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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-07-23 15:10:13
看板 home-sale
作者 NovaShin ()
標題 [心得] 桃園龜山A7重劃區by宇宙制霸跑單
時間 Fri Jul 22 17:32:00 2022

所有的重劃區都會有一個成形的脈絡
政府有大型公共建設，建商有財團搶進
但所有的本夢比都會有醒來的一天
最終能不能支持這些夢
還是要回歸到"產業"與"交通"

就像是竹北沒有休閒娛樂，但有竹科
大直早期也沒有休閒娛樂，但有內科
南港現在也沒啥休閒娛樂，但有南軟

信義計畫區能成為首善之都
也不是靠百貨公司跟電影院
而是台灣的金融與國際貿易業
有機會再分析信義計畫區如何成形

先回到本文，A7重劃區
https://imgur.com/9aLFJzB
[圖]
把地圖攤開看
A7就是在中山高以南
門牌隸屬桃園區
所以每次看到有人在版上講A7到北市多遠
真的就是三條線
桃園到新北再到北市跨兩個行政區了耶
https://imgur.com/yfIMoSE
[圖]
從機場捷運路線圖也顯示得很清楚
A7就是桃園
桃園的生活機能跟就業
怎麼會依靠台北市？
所以要搞清楚那個區域要賣給誰
才不會馮京對馬涼

雖然機場捷運車票貴
但以A7的房價換通勤來說
其實是不貴的

https://imgur.com/5Wkct5K
https://imgur.com/dmSiM2T
[圖]
 
[圖]
而A7的房價，就是以A9為基準
A9價格高，A7就會貴
也因為A9有許多題材，房價也往上走
相對把原本不看好A8,A9的客人往下擠壓
龜山舊區域因為長庚生活圈機能十足
所以房價一直不差
也讓許多住在A8龜山的人不看好A7
結果A7全部被山下新莊的人擠壓上來
當時如果住在A8龜山沒有買A7的
現在應該也買不下手
因為價格早就被擠壓上去了


這就是我們代銷每次都會遇到的
在地不認同，來買的都是雙北逼上龜山
一直都沒上車等到區域成形
只好罵一下"都你們台北人來炒的啦"

https://imgur.com/5pr5roy
https://imgur.com/hcNs9Zw
https://imgur.com/5pr5roy
[圖]
 
[圖]
政商政商，政治跟商業永遠包在一起
2018的時候因為貿易戰，反送中
中港關係很緊張
所以港客先來台灣買
新未來當初32賣得非常快
再一部分是台商被擠壓回台灣
加上政策作多
結果論來看就是外部因素＋內部因素
才讓當初沒人看好的A7噴到現在3尾4頭


https://imgur.com/FK5WJFj
https://imgur.com/VHZ5jrZ
[圖]
 
[圖]
當初真的不太好賣
一部分原因是當時房地產還沒復甦
一部分是紅土遍遍看起來真的很荒涼
但只要有認真看新聞
都還是可以找出一些脈絡


https://imgur.com/jwYRuuS
https://imgur.com/B7w0jox
[圖]
 
[圖]
最後以客群，族群，房型來看
A7的課群大多是當生之年
也就是說學校幼稚園補習班為剛性需求
以我們的經驗來說
大多還要3~5年的時間才會陸續進駐
一個重劃區從規劃到成形，大多都要10年起跳
起跳喔！不是十年就會成形了

目前新北真正能談上成形的
也只有新板特區而已
但新板只有47公頃就開發十幾年了
所以不管任何的重劃區
都需要很漫長的時間
中間也會經歷過許多黑天鵝或是反轉
唯一能支撐區域，歷久不衰
還是回歸到"產業"跟"交通"

A7的產業沒辦法跟竹科比
所以A7註定就不會有竹北的爆炸增值
但有產業的地方
相對也比較不用擔心投資客拋售


一樣的邏輯
推到其他重劃區也是一樣
我沒辦法預測未來
我連明天沒辦法預測
整理這些資料是希望讓網友了解過去的案例
進而推斷未來的走向
才能作正確的判斷

有耐心看到這邊的如果想看完整版
可以去臉書找"桃園龜山A7重劃區"

我沒有要開課，也沒有要騙流量
只是當你有能力講，也有人願意聽
事實證明也真的有幫助到人
你就會想講給比較多人聽，就這樣而已

還有這一波房價漲要先弄清楚
是因為區域建設導致房價上漲
還是通貨膨脹(缺工缺料)導致房價上漲
這是兩碼子事
當美國QT升息縮表
多的現金被收回去美國
而你又選到一個不是因為建設而上漲的區域
那我就會替你未來的房價感到擔憂了

