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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-11-06 19:07:05
看板 home-sale
作者 olliekr (想買D2000...)
標題 [請益] 第一間房轉增貸會變第三間嗎？
時間 Sun Nov  6 11:41:13 2022

不好意思，標題過於粗暴露骨

我原本有兩間房A、B，也都有貸款

前陣子買了第三間C，沒貸款，現在想拿C去抵押申貸

因為A的增值速度比較快，有預計2024要轉/增貸
如果C現在就拿去貸款，到時候A的轉/增貸是否會變第三戶，結果只能貸四成？

另外，關於不動產貸款的限制，放寬時也會有新聞之類的嗎？還是只能偷偷放寬，避免引發
眾怒？



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 116.89.130.185 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1ZPopREQ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1667706075.A.39A.html
推 cinedy: C算週轉理財貸款，跟買賣件應該分開計算1F 11/06 12:29
推 cinedy: A轉增貸的時候 原貸款金額移轉抵押到新銀行，多貸的部分也
→ cinedy: 是週轉理財貸款 所以不影響
推 NTU303150195: 現金流算得過去=無限週轉金貸款大法4F 11/06 12:49
噓 GYGY5566: 聽樓上的準備套歐，台南套爽爽5F 11/06 12:51
推 aa00788: 增貸出來再買幾間租給無殼蝸牛來幫繳房貸 資產累積就是這6F 11/06 12:52
→ aa00788: 麼輕鬆寫意
推 s26492755: 轉增貸是掛4 不受第三戶四成的限制8F 11/06 13:17
→ s26492755: 你現在AB是掛1
→ s26492755: A如果轉貸別家 就會是掛4
→ s26492755: 如果增貸同一家 有可能變成原貸款掛1 增貸的掛4
→ s26492755: 但是你只要是轉增貸不管A還是C都不受限制
推 s26492755: 你應該要考慮的是 你現在兩個掛1 未來如果要在購屋貸
→ s26492755: 款 就會受到第三戶四成的限制 所以你現在要轉貸的話
→ s26492755:  除了C本來就會掛4 直接把你的A轉貸到別家變成掛4 那你
→ s26492755: 身上就只有B是掛1 你要買房購屋貸款的時候就能避開第三
→ s26492755: 戶四成
→ s26492755: 如果未來有購屋需求 可以提早規劃
推 frowning1226: 白癡空空看到別人增貸就出來酸19F 11/06 13:30
推 lifeisshine: 可是s26大，他A若沒先用現金全額還款再借出，而是將A20F 11/06 14:21
→ lifeisshine: 銀行的原貸款轉貸到B，順便增貸，這樣原貸款也會變
→ lifeisshine: 成週轉金名目？
推 lspss93009: C要看銀行給不給用增貸的23F 11/06 14:21
→ lspss93009: 有些銀行對於一年內購置房屋用週轉金名義
→ lspss93009: 規避第三戶房貸有管制 不是每家都可以
→ lspss93009: 另外你的A本來是購屋貸款「1」
→ lspss93009: 轉貸去別家銀行一樣也是「1」不可能變週轉金「4」
→ lspss93009: https://i.imgur.com/Rc5LszK.jpg
→ lspss93009: 回樓上l大 S26在A那邊講的是錯的 A的房貸沒有清償 直
→ lspss93009: 接轉貸到其他金融機構 貸款用途一樣是「1」購屋貸款
→ lspss93009:  不會變成週轉金
[圖]
推 lifeisshine: 感謝lsp大解答32F 11/06 14:24
→ lifeisshine: lap大，所以原po最好的操作順序是先將C以「4」名目貸
→ lifeisshine: 出，貸出的部份拿來清償A，過一年A再以「4」名目貸出
→ lifeisshine: ，如此只剩B是購屋貸款名目對吧？
→ lifeisshine: 第二個問題，只要是屬於「4」的貸款額度，皆不列入
→ lifeisshine: 銀行評估負債比或收支比的計算對吧？
推 lspss93009: C就像我上面講的 要看銀行願不願意做給你38F 11/06 15:00
→ lspss93009: 因為要做的話要簽切結書而且要去追金流
→ lspss93009: 有的銀行怕麻煩不願意做這種灰色地帶
→ lspss93009: https://i.imgur.com/mHExKl2.jpg
→ lspss93009: 另外不管你借款用途為何 只要是貸款餘額
→ lspss93009: 都會計入負債比跟收支比
[圖]
推 s26492755: 轉去別家會變4 我安泰轉台新變444F 11/06 15:14
→ s26492755: 負債收支比本來就都會列入計算
→ s26492755: 我現在名下六個掛四 就有三筆是轉貸來的
→ s26492755: 兆豐轉國泰也是4
推 s26492755: 我是沒有更以前的聯徵報告 但我在2020年從安泰轉台新
→ s26492755: 後 我台新的那筆貸款在聯徵報告上就是週轉金 而非購置
→ s26492755: 不動產
→ s26492755: 台新的合約書不知道在不在 但轉貸line的對話紀錄還在
推 s26492755: https://i.imgur.com/FfLbrrM.jpg
→ s26492755: 當時是由台新幫我清償我的剩餘房貸後轉貸到台新 掛的
→ s26492755: 項目是週轉金
→ s26492755: https://i.imgur.com/KI0s6T0.jpg
[圖]
 
