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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-01-30 15:21:09
看板 home-sale
作者 kuosos520 (kkk)
標題 [閒聊] 現在都市老透天是不是被低估了
時間 Mon Jan 30 10:51:56 2023

這幾年新大樓瘋狂上漲
外圍重劃區週邊老透天也不少翻倍的

可是市區
不單指精華地段蛋黃區
而是（市區）
透天其實沒有很誇張的漲幅

很多透天雖然老
花個300整理一下，其實很好住
重點是使用空間根本無敵

老透天應該是唯一使用空間比權狀還高的物件
而且越老的，會高越多
權狀30坪，搞不好使用空間可達50坪
跟新大樓相反還更多

但權狀以外的空間又不能拿來賣錢或是借錢
導致市區老透天使用空間的潛在價值被嚴重低估

可是剛需要買房又買得起新大樓的
應該不會往老透天看
而且老透天釋出量極少，比老公寓還少
價格被限制住了
沒都更好像就沒未來
是這樣嗎？ 求開示


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.136.30.139 (臺灣)
※ 作者: kuosos520 2023-01-30 10:51:56
※ 文章代碼(AID): #1Zrp3ENu (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675047118.A.5F8.html
→ toto123: 貴啊！ 你以為台北市老公寓很便宜喔 還不一定可以停車1F 01/30 10:53
→ toto123: 修繕成本也要考慮進去
→ IBIZA: 台北市區老透天 帶店面的 十幾年前就漲翻了3F 01/30 10:54
→ kuosos520: 我說的是老透天不是老公寓4F 01/30 10:54
→ IBIZA: 店面在陸客不來之前漲到很離譜啊5F 01/30 10:55
→ kuosos520: 我說的不是能開店的，是純住的老透天6F 01/30 10:55
→ IBIZA: 透天就帶一樓, 市區一樓能不能開店其實看你門口巷子情況跟7F 01/30 10:56
→ IBIZA: 你自己怎麼整理而已
→ IBIZA: 郊區透天才是客觀條件一樓開不成店
→ kuosos520: 巷弄間，沒開店效益，就單純只能住，然後空間很大的老10F 01/30 10:58
→ kuosos520: 透天
→ IBIZA: 其實市區很少不能開的12F 01/30 10:58
→ kuosos520: 這種透天，這波沒什麼跟漲，釋出量也很少13F 01/30 10:58
→ IBIZA: 你一樓跟其他樓分開就計價就知道為什麼了14F 01/30 10:59
推 enamor753: 以台北市來說 你可以找幾個被低估的透天實際案例嗎15F 01/30 11:04
→ justin200428: 是16F 01/30 11:06
→ kuosos520: https://www.591.com.tw/2S?salt=wOCr&s=ac17F 01/30 11:06
→ kuosos520: 隨便搜的1680買室內30坪，搞不好時實際使用超過40坪，
→ kuosos520: 這樣有沒有被低估
→ kuosos520: https://www.591.com.tw/2S?salt=BDSM&s=ac
北市透天厝.低總價1680萬.稀有釋出.,台北中古屋,6房4廳,29.7坪,台北591售屋網
[圖]
591售屋網,台北售屋資訊:出售住宅,實價登錄社區,北市透天厝.低總價1680萬.稀有釋出.,北市低總價五樓透天厝.套房價格買透天厝價值. 未來捷運萬大線交通便利. 靜巷美.. ...

 
永春捷運透天厝收租自住皆宜,台北中古屋,4房,19.4坪,台北591售屋網
[圖]
591售屋網,台北售屋資訊:出售住宅,實價登錄社區,永春捷運透天厝收租自住皆宜,地點超好，永春捷運站步行約5分鐘永春市場全天候營業，愛買即在前面附近有市府轉運站，.. ...

