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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-04-06 23:28:16
看板 home-sale
作者 boomfantasy (Jeremygo)
標題 [請益] 獲利分配疑問
時間 Wed Apr  5 23:40:30 2023

各位前輩好
最近我的朋友在買房後的獲利分配上遇到了一些問題，想來這邊請教各位
事情是這樣的：
今天我朋友他們兩個AB一起買房，房子770萬元，並以A的名義向銀行貸款550萬，後來房
子賣掉淨獲利110萬。
他們從購買到賣出這段時間各出的金額如下
A：頭期（自有現金115+信貸70）+雜項支出（稅、修繕及其他）=185
B：頭期（自有現金+信貸）+每月5000房貸支出+雜項支出（稅、修繕及其他）=53
另外剩餘的房貸由租金支應
但這時候問題來了，A主張550萬是以他的名義貸的，所以要算進他的成本，所以兩人的獲
利分配要以185+550：53而非B認為的185：53來計算。
現在兩個人為此感到相當困擾，想請問大家的意見，覺得這筆錢需要怎麼分才比較合理呢
？
另外附上A的一位有在玩房地產的友人的說法
https://i.imgur.com/q0LIZuX.jpg
[圖]
這邊B也覺得有點難以接受，希望有相關經驗的人能替我們提供一些想法

補充說明：
謝謝大家提供的想法，另外我這邊解答一些大家比較有疑問的部分
1、出資的錢的部分具體來說是這樣（原文也已同步做修改）：
A：頭期（自有現金115+信貸70）+雜項支出（稅、修繕及其他）=185
B：頭期35（自有現金+信貸）+每月5000房貸支出+雜項支出（稅、修繕及其他）=53
另外剩餘的房貸由租金支應
2、B也認同要給人頭費的部分，因此也有向A提出調高他的比例的建議


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.244.195.140 (臺灣)
※ 作者: boomfantasy 2023-04-05 23:40:30
※ 文章代碼(AID): #1aBPPmGu (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1680709232.A.438.html
推 marsonele: 就當作做生意啊 按照出資比例分1F 04/05 23:44
→ GiantChicken: 就說男女朋友買房不要合資2F 04/05 23:45
推 marsonele: A的550沒有全部投進來 要全拿也不合理3F 04/05 23:46
→ GiantChicken: 假設B沒有借550的能耐 的確A該拿多一點4F 04/05 23:47
→ GiantChicken: 但B就算有 A也該拿多一點 畢竟人頭是他 好好談吧
推 s874140725: 如果是我，我會用770的成本看雙方的組成，畢竟就最原6F 04/05 23:51
→ s874140725: 始來說房子就是要770才買得到，但這個分攤方式 不應
→ s874140725: 該包含取得資金的成本。
推 tfct: Bㄧ定錯啊。如果事先沒簽好講好，那只是A向B借53萬而已9F 04/05 23:55
推 cwpcwp: 看他們借名登記契約書怎麼寫啊？10F 04/05 23:55
推 VicLee: 550都是繳給建商就等於是A出的沒錯啊，看文章B應該沒幫忙11F 04/05 23:55
→ VicLee: 繳貸款吧？
→ tfct: 直接丟53萬給他不要拉倒13F 04/05 23:55
→ cwpcwp: 我覺得如果A有拿人頭費，就不該用185+550算14F 04/05 23:56
→ qqphor: 看吧15F 04/05 23:56
→ tfct: 愛玩這種遊戲不事先品好還上來問 真可笑16F 04/05 23:56
→ tfct: 上來問就是照法律走啊
推 hyhyhy: 賠錢的時候就有趣了18F 04/05 23:58
推 Morphee: 一開始模式就沒定好 登記人跟出資本來就要分開 人頭是要19F 04/06 00:04
→ Morphee: 成本的
推 Xyla: 想繼續當朋友就直接平分，為了幾十萬翻臉不值得21F 04/06 00:14
推 dondon0419: 就說朋友不要談錢傷感情~~22F 04/06 00:16
噓 linkuangkuan: B很可悲23F 04/06 00:16
推 Morphee: 不然你跟b說要嘛出人頭要嘛出龜頭24F 04/06 00:25
噓 abc01170303: 出資比例來算，不應該是185+550賠錢的時候A說法就變25F 04/06 00:30
推 aahhaa: 沒事為了53萬零頭得多找一個人進來到底要幹嘛26F 04/06 00:51
