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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-09-15 19:49:12
看板 home-sale
作者 s8752134 (Sea)
標題 Re: [閒聊] 三房公寓高價收租是不是附近一定要好停
時間 Thu Sep 15 10:33:06 2022


※ 引述《ianwu0008 ( )》之銘言:
: 標題打不完,其實想問的是台北精華區,
: 看到一間價格不錯的想拿來用高檔裝潢收租,目標收四萬以上,
: 但發現如果要做這種案件,是不是一定要附近好停車?
: 查591台北的租金,基本上公寓高價區間我定義是四萬~五萬這個範圍,
: 會租到這價位的,通常是在精華區+高檔裝潢,
: 客群也多半是一家四口,年收入兩百~三百萬以上的族群,
: 既然都是高收入、且有小孩了,應該不太可能沒買車。
: 假設附近極度難停車,是不是這些客群會覺得遠遠找車位太麻煩,還不如去租別的地方的
: 大樓或是其他案件。
: 因此這些難停車地方的公寓,花重本翻新似乎不太適合,反而是便宜基本裝潢弄一下,租
: 個三萬左右就好了,有台北包租公前輩分享一下經驗嗎?還是其實不影響?


 分享一下我一間出租房的作法 - 先說我是做共生公寓三人合租那種。

 其實吼... 共生公寓說穿了就是雅房多公共空間而已,你可以把它思考成

 本來可以做 6 -8 間雅房每間收租8000,變成三間雙人房,多客廳+廚房,

 每間收1.5萬,看似租金收入變少但其實管理變簡單和人員素質高很多。


 重點是這種共生公寓相較隔套隔雅之類的,完全沒有違法的問題。

 你乖乖申報租賃所得就沒事了。


 說回來地點的選擇,肯定選在捷運站附近是大加分,當然平均房價價也相對高...

 另外如果你租的對像是這種共生公寓,通常是兄弟姊妹合租、朋友合租、同事合租的,

 附近機車格遠近會大於有沒有汽車公有停車場,但當然你如果是租有家庭的,附近


 有公有汽車停車場自然是加分,其次有家庭的附近有公園也加分。

 除此之外,周遭的生活機能也很重要,講最白的就是便利商店距離多近,周遭的生活

 機能飲食等是否都方便,如果是帶小孩的家庭則是到學校的距離是否OK等諸多考量。

 以上各點儘量針對你預期的受眾去挑有符合條件地點的物件。



 至於裝潢是否要多花錢弄到高級裝潢...

 基本上我的看法是通常會想弄到高級裝潢出租的人,主要的考量不太是租金的增加,

 而其實是 "篩選租客",也就是說你想做比較高端的市場避免一些出租房會遇到的

 管理問題,如果是這考量,那你可以考慮。

 但我必須說個人過去在台北市租房或現在出租房的經驗,基本上你有做正常的全室

 翻修把價格已經拉到3萬或以上的情況,這種區間的租客基本上都已經很正常了,

 比較可能會有問題的都是三房租金在2萬以下的機率較高。


 所以花更多錢想篩選租客這點其實就有點多餘,那自然就回到花更多錢提高租金這點,

 要不要花取決在你額外投入的成本 / 預計可提高的租金,回收期有多長?


 例如你本來150萬的預算,額外再花150萬弄成高檔裝潢,每月租金預期多收一萬,

 這樣等於你的成本回收期要 150 期(12.5年),那我就認為這太長了。

 通常我是建議回收期在 60期以內的你再考慮,超過除了回收效益較慢外,你也需考量

 裝潢的折舊和人為/自然的損害。

 所以你最終評估就是看你到底預期想要出租的目的是為了特化租金? 做區隔市場?