 
→ IBIZA: 這很不市區了 其實這就賣地啊21F 01/30 11:10
→ kuosos520: 2000多萬捷運站，4房，但權狀20，我猜實際空間應該破322F 01/30 11:10
→ kuosos520: 5+
→ IBIZA: 室內爛到租不出去24F 01/30 11:10
→ IBIZA: 永春那個你有看到權狀跟土地多大嗎
推 Brioni: 被低估的自然有投資客進場買來整理，他們嗅覺絕對夠靈敏26F 01/30 11:12
→ kuosos520: 所以我才問，這種透天是不是被拋棄了，沒都更就沒未來27F 01/30 11:12
→ kuosos520: ，自住也沒人要了
→ IBIZA: 那個就四間套房而已  四間套房租金5萬, 你想賣多少?29F 01/30 11:12
→ IBIZA: 沒有拋棄啊 價值就這樣
→ kuosos520: 沒有辯論的意思，就是閒聊，感覺老公寓都比較有市場31F 01/30 11:13
→ IBIZA: 但這兩間說實在的 都不算標準的市區透天32F 01/30 11:13
→ IBIZA: 這兩間 一間就是賣土地  另一間就是跟著租金  因為他的價格
→ IBIZA: 已經高於他的坪數了..完全靠租金撐的
→ kuosos520: 他們附近的大樓，空間價差也還是大到滿驚人的35F 01/30 11:14
→ IBIZA: 租金沒大漲 這間當然漲不動  其實這個跟店面一樣意思36F 01/30 11:14
→ IBIZA: 十幾年前店面價格跟著租金大漲  現在也是卡著
→ IBIZA: 但你說店面沒價值嗎? 他只是現在很難漲
推 tswen: 老破窮。沒未來39F 01/30 11:15
→ kuosos520: 他的價格被權狀壓制，可是實際老透天的使用空間不是權40F 01/30 11:15
→ kuosos520: 狀顯示的出來，這是我的想法
→ IBIZA: 以單價來講 動不動單坪三四百萬42F 01/30 11:15
→ IBIZA: 永春這一間的價格已經超過他使用空間了
推 Brioni: 條件不同卻跟著附近開高就只是拔辣價44F 01/30 11:16
→ kuosos520: https://www.591.com.tw/2S?salt=1Qfr&s=ac45F 01/30 11:16
→ kuosos520: 那這間呢
☆住商☆正葫蘆街❤透天12米棟距,台北中古屋,3房3廳,32.72坪,台北591售屋網
[圖]
591售屋網,台北售屋資訊:出售住宅,實價登錄社區,☆住商☆正葫蘆街❤透天12米棟距,☆ 住商不動產 社子店 ☆ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ 格局 3房 3.. ...

