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這是防雷

我專業廢話 這次就不做懶人包了

想看重點的同學們 抱歉啦

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其實我很不懂為什麼有些名嘴可以針對全台每個區域侃侃而談

基本上那個不是沒有真的深入研究就是騙子

在房地產打滾的資歷其實也才十年 比不上一些前輩老屁股

所以當有老前輩願意分享的時候

我總是抱持著虛心受教的態度

畢竟人家資產擺在那 至少驗證了他理論的正確性

當然每個時機不同 際遇不同

但像我之前陪我老婆參加婚禮 對面三個講的好像投資大神

但我知道其中一個因為沒錢吃飯把機車拿去典當 後來還是媽媽幫忙贖回的

這跟我說你多會投資？

同理 其實現實當中偶爾也才會聊到房地產

畢竟我有著愛借錢愛賭博的親戚

同時也為了避免一些在做保險跟直銷的親朋好友

我都裝窮（甚至我有一個戶頭裡面就放個一兩千是要來應付他們的）

有人想拉保險拉直銷 就說乾 升息房貸都快繳不出來了 口憐

有時還會在現場跟一些小工一起罵

房價這麼高 怎麼買得起 blabla

別人過的怎麼樣 關我屁事

身邊的人過的好才重要

但因為常常跑來跑去看房

有時也不免認識一些投資客

有的時候還在同一個物件遇到
（乾 不是說好不買了 你他媽的來看還跟我說 就看看而已）

有一次有個老房東叫住我 跟我交換一些房地產的經驗
（可能我有老靈魂吧 身邊很多大我一輩甚至兩輩的朋友）

我才知道 這個看似衣著襤褸 穿著夾腳拖 開著很破國產車 車燈撞到還用膠帶黏起來的老
人家 有著好幾億的資產

我就好奇問他 你怎麼以前都不會想跟我聊房產

結果他說 很多人講不通 點不會
必須要花很大的力氣才能讓他懂

而他看我有了幾間 也聽警衛提過我
（我跟他重複房產的社區有兩個）
他才覺得這人不是說的一嘴好房產
然候其實 買賣經驗 0 房東經驗 0

集思廣益 海納百川
有時我也會跟其他包租公婆交換看房
你看一下我的物件哪邊要改善
我看一下你的物件哪邊要加強

我看一下你的挑租客方式
你看一下我的租約

人與人之間就是互相幫忙嘛

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回到正題  房產每個區域會遇到不同的狀況

就算同為新北 我以前在汐止跟現在在新莊的操作方式也大不相同

汐止沒有捷運 但是有兩條國道交匯
氣候條件 地理位置
選擇居住的群眾使用的交通工具不一樣

我就不會在汐止搞套房 而是搞2-3房而且車位變的非常重要 受眾也是家庭有老或有小的
居多

甚至我還搞過幾個獨立權狀的車位的買賣

但到了新莊 我這邊大多1X年大樓
仰賴北捷跟機車的通勤族居多
你搞套房 受眾是這些年輕小情侶或小夫妻
當然兩房車還是香到爆
但已收租來說 當然套房好啊

套房一直以來最大的問題在借貸
（這幾年比較有解封跟放寬到7-8成）

如果你還在買套房不好轉手的觀念

我想你應該是在錯誤的地區市場做套房

https://i.imgur.com/WDT33WG.jpg

其實多半都是打電話 每週都會有幾通不同店頭打電話來開發物件

我這邊套房多的社區其實去化速度都很快

沒被去化的還是老話一句 不是貴就是爛

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在舉一個地域的例子

新莊有分上下新莊

當初決定要落腳新莊時

沒有人看好

為什麼？ 因為大家不了解在地市場

只知道新聞說副都心 就像板上說Amax

可是等我真的下來新莊市場後發現

在副都心跌價時

北捷這邊價格鐵板一塊 釋出也不多

當然市場在悲觀的時候 反而是勤勞的人有福了

那時候買家不用卑躬屈膝 買家不用被逼快速決定

我只有在市場悲觀的時候撿過斷頭

你說房子會不會賠售 當然會！

房貸違約率就算近十年都不到1%

那也不是0啊

總是會有其他的債務來逼迫屋主賠售

他不是不想放不想凹不想繼續抱著

而是他沒得選擇

就像不是有種說法

不要買發哥 茂伯 寶咖咖嗎

你以為每個人都有那麼多選擇嗎

我也想住台北市新房要大要平車要捷運要公園還要國泰的

結果我從他一億看到他一億四千萬

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所以我建議你各位

想買房最好就是進入市場去了解

盡信書不如無書

有些理論可以參考借鏡但未必能適用於每個區域

甚至這套可行但是搬去別的地方直接死掉

我是一直很不喜歡理論派

因為你如果理論正確 下一步不就是該實踐

如果經不起實務上的考驗 你就象牙塔的學者

以為全世界繞著你旋轉

何況一個好的學說

不就是應該從實務上去調整跟改善嗎

只會紙上談兵的人你說他多會打仗

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再來房子除了地域性 物件性質很重要

商用不動產 土地 跟你各位住的的家用住宅就不同

套房 兩房 三房以上 也不同

低總價 高總價 豪宅以上也不同

就算同社區 面向格局不同也差很多

我就有喜歡的社區但是某門牌的我一定不要

如果你沒接觸市場  只看新聞

你就會被搞得一團亂

怎麼有人說漲 有人說跌

到底是漲還是跌

不管有沒有買成

進入市場 瞭解市場 尊重市場

絕對比你鍵盤買房好多了

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我是真的建議自住可以在能負擔的情況下出手

如同我之前說的 今年下半年到明年上半年應該會比較多可以談好談的物件

你喜歡的物件 別人也會喜歡

那你要大家會喜歡的物件便宜賣？

不要質疑我想出貨 我好好收租著

也不用質疑我帶風向

這種房產無大戶 一年轉移超過十萬棟

就算房板的人全去買 也無法怎樣的撼動市場或者改變市場的軌跡

當然你要當槓精設定條件到你贏也可以

我只會跟你說 萌萌噠

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