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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-10-30 14:57:23
看板 home-sale
作者 blacksunday1 (killer)
標題 [心得] 竹北看房心得
時間 Sun Oct 30 10:39:58 2022


來竹北也快10年了,從2015到現在看了不下100間房,主要針對自住需求整理一些看房經驗
希望能給剛來這裡的初心者一點方向。這篇只先討論中古屋,預售屋我自己也看得不多
首先最重要的一定是地點,列一下竹北各區域,可以參考樂居的地圖:

1.縣治一期
竹北重劃區發展較早的區域,不乏20年甚至以上的建案,機能完善,各種吃的店很多
光明一路眾多連鎖餐廳,三民路/中正東路/博愛街都有許多小吃和便當,買生活用品/診所
藥局等也都很方便。早期東邊還沒那麼熱鬧時,要逛大型商場或醫院又不想去竹市的話,
大概也只能來家樂福和東元醫院QQ

啟德老闆住的那附近和家樂福對面那區我覺得都還不錯,都是生活機能好,屋齡介於
15~2X年,若預算不想拉太高可以先看看

2.縣治二期
位置大約是遠百和喜來登往外輻射這區,普遍屋齡在接近10~1X年,百貨公司/要開幕
的影城/兩座體育場/已發展完善的生活機能等,都說明這裡絕對是竹北精華區之一

只是真的沒什麼地了(據說全國電子那塊要挑戰開價新高?)發展早屋齡較高,實價登入

單價相對沒有縣三高,且普遍取得成本低,預算再多點的可以從這區先找
離遠百近真的逛街很方便,喜來登後面也不少建案可以選,但我個人偏好是可以選離遠百
稍微遠一點,但騎腳踏車可以到的區,離體育場近也是一個加分項,畢竟百貨公司不會天天
逛,但走路就可以到的遛小孩地點是在太吸引人


3.縣治三期/水瀧
縣三大概是竹北房子最密集的區域,且大樓都蠻高的,鄰近縣二熱鬧商家,豆子埔溪的
配上嶄新摩天大樓的整體規劃,可以理解為何房價漲的兇,普遍大樓都在十年內,喜歡新案
還有想挑預售屋可以從這裡和高鐵區找。
往台元方向還沒到高速公路那塊常稱為水瀧區,房價算是有個凹陷帶,畢竟實際走一趟就知
道,不少嫌惡設施都比較近。AI公園是竹北第一個特色公園,若要選這區,個人認為靠近
AI公園這幾間比較適合自住。

4.高鐵區
說高鐵區是竹北最核心蛋黃相信最少人有意見。預算夠當然首選水圳公園周圍,如果要景
關永久棟距就興隆路河岸第一排,但初新首購一定難負擔(家裡有礦當我沒說)。預算還OK
但買不起豪宅又想選這裡的人,不妨看看像帶狀綠園道/嘉豐國小/東興國中周遭,年齡稍大
的房子,都蠻適合居住的。走路就能到高鐵站當然是大加分,但我不覺得住這區的人都是

高鐵重度使用者,個人覺得高鐵這區的最大優點是均質,綠地規劃/學區/街廓市容等都是
相對好的,沒有哪一區的居住體感明顯比較差。

5.科大區
樂居畫的範圍和我認知有點不同,仲仲常說的科大區大約是福興東/縣政九/興隆路/國一
這區。這區有種鬧中取靜的感覺,且屋齡相對縣一來說又比較新,喜歡安靜純住宅感可以
先看這裡。縣政二路南端往國一這裡我覺得真的很棒,平坦退縮的人行道、新的公24

特色公園和河堤連成一片舒適氛圍。

6.法院區
大概從地方法院往外一個ㄇ字型這區,這區也是我覺得相當宜居的,HEBE買的那棟是我的
首選。文興路綠園道配上小溪,真的相當適合遛狗遛小孩。成功/興隆明星學區也是不少
人選這裡的原因,配上準備蓋的總圖,應該可以做成一個蠻不錯的文教區域。


**西區華興和台元附近看沒幾間就沒列了

特別提一下離學校近(尤其國小,幼稚園)絕對是自住有小孩的大優點,想像別人要每天多花
個半小時開車或騎車擠家長接送區,你只要牽著小孩走路接送,真的就是輕鬆寫意,這個
優點還會在二寶甚至三寶來了之後更加顯著

列好預算,選好想要的點,下一步就是先想好理想物件的條件,大方向可以先抓
例如建商/樓層/室內坪數/屋齡,先篩一波,再來就需要實際看屋,像有沒有衛浴開窗/單層
排氣/通風採光/格局動線/車位位置等等,這裡建議剛開始看屋最好做個筆記,拉表格把看
過的房子做橫向對比,有些細節不記下來真的很容易忘。另外看屋也絕不是只聽仲仲舌粲
蓮花,最好能實際設想住進去的感覺,像是你每天往外看到一排頂樓水塔會不會不爽?房間/
公共區的空間配置符合你的生活方式? 活動路線會不會讓你感到不順? 等等