推 Heyer: 看有沒有簽什麼東西 如果沒有 房子在誰名下誰就是對的27F 04/06 01:02
→ chouvincent: 沒那個懶蛋還跟人玩這個 笑死28F 04/06 02:07
推 darkelecy: 感覺A應該多拿一些 因為有利息支出+人頭費29F 04/06 04:11
→ mypower: 按總出資比例去分吧30F 04/06 04:51
推 s26492755: 所以說獨資好31F 04/06 06:25
→ s26492755: 以前我們合資是這樣 所有的貸款稅費保險總之衍生的費
→ s26492755: 用都是按比例出
→ s26492755: 分潤也是稅後照比例分
→ s26492755: 誰去掛名貸款則是看誰條件好
→ s26492755: 你有個關鍵的地方沒有提到
→ s26492755: 這550萬 包含登記費用利息 B有沒有按比例出
→ s26492755: 如果沒有那就是185+550:53
→ s26492755: 如果這550的利息跟其他費用B有按比例分擔 那這550就不
→ s26492755: 能完全算是A出資
推 s26492755: 其實一開始就應該要說好 我們當初細到 連分潤後的贈與
→ s26492755: 稅都會扣
推 tswen: A是對的43F 04/06 07:09
推 slygun: 訂婚分手嗎 不會再合作才會這樣www44F 04/06 07:10
推 pisa2022: 同上面s26大，承受風險才能獲得報酬45F 04/06 07:34
→ pisa2022: 關鍵：貸款利息與其他費用，B是否有一起分擔
噓 DrTech: 想帶什麼風向。自己不多出錢怪誰47F 04/06 07:42
→ DrTech: 比較好笑的是貸款550，獲利110，呵呵呵。
推 jackgod0324: A是對的阿，除非當初有講好，扣除所有費用後是以頭49F 04/06 08:25
→ jackgod0324: 款比例計算獲利分配
推 s26492755: 頭期238獲利110 怎麼會有人用貸款去看獲利...51F 04/06 08:38
→ checkman: 550銀貸不能算進去 要算每月繳多少本息52F 04/06 08:44
推 CaLawrence: 不用管錢是不是借來的吧 出資都有機會成本阿53F 04/06 08:55
→ CaLawrence: 成本就是看你出資占比多少
推 CaLawrence: 不過你可以反過來想 如果說b全出頭期款 a本利和繳兩
→ CaLawrence: 個月就要賣 然後賣掉 獲利分配怎麼分？ 如果照a的說
→ CaLawrence: 法總有點空手套白狼的味道
→ CaLawrence: 蠻有意思的 不知道最後會怎麼解決
推 werty982730: 賠錢的話A絕不會這樣講，但他確實承擔較大風險59F 04/06 09:27
推 kusomanfcu: 貸款其實就是出資，誰貸事實上就是誰的60F 04/06 09:29
→ kusomanfcu: 貸款是“欠債” A早就出資了
→ kusomanfcu: 上面有人故意鬼扯
推 kusomanfcu: 觀念超差
→ kusomanfcu: 除了550萬 B 是連帶保證人
→ samm3320: 分錢一開始沒講好就開始投資啊65F 04/06 09:34
→ kusomanfcu: 不然B 就單純看出多少而已66F 04/06 09:34
推 pisa2022: 個人看法：550萬的利息誰付，就代表這是550誰出的錢67F 04/06 09:34
→ kusomanfcu: 信貸 房貸 都是欠債搬錢過去投資的68F 04/06 09:35
→ kusomanfcu: 這是事實
→ pisa2022: 用總價來看較合理70F 04/06 09:35
→ kusomanfcu: 故意講出多少 然後忽略實質欠債，那個才是空手套白狼71F 04/06 09:36
→ kusomanfcu:  出問題拍拍屁股走人就好
推 kusomanfcu: 這很簡單 當初B也開信貸下去 占比高不就沒事了
推 CaLawrence: 其實貸款的部分可以計算npv74F 04/06 09:40
推 kusomanfcu: 如果是A開頭錢不夠找人 那些就在合夥時就要講好比例75F 04/06 09:40
→ kusomanfcu:  賠錢的時候怎算 賺錢的時候怎算
→ kusomanfcu: 假設一個房版魯空愛講的五折來看
→ kusomanfcu: 房子剩385萬，B 絕對 53萬止血 拍拍屁股裝死
→ kusomanfcu: 貸款是等同全部都是出資，當然利息都是A全額自己付
→ kusomanfcu:  不列入占比
推 kusomanfcu: 看利息支付 484 a自己處理 就知道 B原本實質心態了
→ kusomanfcu: 投個50萬 自動變成槓桿不用利息lol?
