Re: [閒聊] 有人賣房倒賠的嗎？ - home-sale板

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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-03-29 11:40:31

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作者 kiyoshi520 (大叔)
標題 Re: [閒聊] 有人賣房倒賠的嗎？
時間 Tue Mar 28 01:09:26 2023

※ 引述《JQK2 (ACE)》之銘言：
: 　
: 股市賠錢或白忙一場很常見
: 　
: 房地產轉手要賠錢好像很少
: 　
: 除特定區域（如淡海新市鎮、新莊副都心）
: 　
: 爭議建案（例如：美河市）
: 　
: 或特殊物件（凶宅、急需週轉金）
: 　
: 以及某些假賠售的話術外
: 　
: 有遇過倒虧的真實案例？
: 　
: --
這個問題就跟矽谷銀行倒閉有點像，多是被流動性搞死。

矽谷銀行買的債券都是信評良好的長期債券，若能撐到到期日本金都能收回來。

但重點就是你得要能撐到到期拿回本金。

結果也看到了，升息把低利債券的現值打折，而導致缺現金的矽谷銀行只能賠本賣。
而缺現金再加上潛在損失曝光時，擠兌就讓矽谷銀行瞬間倒閉。

同樣的，也總有一些屋主也會因為現金需求而不得不把手上房子賣掉變現。
在房市火熱的時候，因為很多人有意願接手所以變現很容易，這時候屋主要賠也難。

但在市場量縮沒人要買時，屋主什麼時候能把房子賣掉會比賣什麼價格更關鍵。

資金壓力再加上房貸壓力，有時賠本賣是損失最小的方案。
你一個一個看可能是個案，但數量累積夠多就變一個趨勢。

這類屋主夠多會下修房價，而下修又進一步的把次差的屋主逼走。

一些房市專家講的量先價行，也就是在講這件事。

這波應該會有人沒穿褲子被迫退場，但接下來的修正幅度，我是沒那個能耐鐵口直斷。

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.228.74.12 (臺灣)
※ 作者: kiyoshi520 2023-03-28 01:09:26
※ 文章代碼(AID): #1a8St8vA (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1679936968.A.E4A.html

推 ceca: 因為房地合一的關係.1F 03/28 01:13
→ ceca: 所以最近炒房的基本上大多都會做好多年的財務規劃.
→ ceca: 這也是為啥現在連回檔都很難產生的原因之一.
→ ceca: 你買房子投資,都是規劃可以放五年.
→ ceca: 請問當最近市場不好的局面.
→ ceca: 你會急著賣還是....那就多放幾年再說?
→ ceca: 因此2016的時候,很多人以有賺就好少賺先跑的態度出脫.
→ ceca: 產生回檔.
→ ceca: 這一次.
→ ceca: 幾乎都是選擇,多放幾年再說.
→ ceca: 因此連回檔都不產生.
→ ceca: 你對比一下2016年的市場就很清楚.
→ ceca: 今天的市場,無論建商還是中古屋賣家,全都硬翻天.
→ ceca: 因為.
→ ceca: 政府把體質差的,受流動性影響大的,都掃出門了.
→ ceca: 以至於市場中的不動產持有者,每個都超硬..XD
→ ceca: 更不用說很早就把最危險的預售屋納入房地合一.
→ ceca: 因此這次連最危險的預售屋,都沒啥聽到斷頭.
→ ceca: 你也不能不佩服我們政府很厲害..XD
→ ceca: 讓房價越來越難跌....超厲害.
→ ceca: 這也更讓那些說跌的"專家"現在被它們的會員?粉絲?
→ ceca: 整天追著問,哪時候要跌,哪邊再跌,哪時候有便宜可以買.
→ ceca: 弄到臭頭...
→ ceca: 畢竟他的會員和粉絲是真的相信它們講的會跌.
→ ceca: 但是同時,又真的是買家,一直在市場訪價,要等跌.
→ ceca: 這樣那些"專家"就尷尬了...
→ ceca: 這種真的要買房的會員或粉絲,可不好唬弄,因為他整天都在.
→ ceca: 市場當中訪價...你亂講,對方立刻就會發現.
→ ceca: and...這次不用期待跌了.
→ ceca: 交易量都在回溫了..
→ ceca: 等下次吧....