看房時可以看的另一個點是社區的管理,電梯裡或布告欄可以看看是否有你很在意的點,
宣導不要廁所抽菸和晚上不要動次動次都是平常的,我還看過請住戶不要丟內褲和衛生

棉到馬桶讓糞管堵住... 垃圾處理間和回收間也是可以看出鄰居公德心的冰山一角,建議

一定要看過。

選出適合自己的物件後,建議是能多看幾次,畢竟各個時段可能都有你在意的點沒影看到。
當然房子絕對無法找到完全理想的,總是要有所取捨。

再來就是出價和談價,這幾個月市場真的有比較冷,相比1.2年前,沒看房就下斡旋都很常見
的那種熱度,我感覺比較像2016~2018那種市場氛圍,當然你如果要期待崩盤,嗯嗯...應該
蠻難的。出價前一定要先看好同社區/周遭區域的成交價格,實價登入都這麼方便了,基本
功課一定要做。但房地產價格真的和股票市場不能同概而論,不要說同一區的房子,光是同
社區,不同樓層/面向/格局就可以有數萬/單坪的差距,更何況每間房子的屋主都不同


可以先蒐集你覺得和你目標相似價值物件的近期實價登錄,必要時請銀行鑑價,先定出
一個基準,再根據自己有多想買再適度做增減,畢竟價格雖然重要,但可以負擔的範圍下,
符合自住需求的條件才是優先考量

建議剛開始看房的自住客可以不須理會專門酸竹北的那些言論,我能理解這兩年井噴沒跟
上車的鬱悶心情,尤其2年前才開始看的學弟妹們,看著目標社區每半年+5萬/p在跳,想下手
怕買貴轉眼就被另一組搶走...,過去2年竹北就是這麼可怕,目前市況轉冷真的是不錯的看
房時期,先培養看房眼光/了解自己的需求/鎖定理想社區 等等,就算現在有A案開低丟出來
你沒準備也搶不到


再來就是克服心魔真的很重要也很困難,"屋主買1000萬要賣我2500萬是當我盤子喔?馬的"
相信這種心態每個人多少會有,舉個例子我剛開始看房時有個學長就看2-3年了,從15萬/1p
就開始嫌貴,一直嫌還是一直看,一直看又各種原因一直買不下去,終於2021頭還是洗下去
了,不算時間成本,資產累積就和其他早上車的人差了多少


建議想買房自住,做好功課就直接去現場看房吧! 不要只是在591上鍵盤看房,現在仲
仲缺業績,很好找的,沒有實際談價/下斡甚至連區域環境都不熟悉真的別說你要預測房價
未來的漲跌...。還是那句老話,自住沒差,當然絕不是價格沒差,而是自住你需要考量的

"房屋實際居住價值"要比房子本身的金融商品交易性質更重要的多。而在竹北需要談到好

錢你絕對是需要許多的實戰經驗再配上比別人好一些的運氣...

最後祝大家都可以找到自己喜歡的房子~~


ps:避免引戰和有圖利嫌疑,這篇都不講建案/建商名稱~









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※ 文章代碼(AID): #1ZNUG00K (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1667097600.A.014.html
推 kentin: 2015看到現在是最近才下手買嗎？1F 10/30 10:41
推 kuohungting: 有馥甄我就推XD2F 10/30 10:47
→ blacksunday1: 2016年買第一間 2020小換大3F 10/30 10:53
推 kuanun: 以前不漲，沒成家迫切性可能覺得丟股比較賺，竹北緩漲好4F 10/30 10:54
→ kuanun: 一陣子。
推 mottohayaku:6F 10/30 10:54
→ mottohayaku:
推 wroesef95: 法院區 名人加持8F 10/30 11:00
推 alexstag: 蠻好奇沒有高鐵需求的人選高鐵區的原因？宜居程度來說9F 10/30 11:14
→ alexstag: 看你的文章其實也都還不錯


我自己是覺得學區佔一大原因,東興國中一直是明星學區,更潮的?還有康乃爾什麼的
另外大型的城市公園還是水圳/新瓦屋規畫的比較好的,綠覆和街道市容等等也是原因,
房子堆疊沒那麼密,也比縣三少點壓迫感


