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看板 home-sale
作者 標題 [請益] 鄉下農地如何轉化成資金?
時間 Tue Mar 7 12:03:24 2023
是這樣的
老父40多年前在喜愛的新竹縣鄉下買了幾塊地。
這麼多年來在上面折騰也花了不少錢。
現在老父年事已高，想買個新房子自住
無奈沒現金沒存款，
前陣子種種原因虧了不少錢，把全家老本都賠掉。
所以只能到處找錢。
目前能運用的資產就是台北一棟老房。
以及鄉下的那些地。
但台北老房還須自住也不可能直接賣掉，
至少在找好換房方法前不能果斷處理。
所以鄉下土地變成首要目標。
鄉下土地多為山坡地保育區，有林地跟農地，蠻多塊的加起來
超過一公頃吧。公告現值約3~4000萬，想說拿土地去貸款，但
後來發現銀行或農會貸款的邏輯不是說你沒錢所以借錢給你，
超過一公頃吧。公告現值約3~4000萬，想說拿土地去貸款，但
後來發現銀行或農會貸款的邏輯不是說你沒錢所以借錢給你，
而是你還得起才借給你。老父沒收入靠退休金是沒辦法還貸款，
何況年紀太高銀行也不給貸，只能找兒子當保人...
但兒子打零工收入2,3萬，還沒扣掉房租跟生活開銷，要擠出錢
付每月貸款也很難。還款能力低貸款給的利率也很差...問過都快4%
就算現在不貸款，土地繼續放著，最後還是會遇到繼承的問題...
如果是農地就算了，好像能免遺產稅，但必須申請農地農用證明才可以，
問題就在老父感覺也沒有在務農的樣子(雖然本身是農民身分)，種點果樹
跟幾個菜，要跟人家申請說是農地，除非有關係不然應該很難。如果不能
免稅的話估算下來遺產稅也要交個200多萬吧，屆時還是沒錢的話最後只能
被國家收走，不值。
問題就在老父感覺也沒有在務農的樣子(雖然本身是農民身分)，種點果樹
跟幾個菜，要跟人家申請說是農地，除非有關係不然應該很難。如果不能
免稅的話估算下來遺產稅也要交個200多萬吧，屆時還是沒錢的話最後只能
被國家收走，不值。
紙上金額數千萬，但只有在繳稅時有感...
古人都說有土斯有財，但怎麼感覺現在只有先破財...XD
想請教各位，目前的狀況哪一種是比較好的解決方式?
1.認命工作累積財富
2.賣土地 (鄉下奇怪土地可能連公告現值都賣不到，
屆時扣掉多年祖傳的土增稅可能還虧錢?)
3.硬著頭皮貸款，成數低利率差但至少有現金
4.把台北房子一起拿去貸款，湊得金額多一點比較好操作?
5.努力務農申請農用證明，至少將來可以省掉遺產稅之類的各種稅...
謝謝大家
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.226.166.224 (臺灣)
※ 作者: AustinPowers 2023-03-07 12:03:24
※ 文章代碼(AID): #1a1hUEEx (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1678161806.A.3BB.html
推 : 台北房屋辦周轉金貸款1F 03/07 12:04
→ : 這個狀況底下，利率4%的條件不錯呀
→ : 這個狀況底下，利率4%的條件不錯呀
推 : 鄉下農地賣不到公告現值很正常 政府欺上瞞下做假數據3F 03/07 12:09
→ : 農用證明先拿到 種果樹也可以
→ : https://tinyurl.com/mr3r2cry
→ : 卡還款能力的話 補擔保品意義也不大
→ : 農用證明先拿到 種果樹也可以
→ : https://tinyurl.com/mr3r2cry
→ : 卡還款能力的話 補擔保品意義也不大
393公民平台 - 不動產稅改
這波高房價漲勢，自2003年起一路攀升，非一日之寒。為何漲不停？最常見的說法是，全球低利率、多熱錢，為求保值與獲利，投入房市而推昇房價。此論點的確有其合理性，但卻很難回答以下提問：近十年來台灣經濟成長遲緩、薪資所得大幅倒退，我們何德何能攀頂攻下房價所得比世界第一？以及，全台房宅數高於家戶數且有百萬戶 ...