推 kusomanfcu: 事實上是B才是在空手套白狼的，找投資房地產的頭應該
→ kusomanfcu: 是B,有些人故意這樣幹的
推 s26492755: 要看啦 我之前的算法是 不共同持有 而是分別持有不同85F 04/06 09:52
→ s26492755: 物件 各自貸款 但是本利和按比例付
推 kusomanfcu: 如果要分配平均 就是房產上B 也設定 然後 再來銀行貸87F 04/06 09:53
→ kusomanfcu: 款連帶保證
→ s26492755: 譬如 對方這個物件頭期出200 我出100 不管用誰貸款 貸89F 04/06 09:53
→ s26492755: 款都是2:1 對方付2 我付1
→ s26492755: 另外一個物件 假如我出資100 對方也出資100 那貸款就是
→ s26492755: 1:1
→ s26492755: 交易成本也是按比例去分
→ s26492755: 所以很關鍵的是 那550萬的貸款 B有沒有出到
→ s26492755: 如果A全出 那550就是他單方面出資
→ s26492755: 至於那時候為什麼要合股 就看到物件不夠錢吃下來 我們
→ s26492755: 分的都很公平沒爭議 有意見的反而是 該不該獲利了結
→ s26492755: 我認為可以在放賺更多 但其他股有些想要拿去爽或者買
→ s26492755: 自住房或小孩要用錢 就投票
推 kusomanfcu: 例如 550萬要均化 成183:53 就是 53*2.33的設定然後100F 04/06 09:57
→ kusomanfcu:  連帶保證本票也壓一樣再來貸款本利合要一起付
→ kusomanfcu: 不是利息而已 還有本金
→ kusomanfcu: 用本票一起在貸款保證內
→ kusomanfcu: 這樣是最公平 風險照原始出資攤
→ kusomanfcu: 信用槓桿本身就是出資，實質上B才是空手套白狼的很明
→ kusomanfcu: 顯
推 s26492755: 投票也很公平 按出資比例投 也就是如果有人出資過半107F 04/06 10:00
→ s26492755:  那他可以自己決議要不要賣
推 kusomanfcu: 本票連帶擔保等同信用分擔 懂嗎109F 04/06 10:03
推 frank111: 以現金為主，人頭信用可算成本，看價值多少啊，佔比先說110F 04/06 10:03
→ kusomanfcu: 這個叫票據擔保111F 04/06 10:04
→ frank111: 但絕對不直550萬，有人說沒有A就沒這間房，但沒有B一樣112F 04/06 10:04
→ kusomanfcu: 而且不是保證而已 要連帶擔保113F 04/06 10:04
→ frank111: 沒這間房，沒有B的頭期，也不可能買到這房，現金是王道114F 04/06 10:05
→ frank111: 而且朋友共同買房，B絕對是連帶保證人，也就是說他有替
→ kusomanfcu: 再來 AB 支付內有現金 大概就是用在本利和上面116F 04/06 10:06
→ frank111: 房貸擔保，出事A跑路他也是要扛的117F 04/06 10:06
→ kusomanfcu: 計算上每次付出扣除原始A的貸款占比投資額就好118F 04/06 10:06
→ kusomanfcu: 沒有連帶
→ kusomanfcu: 只出錢和寫獲利合約 你以為會有連帶保證啊
推 CaLawrence: 出錢 分配收益低 資產掛名別人 我是不會想當b這角色121F 04/06 10:07
→ kusomanfcu: 鬼扯嗎？122F 04/06 10:07
→ kusomanfcu: B一定有設定在房地產上才是真的 其他應該都沒
→ CaLawrence: a如果要賣房子 b也保不住 怎麼看b的角色都是個傻子124F 04/06 10:08
→ CaLawrence: 上法院大概率就拿回53萬而已 慘
→ CaLawrence: 講好聽叫做一起投資 實際上就是被無息融資
推 frank111: 你沒連買過對不對，銀行會要求B為擔保人127F 04/06 10:09
→ kusomanfcu: 剛好相反 每天喊跌的現在說會漲了？128F 04/06 10:09
→ kusomanfcu: 跌的時候只有A會超額負債
→ kusomanfcu: 他們沒連買只說一起買房
