財務成本算起來真的比租金還重，你還會選擇購入嗎，還是會考慮
改當租房股神之類的呢？
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推 : 用4%假設當然看起來差不多，去年買股票的人幾趴先1F 01/07 17:14
→ : 說
→ : 能每年穩定4%就半個巴菲特了
→ : 說
→ : 能每年穩定4%就半個巴菲特了
推 : 這就像是如果股票都會穩定配息，但是短期內（20234F 01/07 17:15
→ : ）不會上去你會
→ : 不會買
→ : ）不會上去你會
→ : 不會買
→ : 可是台灣大部份的租金本來就是比房貸便宜啊7F 01/07 17:17
→ : 房貸本金還款的部分我沒有計入喔，我只有算財務成本8F 01/07 17:18
→ : 而已
→ : 而已
推 : 他媽的 壞了啦 50收10F 01/07 17:19
推 : 你來台北市看看 賺更多喔 更便宜11F 01/07 17:20
推 : 漲租金12F 01/07 17:20
推 : 如果這情況變成普遍現象，就是租金會往上漲
推 : 如果這情況變成普遍現象，就是租金會往上漲
→ : 重劃區漲租金 很難 供給量太大14F 01/07 17:27
噓 : 美元定存無腦就5%了15F 01/07 17:28
推 : 台灣一般家庭式的本來房貸就是不能cover貸款16F 01/07 17:28
→ : 還有越新的房子 買來出租 投報率本來就很差
→ : 還有越新的房子 買來出租 投報率本來就很差
推 : 說服自己是在做善事囉18F 01/07 17:29
→ : 你要出租就是買20年30年大樓才有好的投報率可言19F 01/07 17:29
→ : 台灣外派人員也不多 高價租金的市場也小
→ : 要做出租 還是要以本地上班族能負擔得起的價位的物件為主
→ : 台灣外派人員也不多 高價租金的市場也小
→ : 要做出租 還是要以本地上班族能負擔得起的價位的物件為主
推 : 用新房來當出租的比較好像不太實際吧!22F 01/07 17:31
→ : 台灣房地產要說缺點 就是租金很低而且增速很慢23F 01/07 17:32
推 : 林口那邊租金還無法拉高 因此報酬率不高的確會限制上漲24F 01/07 17:33
→ : 而且若真要靠出租賺收入,不如自己做對沖,獲利又保本25F 01/07 17:33
→ : 租金要上漲最容易的必要條件是:降低供給26F 01/07 17:34
→ : 真的要靠什麼持有成本上漲去墊高租金 對房東也不是最好
→ : 房東的利潤也是會被吃掉
→ : 最好政府開放多一點外來移民 讓市場上房子不夠租 租金自
→ : 然漲 而且還是暴漲
→ : 需求遠大於供給 租金自然會暴漲
→ : 各大學外籍生名額先拉到30%以上再說
→ : 真的要靠什麼持有成本上漲去墊高租金 對房東也不是最好
→ : 房東的利潤也是會被吃掉
→ : 最好政府開放多一點外來移民 讓市場上房子不夠租 租金自
→ : 然漲 而且還是暴漲
→ : 需求遠大於供給 租金自然會暴漲
→ : 各大學外籍生名額先拉到30%以上再說
→ : 高價租金市場也不會住這吧?33F 01/07 17:38
→ : 高級外商肯定都在台北市比較多
→ : 租金跟薪水有關係 薪水不高，是能租多高
→ : 有本事租3、4萬 大概也都會考慮買房子了
→ : 高級外商肯定都在台北市比較多
→ : 租金跟薪水有關係 薪水不高，是能租多高
→ : 有本事租3、4萬 大概也都會考慮買房子了
推 : 有一種人是可以超高價租房 但不買房 但這種人絕不是本地37F 01/07 17:42
→ : 人 幾乎都是外商公司 幫外國主管外派到台灣出租的
→ : 然後物價以重劃區大坪數新大樓為主
→ : 但台灣這類市場很小
→ : 你去重劃區買大坪數新大樓租給外商 那你待租期可能要很久
→ : 人 幾乎都是外商公司 幫外國主管外派到台灣出租的
→ : 然後物價以重劃區大坪數新大樓為主
→ : 但台灣這類市場很小