※ 編輯: kiyoshi520 (36.228.74.12 臺灣), 03/28/2023 01:24:58

→ ceca: 另外不動產很難到很急.32F 03/28 01:30
→ ceca: 因為,你有二胎可以開,二胎開下去又可以撐很多年.
→ ceca: 至於極少數連二胎都救不了的.
→ ceca: 這種人無論哪時候都是那麼多...XD
→ ceca: 它們數量永遠都太小了很難動搖市場之外.
→ ceca: 太急價格低一點丟出來,投資客照樣秒殺它.
→ ceca: so....很多時候實際的市場狀況.
→ ceca: 不用看數據用猜的.
→ ceca: 猜說,阿量縮了兩個月,有人要斷頭了?
→ ceca: 喔不,這麼短時間的量縮,有沒有斷頭要上市場看
→ ceca: 看法拍量,看預售屋是否有斷頭潮,貸款違約率多少.
→ ceca: 以及實際市場上去出價殺價看看.
→ ceca: 以及去追市場上掛售和已經售出的物件的成交價.
→ ceca: 要看這些才來判斷市場.
→ ceca: 不要看一個量縮兩個月的數據就開始掰故事..XD
→ ceca: 那樣會活在夢裡.
→ ceca: 市場沒你想的那麼單純和簡單.它很複雜.
→ ceca: 因此你單看一個數據推倒出來的東西.
→ ceca: 很可能被另外一個變因給打消掉.

我覺得這波不太會影響ceca這種的。但撐不下去的比例有多少，我也沒看過有這類統計數據
。
而且這也跟大環境有關，所以就不亂猜了。

→ ceca: 就像,量縮會讓體質不好的投資客急售.51F 03/28 01:34
→ ceca: 但問題是體質不好的投資客被房地合一給洗掉了.
→ ceca: 因此這一波就顯示,量縮產生的流動性問題
→ ceca: 在這一波的影響力極度低.
→ ceca: 而到底影響力有多低,那就上市場看.
→ ceca: 阿...看不到往下成交,阿..居然交易量開始回升.
→ ceca: 所以上市場看就會發現,阿,結束了,連回檔都沒機會.
→ ceca: 但是如果你只看交易量,其他都不知道.
→ ceca: 還可能推論,甚麼2022年要跌,喔,沒跌,那2023要跌.
→ ceca: 喔,還是沒跌...那...2024會跌好了...XD
→ ceca: so..為啥很多時候,專家學者教授,會在板上成為笑話呢?
→ ceca: 不是它們書念得不夠多..XD
→ ceca: 而是他們只會念書...根本沒到市場上看.
→ ceca: 他們活在一個書本的奇幻世界裡.
→ ceca: 然後根本沒碰觸市場...因此跟市場完全脫節.
→ ceca: 才造成他們,書念越多,就越可笑,判斷就失準越大.
→ ceca: 因為書本永遠只會固定模型其他參數,只有一個應變因子.
→ ceca: 但實際市場是,一大堆參數都在改變,彼此互相影響和拉扯.
→ ceca: 阿你書念那麼多,過度解讀一個數據的影響力.
→ ceca: 其他影響因子你都沒考慮都設定為固定數據.
→ ceca: 那你不就判斷穩死的...XD
→ ceca: 就像,阿只判斷交易量,其他因子你都當沒變.
→ ceca: 你都不考慮政府之前把不安定籌碼都洗掉的狀況.
→ ceca: 那不就穩死...XD
→ ceca: 阿就每個人都有放很多年的準備,你是要到哪找急售?
→ ceca: 阿為啥每個人都可以放很多年.
→ ceca: 阿你他媽的房地合一稅抽那麼重...被政府逼得阿.
→ ceca: so...討論流動性產生壓力,那怎麼沒考慮現在籌碼很穩定呢?
→ ceca: 不要以為房價漲超級誇張,代表不安定籌碼多喔..XD
→ ceca: 這可是在邏輯上並沒有直接關係...這邊不要硬扯.
→ ceca: 目前市場就是,房價漲很兇,但是買盤底子就是超硬.
→ ceca: 而市場就是這樣告訴你結果.你不信,那是你的事情.
→ ceca: 市場永遠都是對的...你的判斷跟市場不一樣,那一定.
→ ceca: 是你的錯....

