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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-08-20 14:23:04
看板 home-sale
作者 anti87 (888)
標題 [新聞] 誰說包租婆好賺？專家喊「買股不買房 才
時間 Fri Aug 19 12:42:33 2022

https://udn.com/news/story/121591/6546051

誰說包租婆好賺？專家喊「買股不買房 才會是有錢人」

一直以來，總有不少媒體，喜歡報導有錢人的致富之道、投資思維的內容，或是富人的特
質與好習慣，例如像是：有錢人在花費上，總是很節儉與克制，不該花的錢絕不亂花；或
是有精準的投資眼光，勇於大膽進場…


然而個人認為，以上這些內容，多半是與個人人格特質有關，很難為所有投資理財大眾學
習及套用。且一般大眾如果沒有從源頭選對資產配置，恐怕就將註定此生，是否能成為富
人的最大關鍵。


筆者認為，這裡提到的「從源頭選對資產配置」，就是「買股，不買房」的重點。而這，
就要先從最近的一件，朋友介紹的投資案，以及筆者從幾本最近半年，所看的書裡的共同
結論說起。


前幾天，有位朋友推薦筆者一個「不錯的投資機會」。她說因為台積電在南科設廠的關係
，台南地區房子一戶買價約700、800萬元，但至少都能租到2萬元左右！

儘管這樣的年報酬率，也還有3%（假設前提是「完全沒有貸款」），確實比目前銀行定存
的1%左右高出甚多。所以一開始，筆者對這個投資建議，還真的是有些「心動」。

不過在經過一番冷靜的思考後，筆者的想法，卻有了不同的轉變。簡單先說結論：除非房
子未來準備自住，以上買房並出租以做為投資之用，恐怕是非常不合適的。

以才剛看完的《只有資本主義的世界（Capitalism, Alone）》為例，雖然它是一本分析
全球兩大資本主義差異，以及探討財富不平等的書。但是，裡面的一些內容，再加上近半
年看到的，不同主題及內容的書籍中，居然有著與投資理財相關的共同致富密碼：想要成
為有錢人，千萬記得要「買股，不買房」！


首先在《金融詛咒（Finance Curse）》這本書中，作者Nicholas Shaxson指出，美國最
富的5%人，握有2/3的股份。且由於公司越來越優先拿利潤，買回自己的股票，而非用來
投資，使得股價大漲，並造成股東受惠最大。根據Nicholas Shaxson所引述資料顯示，
2015年，公司回購股票佔公淨收入的比，美國是110%、英國更高達150%。


另外在《大逆轉：金融擴張如何推升不平等（Divested：Inequality in the Age of
Finance）》這本書中就提到：自1980年代開始，雖然美國全國的財富繼續增加，但經濟
成長的果實，幾乎全都落入最富有的前20%家庭手裡。富人（富有家庭）的致富方程式就
是：高所得→投資更多→賺到更多的錢→改善子女人生機會→財富移轉→更為富有！

一般來說，富人的資產配置主要是股票（美國前10%的富人，擁有80%的股票，包括直接持
有股票、股票共同基金、退休帳戶、年金和信託），中產階級則多半是房地產；至於窮人
，則擁有最多只能穩定家庭生活，但對於累積財富沒啥幫助的車子及房子，且可能欠下一
筆不小的車貸及房貸（經統計，一半人所欠房貸，大約是住宅價值的1/4）。


該書作者林庚厚及Megan Tobias Neely 認為，自2007年以來，美國社會不平等大幅擴大
之中，頂層所得一直能保持穩定，但底層60%人口的收入卻下滑的原因，就在於房貸危機
，造成中產及勞工階級家庭的財富崩跌。特別是家庭往往將很大一部分，甚至是全部，全
都重押在房屋的投資上。不但債務負擔較重，也比較容易因為失業，或是遇到緊急醫療狀
況周轉不靈而債台高築。


作者林庚厚及Megan Tobias Neely指出，有錢人雖然借得多，但利息也低。且有錢人的所
得中，有30%~50%是用於投資（以便賺取更多財富），而窮人則多半是「入不敷出」。

至於在《只有資本主義的世界（Capitalism, Alone）》一書中，專門研究全球不平等議
題、曾任世界銀行（World Bank）研究物門首席經濟學家的作者Branki Milanovic，就引
述2013年的數據指出，全美1%的富人，擁有一半以上的股票、55%的金融證券、65%的信託
產品，以及63%的股份，使得全美90%的財富，都集中在10%的富人手中。


這些有錢人的特徵，主要是「有更多資產」、「資產/所得比較高」，以及「有更多不同
類型的資產（證券及金融工具佔3/4，房產則不到10%）」；中產階級的特徵則是「資產不
多元（主要擺在房地產）」及「舉債度高（2010年已高達80%）」。


為什麼富人越富，但中產及窮人的財富，遠遠落後於富人？ Branki Milanovic 認為其最
主要的關鍵，就在於「不同資產類別的回報率是不同的」。他引述文獻資料指出，從1983
年到2013年這30年間，有錢家庭的家戶所得較高，是因為金融資產的表現，遠勝過房地產
。