→ : 你去重劃區買大坪數新大樓租給外商 那你待租期可能要很久
推 : 可以租給包養小女生的42F 01/07 17:44
→ : 通常變成有價無市43F 01/07 17:44
→ : "每年穩定4%就半個巴菲特"到底是在公三小44F 01/07 17:44
噓 : 漲到6萬不會嗎？45F 01/07 17:44
→ : 我知道天母很多46F 01/07 17:44
噓 : 去問國際超級房仲zack47F 01/07 17:47
推 : 新屋投報本來就比較低48F 01/07 17:49
→ : 你為什麼不買中古？
→ : 你為什麼不買中古？
推 : 租金上漲通常都是產業園區附近或通勤方便50F 01/07 17:55
推 : 4%假設是五倍槓桿耶？ 這樣是20%吧51F 01/07 17:55
→ : 有辦法月付四萬租金的人 可能會考慮自己買...52F 01/07 17:59
→ : 本金不買房拿去放美金定存就大概是4% 其實沒有很難53F 01/07 17:59
→ : 本金這邊沒有槓桿 考慮槓桿有點奇怪吧
→ : 本金這邊沒有槓桿 考慮槓桿有點奇怪吧
推 : 你的假設裡租金20年不漲?55F 01/07 18:01
噓 : 你沒有覺得你把問題複雜化了嗎，跟銀行借2200，利息2%56F 01/07 18:03
推 : 你美金定存槓桿看看啊 科科57F 01/07 18:04
→ : 笑死
→ : 笑死
→ : 一年的利息就是44萬，攤12個月每個月就是3.7萬59F 01/07 18:04
→ : 信貸不會嗎？60F 01/07 18:04
→ : 所以出租一間2200的房子2%年報酬，租金就差不多是四萬61F 01/07 18:04
→ : 我也想貸款十成 再請大大介紹一下方法了62F 01/07 18:05
推 : 都開示30年後可漲20倍了 這等你退休少說市值4億 到時30年63F 01/07 18:05
推 : 加價租啊64F 01/07 18:05
→ : 屋齡打個75折 也有3億 租金到時應該會漲到40萬／月65F 01/07 18:05
推 : 就去信貸定存美元來看看啊，不是有利差ccc66F 01/07 18:06
→ : 這到底跟貸款十成有什麼關係....67F 01/07 18:06
→ : 說錯 現在可租3萬5 30年後可漲到70萬／月68F 01/07 18:07
→ : 我還真的有欸 信貸買us corp etf69F 01/07 18:07
→ : 因為2200萬的房子沒辦法貸款2200萬
→ : 因為2200萬的房子沒辦法貸款2200萬
推 : 你知道S&P500近50年的年化報酬率超過10%嗎，還巴菲特71F 01/07 18:07
→ : 我有2200 我定存領1.2%的利息跟我有2200，現金買房出租72F 01/07 18:07
→ : 勒73F 01/07 18:07
→ : 根本就搞錯了比較的基準74F 01/07 18:08
→ : ok 我們的財務邏輯好像沒什麼共識 let go 各自安好75F 01/07 18:09
→ : 貸款買房在這個比較中根本就邏輯不對76F 01/07 18:09
推 : 有，上個月信貸一年平均約2%，美金定存一年5%，貸個2百萬賺77F 01/07 18:10
→ : 個6萬也還不錯。
→ : 個6萬也還不錯。
→ : 租金高利息10%以內我都認為租划算79F 01/07 18:10
→ : 除非住的區域是低基期 不然現在進場高機率是長期置產 錢
→ : 在身邊一定有更高投報率的標的 畢竟現在投進去買房不可
→ : 能短期內再增貸
→ : 除非住的區域是低基期 不然現在進場高機率是長期置產 錢
→ : 在身邊一定有更高投報率的標的 畢竟現在投進去買房不可
→ : 能短期內再增貸
推 : 簡單講兩個概念83F 01/07 18:13
→ : 1：出租件跟增值件的重點不同物件也不同
→ : 2：房價漲幅先行房租後行
→ : 你在房板都沒認真看文章厚
→ : 1：出租件跟增值件的重點不同物件也不同