 
→ IBIZA: 土地6.9坪, 四層樓頂多28坪, 以70萬算, 1960萬47F 01/30 11:16
推 spermbox: 中南部一堆舊市區透天被低估很多48F 01/30 11:17
→ spermbox: 便宜可以買
→ IBIZA: 這間權狀32, 一坪60萬算1920萬50F 01/30 11:17
→ kuosos520: 室內30坪換成新大樓，兩倍價錢都不一定買得到，所以我51F 01/30 11:18
→ kuosos520: 才好奇
→ IBIZA: 這間其實也是賣土地價了53F 01/30 11:18
→ Brioni: 那一整排兩層的都在等都更吧54F 01/30 11:18
→ IBIZA: 透天的室內坪數本來就不可能換成新大樓啊55F 01/30 11:18
→ IBIZA: 你這個想法我才覺得奇怪..
→ IBIZA: 台北市地段不好的40年老公寓一坪就60-70萬而已
→ IBIZA: 為什麼你會覺得40年透天坪數就該比價大樓?
推 stststanly: 透天的室內坪數應該要跟公寓比吧59F 01/30 11:19
→ kuosos520: 可是...透天跟公寓不一樣阿60F 01/30 11:19
→ IBIZA: 透天除了產權 跟公寓哪裡不一樣61F 01/30 11:20
→ IBIZA: 尤其透天有些還很難跟公寓一樣分層出租
→ kuosos520: 有天有地，獨立產權，怎麼會一樣63F 01/30 11:20
→ IBIZA: 林北兩間透天 二樓以後都是賤價出租給一樓64F 01/30 11:20
→ IBIZA: 林北兩間透天 二樓以上都是賤價出租給一樓
→ kuosos520: 公寓一樓都跟四樓不一樣了66F 01/30 11:20
→ IBIZA: 沒獨立梯就只能這樣67F 01/30 11:21
推 SkyFee: 透天本就稀有 釋出量很久才有68F 01/30 11:21
→ kuosos520: 沒有辯論的意思，就是好奇為何市區透天這麼賤價，是老69F 01/30 11:21
→ kuosos520: 破舊大家不喜歡嗎
→ IBIZA: 是啊 所以其實就是看一樓 而一樓價格十幾年前就漲翻了71F 01/30 11:21
→ IBIZA: 1.你舉這幾間 除了永春老實講都不算市區, 而永春那間地坪
→ IBIZA:    超小
→ kuosos520: 公寓一樓也不能跟透天比吧，光樓上是自己的就差多了74F 01/30 11:23
→ IBIZA: 2.老舊透天十幾年前就漲過了75F 01/30 11:23
→ IBIZA: 錯
→ IBIZA: 公寓一樓可能會佔整棟價值的一半以上
→ IBIZA: 透天也是一樣
→ IBIZA: 公寓一樓理論上頂多比價大樓  但多的是賣到一坪三四百萬的
→ kuosos520: 這樣算法就像用店面的價值在比較住宅了80F 01/30 11:25
→ IBIZA: 公寓一樓就很多能當店面 或是有庭院啊81F 01/30 11:25
→ IBIZA: 這些一樓 很早價格就已經超過 土地跟建物
→ IBIZA: 是靠租金頂上來的
→ IBIZA: 租金沒有大變化  這些一樓就很難漲
→ IBIZA: 甚至有些一樓 現在要轉手 人家出價不到十年前一半
→ kuosos520: 懂你的意思了，因為這兩年租金沒有狂漲，所以老透天沒86F 01/30 11:28
→ kuosos520: 有跟著電梯大樓翻倍
→ kuosos520: 老透天價值是跟店租再跑，跟新大樓不同概念
→ kuosos520: 你是這個意思嗎
推 wseedw: 300做不起來90F 01/30 11:29
推 SouthEast62: 不要忘了台北市還多一條，違建部分不准修繕，一有91F 01/30 11:29
→ SouthEast62: 修繕行為立刻可
→ SouthEast62: 以檢舉報拆。它就是要你放到爛逼你回歸合法，所以
→ SouthEast62: 別把違建當作理
→ SouthEast62: 所當然。
→ IBIZA: 是啊 確實是這樣96F 01/30 11:29
→ IBIZA: 但以我2003年買的人來講  老透天十幾年前就漲過了
→ William: 這種屋齡貸款成數拉不高吧，我覺得直接算土地價值比較快98F 01/30 11:29
→ sam21sam21: 沒有噢，老透天其實也都翻倍了99F 01/30 11:30
→ IBIZA: 2003年到現在 我估計 真.市區老透天 大概漲5倍100F 01/30 11:30
→ sam21sam21: 只是成交很少，不容易被發現101F 01/30 11:31
→ IBIZA: 這是我自己持有的 跟附近後來成交我覺得條件差不多的比較102F 01/30 11:31
→ IBIZA: 但你說自己拿出去賣 賣不賣得到  我也沒信心
→ IBIZA: 老透天就成交少 買的人少 只能等都更或有緣人
推 frank111: 銀行會低估透天價值，但市場不會。銀行低估就會導致貸款105F 01/30 11:32