→ kusomanfcu: 然後用A的名義房貸
→ kusomanfcu: 沒有連帶保證 看就知道什麼屎都沒
→ frank111: 那就是B笨了，花錢買房還不登記一份133F 04/06 10:10
→ kusomanfcu: 這種B騙投資的很多喔 A是後來有人提醒才注意到134F 04/06 10:11
→ frank111: 這麼笨一開始就被A騙了，A一開始就算計好了135F 04/06 10:11
→ kusomanfcu: 我想啊板上應該不少B 騙人說槓桿他也算入 然後其實只136F 04/06 10:11
→ kusomanfcu: 有出本利和和部分投資 再來設定 完全沒有擔保
推 frank111: 這一定會講好，每個月的房貸誰出阿138F 04/06 10:13
推 kusomanfcu: 很多騙人當人頭的手法 在信用卡上更多139F 04/06 10:14
→ frank111: 細節線索太少，原PO再去多問一些再來問吧140F 04/06 10:14
→ kusomanfcu: 設定和連帶擔保 在文章內完全看不到 我前面也說了141F 04/06 10:15
→ frank111: 既然是投資，成本多少，月收多少，支出多少都有帳吧142F 04/06 10:15
→ kusomanfcu: 連帶擔保還要看有沒有錢勒，沒錢入夥 笑死143F 04/06 10:16
→ kusomanfcu: 本票擔保 是剛好而已 而且不會溢價
→ frank111: A缺B買不下，B沒A也不能買，兩個離不開啦145F 04/06 10:17
→ frank111: 硬要扯還要分這房誰找的?誰賣的?功勞誰比較大
→ frank111: 要找到好標的可不是件簡單的事
→ frank111: 基本上AB應該當不成朋友了，那就比狠看誰搶的厲害
推 kusomanfcu: B 如果信用有很多狀況完全沒辦法房貸也可以進去寫個149F 04/06 10:19
→ kusomanfcu: 擔保，因為房貸是A來辦的 A已經過了
→ frank111: 我是覺得A贏面大151F 04/06 10:19
→ frank111: 但我投B一票
推 kusomanfcu: 我說那種騙進入吃投資的喔 很常見 比正常分好風險的153F 04/06 10:20
→ kusomanfcu: 還多
→ kusomanfcu: 用話術騙人的一堆而且通常都是親戚，最後都說有人說XX
→ kusomanfcu: X 不會害你的
推 cutbear123: A的風險比B大 分比較多合理157F 04/06 10:23
→ cutbear123: 至於要怎麼分配還是只能橋
推 kusomanfcu: 嘿 既然知道上法院拿的回53萬說是借的，當然也知道房159F 04/06 10:31
→ kusomanfcu: 地產跌了還是可以上法院說是借的拿回來，這就是空手套
→ kusomanfcu: 白狼
噓 foxn: 賠錢時，A：55分162F 04/06 10:32
推 kusomanfcu: 光看A說的550萬是他貸的就知道B有很大機會 完全沒有163F 04/06 10:34
→ kusomanfcu: 擔保
→ kusomanfcu: 出資為0槓桿 和投資增加比例可能在本利和上面 就都列
→ kusomanfcu: 入本金就好，
推 CaLawrence: 我會想當a 完全不會想當b167F 04/06 10:40
推 tiano: 合資超麻煩。我朋友甲乙合資買1500萬的預售，結乙繳了幾期168F 04/06 10:40
→ tiano: 工程款就不繳了。成屋要賣時又嫌獲利太少，要高賣。然後掛
→ tiano: 賣9個月，讓甲多付幾十萬利息。最後獲利還均分。甲是冤大頭
→ tiano: 。他們還繼續合買第二間預售，這次經驗更糟，乙看房市不好
→ tiano: ，直接說家裡要用錢，於是跟建商轉約給甲。
推 CaLawrence: 我覺得一千萬以下的生意都沒什麼合資的必要性 房地產173F 04/06 10:43
→ CaLawrence: 啟動資金幾十萬都湊不出來到底是在合資什麼
推 kusomanfcu: 貸款550 ，770萬 總價 220萬頭期 , A 183 +b53=236萬175F 04/06 10:45
→ kusomanfcu:  本利和出來 550萬的只有16萬，覺得有問題很簡單 設定
→ kusomanfcu:  連帶擔保 然後延長時間到兩年後出售，再來之後的本利