→ : 2：房價漲幅先行房租後行
→ : 你在房板都沒認真看文章厚
推 : 新成屋拿來租人效益真的很爛，還沒算上高額房屋稅87F 01/07 18:14
→ : 問題是買新成屋主要都是要吃價差，租人只是減低成本
→ : 問題是買新成屋主要都是要吃價差，租人只是減低成本
→ : 賣房吧 幫QQ89F 01/07 18:19
推 : 問就是賠售90F 01/07 18:25
推 : 所以我不會在重劃區做租屋件 基本上你這個會傾向拼增91F 01/07 18:28
→ : 值
→ : 所以會以增值來比較 而非重點放在租金投報
→ : 買新房租人的 我都覺得超佛
→ : 值
→ : 所以會以增值來比較 而非重點放在租金投報
→ : 買新房租人的 我都覺得超佛
推 : 這問題就跟你買台積電在那邊看配息會氣死一樣道理95F 01/07 18:31
推 : 高度推薦美國投資等級公司債96F 01/07 18:34
推 : 漲價去增貸出來 利率2% 美國投資債5-6%
推 : 漲價去增貸出來 利率2% 美國投資債5-6%
→ : 現在 沒啥好買的美債98F 01/07 18:36
→ : 而且這個標的我認為是史上難得投資時機99F 01/07 18:36
→ : 抄底時間早就過了100F 01/07 18:36
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/9HoNoQ0h.jpg)
→ : 又在扯美金.都不看新聞的(攤手103F 01/07 18:40
→ : 加油.看好美金的各位請繼續(看戲
→ : 加油.看好美金的各位請繼續(看戲
推 : 你的投報3.5*12/2200=0.019105F 01/07 18:40
→ : 我自己美國公司債部位也買了不少 目前感覺不錯106F 01/07 18:41
推 : A7三房車3萬5 大直基河國宅差不多 神經病才去租107F 01/07 18:43
推 : 投資標的不是這個版的重點108F 01/07 18:44
→ : 而是房屋增值的部分確實可以透過增貸投資而變現
→ : 不一定要房租租金增加
→ : 也不會因為自住就讓漲價變成只有紙上富貴
→ : 而是房屋增值的部分確實可以透過增貸投資而變現
→ : 不一定要房租租金增加
→ : 也不會因為自住就讓漲價變成只有紙上富貴
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/S70Bup0h.jpg)
→ : 對啊 我也很懷疑 能不能租到3萬5113F 01/07 18:55
→ : 台北市都沒這種行情了
→ : 台北市都沒這種行情了
→ : 其實你的實際支出只有利息 3萬多可以cover2400萬的利息了115F 01/07 18:57
→ : 其他的部分只是沒什麼效率的存進銀行而已 不是費用
→ : 其他的部分只是沒什麼效率的存進銀行而已 不是費用
推 : 台北市類似的在萬隆都要四萬多五萬，不同產品錯誤117F 01/07 18:57
→ : 類比
→ : 類比
→ : 事實上你的問題應該是 我拿得出440萬現金 也貸得到1800119F 01/07 18:58
→ : 股市回測跟美金定存的懶的嘴你們了，笑話一場而已120F 01/07 18:58
→ : 繳得起一個月6萬 你自己會去抉擇2萬8利息比租金少一咪咪121F 01/07 18:59
→ : 那要不要乾脆買 當然以2200~2400算是這樣
→ : 以你的取得價1600來算你一個月才繳1萬9利息
→ : 1萬9根本租不到你現在這個生活品質 絕對是選買
→ : 那要不要乾脆買 當然以2200~2400算是這樣
→ : 以你的取得價1600來算你一個月才繳1萬9利息
→ : 1萬9根本租不到你現在這個生活品質 絕對是選買
推 : 你拿22年屋比新成屋，沒搞錯吧?125F 01/07 19:01
→ : 樓上那個大直基河...我自己台中市的新成屋都租到5萬
→ : 台北市的新成屋租不到5萬是不同世界嗎XD
→ : 樓上那個大直基河...我自己台中市的新成屋都租到5萬