→ sam21sam21: 台北市捷運出口周圍的老透天，這三年也差不多翻倍106F 01/30 11:32
→ frank111: 金額不足或是成數偏低107F 01/30 11:32
→ IBIZA: 老透天就真的要等都更或有緣人108F 01/30 11:33
→ sam21sam21: 推Ibiza大的資訊，他的資訊都很客觀109F 01/30 11:33
→ sam21sam21: 市區透天主要的問題在總價高，買得起的不多
→ frank111: 還有什麼貸款年限加屋齡不能超過65年的條款，拉高利率111F 01/30 11:34
→ IBIZA: 我表面屋齡就超過65年了XDDD112F 01/30 11:35
→ sam21sam21: 沒被注意的時候都划算，一被注意就跟店面一樣飛漲113F 01/30 11:35
→ sam21sam21: F大，透天銀行都看土地的
→ sam21sam21: 誰管你幾年，沒使照也不在乎
→ frank111: 那就很難貸，大部分的銀行還不承做，所以買老透天要自備116F 01/30 11:36
→ sam21sam21: 早期很多透天是沒建造沒使照的117F 01/30 11:36
→ frank111: 很多現金118F 01/30 11:36
→ sam21sam21: F大，錯，我的就是拿到8成，富邦還想給我8.5＋1119F 01/30 11:37
→ sam21sam21: 重要的是你的土地價值
→ sam21sam21: 需要現金的部分是後續的修繕或是裝潢
→ frank111: 那你可能比較硬，我碰到的都很難貸，最近一間估買價的九122F 01/30 11:38
→ sam21sam21: 我就花了快20%裝潢，整個拆掉補強，換水電加隔熱123F 01/30 11:38
→ IBIZA: 其實老透天就是有租金的 會想跟一般物件一樣拿500~1000倍124F 01/30 11:39
→ frank111: 成貸七成，利率高過平均，重點是還只給15年125F 01/30 11:39
→ sam21sam21: F大，時間點啦！此時此刻銀行內部評估確實變保守126F 01/30 11:39
→ IBIZA: 沒租金的會想拿土地價值127F 01/30 11:39
→ IBIZA: 但 其實老房子的土地價值 往往等於全部價值 甚至高於
→ sam21sam21: 銀行的估價其實很值得參考129F 01/30 11:40
→ IBIZA: 一些老公寓也是這樣  所以大家才會說 垮了反而價值提高130F 01/30 11:40
→ frank111: 地點算不錯，有大公園雙捷運中間，這間銀行給的是最好的131F 01/30 11:40
→ IBIZA: 影響價值的原因很多啊  如果你是租金高的 那你的買價往往132F 01/30 11:41
→ IBIZA: 會高於土地價值 但銀行不會照你 租金*500~1000去認
→ IBIZA: 如果是沒甚麼租金看土地的  那要看你土地多大 附近房屋情況
→ IBIZA: 改建可能
→ IBIZA: 沒辦法單獨改建的畸零地  估價一定比較保守
→ kuosos520: 如果以北市來說，新大樓單坪都是100萬起跳，買個室內3137F 01/30 11:43
→ kuosos520: 0坪大概6000起跳，買個十坪地的賤價老透天2500，自己
→ kuosos520: 重蓋，單坪算20萬也才600萬蓋好，一樣是新屋對新屋，
→ kuosos520: 但價差很誇張
→ IBIZA: 室內30坪你估6000萬的話 表示你公設起碼20坪吧141F 01/30 11:44
→ IBIZA: 透天公設都要自己吞
→ IBIZA: 第一個 十坪地你不用想自己重建
→ IBIZA: 台北市要單獨重建最小面積要接近30坪
推 frank111: 十坪?建蔽率算50%就好，只有5坪能蓋，樓梯就佔兩坪145F 01/30 11:46
→ IBIZA: 然後建蔽40%的關係, 30坪你只能建12坪, 你蓋到五樓才能有146F 01/30 11:46
→ frank111: 這能住人嗎?147F 01/30 11:46
→ IBIZA: 60坪, 樓梯要吃10坪148F 01/30 11:46
→ kuosos520: 那單純拉皮整修不重建，300應該修的還可以吧149F 01/30 11:47
→ IBIZA: 然後二樓以上沒電梯 沒辦法比較大樓150F 01/30 11:47
→ IBIZA: 然後二樓以上沒電梯 沒辦法比價大樓
→ kuosos520: 目前逃離起來老透天真的沒未來，看起來是大家的共識XD152F 01/30 11:48
→ kuosos520: D
→ IBIZA: 所以這五層樓就一樓12*120=1440萬 二樓以上48*60=2880萬154F 01/30 11:48
→ sam21sam21: 台北市現在建地還有長寬限制，很麻煩155F 01/30 11:48
→ IBIZA: 整棟重建4200萬  30坪地的透天你現在買下來要六千吧156F 01/30 11:48