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.61.235 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YscwIfg (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1658482322.A.A6A.html
※ 編輯: NovaShin (1.160.61.235 臺灣), 07/22/2022 17:33:51
推 Sam27: 龜山大多系統廠，收入略低於內科，但贏新北多區很多1F 07/22 17:43
推 FaFaFaT: 最後一段是不是不能套用新竹竹北 畢竟是靠產業2F 07/22 17:44
→ olivewood: 新北成型的只有新版特區？3F 07/22 17:46
成形的定義看人
我自己的定義就是生活機能充足
就學，就業，生活機能與娛樂
都不需要靠其他區域
你可以說說看新北還有哪些重劃區
可以做到這個程度
順便告訴你一個壞消息
當區域成形，附近無其他素地可建設
房價就不會再有大幅度的上漲了(扣除通澎)
你可以去看看新板這波扣掉橋峰外
還有誰跨過105年的前高
→ olivewood: 你成型的定義是什麼4F 07/22 17:49
→ IS0987: 單純好奇問頭前沒跨過前高嗎？5F 07/22 17:58
https://imgur.com/c0gWzFm
[圖]
頭前基本上並不是一個完整的重劃區
當初新北市政府設立在板橋
為了避免板橋過於負荷
才在新莊規劃副都心
副都心當初規劃商業區
頭前規劃住宅區
所以頭前的生活機能
就業機會都建立在副都心上
當初會這樣規劃就是仿照下列這個區域
住商分離，規劃政府機關(中央合屬辦公大樓)
https://imgur.com/2Y1qv2A
[圖]
所以不能只用有沒有過前高來判斷
當然定義隨人
但台灣最成功的重劃區就是信義計畫區
以他來當範本我覺得大家都可以接受
→ sam21sam21: 我覺得Nova大說的這個滿客觀的6F 07/22 17:58
其實我講的東西都很客觀
只是我發現PTT很容易被斷章取義
而且打字不像講話，一個點沒講好就會誤會
像前面我講的某區超越某區
講的是上漲的幅度～算了不說惹
→ IS0987: 印象中頭前上一波很像沒有6字頭成交的案子還是我沒發落到7F 07/22 17:58
→ IS0987: 然後推一下圖文並茂
推 Colac5566: 可以說一下觀音草漯嗎？9F 07/22 18:00
→ Colac5566: 這邊在地客超認同外地客不看好
老實說我覺得草漯送分題耶
現在營造成本這麼高
2x萬的房子就是買房子送土地
只是那邊的產業所得也不是太高
要有巨幅的漲幅還是要回歸到區域收入
那邊產業我比較不熟，印象中偏工廠
實際收入要看看
※ 編輯: NovaShin (1.160.61.235 臺灣), 07/22/2022 18:10:32
推 pineapple530: 感謝nova哥11F 07/22 18:09
推 rabb2000: a7主打的就是捷運500公尺內走路可到， 買太遠不如別買。12F 07/22 18:13
日本搭電車平均步行時間可以查一下
現在還有電動滑板車很方便
推 Lions2020: Nova哥給推~我的工作也是長跑案場，您是跑單.專案.主委13F 07/22 18:19
→ Lions2020: .還是市調？
→ NovaShin: 我是男跑單哈哈哈15F 07/22 18:21
※ 編輯: NovaShin (223.140.93.0 臺灣), 07/22/2022 18:24:42
推 Lions2020: 男跑單不多唷，下次我去案場時來找找，看看能不能發現16F 07/22 18:27
→ Lions2020: 你！
推 tonybk: A7會漲根本是通膨、炒作 跟隔壁有什麼關係？18F 07/22 18:35
→ tonybk: 我去年初看寶咖咖的也才20出頭  是自己不買怪誰？
推 arther610326: A7已經沒有太多的土地能給政府開發公共建設，後面20F 07/22 18:36
→ arther610326: 還有A5-A6一整片地
推 arther610326: 土地成本及重劃區腹地完整考量，A5-A6為捷運TOD發展
→ arther610326: 會比A7有機會且更完整。
推 fs6u12: 文青國中小那個區塊不錯，明年中、後學校第一期工程蓋好24F 07/22 18:44
→ fs6u12: 後，搭配附近幾個案子都會交屋，機能、店舖會增加不少
推 yiliang1107: 三峽應該也算成功案例26F 07/22 18:45
→ NovaShin: 三峽娛樂這塊比較欠缺，光是要看TopGun2就要出遠門了27F 07/22 18:48
→ NovaShin: 不過每個人定義不一樣，就看每個人需求
推 Chris5566: A7公共建設兩年前跟現在沒兩樣，還是一樣糞，會漲就是29F 07/22 18:51
