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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-03-06 22:02:20
看板 home-sale
作者 NovaShin ()
標題 [心得] 2023江翠北側實登及去化速度
時間 Sun Mar  5 19:34:01 2023

https://www.youtube.com/watch?v=zebgnQqWrbQ
資料網址來源

看這個應該是套樂居的資料
因為有些建案名稱是錯的
內政部已經改掉了
但上面名字還是錯的

上面成交大多都是平均價
一般消費者判讀的基本上沒有意義
除非從業人員或是仲介
有持續在跟區域的才會知道正確數字
打個比方，江翠one有事務所跟住家
預售的時候住家45，現在住家均55上下
但事務所因為裝修跟適法性問題
價格就沒有太大的起伏
還有各個面相
樓層高低都會有不一樣的數據


https://imgur.com/qcPnxsx
[圖]

比較值得注意的重點是

1：越早推的越便宜
2：累積成交量高
3：極少空屋出租
4：極少空屋轉售


第一點
跟票多的贏，票少的輸一樣
以為很簡單，但懂得人就是少
才會有一堆人在那邊叫房價高

看看當年翠亨村，根本送分題
我要是國美一定邊蓋邊幹樵
哪個低能兒定這價格大放送？

而晚推的案子全然無懸念
也沒任何意外，就算不知名建商也是貴
所以房地產沒什麼秘訣
就一句話，早點買就沒事了

第二點
最近剛好在做2011～2023年
的雙北地產編年史
當年江北，二重，仁義
就是被擠壓的第一波
基值越低漲得越高
所以投資真的沒師父
要贏的第一點就是挑便宜的買

3跟4我懶得找了
從客戶回饋得到答案比較快
江北19坪兩房含車可以租到快三萬
正兩房三萬多
這已經完全刷新我的三觀
重點是，還沒什麼可租的

有些話我都沒在ptt上講
少了好多先知的機會
在這邊先預言
江北就是板橋未來租金最高的地方
為什麼？等五年後再講

而前一陣子交屋
除非地主有優惠稅率10％
基本上是不太有人會想賣的
因為卡一個6年的超高稅45％
在怎麼棒鎚也是放六年後再賣

江北有個優勢
https://imgur.com/G1L2Jmc
[圖]
地段，交通動線
還有雙北大動脈板南線
最重要的板南線的站體非富及貴
江子翠站還是北市首選
因為對真正天龍人來說
到江子翠已經是他們最大的妥協了

除了內部擠壓效應外也會有外部擠壓
也就是板橋本來買不起市區新房子
會跑去買江北
台北市市民大道，板南線
也會跑去買江北

加上有六年閉鎖期
江北當初買到4,5,6基本上就看賺多賺少
買到7的，就看台灣經濟成長會不會繼續往上
只要江北規劃沒什麼暴雷
基本上均68～75應該是沒啥問題


現在連二重左岸都可以賣到65
潤泰左岸生活都破七
仁義新案元利也要63

連那個G區璞園含裝都要賣破7了
恭喜當初有上江北特快車的
扶手握緊，安全帽綁緊
江北還有好幾塊漂亮的地還沒推

過幾年還有南雅夜市都更案
府中站都更案這幾個幫抬轎的
量體都非常的大
老市區跟重劃區就跟蘿蔔蹲一樣
重劃漲，重劃漲完舊市區漲
漲到最後面還是回到第一個重點

早點買就沒事了

https://imgur.com/IGoDnbL
[圖]

補充一下，我做的數據都是均價
真的不用來跟我講哪裡多少錢
你不會比我熟的


https://imgur.com/NsAbcMC
[圖]
最近剛好在做二重
之後再上來跟大家分享

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.96.218 (臺灣)
※ 作者: NovaShin 2023-03-05 19:34:01
※ 文章代碼(AID): #1a17uhP1 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1678016043.A.641.html
推 misshand: N大清楚講解推1F 03/05 19:41
推 eclcl: 靜待二重市場的分享，請問只會做右案嗎？我也想看左岸的呀2F 03/05 19:52
→ mp60707: 沒啥意義 就越晚的案子越貴3F 03/05 19:58
推 chanel1259: 厲害4F 03/05 20:00
推 travelman: 請問高妍植3（水璟苑）的基地位置5F 03/05 20:02
推 Qpera: 高妍值不是還在賣嗎？6F 03/05 20:08
推 shipowner: 期待分享二重7F 03/05 20:09
推 travelman: 高妍植2叫做藝樹家，剛看到高妍植3叫水璟苑8F 03/05 20:15
推 travelman: 但怎麼看起來就是高妍植1，所以有點困惑
→ narutotim: 假日江翠一堆人看房（潤泰，遠雄）10F 03/05 20:28
→ NovaShin: 看地號也是一，可能重新包裝或是當初沒賣的樓層11F 03/05 20:30
推 oldmove: 最近也在看這附近 越看覺得越心酸 QQ12F 03/05 20:36
推 kazamishu: 想問N大F區未來如何，目前還有不少地，但離捷運站遠了13F 03/05 20:45
→ kazamishu: 點
→ NovaShin: 還好啦以後都有ubike，走個15分到江翠我覺得還好15F 03/05 20:52
推 bewithjoy: 期待二重右岸+116F 03/05 21:01
推 swgun: 做二重小心被蟲王盯上17F 03/05 21:02
推 otira: 高妍植三就是一沒賣完的換代銷改名字賣而已18F 03/05 21:24
推 tonight0329: 分析一下 副都心 頭前 三重左岸 謝謝19F 03/05 21:25
推 luckysmallsu: 好奇DE區的榮群開案會賣多少會上7字頭嗎20F 03/05 21:32
推 freekid: 高妍植純粹改名21F 03/05 21:33
→ freekid: 代銷有換喔？
推 luckysmallsu: 江翠DE區最大缺點就是離長江路太近了老板橋人最嫌23F 03/05 21:35
→ luckysmallsu: 棄的區域
這麼說好了
如果你現在在長江路二段有公寓
地震來搖搖晃晃裂縫一堆
大雨來滴滴答答滲水一堆
然後隔了一條街，旁邊全部都是新房子

