※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-09-15 19:49:12
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作者 標題 Re: [閒聊] 三房公寓高價收租是不是附近一定要好停
時間 Thu Sep 15 10:33:06 2022
※ 引述《ianwu0008 ( )》之銘言：
: 標題打不完，其實想問的是台北精華區，
: 看到一間價格不錯的想拿來用高檔裝潢收租，目標收四萬以上，
: 但發現如果要做這種案件，是不是一定要附近好停車？
: 查591台北的租金，基本上公寓高價區間我定義是四萬～五萬這個範圍，
: 會租到這價位的，通常是在精華區+高檔裝潢，
: 客群也多半是一家四口，年收入兩百～三百萬以上的族群，
: 既然都是高收入、且有小孩了，應該不太可能沒買車。
: 假設附近極度難停車，是不是這些客群會覺得遠遠找車位太麻煩，還不如去租別的地方的
: 大樓或是其他案件。
: 因此這些難停車地方的公寓，花重本翻新似乎不太適合，反而是便宜基本裝潢弄一下，租
: 個三萬左右就好了，有台北包租公前輩分享一下經驗嗎？還是其實不影響？
分享一下我一間出租房的作法 - 先說我是做共生公寓三人合租那種。
其實吼... 共生公寓說穿了就是雅房多公共空間而已，你可以把它思考成
本來可以做 6 -8 間雅房每間收租8000，變成三間雙人房，多客廳+廚房，
每間收1.5萬，看似租金收入變少但其實管理變簡單和人員素質高很多。
本來可以做 6 -8 間雅房每間收租8000，變成三間雙人房，多客廳+廚房，
每間收1.5萬，看似租金收入變少但其實管理變簡單和人員素質高很多。
重點是這種共生公寓相較隔套隔雅之類的，完全沒有違法的問題。
你乖乖申報租賃所得就沒事了。
說回來地點的選擇，肯定選在捷運站附近是大加分，當然平均房價價也相對高...
另外如果你租的對像是這種共生公寓，通常是兄弟姊妹合租、朋友合租、同事合租的，
附近機車格遠近會大於有沒有汽車公有停車場，但當然你如果是租有家庭的，附近
附近機車格遠近會大於有沒有汽車公有停車場，但當然你如果是租有家庭的，附近
有公有汽車停車場自然是加分，其次有家庭的附近有公園也加分。
除此之外，周遭的生活機能也很重要，講最白的就是便利商店距離多近，周遭的生活
機能飲食等是否都方便，如果是帶小孩的家庭則是到學校的距離是否OK等諸多考量。
以上各點儘量針對你預期的受眾去挑有符合條件地點的物件。
機能飲食等是否都方便，如果是帶小孩的家庭則是到學校的距離是否OK等諸多考量。
以上各點儘量針對你預期的受眾去挑有符合條件地點的物件。
至於裝潢是否要多花錢弄到高級裝潢...