→ kusomanfcu: 和約定，這個投資頂多才9個月上下 ，要超過兩年才會增
→ kusomanfcu: 加獲利，B覺得投資占比太低就後面的本利和讓B去繳
推 kusomanfcu: 現在按比例看就是出50幾萬的沒負擔貸款部分 寫頭期感
→ kusomanfcu: 覺像是頭期都他出的一樣
→ kusomanfcu: 那個10幾萬差不多 比你債券還高了
→ kusomanfcu: 9個月快20% 數字敏感的這麼低笑死
→ kusomanfcu: 說只有利息而已 呵呵
推 rxers1994: A算法是對的吧 貸款都A在弄 風險A也比較大 負債都掛在185F 04/06 10:51
→ rxers1994: A下面 當然算A的出資 除非B有幫忙繳 不然覺得A算法合
→ rxers1994: 理
推 kusomanfcu: 可能無槓桿的人9個月20%獲利在哭要40%獲利 好棒棒188F 04/06 10:55
推 kusomanfcu: 而且開頭喊投報喊到80% 目標應該是40%喊到就有了
推 tiano: 贊成A的算法，風險是他在擔的。而且B的獲利20%已經很高了。190F 04/06 11:02
→ tiano: 如有下次，B可以自己信貸房貸……
推 ethel617: 辦理完貸款後，B有跟A對半繳納嗎？若沒有，那A是對的192F 04/06 11:22
推 s26492755: 是說會一起買應該是有一定交情吧 我們當初最多就留匯193F 04/06 11:40
→ s26492755: 款紀錄 沒有去做過多的設定 但是就是彼此物件都有彼此
→ s26492755: 的資金 類似交叉持股
推 s26492755: 賣掉後也都是按比例分配 每人耍賴
→ s26492755: 沒人
推 s26492755: 但我們其中有一人是代書 有稍微簽一下彼此同意的文件
→ s26492755: 但我們即便買賣的時間點出現分歧 但不影響交情 現在彼
→ s26492755: 此都獨資 有得退休買個改套就沒在踏足了 還是常常聯絡
→ Taiwanwolf: 550已經付給建商了，當然算成本201F 04/06 12:18
→ Taiwanwolf: 如果房貸不算出資，信貸也不能算吧，都是銀行的錢
→ tinahooke: 要把「已繳房貸」的部分算進去，如果是收租件，自己養203F 04/06 12:51
→ tinahooke: 自己，那也不能算A繳的。如果不是收租，那就看誰繳房貸
→ tinahooke: 、利息誰繳的。不能只看頭期款，但未實現的房貸不能算
→ tinahooke: 進去（例如剩餘15年的未繳房貸）
→ tinahooke: 550是給了建商，但A跟銀行端又還沒還款完，不能連未來
→ tinahooke: 債權都算進去吧
推 pisa2022: 樓上，“未實現的房貸”當然要算呀209F 04/06 13:04
→ pisa2022: 因為即使房價腰斬，A還是要還550
推 iwcuforever: 房貸誰在繳？211F 04/06 13:27
推 Yishanhuang: 用總價比例算嘍212F 04/06 14:03
→ Yishanhuang: （185+550）：53
推 qwqmmmm: 我覺得租金能cover的話都好說，畢竟貸款名義雖然是214F 04/06 14:38
→ qwqmmmm: A但是償還貸款
→ qwqmmmm: 是租金收益，除非無法cover你們再另行說明價差的部
→ qwqmmmm: 分是要個半分
→ qwqmmmm: 還是按比例分，沒那麼複雜其實
推 tiano: A 用 B出的219F 04/06 14:42
→ tiano: 53萬/（賣價-770萬-稅-代書費-仲介費）
→ tiano: 這樣算給B呢？
→ tiano: 也不需要告知A到底出了多少信貸房貸
※ 編輯: boomfantasy (42.76.250.64 臺灣), 04/06/2023 18:20:09
推 mgenuine: https://i.imgur.com/ho87YL0.jpg223F 04/06 21:37
推 mgenuine: 貸款B是連帶保證人嗎 房子只登記A嗎 滿有種的 就算再好
→ mgenuine: 的朋友我是不會搞這個啦
[圖]

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