※ 編輯: kiyoshi520 (36.228.74.12 臺灣), 03/28/2023 01:47:04

推 eachen: 我在股板就預測到這種事了被水桶一年85F 03/28 01:47

推 swgun: 你看你這論點會造成我們西卡神多少麻煩要是社會上86F 03/28 01:49
→ swgun: 這樣子的人真
→ swgun: 多了西卡教徒不是被多殺多搞到就是目標IRR 達不
→ swgun: 到麻煩不要製
→ swgun: 造恐慌

推 ceca: 不會啊..91F 03/28 01:51
→ ceca: 因為...市場反應怎樣我們看的比各位清楚.
→ ceca: 有危險我們早跑了...哈哈.
→ ceca: 洗碗也輪不到我們..XD
→ ceca: 但是沒危險,那你就看我們老神在在.
→ ceca: 翹腳等下一次大漲.
→ ceca: 然後緊張的不知道會是誰.
→ ceca: 我們看著市場做事情的,有啥好緊張,市場都告訴你結果了.
→ ceca: 幻想的人才會緊張,因為真實的市場跟他想的會不一樣.
→ ceca: 他自己最清楚.
→ ceca: 但是他又不懂市場,所以他看不到真實狀況是怎樣.
→ ceca: 所以他會超級緊張,然後懷疑我們老神在在地也很緊張..XD
→ ceca: 我很緊張還下兩千多萬的斡旋幹嘛.你說是吧.
→ ceca: 如果真的會跌,那我也麻等跌了才買.
→ ceca: 阿就不會跌了,冷盤...那我自住自然就先買先享受嚕.
→ ceca: 投資的則是等降息才動手.
→ ceca: 所以我是說投資的等降息才買,自住的隨時買.
→ ceca: 我自己就是這樣做...沒跟你豪洨..XD
→ ceca: 阿歡迎跟我反著幹..XD...
→ ceca: 不動產其實可以玩得很無腦...
→ ceca: 看市場做動作就好...不是OPEN BOOK,而是答案在那邊給你抄.
→ ceca: 你甚至不用會判斷,你只要看市場然後順勢做就好.
→ ceca: 不會判斷最多就是你資金準備會有時間差.
→ ceca: 這樣切入切出時間點上會不太精準會有誤差會少賺一些.
→ ceca: 但是看著市場抄答案,基本上就是錢放在那邊等你拿而已.
→ ceca: 就這麼簡單...XD
→ ceca: 因此怎樣炒房?阿你跳下去買個幾間你就會炒了.
→ ceca: 理論那麼多幹嘛...你跳下市場去,看著市場順勢做就好了.
→ ceca: 你看到阿要漲了就買,你看到阿漲不動了就賣.
→ ceca: 很難嗎?
→ ceca: 一定要整天當神棍,在那邊算東算西,還算的跟市場完全不同..XD
→ ceca: 這不是搞笑嗎..