以金融資產為例，其平均實質（排除通膨）年報酬率為6.3%，但房地產的平均實質回到率
，就只有0.16%。如此之下，財富排名前1%的總資產報酬率，每年平均是2.9%，中間60%的
中產階級報酬率，則只有1.3%。30年下來，以上的差異讓富人的投資報酬率，整整多了

60%。

Branki Milanovic 整體歸納來說，富人的資產報酬率較高，是有以下三大原因：首先，
富人持有較高比例的長期報酬資產（資產組合效應，因金融資產報酬率高於房地產）；其
次，富人從資產收益的每一塊錢課稅較低（稅率優勢，因金融資產稅率教低）；第三，進
入費用和資產每一塊錢的管理成本低（低進入門檻效應，因為高報酬資產投入門檻高）。

且過去幾十年中，同時有「高勞動所得（來自薪資收入）」及「高資本（來自資本投資）
」所得的人口比重持續上升。儘管富人許多收入，仍然來自資本所得，但很多人也是勞動
者。依數據顯示，美國前10%高資本所得者，也是前10%高勞動所得者。


依照《下流世代（99%：Mass Impoverishment and How We Can End It）》一書作者
Mark E. Thomas所做的整理，美國GDP以薪資報形式分配給員工，在1980年代時為49%，但
到了2015年，就只剩下43%。從1980到2015年，整體GDP成長了147%，但薪資中位數僅僅只
成長1%。


數據顯示，自1950年代以來，生產力成長呈直線上升，但從1980年代以來，時薪沒有提高
太多。根據《競爭之死（The Myth of Capitalism）》一書作者Jonathan Tepper及
Denise Hearn所整理的數據資料，2014年時，美國執行長/勞工薪資的倍數是300倍（
303.4倍，2000年時，一度還高達376.1倍）。也就是說，「勞工正在以較少的勞力，生產
較多的商品；公司正在賺取更高的利潤，可是，好處並沒有跟勞工共享」。從另一個角度
來說，就是企業所賺到的錢，都分給持有股票的股東了。


以上，筆者花了一些篇幅，把這幾本主題不同，但關於「富人之所以成為富人，且越來越
富」的原因陳列，就是想趁此機會提醒國內投資理財大眾，千萬要揚棄過往不切實際、沒
有大規模真實統計數據佐證的錯誤迷思了。


以國內為例，根據過往資料統計，過去15年，0050 ETF的平均年化報酬率至少有8%（
https://fund.udn.com/fund/story/7488/6374780），以上面提到的台南700、800萬房子
《「我是有錢人」迷思665》高配息ETF真的值得投資嗎？！ | 理財觀點 | 個人理財 | 基金
[圖]
國內投資人對於「高配息」的要求，已經到了「高，還要更高」的境界。只不過，高配息真的能帶給投資人最高的投報率嗎？恐怕也是未必。 ...

 
為例，除非年複利報酬率也能超過5%（如此一來，得保證15年的房價漲幅，要超過208%，
也就是由現行800萬元，漲到1664萬元以上才行），否則，投資0050的整體報酬率，將遠
高於買房並出租。


但就算如此，從事不動產投資的人，還必須注意以下幾大問題，首先就是「初期投資金額
不低」。且正因為單次投資金額過大，投資人就很難因為「標的分散」，而降低「選錯標
的」的風險。


其次，由於投資標的過於單一，未來就算要脫手或轉換投資標的，也很容易因為標的（房
子）先天上的特質，而比一般標準化的投資標的要困難一些，且時間延長。

再者，只要是出租，就有可能遇到「空租」，以及房屋維修費用等問題（有興趣的讀者，
也可以參考此文：
https://www.cnbc.com/2022/08/11/mill...can-afford-to-waste-money.html
、https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4023507。當然，美國在房地產持有的
百萬富豪：不要買房 除非你有能力浪費錢 - 自由財經
[圖]
〔財經頻道／綜合報導〕Grant Cardone是美國知名的銷售訓練專家，同時也是位白手起家的百萬富豪，他曾被英國商業資訊網Richtopia評為世界十大最具影響力的CEO，與股神巴菲特、特斯拉 ...