這波高房價漲勢，自2003年起一路攀升，非一日之寒。為何漲不停？最常見的說法是，全球低利率、多熱錢，為求保值與獲利，投入房市而推昇房價。此論點的確有其合理性，但卻很難回答以下提問：近十年來台灣經濟成長遲緩、薪資所得大幅倒退，我們何德何能攀頂攻下房價所得比世界第一？以及，全台房宅數高於家戶數且有百萬戶 ...
推 : 啊不過買了新房屋之後，你們貸款打算怎麼還呢？7F 03/07 12:13
不管什麼方式，舊房最後是一定要賣掉的，看能不能有方式把新房的
貸款減到能負擔的狀態
推 : 山坡地農牧用地原始林不用整地，如果有開墾就要種植，也可8F 03/07 12:13
→ : 以請人整地，農用證明蠻好拿的，除非你有違建需要拆除不划
→ : 算，要現金就賣掉變現
→ : 以請人整地，農用證明蠻好拿的，除非你有違建需要拆除不划
→ : 算，要現金就賣掉變現
推 : 貸款本意就是借你錢賺利息而已啊，當然要審核還不11F 03/07 12:23
→ : 還的出來，沒錢
→ : 就賣掉
推 : 不要怕賣不到公告現值啦，設好底價丟給房仲賣就好
→ : 了
→ : 還的出來，沒錢
→ : 就賣掉
推 : 不要怕賣不到公告現值啦，設好底價丟給房仲賣就好
→ : 了
→ : 不會漲的前提 當然賣掉16F 03/07 12:28
※ 編輯: AustinPowers (36.226.166.224 臺灣), 03/07/2023 12:39:41→ : 好幾塊地??你要不要先去調地籍圖,看看地分別在那裡.大包大17F 03/07 12:40
→ : 款的找土地仲介賣是很方便啦.但地不是相連的,那些有潛力那
→ : 些放著擺爛算了,你都不清楚.很容易資訊不對稱之下,讓賭開發
→ : 的人低價囤地.
→ : 款的找土地仲介賣是很方便啦.但地不是相連的,那些有潛力那
→ : 些放著擺爛算了,你都不清楚.很容易資訊不對稱之下,讓賭開發
→ : 的人低價囤地.
查過地籍圖，有幾塊零散的，但最大塊的是連在一起的，應該是說一開始
就是一整塊，後來老父把它分割了。不過那邊離最近的市區開車也要5分鐘，
在山中坡度大平地少，應該不會是很好開發的地區
※ 編輯: AustinPowers (36.226.166.224 臺灣), 03/07/2023 12:47:37
推 : 農地農用移轉可申請不用課土地增值稅21F 03/07 12:48
需要農用證明...如果有的話就省很多麻煩了XD
而且我怕的是如果真的跑去申請，人家來勘查發現沒有農用，反倒會變成要補繳
歷年的地價稅...難道要用以前大躍進的手段，買些作物裝在地上，去說服勘查
人員這塊地可以畝產兩萬斤...XD
→ : 如果要賣其實去問離最大塊地的仲介店頭,或是當地代表/村長22F 03/07 12:50
→ : 仲介就照規矩來買賣雙方最高6%,你可以跟他們要求"清的"(所
→ : 有稅金買方負責).找代表或村長之類的..中人費很難說了:P
※ 編輯: AustinPowers (36.226.166.224 臺灣), 03/07/2023 12:58:19→ : 仲介就照規矩來買賣雙方最高6%,你可以跟他們要求"清的"(所
→ : 有稅金買方負責).找代表或村長之類的..中人費很難說了:P
→ : 你的狀況"清的",也就是實拿比較單純.剩下丟給仲介處理25F 03/07 12:52
推 : 原始農牧用地的狀態 要申請到農用證明不難26F 03/07 12:58
→ : 沒有蓋房子應該都拿得到啦
→ : 沒有蓋房子應該都拿得到啦
推 : 直接賣ㄅ28F 03/07 13:00
→ : 保育地說沒價值就真的沒價值 沒多少人要務農了
→ : 山坡地又沒辦法拿來炒房
→ : 保育地說沒價值就真的沒價值 沒多少人要務農了
→ : 山坡地又沒辦法拿來炒房
推 : 出租種電31F 03/07 13:08