推 ice1015: CE大，收租投資的能買了嗎，可不可以不用等降息123F 03/28 02:01

→ ceca: 不動產因為風險低,利潤低,所以通常我都建議要貪心一點.124F 03/28 02:02
→ ceca: 你今天就買來收租也不是不賺錢.
→ ceca: 但要是你悠哉悠哉地慢慢等,也許下一波大漲時有新的利多.
→ ceca: 你抓到了,你可以多賺很多很多.
→ ceca: 而沒等到,大不了就是少賺等待的這一段時間的租金而已.
→ ceca: 拿這小段時間的租金去換一個抽樂透的機會何樂不為.
→ ceca: 你要知道,每一次大漲.
→ ceca: 政府和炒手們,總是愛生幾個大利多或是大話題來增加氣氛.
→ ceca: 幾乎沒有例外.
→ ceca: 為啥降息前夕再進場就好.
→ ceca: 因為在等樂透阿...
→ ceca: 看到政府開始做球給建商殺,你跟過去.就可以賺的更多.
→ ceca: 就像高雄台積電,如果你太早進場,進到南高.
→ ceca: 你不就少賺很多?

推 iamok329: 推原PO138F 03/28 02:05

→ ceca: so...貪心一點...賭個樂透機會,沒賭到也不會痛..139F 03/28 02:05
→ ceca: 對喔,自住不要等那個..
→ ceca: 所以自住不一樣喔....
→ ceca: 如果你在楠梓工作,樂透開在小港.
→ ceca: 你要買小港自住??
→ ceca: 外加你要住30年..30年後要賣房子,利多早就不是利多了..XD
→ ceca: 所以自住不要學...叔叔有練過的.

噓 aa88645: 拿歷史看未來還能講的頭頭是道真不簡單146F 03/28 02:14

→ layer0930: 就是被套牢，只好發表言論壯大自己，跟套牢一樣。嘻嘻147F 03/28 02:17

推 ceca: 市場的組成,你要去市場看就知道.148F 03/28 02:34
→ ceca: 尤其你可以對比2016的回檔和2000的崩盤.
→ ceca: 市場變化會從哪個地方開始,以及有哪些反應都很清楚.
→ ceca: 2016是從預售屋斷頭潮開始燒.
→ ceca: 最有名不就帥過頭竹南大浦.
→ ceca: 另外大坪數豪宅也斷頭一堆人.
→ ceca: 包含國泰建案有人過不了戶故意找建商麻煩不過戶.
→ ceca: 之後被沒收訂金事件.
→ ceca: 以及本版有名的AMAX事件.
→ ceca: 而這些事件最早就是會產生,預售屋大量釋出和賠錢賣.
→ ceca: 你光到591上面就可以看到滿滿的預售屋急售.
→ ceca: 至於2000的崩盤,債務違約率暴增,法拍量爆增.
→ ceca: 法拍價格崩盤.
→ ceca: 另一則是,建商倒閉餘屋進入不良債權手上被便宜處理.
→ ceca: 因此一切的一切,你都可以在市場上看到跡象.
→ ceca: 所以你要去看...有沒有產生跡象.
→ ceca: 阿今天就是,預售屋沒有殺出潮,也沒有聽到甚麼斷頭潮.
→ ceca: 更不用說債務違約率和法拍根本低到不用思考.
→ ceca: 這種情況...怎麼會產生回檔呢?
→ ceca: 你可以假想有急售,但是當你看到這種情況.
→ ceca: 你就不用假設了,因為不會產生急售潮.
→ ceca: 當然市場上永遠都有人急售,但是那個量太低了.
→ ceca: 投資客會直接掃掉...
→ ceca: 在這種情況下,其實市場早就告訴你答案.
→ ceca: 今天如果是2022年10月..
→ ceca: 你還可以說,最危險的12月還沒到,我們再看一下.
→ ceca: 但問題是現在三月,交易量已經開始上拉.
→ ceca: 最危險的12月都風平浪靜.
→ ceca: 再讓子彈飛,他都已經要墜地了...飛不動了拉
→ ceca: so....如果不買房那它愛怎樣想就怎樣想./
→ ceca: 它不重要,反正它買不起房子.
→ ceca: 但是如果要買房,甚至要投資.
→ ceca: 你永遠都要盯著市場看.
→ ceca: 不要整天假扮神棍在那邊算天算地算房價.
→ ceca: 你算不到的....
→ ceca: 直接去市場看,看市場反映,看各種現象有沒有產生.

