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作者 標題 [心得] 竹北 浩瀚寬郁
時間 Sun Jan 8 12:54:28 2023
浩瀚寬郁是豐邑在竹北光明六路,
靠近高鐵臨馬路的近期大推案.
這地當時是在3 4年前 tech park跟vita的銷售基地.
(如果是多年就在看房的人應該有看過.)
還記得當時3.4字頭, 轉約也只是4.5字頭
大家都知道豐邑永遠不會讓人失望.
永遠都有新高…
今天幫大家做一個豐邑在竹北大型推案的介紹.
-
首先這基地三面臨路.
距離高鐵站步行約11-15分鐘的距離
因為他是在光明六路的南側, 學區吃東興國小
另外他主要的買點在於說,
這次他把建坪率拉得非常低:
只有單棟22層的高塔, 一層6拚,
是標準豐邑的蓋法.
-
豐邑這幾年不管是在新竹, 竹北, 林口的推案,
通常都會以這樣的格局來推出.
總坪數3-4十幾坪為主.
主要也是控制他的總價帶.
那這建案規劃123多戶, 車位165多個,
開挖到地下二層.
比較特別的是天井有通地下室.
基本上會屬於中小型社區.
全部均值是以三房為主.
也有3+1房型但也只能把它當成多一個儲藏室/書房的使用空間.
可以把它認定為兩代同堂的建案.
-
格局層面來看-
豐邑這幾年他能做到
第一
幾乎是明廳.
暗房也不會太暗,基本上會在後陽台開窗
這格局至少是不會有太大的落差.
第二是廁所都有對外窗.
該有的衛浴設備也都有到一定的水準
整體而言它配備的東西
整室木地板. 烤爐. 炊飯機.
國外進口的Stosa廚具.
基本上這些配備, 豐邑在這幾年也讓他成為了標配.
-
公設規劃比較單純, 都在1F
比較大型的是游泳池.健身房.交誼廳.
這次請到的設計師也是蠻有知名度.
有做3D模擬影片. 講解設計外觀的對稱及修飾.
以這樣子的均值來講, 確實是可以說是要賣給-
"首換" 或 "大換小"
以這樣子的均值來講, 確實是可以說是要賣給-
"首換" 或 "大換小"
所以他的定價會比較"直接"
區段和地點 也很勇敢地去買很好的地、
整合1k多坪的基地:
以光明六路中段, 比較靠近小吃區域,
或靠近高鐵的文心路或走路十分鐘的地方
但面臨光明六路這段其實吃不到好的學區,
頂多就是東興.
（除非後來鄰里有變化但目前是這樣子.）
營造也是抓三年以內.
寬郁的案子走向在豐邑來講不算最大的案子,
所以應該也可以在2.5Y, 3Y內交
非常適合想要在竹北高鐵區保留一間房子的均質住戶.
這種可以這樣想:
因為現在調價格其實是 新高價.
先不管未來會不會更高,
至少願意買進來的, 代表你的鄰居是可以負擔這樣子的
一個總價帶.
所以相對來講,
購買族群會比較單純.
所謂單純在於說,
今天豐邑有找到這些客人來買,
他會不會是外縣市投資客? 這不認為
因為他已經即將卡到竹北天花板4千萬 (加車位)
所以其實台北投資客並沒有要下來買這件案.
而是以在地的自住客,
所以其實不是沒有他的市場.
本次全新的預售.
地點以交流道一段路就到,
也可以步行至高鐵站,
雖然生活機能可能比較沒有那麼方便,
但是住竹北習慣的,
可能也不是貪圖所謂的生活便利,
是喜歡街道寬闊, 又有公園.
如果未來真的發生站前BOT等,
事實上這建案他多元加分的題材是存在的,
而且是正向的居多.
那包含所謂MTK總部,
高鐵站前所謂的鳥籠案.百戶千戶大案.
這些人食衣住行的需求也會帶動周邊的商場.
所以實際上寬郁也是所謂的鬧中取靜的地點.
以上都是講他的優點.
可是另一方面
產品本身
第一他的樑外推沒有問題,
但他的柱子設計的室內規畫可能沒有那麼方便.
因為他的格局上來看較中規中局,
這個中規中局並不是不好.