→ : 弄幾個便宜的果樹
→ : 弄幾個便宜的果樹
推 : 建議鄉下農地蓋農舍再賣，如有資金需求，找銀行較妥，33F 03/07 13:12
→ : 如需專業建議請找代書
推 : 有農民身份可洽農會諮詢
→ : 如需專業建議請找代書
推 : 有農民身份可洽農會諮詢
推 : 農地種電並不容易申請36F 03/07 13:21
→ : 至於說蓋農舍在賣?都沒錢了哪有錢投資蓋農舍
→ : 真的好蓋的農地早就有人找他配建了不用上來問
推 : 至於說農民身分 申請農用證明現在已經不需要農民身分了
→ : 至於說蓋農舍在賣?都沒錢了哪有錢投資蓋農舍
→ : 真的好蓋的農地早就有人找他配建了不用上來問
推 : 至於說農民身分 申請農用證明現在已經不需要農民身分了
推 : 有自用住宅不能蓋農舍喔 要也是先賣掉改租屋才請得過40F 03/07 13:26
推 : 抱歉上面是我誤會 無自用農舍就可以
推 : 抱歉上面是我誤會 無自用農舍就可以
推 : 種地瓜葉不會喔？42F 03/07 13:49
推 : 新竹種電效益大嗎? 我以為南部種電比較有效益43F 03/07 13:49
→ : 而且種電都要本金 約5-10年才能回本
→ : 而且種電都要本金 約5-10年才能回本
推 : 去菜市場拿一包挑剩的梗去種45F 03/07 13:51
→ : 出租要啥本金？
→ : 腦袋在想什麼
→ : 到處亂插梗 灑水就好
→ : 滿滿地瓜葉說不能當農民？
→ : 出租要啥本金？
→ : 腦袋在想什麼
→ : 到處亂插梗 灑水就好
→ : 滿滿地瓜葉說不能當農民？
推 : 你是月收兩三萬的兒子嗎？去務農啊，不用太認真，1人0.1公50F 03/07 13:55
→ : 頃就可以，順便投保農保
→ : 頃就可以，順便投保農保
推 : 農地蓋農舍 然後去住 再來當真的農夫還有台北房子賣了52F 03/07 13:59
→ : 林地你可以種香菇
→ : 香菇 木耳 金線蓮
推 : 還有這些山坡保育地也能種
→ : 一般林地可以賣木頭 間伐
推 : 你去問八卦版的yoyodiy
→ : 能種什麼
→ : 林地你可以種香菇
→ : 香菇 木耳 金線蓮
推 : 還有這些山坡保育地也能種
→ : 一般林地可以賣木頭 間伐
推 : 你去問八卦版的yoyodiy
→ : 能種什麼
推 : 種竹子長竹筍也可以吧59F 03/07 14:21
推 : 賣房賣土地促進社會階級流動60F 03/07 14:23
→ : 附近農民問一問 花錢請人種 或是借他種 收成歸他61F 03/07 14:23
→ : 很多植物很好種 只是收成麻煩
→ : 你沒要賣 不收其實也沒差
→ : 很多植物很好種 只是收成麻煩
→ : 你沒要賣 不收其實也沒差
→ : 竹子類:綠竹/麻竹.草藥類:靈芝白鶴,魚腥草,枸杞.草花類:金64F 03/07 14:46
→ : 魚草.香花類:白玉蘭,含笑.這是家族在林地種過的.桑葚每年都
→ : 有人去偷摘的很爽(笑)
→ : 魚草.香花類:白玉蘭,含笑.這是家族在林地種過的.桑葚每年都
→ : 有人去偷摘的很爽(笑)
推 : 先賣土地 虧了也沒辦法 沒有現金流會更慘67F 03/07 15:05
→ : 山坡地蓋農舍 你要台電願意幫你拉線.68F 03/07 15:05
推 : 山坡地你要種很麻煩的，還要申請水保，69F 03/07 15:10
→ : 不然隨時被罰，租給別人先種比較實在
→ : 不然隨時被罰，租給別人先種比較實在
推 : 缺錢當然是賣掉 想靠農地種作物賺錢 沒耕耘個5年以上71F 03/07 15:24
→ : 難度很高 而且投入資本和你的收入不成比例 要發財要有
→ : 門路還要有長時間經營的決心 所以缺錢賣掉是最快的
→ : 賣掉前 先請人幫忙種些水果苗 香蕉土芭樂都行 拿到農地
→ : 農用就免稅 如果還不是那麼缺 建議你去問農業板或八卦板