推 bh0527: 違建不計價啊，傻了才花錢買違建的坪數，尤其是台北市，157F 01/30 11:49
→ bh0527: 違建整修等著被拆。
→ IBIZA: 六千重蓋完剩4200萬159F 01/30 11:49
→ IBIZA: 現在老透天屋主不會幹這種傻事
→ IBIZA: 小坪數重建太吃虧  容積用不完
→ IBIZA: 起碼湊個兩三百坪 比較有機會把容積用完
→ sam21sam21: 買老透天的就是希望大家都主要想，才能便宜買163F 01/30 11:51
→ IBIZA: 反正就等吧XDD164F 01/30 11:51
推 frank111: 我最近碰到的都更案，有一半是透天，有三個屋主堅持要畫165F 01/30 11:53
→ frank111: 出都更範圍說要自己蓋，他們的地平均才20坪而已，真敢
→ IBIZA: 20己的真的不用想太多  隔壁有要蓋就加入吧167F 01/30 11:55
→ frank111: 他們成功畫出去，都審會還說要保留隨時讓他們加入的機會168F 01/30 11:56
→ sam21sam21: 都審會就傻啊，不一起的屋主更傻169F 01/30 12:05
推 kelsierlee: 人家都更後單坪價格；是整合完大基地條件才有這個價170F 01/30 12:10
→ kelsierlee: 自己亂搞小基地透天又拿來類比，先了解下土地價值。
→ kelsierlee: 土地小又零碎價值就低，條件賣相差先考慮下整排整合
→ kelsierlee: 如果真有利益，建商錢比你多又不怕事早就下去整合了
推 piliwu: 台中郊區921後的透天總價也會被三房新大樓追上174F 01/30 12:15
→ piliwu: 室內使用坪數差非常多，猜是卡總價關係
→ piliwu: 去除開店跟都更，真的有這情形
推 lock7: 這篇推文學習到很多知識，感恩各位大大177F 01/30 12:24
噓 doorfan: 機車吵死178F 01/30 12:24
→ CHENXOX: 透天直有在精華商圈內有價值  1-2樓能做店面3或有4樓能179F 01/30 12:26
→ CHENXOX: 當倉庫    不然又老又舊  一堆管路壁癌漏水問題永遠修繕
→ CHENXOX: 不完  誰要住  況且現在慢慢的改善用路人權益下  泥連門
→ CHENXOX: 口都不能當停車位了  祖慘留下就算了 投資入住根本棒槌
→ roy84211: 你的都市是指哪 台北市嗎? 有價值都更早就被建商掃光了183F 01/30 12:28
→ roy84211: 普通人這年代不用幻想可以靠買到都更議題老宅爆發
推 p20770299: 市區老透天的抗性是鄰居吧185F 01/30 12:39
→ c24253994: 靠邀 1680快跟基隆一樣便宜186F 01/30 12:58
推 hank9201: 不講台北，光高雄老透天大一點的3000萬小一點2000萬187F 01/30 13:01
→ toto123: 雙北都更都很困難了 外縣市別想靠都更188F 01/30 13:02
→ toto123: 外縣市土地一堆 新房子一堆房價也沒雙北這麼貴 沒都更
→ toto123: 價值
噓 REDF: 你給我錢191F 01/30 13:05
→ sam21sam21: 虎林街這間還算貴了，之前都還有更便宜的，192F 01/30 13:37
→ sam21sam21: 不過都一樣是夾在中間的
→ sam21sam21: 還是盡量找捷運出口300M內，仲介都可以找到
→ sam21sam21: 親身經歷真心不騙，這種都不會淪落到市場
推 jacklovesm: 不夠有錢買老透天的話會一直想diy搞的一團亂196F 01/30 13:49
→ elvis30901: 透天300萬是要整理洨197F 01/30 13:55
→ elvis30901: 你是不是對透天裝潢沒概念
推 checkman: 還是要看地點 如果是火車站附近 都是外勞199F 01/30 14:06
→ kuosos520: 不太能瞭解你們所謂的裝潢是什麼程度，如果是地板重做200F 01/30 14:11
→ kuosos520: ，水電重拉，牆壁修一下，外觀拉皮，這樣300真的不夠
→ kuosos520: 嗎？
→ kuosos520: 我有裝潢過房子，但沒有請過設計師，大多都是基礎修整
→ kuosos520: ，現金300真的是一筆蠻大的數字了，按我過去經驗的了
→ kuosos520: 解
→ lch0425: 實價12/5板橋中山路二段213號這間便宜到嚇人484有鬼206F 01/30 14:15
推 F93935: 大同區一堆四米巷透天那種沒用不要買207F 01/30 14:40
推 sober921: 小透天300有點緊繃，我是做鋼構補強、防水、水電重拉，208F 01/30 15:03
→ sober921: 這些就快光了，剩下的靠家具油漆軟裝取代裝潢

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