[圖]
→ s26492755: 第一筆便是台新 整份報告在我電腦裡 我在農地 回去也可56F 11/06 15:33
→ s26492755: 以截圖前面的金額
→ s26492755: 我買房一直沒受到過第三戶四成的限制 除非必要用現金
→ s26492755:  不然都是六成七成八成
推 lifeisshine: 推s26大分享實際經驗，訝異的是，B銀行代償A銀行後，60F 11/06 15:41
→ lifeisshine: 再貸出給客戶居然可以變成週轉金！台新與國泰是吧，
→ lifeisshine: 筆記筆記
→ s26492755: 坦白說 我以前也以為是掛1 變成掛4也是嚇死寶寶63F 11/06 15:42
→ s26492755: 從此開啟了我掛4之路
→ lifeisshine: 另外，s26大是否有事先暗示銀行能不能這樣操作？即若65F 11/06 15:43
→ lifeisshine: 不清償，直接由「1」轉貸成「4」，確認銀行回覆可行
→ lifeisshine: 才敢操作？
→ s26492755: 但必須要注意的是 轉貸會拉聯徵 建議轉貸完3-6個月之68F 11/06 15:43
→ s26492755: 內不要做購屋貸款 容易受影響
→ olliekr: 玉山看起來是掛1&4...70F 11/06 15:43
→ olliekr: https://i.imgur.com/noPOdXr.jpg
[圖]
推 s26492755: 沒有 我轉貸都變掛4 但如果是同一間銀行增貸 或變成聯72F 11/06 15:45
→ s26492755: 徵上有兩筆紀錄 舊有的掛1 新貸的掛4 好處是原分行增貸
→ s26492755: 不用多付一次過地政產生的費用
→ s26492755: 你是玉山增貸還是從別家跑去玉山
推 lifeisshine: 了解，謝謝！76F 11/06 15:46
→ olliekr: 我的是元大轉玉山77F 11/06 15:49
推 s26492755: 像我問第七間的時候 永豐給我7成 所以我才說如果你覺得78F 11/06 15:51
→ s26492755: 自己會一路買下去 可以做提早規劃 不要等想買的時候再
→ s26492755: 來搞 會有時間上的限制
→ s26492755: 所以不是每家都可以喔
→ s26492755: 我之前兆豐增貸 就變成掛1跟掛4 後面轉國泰就變成整筆
→ s26492755: 掛4
→ s26492755: 那我下次要加註不是每間銀行都這樣 我還以為都這樣
→ olliekr: 感謝分享經驗，貸款眉角真的好多。那時候問元大增貸，他85F 11/06 15:58
→ olliekr: 估價跟我當初成交價差不到10萬...玉山估的跟實登差不多
→ olliekr: ，就找玉山辦了... 下次要找台新國泰估估看了
推 s26492755: 兆豐原本是我最近還有遇到一個問題是老婆名下農地掛1現88F 11/06 15:58
→ s26492755: 在要貸款買另一間
→ s26492755: 土銀說 地不算 所以我老婆有首購的資格
→ s26492755: 一銀說不確定 回去查 有可能老婆算第二間 而且會是無寬
→ s26492755: 限期跟有差別的利率 到現在還沒有答覆….
→ s26492755: 貸款很神奇的就是這點啊 同樣的人同樣物件會有完全不同
→ s26492755: 的結果
→ s26492755: 國泰願意貸3000萬給我的同時 凱基說他無法承作我這種多
→ s26492755: 房的
→ s26492755: 安泰給我25年的時候 合庫直接說我不用送件 一定不核貸
推 s26492755: 估價也是天差地遠 拿我自住這間來說 同一時間 一間只願
→ s26492755: 意貸700 一間願意貸910
推 lifeisshine: s大上述的銀行，在買房貸款前平常就都有在使用培養信100F 11/06 16:12
→ lifeisshine: 用嗎，還是買了房後才各家詢問條件的？
推 lspss93009: 回S26大你是2020年從安泰轉到台新102F 11/06 16:12
→ lspss93009: 那時候還沒管制
→ lspss93009: 央行是在2021年12月頒布不動產信用管制要點
→ lspss93009: 所以你那時候還可以這樣轉貸 現在已經不能了
→ lspss93009: https://i.imgur.com/7LFmoJ5.jpg
[圖]
→ lifeisshine: lap大感謝補充說明，所以還是先清償後再貸出，整筆貸107F 11/06 16:19
→ lifeisshine: 款才能由1轉4，基本上這樣就可行的對吧
推 s26492755: 所以這招絕版了是嗎109F 11/06 16:20
→ s26492755: 阿不就好在前面各種轉來轉去