 如果確定是你文中說的想做較高端的市場,那你就評估看看額外裝修費的回收期是否

 符合效益吧。


 但你這點自己要拿捏好,除非是公寓一樓帶庭園那種有特殊價值的物件,不然大多

 台北高端的租客,當你公寓價格太高的時候,多半寧願會選的還是有大樓的物件,


 所以假設你希望把租金拉到5萬,你也必須很清楚同樣的5萬在周遭能租怎樣的大樓物件


 ,千萬不要變成裝潢好像好一點點而已(讓人覺得沒甚麼差),但租金卻跟大樓的一樣,

 這種狀況就會很尷尬競爭力就會低落。





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ianwu0008: 很多之前沒思考到的細節 真的是滿滿乾貨 太感謝了1F 09/15 10:50
shenevol: 這篇很棒 感謝分享2F 09/15 10:53
asd31415926: 感謝分享3F 09/15 10:54
lulo1823: 推 好文4F 09/15 10:58
liana1025: 好奇共生公寓電費怎麼算?包在房租還是憑單平分?公共5F 09/15 11:01
liana1025: 區域很多吃電
georgepg25: 洩露太多了,共生公寓五年前就在玩了,那時候還很潮,7F 09/15 11:05
georgepg25: 現在太多了對手了
Annahahaha: U質好文,推9F 09/15 11:05
ph0822: 雙北現在搞共生的真的有點多…僧躲粥少,不過最後面講的10F 09/15 11:16
ph0822: 完全正確,不上不下的裝潢只配得上不上不下的租客,花點
ph0822: 小錢整理出質感,租金跟租客的素質自然就上去,但也是很
ph0822: 多房東想不通才有共生的市場XD
abyssa1: 現在隔間裝修麻煩成本高 居住需求一樣在 才變共生公寓14F 09/15 11:26
lbehide: 公寓的最大對手就是中古大樓,只差一兩千的情況下,一定15F 09/15 11:31
lbehide: 是優先選大樓
IS0987: 推17F 09/15 11:35
suPerFlyK: 透露太多了18F 09/15 11:35
sagarain: 要看鎖定哪一種租客 願意公寓的大多是因為大空間需求19F 09/15 11:38
bms: 借內文 問一下有沒有負責台中的共生出租業者20F 09/15 11:51
bms: 台北很多但是我台中都找不到
bms: 台中租金很高建議業者來台中發展
gardeniablue: 好奇這種,其中之一不住的情況是如何解決23F 09/15 12:10
gardeniablue: 記得有共租的,房東是收固定租金
gardeniablue: 共租的不租是租客要去煩惱
kagaya: 其實我一直覺得很奇怪:共生公寓…那跟普通三房公寓,以房26F 09/15 12:24
kagaya: 間為單位,分三組人租,有什麼不一樣…?
kagaya: 以前都同學找幾個,租一層公寓,租金自己分啊。是一樣的東
kagaya: 西嗎?
IS0987: 類似的概念30F 09/15 12:27
IS0987: 現在很多是不想要室內隔套那種空間,所以會改成共生這種,
IS0987: 至少空間相對大,這種的問題就在於人的習慣差距
IS0987: 但是租金投報都相對好
kagaya: 這樣如果有原有格局的公寓更方便,不用改就可以拿出來租了34F 09/15 12:31
asd31415926: 共生聽起來比較潮35F 09/15 12:34
IS0987: 共生有些都弄的很文青36F 09/15 12:35
abyssa1: 早期做共生公寓有的會先找個白人入住 跟你說可以語言交37F 09/15 12:43
abyssa1: 換 要交換別的東西當然也是可以
IS0987: 什麼!!39F 09/15 12:52
garyddt: 看Zuker轉成租寓,也是因疫情打到共生的痛點(空租),目40F 09/15 13:11
garyddt: 前轉回去做整層出租
Hawaii015: 對啊 共生公寓 公共電費怎麼算 共生有什麼缺點嗎42F 09/15 13:17
chipretender: 站租客角度共生我覺得很麻煩...感情生變或是新房客43F 09/15 13:21
chipretender: 真的不合拍每天住起來應該度日如年....
s8752134: 回樓上幾位電費問題, 基本上我的作法是找一個主要簽約的45F 09/15 13:22
s8752134: 其他兩間房客也都是該人的親朋好友, 所以電費他們自己
s8752134: 去攤, 跟我沒關係.  但我可以決定要不要讓對方來住
abyssa1: 做外國人的這波應該也很辛苦 開國門應該會有一波反彈48F 09/15 13:23
s8752134: 找陌生人各自租一間, 才會有電費怎麼攤的問題49F 09/15 13:23
sdhpipt: 共生公寓內湖出現好多年了50F 09/15 13:28
sdhpipt: 說穿了其實就是古時候的雅房分租換個名字而已
sdhpipt: 能租得起1.5萬的人 大部分都會選套房啦 個人偏見
s8752134: 不一定, 其實一般的隔套沒有客廳廚房這種舒適空間53F 09/15 13:37
s8752134: 隔套要煮個東西只能窩在小桌子上
s8752134: 冰箱也是超小冰箱  想買點吃的喝的冰的 沒啥空間
s8752134: 簡單說就是贏在比較像個家拉
NicholasTse3: 推 感謝分享57F 09/15 13:56
bms: 推薦去台中發展 房租出乎意料的高58F 09/15 14:33
gardeniablue: 北屯眷戀山光好宅有共居房59F 09/15 15:05
gardeniablue: 覺得共生要房客不會因租客增減影響房租才比共租好
gardeniablue: 但是感覺上…共居人很影響生活品質
roy0710: 8000、9000的套就一堆有流理臺 沒有優勢吧 好做早就一堆62F 09/15 15:41
roy0710: 了
Hawaii015: 謝謝說明64F 09/15 15:51
liana1025: 謝謝s26大說明,不過這樣共居人的關係真的很重要…65F 09/15 16:25
liana1025: 打錯,s87大XDDD
waitacoffee: 公寓三房應只會有一間塞雙人比較舒適67F 09/15 17:44
waitacoffee: 花點裝潢錢,弄個日系北歐復古風,就可+2000篩選房客
waitacoffee: 在台北住這比較舒適

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