推 japan428: 推ceca，至少是基於市場的觀察非自己創造市場邏輯184F 03/28 02:43

→ ceca: 簡單無腦又絕對不會判斷錯誤.185F 03/28 02:43
→ ceca: 另外還有一點很重要.
→ ceca: 建商的態度..
→ ceca: 所以這段時間,重點區域的任何新開案.
→ ceca: 你都要去理解一下價格...

推 flamer: 房板一直會有新人發現自己沒機會而且怎麼一直都沒等到跌啊190F 03/28 06:43
→ flamer: 好奇怪跟我想的不一樣啊一定是別人錯所以只能發文推文陰
→ flamer: 陽怪氣哭天喊地疑神疑鬼的傻子。最後就會認命吞或者羽化變
→ flamer: 成那些看錯好幾年還大放厥詞的厚臉皮ID繼續荼毒其他新人

推 splendidpoem: 量縮代表買賣雙方都在觀望：買方不願追價買，賣方194F 03/28 07:05
→ splendidpoem: 惜售而不願降價求售，兩方無法形成有共識的成交價
→ splendidpoem: ，而沒有成交就沒有量。
→ splendidpoem: 那麼量縮的情況下，不論價格要往上或往下出方向，
→ splendidpoem: 都必須先出現一個關鍵的增量：要上漲就必須有大量
→ splendidpoem: 買方願意追價，推升價格；要下跌就必須大量賣方棄
→ splendidpoem: 守，為了盡快脫手換現金，所以每個開價都比周邊更
→ splendidpoem: 低。
→ splendidpoem: 也因此，期待量縮會轉成下跌的鄉民，可以仔細想想
→ splendidpoem: ：現在有什麼利空，會逼迫賣方必須盡快脫手的？
→ splendidpoem: 總經面上，目前已知的利空是進入升息循環；政策面
→ splendidpoem: 上，目前已知的利空就是平均地權法案。
→ splendidpoem: 前兩年的大多頭，確實有部分陷入「今天不買，明天
→ splendidpoem: 會更貴」的自住戶，或是「今天快買，明天有更高價
→ splendidpoem: 能賣」的投資客，為了追價而盡力擴張信用。
→ splendidpoem: 這些人因為槓桿已逼近個人負擔能力的極限，因此對
→ splendidpoem: 抗升息的能力最脆弱，也會成為強力升息後開始降價
→ splendidpoem: 倒貨的破口。但政府的立場很明確：升息只會緩升，
→ splendidpoem: 讓這些信用過度擴張的危險因子，有時間能籌錢或利
→ splendidpoem: 用寬限期撐過升息循環。目前市場主流意見都預計升
→ splendidpoem: 息循環最晚在明後年結束，當痛苦看得到盡頭時，會
→ splendidpoem: 讓人更願意咬牙撐住痛苦。
→ splendidpoem: 至於平均地權，首先猛攻的是預售屋的換約制度，因
→ splendidpoem: 此若法案的效力要擴散到整個房市，必然要先出現預
→ splendidpoem: 售屋的拋售和明顯下跌。但有在持續觀察房價的人都
→ splendidpoem: 知道：平均地權的利空消息在市場已發酵了近半年，
→ splendidpoem: 預售屋的價格有出現潰堤的狀況嗎？而利空的效果會
→ splendidpoem: 隨著時間的延續而減弱，因為初期的恐慌會慢慢恢復
→ splendidpoem: 理性，而受影響的投資客也會利用時間處理掉手上的
→ splendidpoem: 單子。只要預售屋沒有先大跌，就不要幻想房市會大
→ splendidpoem: 跌了。
→ splendidpoem: 量縮不代表一定會量先價行，導致價格下跌，如果邏
→ splendidpoem: 輯這麼簡單，用這招在股市就沒人會賠錢了。量縮只
→ splendidpoem: 代表買賣雙方縮手，雙方都在等對方先受不了。而要
→ splendidpoem: 讓價格轉為下跌，就必須有足夠的壓力，逼迫大量賣
→ splendidpoem: 方現在就必須立刻脫手。這也就是為什麼在股市中，
→ splendidpoem: 突破僵局的那根K棒通常要帶量。