推 lspss93009: 如果整筆清償再轉貸 基本上不會再受第三間管制 但是你111F 11/06 16:22
→ lspss93009: 週轉金的利率會比購屋貸款利率高一點 中間的轉貸費用
→ lspss93009: 也要考慮一下
→ s26492755: 我只有國泰有300萬vip 這個聽業務說是會差0.5-1成 其他114F 11/06 16:23
→ s26492755: 銀行基本上都有需要才去問
推 s26492755: 搬家成本一般都要算划算與否 如果換家可以搬出更多的
→ s26492755: 錢並且使用這些錢產生收益就可以考慮換銀行了 我常常在
→ s26492755: 換銀行的 違約金都給過
推 lspss93009: S26 現在只能用你先全額清償再轉貸 如果沒清掉直接轉119F 11/06 16:25
→ lspss93009: 去其他銀行 一樣會掛「1」 現在金檢局抓很嚴 銀行不會
→ lspss93009: 再幫客人弄改科目來規避第三戶
推 s26492755: 那請教ls 大 我前面問我老婆的部分 已有一個農地掛1 在122F 11/06 16:28
→ s26492755: 購買一間房並且會貸款 這時候到底算不算第二戶 有土銀
→ s26492755: 說不算 一銀說算但要再確認 土銀部分我丈母娘說的 也
→ s26492755: 有可能不是最近去問也就是有時空背景不同的可能在
推 lifeisshine: ls大，還有問題想請教你，如果第三戶是小坪數商辦（126F 11/06 16:35
→ lifeisshine: 事務所、辦公室用途），適用購屋住宅貸款科目嗎，是
→ lifeisshine: 否會有第三戶貸款4成限制呢？
→ lifeisshine: 其實我的問題與s26大很像，科目屬非住宅用途的物件，
→ lifeisshine: 如土地、辦公室等，算不算「1」
推 lspss93009: 回S26 農地的範圍牽扯很廣 但是如果你購置農地為農業131F 11/06 16:46
→ lspss93009: 用途且實際有農用情形 應該不屬於不動產管制第二戶的
→ lspss93009: 規定
推 lspss93009: 辦公室、事務所要看謄本上的主要用途
→ lspss93009: 只要沒有「住」字樣基本上不受第三戶管制
→ lspss93009: 但是營業用、辦公用銀行貸款都會保守只貸6-7成
→ lspss93009: https://i.imgur.com/NMdDYGD.jpg
[圖]
推 s26492755: 所以並非掛1一定就算一戶 難怪我這題卡一銀卡了一個月138F 11/06 16:55
→ s26492755: 還沒有一個準確的答覆
→ s26492755: 但問題來了 一銀在拉我老婆聯徵的時候 上面不會寫有沒
→ s26492755: 有農地農用跟實際上有栽作 那要如何認定呢
→ s26492755: https://i.imgur.com/otsqJ00.jpg
→ s26492755: 是有在種菜只是邊種邊吃
[圖]
推 yen097605703: to s26我這邊國泰300Vip,專員告知利率會減0.6144F 11/06 17:04
推 yen097605703: 我最初已貸85成 專員就沒有提到再多成數的部分
推 s26492755: 我的她是說看在積極戶部分 但是貸款總額跟年限一定讓146F 11/06 17:09
→ s26492755: 我滿意 所以我才說不要小看這種幾百的vip 還是有幫助
→ s26492755: 的
→ s26492755: 我的小於15坪 他能給我七成五 已經接近台北市的程度了
推 yen097605703: 推那句 貸款很神奇，每間都不一樣XDD150F 11/06 17:09
推 s26492755: 然後兆豐更神奇 他不同分行承作貸款的 條件也會不同151F 11/06 17:26
→ s26492755:  金靠北
→ s26492755: 我的兩個兆豐條件不同 然後我要搬家的時候 一家死命留
→ s26492755:  一家就直接給我清償金額
→ s26492755: 阿你們不是同一家分行 一個辦卡不收開辦費 一個一定收
→ s26492755: 開辦費
推 s26492755: 同一家銀行才對
推 Nightu05: 金檢現在真的嚴爆了 一直查不動產158F 11/06 17:50
推 Nightu05: S大 公股分行制不太一樣 開辦費就是各主管想不想幫你減
→ Nightu05: 免而已XD
推 s26492755: 所以轉貸他想跟條件一直在留我的時候我果斷拒絕161F 11/06 17:56
→ s26492755: 反而不收開辦費的那個直接放手沒第二句挽留
→ s26492755: 看來就是分行的經營策略

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