推 kavain: 推11F 10/30 11:17
推 YouGot5566: 藍天哥沒上到車 超級嫉妒的12F 10/30 11:28
推 gs1511: 好心得推13F 10/30 11:35
推 p20770299: hebe買那間啊？14F 10/30 11:39
推 Mulsanne: 中悅帝苑15F 10/30 11:41
推 ponchicha: 實價登「錄」16F 10/30 11:54
※ 編輯: blacksunday1 (118.166.81.74 臺灣), 10/30/2022 12:04:50
推 mfcke: 沒用啦 我後來發現 不買的人他們是心態有點問題了 類似宗17F 10/30 11:55
→ mfcke: 教跟政治信仰 抱著仇恨跟偏見
→ mfcke: 講邏輯跟道理在他們身上不管用啊 那是一種信念 要他們轉念=
→ mfcke: 承認自己十幾年耍蠢
推 alexstag: 學區跟綠帶其實法院也不錯啊，而且學區部分除了縣一，21F 10/30 12:08
→ alexstag: 成功 東興都不錯，最近還出現有人指定要的勝利國中...
推 YouGot5566: 2019若沒上到車 真的會很氣餒 所以有時候就給他們發洩23F 10/30 12:09
→ YouGot5566: 一下吧 反正他們也改變不了什麼
→ YouGot5566: 勝利國中就看兩年後第一屆的成績 聽說老師都蠻認真的
推 HondaLB: 個人覺得高鐵區最大的優點的是綠地/公園/水圳/街廓/河岸26F 10/30 12:14
→ HondaLB: ，要出去走走散步或是運動都很舒服，這是高鐵區當初規劃
→ HondaLB: 時，保留之前灌溉用的東興圳地景形成的，全台重劃區幾乎
→ HondaLB: 是絕無僅有，水汴頭（公三）公園，水圳公園，新瓦屋，大
→ HondaLB: 夫第，到法院那邊的公26/27都是，還有蜿蜒的高圳/低圳/
→ HondaLB: 十五朗圳跟其他大小公園綠地，形成綠色廊帶，跟縣三的水
→ HondaLB: 泥叢林巨人陣完全不同。所以高鐵區不單單是距離高鐵近這
→ HondaLB: 個優點而已，事實上住這邊的人也不見得都是常用高鐵的，
→ HondaLB: 現在生活機能也慢慢起來了，缺點是風蠻大的，尤其最近
推 bhonor: 沒有法院區一詞，正確名稱是 科大重劃區.35F 10/30 12:30
→ alexstag: 大家都知道啦～就是多數人覺得有差，方便討論（或是抬36F 10/30 12:33
→ alexstag: 價）才去分開談，高鐵東也是同樣道理
→ blacksunday1: 樓上講得好喔 高鐵只是一個重點加分 並不代表高鐵38F 10/30 12:36
→ blacksunday1: 區的優點只有離高鐵近
→ blacksunday1: 的確正確名稱是台科大重劃區
→ blacksunday1: 只是溝通理解方便 可以參考樂居地圖
推 mfcke: 最近風真的不知道大三小 現在就滿大的42F 10/30 12:43
推 j401f2: 竹北高鐵區最讚的就是水圳啊！如果可以打造成綠帶自行車43F 10/30 12:47
→ j401f2: 道有多讚啊，跟關埔、縣三比起來，整個空間感跟悠閒感都
→ j401f2: 是無法量化的卓越感受。
推 idmaker: 好心人推46F 10/30 12:57
→ idmaker: 高鐵區除了商店商家機能以外其他條件都是最好的吧 完全就
→ idmaker: 是居住區
推 cclia: 光明一路跟成功二街 很多餐廳聚集非常不錯49F 10/30 13:03
推 cclia: 再加上22個特色公園這兩年完工 居住很舒服
推 HondaLB: 喜歡逛百貨，吃餐廳，去體育場運動，看攻城獅的，可以選51F 10/30 13:08
→ HondaLB: 遠百那邊，喜歡綠地，水圳，河岸等悠閑舒適生活環境的，
→ HondaLB: 可以選高鐵這邊，兩邊的學區也都不錯啦
推 yesyesyesyes: 2015等到現在，你錯過了好幾波欸54F 10/30 13:09
推 kusomanfcu: 新竹一直都是9月到二月風最大55F 10/30 13:42
→ blacksunday1: 我有買啦XD看上面推文56F 10/30 13:50
→ blacksunday1: 最近風真的爆幹大
→ MizPerfect: 竹北芭比Q了，快逃阿58F 10/30 13:53
推 yuping: 有新竹看房心得嗎？59F 10/30 14:05
推 HondaLB: 嚴格說起來，沒有法院區也沒有台科大重劃區，正式名稱叫60F 10/30 14:23
→ HondaLB: 做竹北斗崙地區區段徵收
→ HondaLB: https://reurl.cc/4XRaOR
→ zaa0210: 莊敬北路到底右轉福壽街，全新透天幾年前朋友買一千初63F 10/30 14:39
→ zaa0210: 新埔文心社區周圍很多全新透天也都不錯，隔條街就竹北了

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