噓 s942816: 投資有賺有賠231F 03/28 07:07

推 lycer: 南部的低薪撐得起 4x/坪的房價嗎？232F 03/28 07:13

推 wasi63898: 沒賣就沒賠可以留給子孫賣233F 03/28 07:20

推 BLOODLOVE: 如果真的會漲上面就不會凌晨起來會那麼多了…234F 03/28 07:40

→ gusser: 台北平均薪資不是才多3000元？貸100萬都不夠用235F 03/28 07:40

噓 megee: 這在刷存在嗎怎不發文回應？236F 03/28 07:53

推 piliwu: 現在制度就是放久對屋主有利，2年35%5年20%多付3年237F 03/28 08:03
→ piliwu: 利息稅少繳很
→ piliwu: 多，更不用說有人是掛自住屋6年自住優惠，你是屋主
→ piliwu: 幹嘛要急賣？
→ piliwu: 財務有問題的經歷房地合一2.0、央行多次限貸根本剩
→ piliwu: 沒多少人

→ GigiBuffon: 我就是財務有問題之一QQ 希望高利率不要持續太久不然243F 03/28 08:09
→ GigiBuffon: 撐不住QQ

推 zenfone5566: C大怎麼不發文用回應的怎麼教育傻空245F 03/28 08:15

→ aa88645: 要放可以啊資金要撐的住啊撐不住的大有人在246F 03/28 08:20

→ toto123: 不缺錢物件好的真的不用賣長期抗戰就好問題是不是每個247F 03/28 08:21
→ toto123: 都這樣

推 ceca: 啊少教育幾個，多看一些人悲劇很有趣啊249F 03/28 08:39

推 quiet93: 現在政府不就是鼓勵大家當房東嗎XD250F 03/28 08:40

→ ceca: 這不就緣分，無緣的悲劇，就只能去改命了251F 03/28 08:40

→ quiet93: 放越久更要當房東阿，不然空房繳管理費，多心酸252F 03/28 08:41

推 OtterMan: C大也太佛253F 03/28 08:43

推 ceca: 另外，我又不用上班，我本來就很閒254F 03/28 08:43
→ ceca: 新警察不知道我24H都可能出沒
→ ceca: https://i.imgur.com/bJWgQ4m.jpg
→ ceca: 在健身房

→ IBIZA: 我剛跑完7公里258F 03/28 08:58

推 patrol: 咦，去年叫人槓桿槓滿，今年就又變出現金可以保留259F 03/28 09:00
→ patrol: 厲害啊，你得祈禱這次衰退不會帶來大裁員潮，不然很多人的
→ patrol: 褲子都要被沖走了

推 qmg760922: 笑死，竟然有些人還不知道，262F 03/28 09:07
→ qmg760922: ceca大有些真實的，
→ qmg760922: 市場狀況是在回文內才有的，
→ qmg760922: 淨在旁邊酸的，快回去爬文吧，
→ qmg760922: 有時候回文裡面反而更多料。
→ qmg760922: 斷頭本來在每個市場狀況都嘛有，
→ qmg760922: 牛市有人大賠，熊市有人大賺，
→ qmg760922: 沒做好財務規劃是個人的問題，
→ qmg760922: 問題在這個量有辦法撼動市場嗎？
→ qmg760922: 一直都是ceca大在回文中有提到的，
→ qmg760922: 法拍還在競標拍，債務違約史上最低，
→ qmg760922: 失業率超低，告訴我怎麼崩？
→ qmg760922: https://i.imgur.com/5mak4Qf.jpg
→ qmg760922: https://i.imgur.com/NyDcZK6.jpg