叮咚，門鈴響了
有人說要一坪換一坪欸
而且他說價格不會比江北差
是你會不會都？

順便偷偷跟你說
立信總部好像之後會搬去帝國廣場
地都蓋完了為什麼還要搬過去
做保固嗎？還是.....？
→ NovaShin: 本來是甲，後來好像有換回茂德配合的25F 03/05 21:38
→ lokoo: 說大廟就好了，懂的就懂26F 03/05 21:41
推 daipon: 大廟還不是照樣賣 只有正對大廟的低樓層不好賣或是便宜賣27F 03/05 21:52
推 luckysmallsu: 長江路哪鳥地方怎麼可能都更的了..28F 03/05 21:52
哈哈，江北那個鳥地方怎麼可能賣50萬
央北那種鳥地方怎麼可能賣60
南雅夜市怎麼可能會翻新
這種話我常聽
你不是第一個說的
也不是會是最後一個說的
wait and see
→ daipon: 別說的好像在地人不懂大廟就是殯儀館29F 03/05 21:53
→ daipon: 長江路用大漢橋分成兩邊，靠def的都更起來確實有搞頭
我朋友都開始跑流程了
每次遇到雲玩家我都不知道怎麼回
※ 編輯: NovaShin (114.36.96.218 臺灣), 03/05/2023 21:56:15
推 hasid1021: 推，除了看房價，還有做買房心理分析31F 03/05 22:01
推 GetSeasick: 目前住這真的覺得爽，假日就是看樓下一堆房仲32F 03/05 22:11
推 jambojambo: 期待今年能裝潢完成入住，傾自己所以全力在2021疫情33F 03/05 22:37
→ jambojambo: 期間低檔買入，真的無憾了！
→ NovaShin: 爽欸！J大買哪一間，讓我分享一下你的喜悅XDDD35F 03/05 22:47
→ NovaShin: 這次的疫情會是台灣資產洗牌跟階級重分配的轉捩點
推 travelman: 感謝樓上的各位解答，小弟較為關注AB區37F 03/05 22:59
推 birdpon: 推江翠北也推Nova38F 03/05 23:00
→ birdpon: 雖然屁了點 XD
推 alexhsu0909: 謝謝大哥分享40F 03/05 23:12
推 alexhsu0909: 想問DE以外現在要買預售 推薦F還是G
→ alexhsu0909: 或是有推薦哪個建案嗎 謝謝
推 drexer66: 還好我2020年底有狠下心下手F區43F 03/05 23:50
推 jinso7410: 感謝老天讓我穿著拖鞋玩票心態去代銷中心讓我遇見巫哥44F 03/06 00:03
→ jinso7410: 穿拖鞋玩票心態，一般代銷應該直接無視或是帶過
→ NovaShin: 別這樣，來的都是貴客，愛你們46F 03/06 00:15
→ NovaShin: 欸現實生活我一點都不屁好嗎，是ptt太多有病的～
→ NovaShin: F吧，我想不到過一條文化路還要買這麼貴的點在哪
推 alexhsu0909: 大昌珍寶系列好像滿多的49F 03/06 00:50
→ alexhsu0909: G區璞園附近就有看到三個
→ alexhsu0909: 大昌雖然是當地王者 但是網路上好像查不到什麼資料
→ Elio2021: 前面有人說: 長江路哪鳥地方怎麼可能都更的了?52F 03/06 00:55
→ Elio2021: 這邊馬上就一個案子, 整合六百多坪
→ Elio2021: 蓋好比江翠北還靠近捷運站
→ Elio2021: https://no3kan.mystrikingly.com/
推 jambojambo: https://i.imgur.com/hyNkAuT.jpg56F 03/06 01:44
→ jambojambo: Nova大，最近快交屋了，我買的是事務所，不到50，滿
→ jambojambo: 足了！
[圖]
推 dnt: 江子翠這邊還蠻常看到都更詢問處的。離捷運近又多少四層樓公59F 03/06 01:48
→ dnt: 寓，板橋基本容積率300%，都更比台北市部分地方條件還好
→ NovaShin: 恭喜！麗寶當時成交甜甜價！又面公園右邊間y61F 03/06 02:28
推 lovetwbbs: 請問一下湳雅夜市旁的新板時尚可以買嗎62F 03/06 08:05
推 gowellplayer: 推推63F 03/06 08:07
→ alexhsu0909: 請問有人知道F區將來會有室內30戶數不多的建案嗎64F 03/06 08:43
推 Casanoba: 推 Nova 大！65F 03/06 10:02
推 idmaker: 江翠真的很有潛力啊 不知為何漲的還算溫吞？66F 03/06 11:18
→ NovaShin: 因為很多都被蓋牌 當然還有很多因素啦但不好說67F 03/06 11:26
推 d8731400: 2019年只買一間有點後悔68F 03/06 16:39
→ MAXX228: 江翠北除了環河，出入都很小條，住滿應該很有的塞69F 03/06 17:46
推 Celtic8879: 江翠3字頭我等好久囉70F 03/06 17:59
推 taiwan3135: 2020年買了F區預售，快蓋好了但房貸有點硬，不知道要71F 03/06 21:07
→ taiwan3135: 不要硬啃下來...

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