基本上我的看法是通常會想弄到高級裝潢出租的人，主要的考量不太是租金的增加，
而其實是 "篩選租客"，也就是說你想做比較高端的市場避免一些出租房會遇到的
管理問題，如果是這考量，那你可以考慮。
但我必須說個人過去在台北市租房或現在出租房的經驗，基本上你有做正常的全室
翻修把價格已經拉到3萬或以上的情況，這種區間的租客基本上都已經很正常了，
比較可能會有問題的都是三房租金在2萬以下的機率較高。
翻修把價格已經拉到3萬或以上的情況，這種區間的租客基本上都已經很正常了，
比較可能會有問題的都是三房租金在2萬以下的機率較高。
所以花更多錢想篩選租客這點其實就有點多餘，那自然就回到花更多錢提高租金這點，
要不要花取決在你額外投入的成本 / 預計可提高的租金，回收期有多長？
要不要花取決在你額外投入的成本 / 預計可提高的租金，回收期有多長？
例如你本來150萬的預算，額外再花150萬弄成高檔裝潢，每月租金預期多收一萬，
這樣等於你的成本回收期要 150 期(12.5年)，那我就認為這太長了。
通常我是建議回收期在 60期以內的你再考慮，超過除了回收效益較慢外，你也需考量
裝潢的折舊和人為/自然的損害。
所以你最終評估就是看你到底預期想要出租的目的是為了特化租金？ 做區隔市場？
如果確定是你文中說的想做較高端的市場，那你就評估看看額外裝修費的回收期是否
符合效益吧。
如果確定是你文中說的想做較高端的市場，那你就評估看看額外裝修費的回收期是否
符合效益吧。
但你這點自己要拿捏好，除非是公寓一樓帶庭園那種有特殊價值的物件，不然大多
台北高端的租客，當你公寓價格太高的時候，多半寧願會選的還是有大樓的物件，
台北高端的租客，當你公寓價格太高的時候，多半寧願會選的還是有大樓的物件，
所以假設你希望把租金拉到5萬，你也必須很清楚同樣的5萬在周遭能租怎樣的大樓物件
，千萬不要變成裝潢好像好一點點而已(讓人覺得沒甚麼差)，但租金卻跟大樓的一樣，
這種狀況就會很尷尬競爭力就會低落。
這種狀況就會很尷尬競爭力就會低落。
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推 : 很多之前沒思考到的細節 真的是滿滿乾貨 太感謝了1F 09/15 10:50
推 : 這篇很棒 感謝分享2F 09/15 10:53
推 : 感謝分享3F 09/15 10:54
推 : 推 好文4F 09/15 10:58
推 : 好奇共生公寓電費怎麼算？包在房租還是憑單平分？公共5F 09/15 11:01
→ : 區域很多吃電
→ : 區域很多吃電
推 : 洩露太多了，共生公寓五年前就在玩了，那時候還很潮，7F 09/15 11:05
→ : 現在太多了對手了
→ : 現在太多了對手了
推 : U質好文，推9F 09/15 11:05
推 : 雙北現在搞共生的真的有點多…僧躲粥少，不過最後面講的10F 09/15 11:16
→ : 完全正確，不上不下的裝潢只配得上不上不下的租客，花點
→ : 小錢整理出質感，租金跟租客的素質自然就上去，但也是很
→ : 多房東想不通才有共生的市場XD
→ : 完全正確，不上不下的裝潢只配得上不上不下的租客，花點
→ : 小錢整理出質感，租金跟租客的素質自然就上去，但也是很
→ : 多房東想不通才有共生的市場XD
→ : 現在隔間裝修麻煩成本高 居住需求一樣在 才變共生公寓14F 09/15 11:26
推 : 公寓的最大對手就是中古大樓，只差一兩千的情況下，一定15F 09/15 11:31
→ : 是優先選大樓
→ : 是優先選大樓
推 : 推17F 09/15 11:35
推 : 透露太多了18F 09/15 11:35
→ : 要看鎖定哪一種租客 願意公寓的大多是因為大空間需求19F 09/15 11:38
推 : 借內文 問一下有沒有負責台中的共生出租業者20F 09/15 11:51
→ : 台北很多但是我台中都找不到
→ : 台中租金很高建議業者來台中發展
→ : 台北很多但是我台中都找不到
→ : 台中租金很高建議業者來台中發展
推 : 好奇這種，其中之一不住的情況是如何解決23F 09/15 12:10
→ : 記得有共租的，房東是收固定租金
→ : 共租的不租是租客要去煩惱
→ : 記得有共租的，房東是收固定租金
→ : 共租的不租是租客要去煩惱
→ : 其實我一直覺得很奇怪：共生公寓…那跟普通三房公寓，以房26F 09/15 12:24