 
費用及稅負上，比台灣高出非常多）。以上種種，都會影響（降低）整體不動產的投資報
酬率，值得想要透過房地產投資而致富的民眾多加參考。


心得：

簡單講，富人的特徵是，主要投資在股票上，中產階級和窮人投資在房地產

而中產階級與窮人的差別在，中產階級是買來自用和租人

窮人則是貸款買房或是租屋。


各位房子買整排的大房東怎麼看？

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推 jc761128: 這邊誰沒有雙棲0.01F 08/19 12:44
→ hide0325: 我有時候都懷疑人類中是不是有些人還沒進化，只能單方2F 08/19 12:45
→ hide0325: 面思考
噓 abyssa1: 基本常識老生常談以為發現新大陸？4F 08/19 12:46
推 domybest1125: 小孩才做選擇，我全都要5F 08/19 12:47
推 IS0987: 顆顆6F 08/19 12:47
推 gy55662008: 超過2億的部分要投報買房真的管不過來啦7F 08/19 12:49
→ gy55662008: 多數人資產一億以下 買貸款8成的投資還行啦
推 karachi: 台灣持有稅負低啊9F 08/19 12:50
推 roy0710: 2億在中南部 用套房的量來看也破百間 可以請小妹來輔助10F 08/19 12:53
→ roy0710: 管理了！
→ AhJaTyYn: 有房的一堆都有買吧12F 08/19 12:54
→ AhJaTyYn: 買骨的就不確定了西
噓 OxFFFF: 倒果為因，變富有是創立或持有幾十倍成長公司的股票（小公14F 08/19 12:55
→ OxFFFF: 司股份），若不會擇股應該只會更慘
→ OxFFFF: 對於不會擇時或擇股的人，買房子失敗率還是低多了
推 kusomanfcu: 租金投報+房價漲幅投報 *槓桿17F 08/19 13:02
推 HANAXALICE: 有夠智障18F 08/19 13:02
→ kusomanfcu: 目前是房屌打005019F 08/19 13:02
推 IS0987: 怎樣都不會比去年想買房自住，今年就一排房的人猛吧@@20F 08/19 13:03
→ sigma2003: 其實差不多，只是房屋有槓桿，股票可以利用增貸製造，21F 08/19 13:06
→ sigma2003: 但前提還是要有抵押品
推 castalchen: 上市櫃公司老闆大股東都是有錢人這些人當然會有很多23F 08/19 13:12
→ castalchen: 股份 這不是買股票有錢 是創業成功或是參與到創業成功
→ castalchen: 的有錢
→ castalchen: 這些人到底是真的不知道還是有什麼問題
→ henrk: 拿個最近出名的華新來說，南京賣一次房子比10年本業還賺!!27F 08/19 13:18
噓 nicemood: 又在二分法 正常人兩種都會投資吧 只是佔比的問題28F 08/19 13:19
推 rabinson: 算投報沒算槓桿，零分文。29F 08/19 13:21
推 kevinhon: 結論一句話，房版魯空是有錢人30F 08/19 13:32
推 lolpklol0975: 不對哦  目前呆丸房價是起漲點 不要不信31F 08/19 13:38
推 daniel3658: 又不是死忠仔  買股買房只能死忠擇一喔?32F 08/19 13:43
→ NightxFrog: 拿外國人的觀點套用華人市場，表示「專家不曾投資過」33F 08/19 13:43
→ NightxFrog: 現階段兩岸三地以製造業為主，最重要的就是人跟土地
→ NightxFrog: 但歐美就不同，喜歡新創，偏好高風險投資，冒險精神強
→ NightxFrog: 價值觀的形成，底下會有「物質條件」等作為基礎
推 HGT7473: 只適用美國吧，台灣都是雙棲37F 08/19 14:20
→ HGT7473: 百年前大家族到現在子孫都握有大量房地產收租，公司只是
→ HGT7473: 玩具，你覺得呢？
→ morrishh: 同意2F40F 08/19 14:25
噓 icoann: 只適用美股，台股打開營收看一堆業外收入比本業多41F 08/19 14:28
推 zetaj: 歐美世襲的資產階級哪個是沒有大筆土地房產的？42F 08/19 15:04
推 yesyesyesyes: 哈哈  提南科根本就是外行  根本超好出租43F 08/19 15:39
→ ceca: 林榮三表示:台灣人路過44F 08/19 15:44
推 EddieJeremy: 台灣買房年報酬18% 誰還買股?45F 08/19 15:45
→ Ddylan: 所以我窮啊,富人給你們當46F 08/19 15:51
推 kevinjl: 所有的公司工廠老闆 都有自己公司的未上市股票47F 08/19 15:57
→ kevinjl: 有資產管理公司股票 老闆是有股票 還是有房產？
→ miniUU: 看看總統，光繼承就幾筆地產了，有一筆出租的月租就超過台49F 08/19 15:59
→ miniUU: 灣月平均薪資
推 hdw: 先說說哪個富人沒有房產51F 08/19 16:00
推 molopo: 問身邊有錢的長輩是買房多還是買股賺的多 就可以知道了52F 08/19 16:08
噓 bms: 那是美國53F 08/19 19:21
推 devil007: 當然雙修啊！54F 08/19 20:34
推 physicsdk: 笑死55F 08/19 21:51
推 ship1228: 倒果為因，超級富豪，因為開辦企業，身價都在股票上，56F 08/20 00:12
→ ship1228: 現實台灣越窮的人越應該買房，穩定開槓桿，你沒幾毛錢
→ ship1228: 在那邊存股，存錯直接變白痴
→ lolpklol0975: 不對喔  台灣房價現在只是起漲點59F 08/20 08:26
推 kevinhon: 不是套在山頂上，就是反串現在是起漲點，魯空對房市向來60F 08/20 13:44
→ kevinhon: 都是沒營養的論述

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