→ : 有機個業務在推租林地碳稅的 看合不合你需求
→ : 難度很高 而且投入資本和你的收入不成比例 要發財要有
→ : 門路還要有長時間經營的決心 所以缺錢賣掉是最快的
→ : 賣掉前 先請人幫忙種些水果苗 香蕉土芭樂都行 拿到農地
→ : 農用就免稅 如果還不是那麼缺 建議你去問農業板或八卦板
→ : 有機個業務在推租林地碳稅的 看合不合你需求
推 : 農地農用不用身份而且不會難申請 只是你未必知道怎麼跑77F 03/07 16:32
→ : 流程
→ : 找當地仲介或土開處理就好
→ : https://i.imgur.com/X9PBgLb.jpg
→ : 當時買賣過戶後 仲介種了芭樂樹苗
→ : 還順便跟我說 你只要路上看到有地種這樣 就是在申請農
→ : 用
→ : 流程
→ : 找當地仲介或土開處理就好
→ : https://i.imgur.com/X9PBgLb.jpg
→ : 當時買賣過戶後 仲介種了芭樂樹苗
→ : 還順便跟我說 你只要路上看到有地種這樣 就是在申請農
→ : 用
→ : 芭樂最好種吧 便宜84F 03/07 16:35
推 : 種東西來賣85F 03/07 16:45
目前地上已經有種芭蕉、橘子、文旦，但都稀稀疏疏東一顆西一顆的。
常常果子掉滿地爛光光。因為這種沒人顧的果樹，種出來的味道也是
一言難盡。自己吃就算了，要賣就免了。
※ 編輯: AustinPowers (36.226.166.224 臺灣), 03/07/2023 16:49:17
推 : 短期的話,青草茶的材料(靈芝白鶴,魚腥草)比較能賣,但你得找86F 03/07 16:54
→ : 的到人收.自己煮,家母可以我不行XD 果樹沒個七八年以上不行
→ : 土芒果沒印像了,但是住家附近公園有人會撿拾
→ : 你的狀況看似令尊買地沒租給人也沒去管,你要耕作也幾乎從零
→ : 開始.出租或賣比較可行吧,自己種植緩不濟急.
→ : 其實木瓜也可以種看看,不好吃的話青木瓜可做情人果,或是煮
→ : 湯也不錯
→ : 種子就平常吃的木瓜,木瓜子隨便灑就行了
→ : 的到人收.自己煮,家母可以我不行XD 果樹沒個七八年以上不行
→ : 土芒果沒印像了,但是住家附近公園有人會撿拾
→ : 你的狀況看似令尊買地沒租給人也沒去管,你要耕作也幾乎從零
→ : 開始.出租或賣比較可行吧,自己種植緩不濟急.
→ : 其實木瓜也可以種看看,不好吃的話青木瓜可做情人果,或是煮
→ : 湯也不錯
→ : 種子就平常吃的木瓜,木瓜子隨便灑就行了
推 : 租給基地台94F 03/07 17:27
推 : 賣房南飄。 唯一解95F 03/07 17:56
→ : 另外撇開農地,老家只有老爸一人嗎??是的話,兒子的租處可否96F 03/07 20:33
→ : 住兩人??假設老人家暫住兒子租處可行,老家賣掉的錢,夠不夠
→ : 新竹較鄉下的地方買新房子??可以的話就老頭先住兒子那,先賣
→ : 後買,若可以買靠近農地那邊,叫老人去顧自己的農地.
→ : 住兩人??假設老人家暫住兒子租處可行,老家賣掉的錢,夠不夠
→ : 新竹較鄉下的地方買新房子??可以的話就老頭先住兒子那,先賣
→ : 後買,若可以買靠近農地那邊,叫老人去顧自己的農地.
推 : 我想租100F 03/07 21:07
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整串下來大家不外乎是在嘴第一台神A煞停的行為 重機擺頭沒看前面，最後一台甲蟲亂鑽補刀， 這行為都沒什麼爭議，就算了。 但好像都沒人討論重機後面那台CRV... 他理應可以看到重機前面的攝影車的動態， …67F 29推 3噓
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