→ : 台北市的新成屋租不到5萬是不同世界嗎XD
→ : 對啊所以我會說買房還是比較讚 只是我剛剛忍不住有個128F 01/07 19:03
→ : 念頭說要不是45%我真的會開始來賣看看了
→ : 念頭說要不是45%我真的會開始來賣看看了
推 : 萬隆新成屋租金四萬多五萬左右是五年前我有同學短130F 01/07 19:05
→ : 暫租一年，現在
→ : 應該更高
→ : 暫租一年，現在
→ : 應該更高
推 : 聽起來像是新未來ㄧXD133F 01/07 19:07
→ : 新未來一沒錯134F 01/07 19:08
推 : 除了包養、隔套、合租 誰會拿5萬去住房而不買房的？135F 01/07 19:13
→ : #租
→ : #租
推 : 回樓上，在台北市大安區有房子北中兩邊跑的老闆137F 01/07 19:15
→ : 真正老闆等級 都是當地置產 租 我真的很少聽過138F 01/07 19:16
→ : 到處買 都很正常 租房子五萬 真的不容易
→ : 重劃區 房子又便宜 老闆買起來都是涼涼的
→ : 到處買 都很正常 租房子五萬 真的不容易
→ : 重劃區 房子又便宜 老闆買起來都是涼涼的
推 : 老闆直接置產不就得了 還租房 講出去多難聽啊 是不是財務有141F 01/07 19:20
→ : 問題
→ : 租房包養小三還比較好聽ㄧ點 表示有閒錢
→ : 問題
→ : 租房包養小三還比較好聽ㄧ點 表示有閒錢
→ : 真的頂級外商 也是租信義大安 跟 天母。 重劃區?144F 01/07 19:22
→ : 而且社會住宅 只會越來越多。台北市沒地了
→ : 而且社會住宅 只會越來越多。台北市沒地了
推 : 喔，所以樓上是老闆嗎，我應該不需要跟兩位解釋146F 01/07 19:23
推 : 離開雙北桃園租金就不是這一回事了，所以板上一直都說南147F 01/07 19:24
→ : 部可以買，北部的話，買賣論點正反方都不少人
→ : 部可以買，北部的話，買賣論點正反方都不少人
→ : 然後別人怎麼使用只要他不出意外房子乾淨租金正常149F 01/07 19:24
→ : 我管他要給小5小6，關我屁事，幹嘛不買，關我屁事
→ : 我管他要給小5小6，關我屁事，幹嘛不買，關我屁事
→ : 南部四百萬成本的房子租金就8000左右了，甚至到350萬的房151F 01/07 19:25
→ : 子就可能一樣價錢，差很多
→ : 子就可能一樣價錢，差很多
推 : 南部租金報酬率平均來說比較高153F 01/07 19:25
→ : 現在台中市中心你去買租金5萬回推可以cover利息3倍154F 01/07 19:26
推 : 以前不知道台南租金那麼香沒買到155F 01/07 19:26
推 : 高雄租金也蠻香的156F 01/07 19:27
噓 : 租金比貸款利息低，當然是漲租金啊！157F 01/07 19:27
→ : (反正我說死了.加油.相信美利國的請繼續投資下去......158F 01/07 19:28
→ : 南部不知道為什麼租金這麼貴，明明人口密度沒有雙北桃園159F 01/07 19:28
→ : 那麼高，土地房屋供給也不少，理論上租金應該比較低才對
→ : 啊？！
→ : 那麼高，土地房屋供給也不少，理論上租金應該比較低才對
→ : 啊？！
→ : (等著瓜熟看戲吃席162F 01/07 19:28
推 : 看來真的是包養的 才會租好房但 只租不買 這也客群要了解一163F 01/07 19:28
→ : 下啊
→ : 下啊
→ : 南部400萬成本的房子月租金才8千? 嘻~165F 01/07 19:29
→ : 租金應該快漲了166F 01/07 19:38
推 : 做空阿，幾年後再便宜買回167F 01/07 19:41
→ : 現在考慮增貸或者轉貸為主 真的賣掉成本太高了168F 01/07 19:53
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