如果可以三房拆成兩房變成衣帽間.
做出獨立辦公空間,
住起來是會非常舒服.
https://i.imgur.com/JNGfuAd.jpg
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/JNGfuAdh.jpg)
或者是對面的大樓後面的透天
只要是在6-7樓以上,
可以視為比較長、比較久的永久棟距
景觀這些其實也不太會去改變.
所以如果以寬郁來說,
討論點是
你能不能夠拿這個錢買這個建商.
而且是 浩瀚的牌.
也有人說過浩瀚跟豐邑的營造團隊是不一樣
這就有待查證.
同時間附近街段行情其實也沒有接近這個數字.
拿附近的惠宇高鐵第二期惠宇謙恆,
或是附近的寶佳奇磊,
甚至現在椰林新的推案(雖然說不見得買的到)
但是他附近的建案區段等, 撇除二手屋
新屋的行情其實大概落在70多萬開價
豐邑其實這次的價格大家如果有興趣也可以自行前往接待中心看.
你要說他慢慢賣 倒也不是
他是要幫大家篩選願意負擔這個金額.
也願意在這邊長期居住的潛在房客
他目前開價 每一戶(加車)最低 低樓層小房型也要三千多萬.
有些房型加兩車位後就超過四千萬的天花板了.
所以
如何看待拿出三四千萬買三房(偏中型的三房, 25P-30P的室內空間)
是需要很大的-對市場的勇氣
畢竟這邊是竹北
當然竹北長期來說, 只會更多的題材
因為他是相對抗跌的地區.
至於抗跌能不能支撐, 以及更往上探,
是跟產業習習掛勾.
這個就得讓時間去證明.
https://i.imgur.com/laHcwkh.jpg
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/laHcwkh.jpg)
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→ : 豐邑每次工地都有問題，看得出來就是想省擋土措施的錢，1F 01/08 12:59
→ : 基地內外抽水降水壓，導致每個工地都有塌陷或鄰損的問題
→ : ，這個品質不敢恭維
→ : 基地內外抽水降水壓，導致每個工地都有塌陷或鄰損的問題
→ : ，這個品質不敢恭維
→ : 派來的還不能寫開價喔...4F 01/08 13:01
→ : 新三房3000萬差不多…沒啥好勇氣的XD5F 01/08 13:02
推 : 但是手頭不寬裕6F 01/08 13:03
推 : 樓上 請問豐邑一極 豐邑一綻有這個問題嗎？7F 01/08 13:03
推 : 這塊旁邊有個超級空污岩漿火鍋www香死8F 01/08 13:06
推 : 一坪8X不二價9F 01/08 13:13
推 : 學區應該是新蓋的嘉豐國小10F 01/08 13:13
推 : 國小學區無論嘉豐、東興都不錯，反正國小新學校受歡迎，11F 01/08 13:22
→ : 國中應該是東興國中吧？
※ 編輯: nemohey (27.52.162.84 臺灣), 01/08/2023 13:25:10→ : 國中應該是東興國中吧？
※ 編輯: nemohey (27.52.162.84 臺灣), 01/08/2023 13:26:37
推 : 竹北高鐵>>>竹北市政府>>竹市東區>>竹市巨城 背後邏輯13F 01/08 13:33
→ : 就是常常會到外地
→ : 就是常常會到外地
推 : 這個說法只有一部分客群買單，房價沒有差那麼多15F 01/08 13:40
推 : 好讚….. 樓下買16F 01/08 13:43
推 : 不得不說竹北高鐵真的是很宜居17F 01/08 13:49
推 : 3D影片怎沒放上來推銷？18F 01/08 13:49
推 : 這個太頂了 留給你們19F 01/08 13:49
推 : Tech park 比較讚20F 01/08 13:57
→ : 我的天坑啊21F 01/08 14:01
推 : 篩選願意當這價位的盤子22F 01/08 14:10
推 : 單價80買六拼 感覺我單價20買四拼真的很爽23F 01/08 14:29
→ : 有錢鄰居gy的多的是，沒有保證比較好