→ Chris5566: 通膨吃A89豆腐
推 freekid: 漲太快機能還沒跟上 長期對人口移入區域發展不是好事31F 07/22 19:07
推 lasoon: 推個代銷王   A7長期就是會慢慢追近A8A9 本來就算同生活圈32F 07/22 19:13
推 GoDieTeam: 三峽看電影主要去新版跟土城日月光，快速公車直達府中33F 07/22 19:14
→ GoDieTeam: 站跟板橋車站，純看電影開車去日月光很舒服
推 alonzohorse: 確實 A9就是未來a7的樣子35F 07/22 19:18
推 chouvincent: 還早 就是要等36F 07/22 19:22
推 dakkk: a7多半是小2小3房 a9幾乎是大三以上 客群不一樣 居民素質37F 07/22 19:24
→ dakkk: 不同
推 huigi: 推39F 07/22 19:42
推 littlea: a7 a9 a5 一起逐步往上40F 07/22 19:49
推 DraymondHuan: 認真文給過，但是補一個你沒提到的隱憂，就是林口台41F 07/22 20:04
→ DraymondHuan: 地以後的交通問題。桃園市府當初A7容積率給到誇張
→ DraymondHuan: 的500%，如果重劃完成（像北大特區那樣），推估戶
→ DraymondHuan: 數會到5萬戶，算上原本林口新市鎮約6萬戶。以後上班
→ DraymondHuan: 時間國道的車流量應該會非常恐怖
推 DraymondHuan: 我現在想到唯一的解決方式就是，要嗎那五萬戶都是在
→ DraymondHuan: 林口、桃園上班的，要嗎就是好好祈禱中商區的大地主
→ DraymondHuan: （沒記錯的話有宏國跟台塑）永遠不要開發這些地
→ DraymondHuan: 不過這樣空橋又會連不起來….
推 f860506: A7交通就註定無解阿 大直交通條件得天獨厚 南港四鐵共構50F 07/22 20:21
→ f860506:  A7未來絕對塞到爆
→ f860506: 現在到4字頭再往上利潤有多少？
推 jecko: 之前sam大說A9價-7萬 不知道會不會到53F 07/22 20:26
推 littlea: 住a7在附近廣達上班即可54F 07/22 20:27
推 jecko: A9小坪數m01說漲到58/p A7能不能追到 天知道55F 07/22 20:28
推 x156w423: 推N大分享, 科技園區旁的重劃區就是有支撐~56F 07/22 20:39
推 ultradev: A7其中一個客群的確是台北上班族，比的是通勤時間而不是57F 07/22 21:25
→ ultradev: 地理距離。同理，A7的房價不是跟A9比，是跟A7差不多時間
→ ultradev: 到台北的其它捷運站比，所以以前二字頭的A7很划算
→ f860506: 板上A9 扶輪旁都有39萬平轉的了 A7追四字頭的真的…60F 07/22 21:39
推 overhead: 對往台北通勤的人而言 A7 A9差了機捷9分鐘 而且A7捷運站61F 07/22 22:39
→ overhead: 500公尺內的實用店家比A9多 A9熱鬧在三井那邊 離機捷有
→ overhead: 點距離。我一直覺得A7比A9更適合往台北通勤的人 還比較
→ overhead: 便宜
推 emily77choco: 推65F 07/22 23:22
推 CrabBro: 新板跟一般重劃區差距太大根本不適合一起討論66F 07/22 23:34
推 s26492755: 我聽過 「地都被你們台北人買走」67F 07/22 23:50
推 s26492755: 其實A7 cp值很高 尤其對在林口工作生活的人  當然有錢
→ s26492755: 我是選A9的
推 DarkAlex: 推原po好文分析 也推樓上s26492755中肯 有錢買a9 cp選a770F 07/23 01:10
→ Jaredlion: 生活機能 交通改善之後，會更好71F 07/23 01:56
推 fs6u12: 我朋友加我共四人買A7全部都在雙北工作，A7應該八成以上72F 07/23 03:24
→ fs6u12: 都在雙北工作，除了在台地工作的桃園人，不然桃園人不會買
→ fs6u12: A7
推 oceanman: A7發展完可能要到203075F 07/23 07:02
→ joseph4229: A7很多一半一半的，一位在華亞科、另一半在北市上班，76F 07/23 08:27
→ joseph4229: 這種族群住A7近乎是唯一且最佳解
推 rmna: 說A7沒靠台北市就業太偏離現實了吧78F 07/23 08:35
推 sk0515: 同意j大 我好幾個同事都是這樣79F 07/23 12:31

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