→ : 間為單位，分三組人租，有什麼不一樣…？
→ : 以前都同學找幾個，租一層公寓，租金自己分啊。是一樣的東
→ : 西嗎？
→ : 間為單位，分三組人租，有什麼不一樣…？
→ : 以前都同學找幾個，租一層公寓，租金自己分啊。是一樣的東
→ : 西嗎？
推 : 類似的概念30F 09/15 12:27
→ : 現在很多是不想要室內隔套那種空間，所以會改成共生這種，
→ : 至少空間相對大，這種的問題就在於人的習慣差距
→ : 但是租金投報都相對好
→ : 現在很多是不想要室內隔套那種空間，所以會改成共生這種，
→ : 至少空間相對大，這種的問題就在於人的習慣差距
→ : 但是租金投報都相對好
→ : 這樣如果有原有格局的公寓更方便，不用改就可以拿出來租了34F 09/15 12:31
推 : 共生聽起來比較潮35F 09/15 12:34
推 : 共生有些都弄的很文青36F 09/15 12:35
→ : 早期做共生公寓有的會先找個白人入住 跟你說可以語言交37F 09/15 12:43
→ : 換 要交換別的東西當然也是可以
→ : 換 要交換別的東西當然也是可以
推 : 什麼！！39F 09/15 12:52
推 : 看Zuker轉成租寓，也是因疫情打到共生的痛點(空租)，目40F 09/15 13:11
→ : 前轉回去做整層出租
→ : 前轉回去做整層出租
推 : 對啊 共生公寓 公共電費怎麼算 共生有什麼缺點嗎42F 09/15 13:17
推 : 站租客角度共生我覺得很麻煩...感情生變或是新房客43F 09/15 13:21
→ : 真的不合拍每天住起來應該度日如年....
→ : 真的不合拍每天住起來應該度日如年....
→ : 回樓上幾位電費問題, 基本上我的作法是找一個主要簽約的45F 09/15 13:22
→ : 其他兩間房客也都是該人的親朋好友, 所以電費他們自己
→ : 去攤, 跟我沒關係. 但我可以決定要不要讓對方來住
→ : 其他兩間房客也都是該人的親朋好友, 所以電費他們自己
→ : 去攤, 跟我沒關係. 但我可以決定要不要讓對方來住
→ : 做外國人的這波應該也很辛苦 開國門應該會有一波反彈48F 09/15 13:23
→ : 找陌生人各自租一間, 才會有電費怎麼攤的問題49F 09/15 13:23
推 : 共生公寓內湖出現好多年了50F 09/15 13:28
→ : 說穿了其實就是古時候的雅房分租換個名字而已
→ : 能租得起1.5萬的人 大部分都會選套房啦 個人偏見
→ : 說穿了其實就是古時候的雅房分租換個名字而已
→ : 能租得起1.5萬的人 大部分都會選套房啦 個人偏見
→ : 不一定, 其實一般的隔套沒有客廳廚房這種舒適空間53F 09/15 13:37
→ : 隔套要煮個東西只能窩在小桌子上
→ : 冰箱也是超小冰箱 想買點吃的喝的冰的 沒啥空間
→ : 簡單說就是贏在比較像個家拉
→ : 隔套要煮個東西只能窩在小桌子上
→ : 冰箱也是超小冰箱 想買點吃的喝的冰的 沒啥空間
→ : 簡單說就是贏在比較像個家拉
推 : 推 感謝分享57F 09/15 13:56
推 : 推薦去台中發展 房租出乎意料的高58F 09/15 14:33
推 : 北屯眷戀山光好宅有共居房59F 09/15 15:05
推 : 覺得共生要房客不會因租客增減影響房租才比共租好
→ : 但是感覺上…共居人很影響生活品質
推 : 覺得共生要房客不會因租客增減影響房租才比共租好
→ : 但是感覺上…共居人很影響生活品質
推 : 8000、9000的套就一堆有流理臺 沒有優勢吧 好做早就一堆62F 09/15 15:41
→ : 了
→ : 了
推 : 謝謝說明64F 09/15 15:51
推 : 謝謝s26大說明，不過這樣共居人的關係真的很重要…65F 09/15 16:25
→ : 打錯，s87大XDDD
→ : 打錯，s87大XDDD
推 : 公寓三房應只會有一間塞雙人比較舒適67F 09/15 17:44
→ : 花點裝潢錢，弄個日系北歐復古風，就可+2000篩選房客
→ : 在台北住這比較舒適
→ : 花點裝潢錢，弄個日系北歐復古風，就可+2000篩選房客
→ : 在台北住這比較舒適
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