→ : 有錢鄰居gy的多的是，沒有保證比較好
推 : 還我居住正義25F 01/08 14:57
推 : 規劃配備各方面看不出有近高總的實力26F 01/08 15:18
推 : 我很好奇無極和寛郁到底誰先clear?27F 01/08 15:26
→ : 但共同點就是附近的屋主都感謝他們抬價
→ : 但共同點就是附近的屋主都感謝他們抬價
→ : 兩年後再來開牌29F 01/08 15:30
→ : 浩瀚我只記得浩瀚一品CC30F 01/08 15:32
噓 : 一塊好地被浪費掉31F 01/08 15:33
推 : 建物不太方正32F 01/08 15:40
推 : 竹北就是卡死4000 買這也稱不上什麼高級 旁邊一票2,30入33F 01/08 15:58
→ : 手屋主 單純就是後進補錢的概念 品牌也只是很會塌的豐邑
→ : 我現在走520工地旁邊都怕怕的 最後還是繞道
→ : 手屋主 單純就是後進補錢的概念 品牌也只是很會塌的豐邑
→ : 我現在走520工地旁邊都怕怕的 最後還是繞道
推 : 話說520後續？前幾天經過還在放置play..36F 01/08 16:03
推 : 同z大，最近感冒去上允看醫生 ... 經過開車經過520也是怕37F 01/08 16:08
→ : 怕
→ : 怕
→ : 繼續蓋啊 看誰倒楣啊 豐邑啊 大概就根竹風評價沒差太遠39F 01/08 16:11
→ : 買豐邑是不要先去廟裡安太歲??
→ : 買豐邑是不要先去廟裡安太歲??
推 : 這案如果開到70我真的不看好，至少現階段是這樣41F 01/08 16:14
→ : 如果這案70真的賣得出去，那竹北其他案也都可以放心了
→ : 主要還是豐邑是一而再再而三，出包出包再出包沒停過
→ : 能買到3000萬以上的買家，素質已經被挑過，難以接受豐邑
→ : 如果這案70真的賣得出去，那竹北其他案也都可以放心了
→ : 主要還是豐邑是一而再再而三，出包出包再出包沒停過
→ : 能買到3000萬以上的買家，素質已經被挑過，難以接受豐邑
推 : 住下去 鄰居都矮你一節 天坑伺候45F 01/08 16:22
推 : 下手前請先估狗 豪隆建設46F 01/08 16:25
推 : 推樓上 鄰居遇到都繞道而行 渾然天成的高人一等 哈哈哈47F 01/08 16:26
→ : 不一定喔，豐邑也不是只有鄰居下陷，整棟垮過也有記錄48F 01/08 16:28
→ : 說不定你今天住22樓，明天自動降為一樓也不是很意外
→ : 豐邑真的是很愛耶穌基督的建商，目標把買家送去見上帝
→ : 說不定你今天住22樓，明天自動降為一樓也不是很意外
→ : 豐邑真的是很愛耶穌基督的建商，目標把買家送去見上帝
→ : 哪有每次工地都有問題？ 關埔那區都正常51F 01/08 16:38
→ : 傻空買不起豐邑只能看寶佳
→ : 傻空買不起豐邑只能看寶佳
推 : 豐旁邊的案子 怕怕。53F 01/08 16:42
推 : 豐邑在高鐵附近的也沒塌過吧？54F 01/08 17:42
推 : 看到這個建商我就懶得往下看了55F 01/08 17:44
→ : 豐邑也不缺錢 就放著慢慢賣 竹北一堆破百坪的賣十年有56F 01/08 17:50
推 : 寶佳跟豐邑有甚麼好比的，比最爛跟次爛嗎？不都垃圾57F 01/08 18:45
→ : 買豐邑瞧不起寶佳？兩個考零分的互笑對方爛
→ : 買豐邑瞧不起寶佳？兩個考零分的互笑對方爛
推 : 寶佳好像沒有坍方吧，漏水不會怎麼樣59F 01/08 18:47
→ : 不管建商、地點 都由衷感謝願意高單價買進竹北的人60F 01/08 19:44
推 : 不要像那個浩瀚一品就好ww61F 01/08 19:47
推 : 主是平安 耶穌愛你62F 01/08 19:57
推 : 豐邑和竹風最爛63F 01/08 20:09
推 : 幫大家篩選盤子嗎64F 01/08 20:10
→ : 花三千多萬大換小？！65F 01/08 20:38
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